27.09.2017 Catellas Market Indicator Residential Europe: Europa boomt
Europa boomt – nicht nur seine nationalen Ökonomien, sondern gerade auch die Wohnimmobilienmärkte – soweit diese sich in den Metropolen bzw. zentralen Orten befinden. Triebkräfte sind dabei die Indikatoren Urbanisierung, Kapitalverfügbarkeit, Migration und Demographie. Mittlerweile wird der Bewertung der langfristigen Vorteilhaftigkeit eines europäischen Investitionsstandorts und seinen wesentlichen Indikatoren aus den Bereichen Ökonomie, Demographie, Regulierung, Wohnungsmarkt und Finanzen ein grundsätzlich positives Sentiment unterstellt. In der Summe ein Argumentationsbild welches kaum Risse aufweist. Allerdings ist es mehr denn je wichtig in dieser dynamischen Entwicklung, die lang- und mittelfristige Positionierung der einzelnen Märkte zu vergleichen und die spezifischen Wertsteigerungsfaktoren in verschiedenen Phasen ihrer jeweiligen Marktzyklen zu identifizieren, welche für eine Investition sprechen.
Gerade um dem vermeintlichen Eindruck des „alle boomen gleichzeitig“ entgegenzutreten, dürfen die nationalen Gegebenheiten nicht außer Acht gelassen werden:
- Länder welche über ein dominierendes Immobilienzentrum verfügen wie z.B. Großbritannien mit London oder Frankreich mit der Ile de France haben seit je her deutlich volatilere Marktentwicklungen als beispielsweise Deutschland mit seiner polyzentralen Struktur.
- Auch die Nachfragegruppen sind in Standorten, welche über einen internationalen Charakter verfügen deutlich unterschiedlicher. Wenn im Jahr 2016 erstmalig auch in Kontinentaleuropa asiatische Investoren am Markt aktiv waren, wenn etliche Private Equity Funds in Spanien sowie Pensionskassen in UK, Deutschland und die Niederlande international investieren und viele französische, skandinavische und finnische Käufer allein in Berlin für 40% des Transaktionsvolumens am Wohnungsmarkt stehen, dann wird jedem klar, dass der Investitionszug in paneuropäische Wohnimmobilien den Bahnhof bereits verlassen und deutlich an Fahrt aufgenommen hat.
- Im Jahr 2016 wurden knapp 37 Mrd. EUR in Wohnimmobilien im institutionellen Segment in den betrachteten Ländern investiert. Dies stellt einen Höhepunkt im Vergleich der Werte der letzten 10 Jahre dar. Für 2017 rechnen wir mit einem neuen Rekord von rund 39 Mrd. €.
Im Rahmen der von Catella Research analysierten 75 europäischen Städte ergibt sich für die Niveau- und Dynamikauswertungen folgendes Bild:
- Hinsichtlich des Metropolen-Niveaus liegen die niederländischen Städte Amsterdam, Utrecht und Rotterdam an der Spitze. Auf das Trio folgen die Städte Helsinki, Kopenhagen, London und Manchester. Auch Malmö, Stockholm und Wien weisen hohe Werte im Niveau-Ranking auf.
- Unter anderem sind die Städte Manchester, Oslo, Stockholm, London und Helsinki im 4-Quadranten- Modell im Rahmen der Klassifizierung von Catella Research als „Stars“ zu bezeichnen, da neben dem Niveau-Wert auch der Dynamik-Wert im oberen Teil der Quantilfunktion angesiedelt ist.
- Städte wie Rom, Porto und Saragossa weisen zwar ein geringeres Systemniveau auf, allerdings sind sie von einer hohen Dynamik geprägt und somit eher als die „new kids on the block“ für Investoren zu klassifizieren. Die deutschen Städte sind sowohl im Bereich „Niveau“ als auch „Dynamik“ im stabilen Mittelfeld der Verteilungen positioniert.
Gerade um dem vermeintlichen Eindruck des „alle boomen gleichzeitig“ entgegenzutreten, dürfen die nationalen Gegebenheiten nicht außer Acht gelassen werden:
- Länder welche über ein dominierendes Immobilienzentrum verfügen wie z.B. Großbritannien mit London oder Frankreich mit der Ile de France haben seit je her deutlich volatilere Marktentwicklungen als beispielsweise Deutschland mit seiner polyzentralen Struktur.
- Auch die Nachfragegruppen sind in Standorten, welche über einen internationalen Charakter verfügen deutlich unterschiedlicher. Wenn im Jahr 2016 erstmalig auch in Kontinentaleuropa asiatische Investoren am Markt aktiv waren, wenn etliche Private Equity Funds in Spanien sowie Pensionskassen in UK, Deutschland und die Niederlande international investieren und viele französische, skandinavische und finnische Käufer allein in Berlin für 40% des Transaktionsvolumens am Wohnungsmarkt stehen, dann wird jedem klar, dass der Investitionszug in paneuropäische Wohnimmobilien den Bahnhof bereits verlassen und deutlich an Fahrt aufgenommen hat.
- Im Jahr 2016 wurden knapp 37 Mrd. EUR in Wohnimmobilien im institutionellen Segment in den betrachteten Ländern investiert. Dies stellt einen Höhepunkt im Vergleich der Werte der letzten 10 Jahre dar. Für 2017 rechnen wir mit einem neuen Rekord von rund 39 Mrd. €.
Im Rahmen der von Catella Research analysierten 75 europäischen Städte ergibt sich für die Niveau- und Dynamikauswertungen folgendes Bild:
- Hinsichtlich des Metropolen-Niveaus liegen die niederländischen Städte Amsterdam, Utrecht und Rotterdam an der Spitze. Auf das Trio folgen die Städte Helsinki, Kopenhagen, London und Manchester. Auch Malmö, Stockholm und Wien weisen hohe Werte im Niveau-Ranking auf.
- Unter anderem sind die Städte Manchester, Oslo, Stockholm, London und Helsinki im 4-Quadranten- Modell im Rahmen der Klassifizierung von Catella Research als „Stars“ zu bezeichnen, da neben dem Niveau-Wert auch der Dynamik-Wert im oberen Teil der Quantilfunktion angesiedelt ist.
- Städte wie Rom, Porto und Saragossa weisen zwar ein geringeres Systemniveau auf, allerdings sind sie von einer hohen Dynamik geprägt und somit eher als die „new kids on the block“ für Investoren zu klassifizieren. Die deutschen Städte sind sowohl im Bereich „Niveau“ als auch „Dynamik“ im stabilen Mittelfeld der Verteilungen positioniert.
