09.10.2017 Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien glänzt mit Balance
Der Investmentmarkt für Handelsimmobilien zeigt sich in diesem Jahr so konstant wie selten: Im dritten Quartal erzielte er ein Transaktionsvolumen von 2,568 Mrd. Euro und damit genau eine Million Euro mehr als im zweiten Quartal. Grund für die drei nahezu gleichstarken Quartale 2017 ist das bisherige Ausbleiben signifikant großer Einzeldeals, die in den vergangenen Jahren für Ausreißer gesorgt hatten.
Insgesamt kommt der Einzelhandelsinvestmentmarkt nach neun Monaten nun auf 7,38 Mrd. Euro. Das ist nahezu das gleiche Ergebnis wie im Vorjahreszeitraum, wo das Transaktionsvolumen zwei Prozent niedriger lag. Noch enger ist der Abstand zum 5-Jahres-Schnitt, den der aktuelle Wert nur um ein Prozent unterbietet. Mit einem Anteil von 19 % am Gesamtvolumen des Investmentmarktes hat sich Retail seinen zweiten Platz hinter Office von Logistik zurückgeholt.
Insbesondere internationale Investoren spielten laut Sandra Ludwig, Head of Retail Investment JLL Germany, eine aktive Rolle auf Verkäuferseite: „Ausländische Akteure nutzen die starke deutsche Phase, um ihre Investments mit hohen Gewinnen zu realisieren. Das spiegeln die Zahlen deutlich wieder: Sie waren als Käufer für 39 % des Volumens verantwortlich, auf Verkäuferseite hingegen mit 59 % führend. In der Summe bauten sie ihre Bestände in diesem Jahr per Saldo um rund 1,6 Mrd. Euro ab.“
Größter Einzeldeal war ein Ankauf der Patrizia. Die Off-Market-Transaktion von 85 Einzelhandelsimmobilien mit rund 236.000 m² Mietfläche in Deutschland hatte ein Volumen von etwa 400 Mio. Euro. Verkäufer ist ein Joint Venture zwischen Third Swedish National Pension Fund („AP3“) und PGIM Real Estate.
Mit 39 % Anteil am gesamten Volumen waren Fachmärkte und Fachmarktzentren erneut die Favoriten der Investoren: „Diese Vormachtstellung hält seit einigen Quartalen an. Daher hat sich in dieser Kategorie der Druck auf die Renditen abermals bestätigt – sie sinken um 20 Basispunkte auf 4,70 %. Bis Jahresende wird ein Wert von 4,60 % erwartet“, so Ludwig.
Ein Comeback erleben derweil Geschäftshäuser. Die Gründe: „Die Preise sind so attraktiv und die Renditen so stark unter Druck, dass sich nun auch zunehmend Langfristhalter zu einem Verkauf hinreißen lassen“, sagt Sandra Ludwig. Daher kommt diese Assetklasse mit 2,5 Mrd. Euro und 34 % nach einem Zwischentief in den vergangenen Quartalen wieder auf ihr traditionelles Drittel Marktanteil. Zugleich sorgt das hohe Niveau für eine Rekordflut: Fast jeder Verkauf setzt derzeit eine neue Bestmarke bei den Faktoren. „Für innerstädtische Geschäftshäuser gilt die Diskrepanz von Angebot und Nachfrage in besonderem Maße. Deshalb gab es bei den Renditen erneuten Korrekturbedarf nach unten. Über die Big 7 hinweg liegt die Spitzenrendite bei nur noch 2,96 % mit weiterer leichter Tendenz in den kommenden drei Monaten nach unten.“
Kaum gehandelt wurden derweil Warenhäuser mit 43 Mio. Euro und einem 1 % Volumenanteil. „Wir rechnen aber damit, dass dieser Wert zum Ende des Jahres durch eine große Portfoliotransaktion spürbar steigen wird“, gibt Sandra Ludwig einen Ausblick.
Unter den Städten hat Köln den deutlichsten Sprung nach vorne gemacht. Im Jahresvergleich stieg das Transaktionsvolumen in der Domstadt von 27 Mio. Euro auf 310 Mio. Euro. Ein Plus von fast 1.100 %. Den größten Umsatz erzielte die Hauptstadt Berlin mit 681 Mio. Euro. Düsseldorf, Hamburg, Stuttgart und München mussten nach guten Vorjahren deutliche Dämpfer hinnehmen.
Vor allem Asset/Fonds Manager nutzten die gute Marktlage, um Objekte zu verkaufen. Sie steuerten 41 % des Gesamtvolumens (3.014 Mio. Euro) auf der Verkäuferseite bei. Entwickler folgten mit 17 %. Auf der Käuferseite hielten sich Anteil und absolute Summe der Asset/Fonds Manager die Waage mit der Verkäuferseite. Hier folgen Pensions- und Spezialfonds auf den Plätzen zwei und drei.
Insgesamt kommt der Einzelhandelsinvestmentmarkt nach neun Monaten nun auf 7,38 Mrd. Euro. Das ist nahezu das gleiche Ergebnis wie im Vorjahreszeitraum, wo das Transaktionsvolumen zwei Prozent niedriger lag. Noch enger ist der Abstand zum 5-Jahres-Schnitt, den der aktuelle Wert nur um ein Prozent unterbietet. Mit einem Anteil von 19 % am Gesamtvolumen des Investmentmarktes hat sich Retail seinen zweiten Platz hinter Office von Logistik zurückgeholt.
Insbesondere internationale Investoren spielten laut Sandra Ludwig, Head of Retail Investment JLL Germany, eine aktive Rolle auf Verkäuferseite: „Ausländische Akteure nutzen die starke deutsche Phase, um ihre Investments mit hohen Gewinnen zu realisieren. Das spiegeln die Zahlen deutlich wieder: Sie waren als Käufer für 39 % des Volumens verantwortlich, auf Verkäuferseite hingegen mit 59 % führend. In der Summe bauten sie ihre Bestände in diesem Jahr per Saldo um rund 1,6 Mrd. Euro ab.“
Größter Einzeldeal war ein Ankauf der Patrizia. Die Off-Market-Transaktion von 85 Einzelhandelsimmobilien mit rund 236.000 m² Mietfläche in Deutschland hatte ein Volumen von etwa 400 Mio. Euro. Verkäufer ist ein Joint Venture zwischen Third Swedish National Pension Fund („AP3“) und PGIM Real Estate.
Mit 39 % Anteil am gesamten Volumen waren Fachmärkte und Fachmarktzentren erneut die Favoriten der Investoren: „Diese Vormachtstellung hält seit einigen Quartalen an. Daher hat sich in dieser Kategorie der Druck auf die Renditen abermals bestätigt – sie sinken um 20 Basispunkte auf 4,70 %. Bis Jahresende wird ein Wert von 4,60 % erwartet“, so Ludwig.
Ein Comeback erleben derweil Geschäftshäuser. Die Gründe: „Die Preise sind so attraktiv und die Renditen so stark unter Druck, dass sich nun auch zunehmend Langfristhalter zu einem Verkauf hinreißen lassen“, sagt Sandra Ludwig. Daher kommt diese Assetklasse mit 2,5 Mrd. Euro und 34 % nach einem Zwischentief in den vergangenen Quartalen wieder auf ihr traditionelles Drittel Marktanteil. Zugleich sorgt das hohe Niveau für eine Rekordflut: Fast jeder Verkauf setzt derzeit eine neue Bestmarke bei den Faktoren. „Für innerstädtische Geschäftshäuser gilt die Diskrepanz von Angebot und Nachfrage in besonderem Maße. Deshalb gab es bei den Renditen erneuten Korrekturbedarf nach unten. Über die Big 7 hinweg liegt die Spitzenrendite bei nur noch 2,96 % mit weiterer leichter Tendenz in den kommenden drei Monaten nach unten.“
Kaum gehandelt wurden derweil Warenhäuser mit 43 Mio. Euro und einem 1 % Volumenanteil. „Wir rechnen aber damit, dass dieser Wert zum Ende des Jahres durch eine große Portfoliotransaktion spürbar steigen wird“, gibt Sandra Ludwig einen Ausblick.
Unter den Städten hat Köln den deutlichsten Sprung nach vorne gemacht. Im Jahresvergleich stieg das Transaktionsvolumen in der Domstadt von 27 Mio. Euro auf 310 Mio. Euro. Ein Plus von fast 1.100 %. Den größten Umsatz erzielte die Hauptstadt Berlin mit 681 Mio. Euro. Düsseldorf, Hamburg, Stuttgart und München mussten nach guten Vorjahren deutliche Dämpfer hinnehmen.
Vor allem Asset/Fonds Manager nutzten die gute Marktlage, um Objekte zu verkaufen. Sie steuerten 41 % des Gesamtvolumens (3.014 Mio. Euro) auf der Verkäuferseite bei. Entwickler folgten mit 17 %. Auf der Käuferseite hielten sich Anteil und absolute Summe der Asset/Fonds Manager die Waage mit der Verkäuferseite. Hier folgen Pensions- und Spezialfonds auf den Plätzen zwei und drei.
