12.10.2017 Vom Boom zum Wachstum: Neuer Wohneigentumsreport Berlin
Die Preise für Eigentumswohnungen in Berlin werden weiter steigen, wenn auch nicht so stark wie in den vergangenen Jahren. Das bestätigt der neue Wohneigentumsreport Berlin, den das Immobilienberatungsunternehmen Ziegert in dieser Woche herausgegeben hat. Nach einem Zuwachs von 9,6 Prozent 2016 auf durchschnittlich 3.036 Euro je Quadratmeter und Steigerungsraten von etwa zehn Prozent in den vergangenen fünf Jahren, erwarten die Autoren des Berichts künftig einen jährlichen Anstieg von fünf Prozent, wobei es ein überdurchschnittliches Wachstum vor allem beim Neubau in den Innenstadtlagen, bei sanierten Bestandswohnungen aus der Gründerzeit sowie bei den Wiederverkäufen geben dürfte. Aktuell kosten Re-Sale Apartments im Schnitt lediglich 2.708 Euro je Quadratmeter. Bei einem Zuwachs von 12,6 Prozent (2016) setzt hier augenblicklich ein Aufholprozess zu den Erstverkaufspreisen von 4.542 Euro je Quadratmeter (+ 6,2 Prozent) ein.
Die höchsten Durchschnittspreise werden derzeit in den Stadtteilen Mitte (4.693 Euro), Kreuzberg (3.957 Euro) und Tiergarten (3.948 Euro) erreicht. Außerhalb des S-Bahnrings stechen Lichtenberg (3.467 Euro) Köpenick (3.219 Euro) deutlich hervor. Die höchsten Preissteigungsraten wurden in den vergangenen fünf Jahren in Tiergarten (+ 131 Prozent) und Treptow (+ 128 Prozent) erzielt.
„Jede 100. Eigentumswohnung kostet in Berlin inzwischen mehr als 7.500 Euro je Quadratmeter“, sagt Ziegert-Geschäftsführer, Sven Henkes. Und die Nachfrage passe sich an. Erstmalig habe es im Segment über 5.000 Euro mehr Interesse als Angebot gegeben. „Mitursächlich für diesen Trend ist das wachsende internationale Interesse. Jeder vierte Käufer kommt inzwischen aus dem Ausland nach Berlin.“ Aber auch der wirtschaftliche Aufschwung innerhalb Berlins mache sich bemerkbar. Die Zahl der Bezieher höherer Einkommen ist in den vergangenen zehn Jahren um mehr als 70 Prozent gestiegen. Das sei die entscheidende wirtschaftliche Voraussetzung für die Akzeptanz des aktuellen Preisniveaus.
Keine Zeichen für Übertreibungen
Für Preisübertreibungen sieht Ziegert derzeit keine Anzeichen. Das starke Bevölkerungswachstum und die gute wirtschaftliche Entwicklung sorgen dafür, dass Wohn- und Wirtschaftsimmobilien weiter attraktiv bleiben, bestätigt Prof. Michael Voigtländer vom IW Köln im Bericht. 2016 zählte Berlin rund 3,67 Mio. Einwohner und damit 60.000 Personen mehr als im Vorjahr. Das Wachstum von 1,7 Prozent übertrifft das der Vorjahre. Und nicht nur Berlin wächst, auch das Umland wird immer attraktiver. Bis 2030 wird ein Bevölkerungswachstum des Metropolraums Berlin-Brandenburg um knapp 7 Prozent erwartet. Für Berlin erwartet die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung einen Zuwachs von 6 Prozent. Bei anhaltendem Zuzug werden in Berlin bis 2030 somit knapp 194.000 neue Wohnungen benötigt. Damit erweist sich der Neubau von zuletzt 10.608 Wohnungen pro Jahr als deutlich zu gering.
Bauanträge bleiben liegen
Zugleich scheinen sich die Rahmenbedingungen für den privaten Wohnungsbau spürbar zu verschlechtern. In einer Bauträgerumfrage, die Ziegert erstmals unter den 100 wichtigsten privaten Projektentwicklern durchgeführt hat, bestätigten 88 Prozent der Befragten, dass sich die Bearbeitungszeiten von Bauanträgen verlängert hätten. 65 Prozent der Befragten gaben an, dass sich die personelle Situation in den Bauämtern verschlechtert habe. Für 87 Prozent der Unternehmen hat sich das Angebot an Grundstücken verschlechtert beziehungsweise stark verschlechtert. Die „verstärkte Spekulation treibt die Preise für Grundstücke in Berlin weiter in die Höhe. Auch in zentralen Lagen lohnt sich so die Errichtung von Miet- oder Eigentumswohnungen teilweise nicht mehr“, warnt der Bericht. Anbieter suchten mit Mikroapartments und Serviced Apartments nach einer Alternative. Ein anderer Ausweg für den Wohnungsbau seien die Nachverdichtungspotenziale, zum Beispiel in Innenhöfen. 53.759 Wohnungen könnten laut Gemeinsamer Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg in Berlin gebaut werden, wenn alle Möglichkeiten zur Verdichtung genutzt werden würden. „Trotz mancher Widerstände wächst Berlin in allen denkbaren Dimensionen, nach innen, außen und nach oben“, sagt Henkes. „Die vitale Nachfrage in allen Preissegmenten ist ein deutliches Signal an die private Immobilienwirtschaft, auch weiter in Berlin zu investieren.“
Die höchsten Durchschnittspreise werden derzeit in den Stadtteilen Mitte (4.693 Euro), Kreuzberg (3.957 Euro) und Tiergarten (3.948 Euro) erreicht. Außerhalb des S-Bahnrings stechen Lichtenberg (3.467 Euro) Köpenick (3.219 Euro) deutlich hervor. Die höchsten Preissteigungsraten wurden in den vergangenen fünf Jahren in Tiergarten (+ 131 Prozent) und Treptow (+ 128 Prozent) erzielt.
„Jede 100. Eigentumswohnung kostet in Berlin inzwischen mehr als 7.500 Euro je Quadratmeter“, sagt Ziegert-Geschäftsführer, Sven Henkes. Und die Nachfrage passe sich an. Erstmalig habe es im Segment über 5.000 Euro mehr Interesse als Angebot gegeben. „Mitursächlich für diesen Trend ist das wachsende internationale Interesse. Jeder vierte Käufer kommt inzwischen aus dem Ausland nach Berlin.“ Aber auch der wirtschaftliche Aufschwung innerhalb Berlins mache sich bemerkbar. Die Zahl der Bezieher höherer Einkommen ist in den vergangenen zehn Jahren um mehr als 70 Prozent gestiegen. Das sei die entscheidende wirtschaftliche Voraussetzung für die Akzeptanz des aktuellen Preisniveaus.
Keine Zeichen für Übertreibungen
Für Preisübertreibungen sieht Ziegert derzeit keine Anzeichen. Das starke Bevölkerungswachstum und die gute wirtschaftliche Entwicklung sorgen dafür, dass Wohn- und Wirtschaftsimmobilien weiter attraktiv bleiben, bestätigt Prof. Michael Voigtländer vom IW Köln im Bericht. 2016 zählte Berlin rund 3,67 Mio. Einwohner und damit 60.000 Personen mehr als im Vorjahr. Das Wachstum von 1,7 Prozent übertrifft das der Vorjahre. Und nicht nur Berlin wächst, auch das Umland wird immer attraktiver. Bis 2030 wird ein Bevölkerungswachstum des Metropolraums Berlin-Brandenburg um knapp 7 Prozent erwartet. Für Berlin erwartet die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung einen Zuwachs von 6 Prozent. Bei anhaltendem Zuzug werden in Berlin bis 2030 somit knapp 194.000 neue Wohnungen benötigt. Damit erweist sich der Neubau von zuletzt 10.608 Wohnungen pro Jahr als deutlich zu gering.
Bauanträge bleiben liegen
Zugleich scheinen sich die Rahmenbedingungen für den privaten Wohnungsbau spürbar zu verschlechtern. In einer Bauträgerumfrage, die Ziegert erstmals unter den 100 wichtigsten privaten Projektentwicklern durchgeführt hat, bestätigten 88 Prozent der Befragten, dass sich die Bearbeitungszeiten von Bauanträgen verlängert hätten. 65 Prozent der Befragten gaben an, dass sich die personelle Situation in den Bauämtern verschlechtert habe. Für 87 Prozent der Unternehmen hat sich das Angebot an Grundstücken verschlechtert beziehungsweise stark verschlechtert. Die „verstärkte Spekulation treibt die Preise für Grundstücke in Berlin weiter in die Höhe. Auch in zentralen Lagen lohnt sich so die Errichtung von Miet- oder Eigentumswohnungen teilweise nicht mehr“, warnt der Bericht. Anbieter suchten mit Mikroapartments und Serviced Apartments nach einer Alternative. Ein anderer Ausweg für den Wohnungsbau seien die Nachverdichtungspotenziale, zum Beispiel in Innenhöfen. 53.759 Wohnungen könnten laut Gemeinsamer Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg in Berlin gebaut werden, wenn alle Möglichkeiten zur Verdichtung genutzt werden würden. „Trotz mancher Widerstände wächst Berlin in allen denkbaren Dimensionen, nach innen, außen und nach oben“, sagt Henkes. „Die vitale Nachfrage in allen Preissegmenten ist ein deutliches Signal an die private Immobilienwirtschaft, auch weiter in Berlin zu investieren.“
