12.10.2017 Retail-Investments weiterhin auf hohem Niveau
In den ersten neun Monaten wurden rund 8,5 Mrd. € in Einzelhandelsobjekte angelegt, womit das Ergebnis aus dem Vorjahr in etwa gehalten werden konnte. Insgesamt liegt der Umsatz gut ein Fünftel über dem langjährigen Schnitt, wofür besonders das gestiegene Portfoliovolumen gesorgt hat. Im Vergleich zu den ersten drei Quartalen des Vorjahres ist hier ein Umsatzplus von 51 % zu vermelden, sodass das Ergebnis den langjährigen Schnitt sogar um rund ein Drittel übertrifft. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„An vorderster Front ist das 90 Objekte umfassende Corestate-Portfolio zu nennen, das sich die Bayerische Versorgungskammer für fast 690 Mio. € gesichert hat. Im Einzelsegment fiel das Ergebnis nach einem hervorragenden Vorjahreswert angebotsbedingt geringer aus“, erläutert Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Insgesamt liegt es rund 18 % unter dem vergleichbaren Wert von 2016, aber immer noch 15 % über dem langjährigen Schnitt.
Entgegen des bundesweiten Trends hat sich das Retail-Investmentvolumen an den besonders begehrten Big-Six-Standorten rückläufig entwickelt. Insgesamt summiert sich der Umsatz auf gut 2 Mrd. €, was einem Minus von 16 % gleichkommt. Dabei war an nahezu allen Standorten weniger Geschäft zu verzeichnen, lediglich Köln konnte dank einiger größerer Transaktionen wie dem Verkauf des DuMont Carrés den Vorjahreswert erheblich auf 403 Mio. € steigern (+225 %). Ohne das Kölner Volumen wäre auch der gesamte Rückgang erheblich höher ausgefallen. Am meisten wurde jedoch nach wie vor in Berliner Objekte angelegt (746 Mio. €), hier fällt der Rückgang mit
-10 % auch noch vergleichsweise moderat aus. Auf dem zweiten Rang folgt München mit 442 Mio. € und einer ebenfalls relativ geringen Abnahme (-6 %). In Hamburg (321 Mio. €), Frankfurt (65 Mio. €) und Düsseldorf (39 Mio. €) liegt das Volumen nicht nur deutlich unter dem Vorjahreswert, sondern auch unter dem 10-Jahres-Mittel.
Die Verteilung des Volumens nach Objektart ähnelt weitestgehend der aus dem Vorjahreszeitraum. Wie zuvor sorgen Discounter, Fach– und Supermärkte mit gut 43 % für das Gros des Retail-Investmentvolumens. Auf dem zweiten Rang liegen erneut innerstädtische Geschäftshäuser, die gut ein Drittel beisteuern. Shopping-Center schließen sich mit knapp 19 % an, auf Kaufhäuser entfallen lediglich gut 4 %.
Spezialfonds unangefochtene Nr. 1
Wie auch im Vorjahr zeichnen Spezialfonds für den höchsten Umsatzanteil verantwortlich. Mit etwa 60 Einzeltransaktionen und einigen Portfolio-Investments sorgen sie für gut 23 % des Ergebnisses. Zu den Käufergruppen mit zweistelligen Umsatzanteilen zählen weiterhin Investment/Asset Manager (16 %), Equity/Real Estate Funds (13 %) und Pensionskassen (13 %). Ebenfalls kräftig investiert haben Versicherungen (gut 8 %) sowie Projektentwickler und Family Offices (jeweils rund 4 %). Weniger als ein Drittel (31 %) des angelegten Kapitals entstammt dem Ausland, das ist deutlich geringer als im gesamten gewerblichen Investmentmarkt (47 %). Während europäische Investoren (23 %) noch recht aktiv waren, spielten beispielsweise Anleger aus Übersee bislang nur eine untergeordnete Rolle.
Der Mangel an adäquatem Produkt hat sich in den vergangenen zwölf Monaten weiter im Preisgefüge niedergeschlagen. Obwohl sie bereits auf niedrigstem Niveau sind, haben die Netto-Spitzenrenditen für Premium-Geschäftshäuser in den besten Lagen im Vorjahresvergleich im Schnitt noch einmal um rund 40 Basispunkte nachgegeben. Am teuersten sind Geschäftshäuser mit 3,00 % in München, Berlin und Hamburg. Düsseldorf, Frankfurt und Köln folgen ebenfalls gleichauf mit 3,20 %. Hierbei ist zu beachten, dass diese Renditen, wenn alle Rahmenbedingungen stimmen, im Einzelfall auch unterschritten werden können.
Aber auch für andere Einzelhandelsobjekte sind die Preise weiter gestiegen. Während der Rückgang bei Shopping-Centern sowie einzelnen Fach– und Supermärkten mit jeweils 10 Basispunkten auf 4,00 % bzw. 5,40 % noch vergleichsweise moderat ausfiel, haben sich Fachmarktzentren um stolze 40 Basispunkte verteuert. Sie liegen in der Spitze mittlerweile bei 4,80 % und damit deutlich unterhalb der 5-%-Marke.
Perspektiven
„Auch das Schlussquartal dürfte von einer sehr hohen Marktdynamik geprägt sein. Die Basis hierfür bilden nicht nur die außerordentlich hohe Nachfrage, sondern auch die weiter gestiegenen Preise, die Bestandshalter anreizen dürften, sich von ihren Objekten zu trennen. Ein abermaliges Erreichen des sehr guten Vorjahreswertes von 13 Mrd. € scheint somit nicht ausgeschlossen. Inwieweit dieser übertroffen werden kann, hängt jedoch nicht zuletzt auch vom Angebot im Portfoliosegment ab. Da ein Ende des Nachfrageüberhangs kurzfristig nicht absehbar ist, kann auch ein weiterer, wenn auch nur leichter, Rückgang der Spitzenrenditen nicht ausgeschlossen werden“, so Piotr Bienkowski.
„An vorderster Front ist das 90 Objekte umfassende Corestate-Portfolio zu nennen, das sich die Bayerische Versorgungskammer für fast 690 Mio. € gesichert hat. Im Einzelsegment fiel das Ergebnis nach einem hervorragenden Vorjahreswert angebotsbedingt geringer aus“, erläutert Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Insgesamt liegt es rund 18 % unter dem vergleichbaren Wert von 2016, aber immer noch 15 % über dem langjährigen Schnitt.
Entgegen des bundesweiten Trends hat sich das Retail-Investmentvolumen an den besonders begehrten Big-Six-Standorten rückläufig entwickelt. Insgesamt summiert sich der Umsatz auf gut 2 Mrd. €, was einem Minus von 16 % gleichkommt. Dabei war an nahezu allen Standorten weniger Geschäft zu verzeichnen, lediglich Köln konnte dank einiger größerer Transaktionen wie dem Verkauf des DuMont Carrés den Vorjahreswert erheblich auf 403 Mio. € steigern (+225 %). Ohne das Kölner Volumen wäre auch der gesamte Rückgang erheblich höher ausgefallen. Am meisten wurde jedoch nach wie vor in Berliner Objekte angelegt (746 Mio. €), hier fällt der Rückgang mit
-10 % auch noch vergleichsweise moderat aus. Auf dem zweiten Rang folgt München mit 442 Mio. € und einer ebenfalls relativ geringen Abnahme (-6 %). In Hamburg (321 Mio. €), Frankfurt (65 Mio. €) und Düsseldorf (39 Mio. €) liegt das Volumen nicht nur deutlich unter dem Vorjahreswert, sondern auch unter dem 10-Jahres-Mittel.
Die Verteilung des Volumens nach Objektart ähnelt weitestgehend der aus dem Vorjahreszeitraum. Wie zuvor sorgen Discounter, Fach– und Supermärkte mit gut 43 % für das Gros des Retail-Investmentvolumens. Auf dem zweiten Rang liegen erneut innerstädtische Geschäftshäuser, die gut ein Drittel beisteuern. Shopping-Center schließen sich mit knapp 19 % an, auf Kaufhäuser entfallen lediglich gut 4 %.
Spezialfonds unangefochtene Nr. 1
Wie auch im Vorjahr zeichnen Spezialfonds für den höchsten Umsatzanteil verantwortlich. Mit etwa 60 Einzeltransaktionen und einigen Portfolio-Investments sorgen sie für gut 23 % des Ergebnisses. Zu den Käufergruppen mit zweistelligen Umsatzanteilen zählen weiterhin Investment/Asset Manager (16 %), Equity/Real Estate Funds (13 %) und Pensionskassen (13 %). Ebenfalls kräftig investiert haben Versicherungen (gut 8 %) sowie Projektentwickler und Family Offices (jeweils rund 4 %). Weniger als ein Drittel (31 %) des angelegten Kapitals entstammt dem Ausland, das ist deutlich geringer als im gesamten gewerblichen Investmentmarkt (47 %). Während europäische Investoren (23 %) noch recht aktiv waren, spielten beispielsweise Anleger aus Übersee bislang nur eine untergeordnete Rolle.
Der Mangel an adäquatem Produkt hat sich in den vergangenen zwölf Monaten weiter im Preisgefüge niedergeschlagen. Obwohl sie bereits auf niedrigstem Niveau sind, haben die Netto-Spitzenrenditen für Premium-Geschäftshäuser in den besten Lagen im Vorjahresvergleich im Schnitt noch einmal um rund 40 Basispunkte nachgegeben. Am teuersten sind Geschäftshäuser mit 3,00 % in München, Berlin und Hamburg. Düsseldorf, Frankfurt und Köln folgen ebenfalls gleichauf mit 3,20 %. Hierbei ist zu beachten, dass diese Renditen, wenn alle Rahmenbedingungen stimmen, im Einzelfall auch unterschritten werden können.
Aber auch für andere Einzelhandelsobjekte sind die Preise weiter gestiegen. Während der Rückgang bei Shopping-Centern sowie einzelnen Fach– und Supermärkten mit jeweils 10 Basispunkten auf 4,00 % bzw. 5,40 % noch vergleichsweise moderat ausfiel, haben sich Fachmarktzentren um stolze 40 Basispunkte verteuert. Sie liegen in der Spitze mittlerweile bei 4,80 % und damit deutlich unterhalb der 5-%-Marke.
Perspektiven
„Auch das Schlussquartal dürfte von einer sehr hohen Marktdynamik geprägt sein. Die Basis hierfür bilden nicht nur die außerordentlich hohe Nachfrage, sondern auch die weiter gestiegenen Preise, die Bestandshalter anreizen dürften, sich von ihren Objekten zu trennen. Ein abermaliges Erreichen des sehr guten Vorjahreswertes von 13 Mrd. € scheint somit nicht ausgeschlossen. Inwieweit dieser übertroffen werden kann, hängt jedoch nicht zuletzt auch vom Angebot im Portfoliosegment ab. Da ein Ende des Nachfrageüberhangs kurzfristig nicht absehbar ist, kann auch ein weiterer, wenn auch nur leichter, Rückgang der Spitzenrenditen nicht ausgeschlossen werden“, so Piotr Bienkowski.
