19.10.2017 Hotspot-Analyse für Berlin, Hamburg, München, Frankfurt und Leipzig
Wo entwickelt sich der Büroimmobilienmarkt am dynamischsten? Welche Preise werden in den begehrten Lagen aufgerufen und was sind Büromieter bereit zu zahlen? Der Marktbericht Gewerbe 2017 von ImmobilienScout24 Gewerbeflächen untersucht die Top-Standorte Deutschlands. Neben Berlin, Hamburg, Frankfurt und München beleuchtet die zweite Ausgabe des Berichts auch Leipzig. Die Analyse basiert auf den Preis- und Marktdaten von ImmobilienScout24 Gewerbeflächen.
„Der deutsche Büroimmobilienmarkt boomt. Während in Leipzig noch moderate Mieten aufgerufen werden, gibt es Lagen in Berlin, die sich vom Preisniveau her an München anpassen. Frankfurt ist wieder im Kommen und Hamburg entwickelt sich mehr und mehr zur Gründermetropole“, so Jan Hebecker, Leiter Märkte und Daten bei ImmobilienScout24. „Städte sollten rechtzeitig in den Neubau von Büroflächen investieren, damit ihr wirtschaftliches Wachstum nicht aufgrund von Flächenknappheit ausgebremst wird.“
Berlin – der Boom hält an und lässt die Preise steigen
Die Haupstadt ist der umsatzstärkste Büroimmobilienstandort und hat auf dieser Position München abgelöst. In 2016 wurden 838.000m2 an Büroflächen vermietet. Dass Berlin sich so positiv entwickelt, ist darauf zurückzuführen, dass die Stadt zum internationalen Zentrum für Tech-Firmen und Start-ups geworden ist. Der Wirtschaftsstandort zieht Unternehmen und Fachkräfte aus dem In- und Ausland an. Um rund 10 Prozent stiegen die Büromieten im Vergleich zum Vorjahr. Auch die maximale Zahlungsbereitschaft ist gestiegen – und zwar um 9,2 Prozent. Bei der Wahl einer Büroimmobilie sind Mieter offensichtlich bereit, für eine gute Lage einen hohen Preis zu zahlen. Teuerste Bürolage Berlins ist weiterhin die Friedrichstraße mit einer durchschnittlichen Angebotsmiete von rund 19 €/m².
Entwicklungspotenziale bieten vor allem alternative Viertel, wie Kreuzberg. In keinem anderen Stadtteil haben die durchschnittlichen Büromieten so stark angezogen. Die dortige Flächenknappheit sorgt für eine Preissteigerung um 20 Prozent. Während stadtweit große und mittlere Flächen rar werden, gibt es keinen Mangel an kleinen Flächen (bis 150m2). In diesem Segment ist das Flächenangebot im vergangenen Jahr um rund 5 Prozent gestiegen.
Hamburg – starke Wirtschaft, aber Flächenknappheit
Mit 500.000 m² vermieteter Bürofläche schafft Hamburg den größten Flächenumsatz seit der Finanzkrise in 2007. Mit Unternehmen aus den Bereichen Technologie, IT und Medien ist die Hansestadt zukunftsfähig aufgestellt. Zudem verzeichnet die „Perle“ an der Elbe laut KfW Gründermonitor 2016 die meisten Neugründungen. Das lässt die Nachfrage nach Coworking Spaces rasant steigen. Trotz der hohen Nachfrage sind die Hamburger Büromieten im Schnitt nur um 5,5 Prozent gestiegen. Zu den begehrtesten Lagen gehören nach wie vor die Altstadt und die Neustadt. Daneben hat sich die HafenCity als Premium-Standort (Büromiete über 18 €/m2) gut etabliert. Besonders Kleinbüros sind hier stark nachgefragt und im stadtweiten Vergleich mit über 21 €/m2 am teuersten. Ingesamt werden Gewerbeflächen in Hamburg knapp. Wer nach einer kleinen (bis 150 m2) oder großen Fläche (ab 2.500m2) sucht, braucht einen langen Atem und Glück. Perspektivisch könnte die Flächenknappheit für Hamburg zum Problem werden und das wirtschaftliche Wachstum der Stadt ausbremsen.
München – bei Büromieten das teuerste Pflaster Deutschlands
Die Bayernmetropole ist weiterhin Spitzenreiter bei den Büromieten. Mit Höchstpreisen über 46 €/m2) belegt die Landeshauptstadt Platz 23 im internationalen Vergleich. Wirtschaftlich ist die Stadt hervorragend aufgestellt. Sechs DAX 30 Unternehmen und alteingesessene Familienunternehmen tummeln sich neben den Big Playern der Technologiewirtschaft. Doch es wird eng. Besonders für Großbüros besteht hier ein Flächennotstand. In keiner anderen Metropole ist das Angebot an Flächen ab 2.500m2 so sehr geschrumpft. Das gilt vor allem für die Top-Lagen wie Altstadt, Lehel oder Maxvorstand. Die Vernknappung führt hier zu stolzen Preisen um die 26 €/m2. Freuen können sich hingegen Jungunternehmen, denn für sie gibt es auch in den begehrten Lagen ein großes Angebot an Flächen bis zu 500m2.
Frankfurt – verstärkte Nachfrage führt zu Anstieg der Büromieten
Der anstehende Brexit stärkt Frankfurt in seiner Position als einer der wichtigsten europäischen Finanzplätze. Wo es 2015 noch viel Leerstand gab, ist jetzt die Nachfrage hoch. Mit 200 Kreditinstituten und rund 100 ausländische Banken stiegen die Büromieten der hessischen Großstadt zwischen 2014 und 2016 um rund 4 Prozent, sodass diese bei durchschnittlich 16 €/m2 liegen. Exklusive Adressen wie das Westend-Süd toppen dies mit einem Mietdurchschnitt von rund 22 €/m2. Das Europaviertel entwickelt sich ebenfalls prächtig. Hier haben die Quadratmeterpreise um mehr als 21 Prozent zugelegt. In der stadtweiten Betrachtung gehen der Bankenmetropole die Büroflächen aus. Es wird zu wenig gebaut und besonders kleine und große Flächen sind Mangelware.
Leipzig – zieht Großkonzerne an und wächst kräftig
Unternehmen wie Volkswagen und Amazon glauben an den Wirtschaftsstandort und investieren hier kräftig. Leipzig ist durch vergleichsweise niedrige Mieten und geringe Lebenshaltungskosten ein attraktiver Standort. Im Vergleich zu anderen Großstädten sind die Büromieten auch in den Premiumlagen noch moderat (rund 8 €/m2 im Zentrum-West). Doch die Preise ziehen im stadtweiten Durchschnitt mit rund 8 Prozent deutlich an. Noch besteht kein Mangel an Büroflächen und für nahezu alle Größen gibt es Angebote. In Plagwitz, dem Hotspot für die Kreativwirtschaft, gibt es sogar ein Überangebot an Kleinbüros. Sollte sich das Viertel zu einem zweiten Kreuzberg entwickeln und das Angebot schrumpfen, werden die Preise in den kommenden Jahren steigen. Aktuell werden hier rund 7 €/m2 gezahlt, doch die maximale Zahlungsbereitschaft ist deutlich höher. Büromieter sind bereit, bis zu 11 €/m2 zu zahlen.
„Der deutsche Büroimmobilienmarkt boomt. Während in Leipzig noch moderate Mieten aufgerufen werden, gibt es Lagen in Berlin, die sich vom Preisniveau her an München anpassen. Frankfurt ist wieder im Kommen und Hamburg entwickelt sich mehr und mehr zur Gründermetropole“, so Jan Hebecker, Leiter Märkte und Daten bei ImmobilienScout24. „Städte sollten rechtzeitig in den Neubau von Büroflächen investieren, damit ihr wirtschaftliches Wachstum nicht aufgrund von Flächenknappheit ausgebremst wird.“
Berlin – der Boom hält an und lässt die Preise steigen
Die Haupstadt ist der umsatzstärkste Büroimmobilienstandort und hat auf dieser Position München abgelöst. In 2016 wurden 838.000m2 an Büroflächen vermietet. Dass Berlin sich so positiv entwickelt, ist darauf zurückzuführen, dass die Stadt zum internationalen Zentrum für Tech-Firmen und Start-ups geworden ist. Der Wirtschaftsstandort zieht Unternehmen und Fachkräfte aus dem In- und Ausland an. Um rund 10 Prozent stiegen die Büromieten im Vergleich zum Vorjahr. Auch die maximale Zahlungsbereitschaft ist gestiegen – und zwar um 9,2 Prozent. Bei der Wahl einer Büroimmobilie sind Mieter offensichtlich bereit, für eine gute Lage einen hohen Preis zu zahlen. Teuerste Bürolage Berlins ist weiterhin die Friedrichstraße mit einer durchschnittlichen Angebotsmiete von rund 19 €/m².
Entwicklungspotenziale bieten vor allem alternative Viertel, wie Kreuzberg. In keinem anderen Stadtteil haben die durchschnittlichen Büromieten so stark angezogen. Die dortige Flächenknappheit sorgt für eine Preissteigerung um 20 Prozent. Während stadtweit große und mittlere Flächen rar werden, gibt es keinen Mangel an kleinen Flächen (bis 150m2). In diesem Segment ist das Flächenangebot im vergangenen Jahr um rund 5 Prozent gestiegen.
Hamburg – starke Wirtschaft, aber Flächenknappheit
Mit 500.000 m² vermieteter Bürofläche schafft Hamburg den größten Flächenumsatz seit der Finanzkrise in 2007. Mit Unternehmen aus den Bereichen Technologie, IT und Medien ist die Hansestadt zukunftsfähig aufgestellt. Zudem verzeichnet die „Perle“ an der Elbe laut KfW Gründermonitor 2016 die meisten Neugründungen. Das lässt die Nachfrage nach Coworking Spaces rasant steigen. Trotz der hohen Nachfrage sind die Hamburger Büromieten im Schnitt nur um 5,5 Prozent gestiegen. Zu den begehrtesten Lagen gehören nach wie vor die Altstadt und die Neustadt. Daneben hat sich die HafenCity als Premium-Standort (Büromiete über 18 €/m2) gut etabliert. Besonders Kleinbüros sind hier stark nachgefragt und im stadtweiten Vergleich mit über 21 €/m2 am teuersten. Ingesamt werden Gewerbeflächen in Hamburg knapp. Wer nach einer kleinen (bis 150 m2) oder großen Fläche (ab 2.500m2) sucht, braucht einen langen Atem und Glück. Perspektivisch könnte die Flächenknappheit für Hamburg zum Problem werden und das wirtschaftliche Wachstum der Stadt ausbremsen.
München – bei Büromieten das teuerste Pflaster Deutschlands
Die Bayernmetropole ist weiterhin Spitzenreiter bei den Büromieten. Mit Höchstpreisen über 46 €/m2) belegt die Landeshauptstadt Platz 23 im internationalen Vergleich. Wirtschaftlich ist die Stadt hervorragend aufgestellt. Sechs DAX 30 Unternehmen und alteingesessene Familienunternehmen tummeln sich neben den Big Playern der Technologiewirtschaft. Doch es wird eng. Besonders für Großbüros besteht hier ein Flächennotstand. In keiner anderen Metropole ist das Angebot an Flächen ab 2.500m2 so sehr geschrumpft. Das gilt vor allem für die Top-Lagen wie Altstadt, Lehel oder Maxvorstand. Die Vernknappung führt hier zu stolzen Preisen um die 26 €/m2. Freuen können sich hingegen Jungunternehmen, denn für sie gibt es auch in den begehrten Lagen ein großes Angebot an Flächen bis zu 500m2.
Frankfurt – verstärkte Nachfrage führt zu Anstieg der Büromieten
Der anstehende Brexit stärkt Frankfurt in seiner Position als einer der wichtigsten europäischen Finanzplätze. Wo es 2015 noch viel Leerstand gab, ist jetzt die Nachfrage hoch. Mit 200 Kreditinstituten und rund 100 ausländische Banken stiegen die Büromieten der hessischen Großstadt zwischen 2014 und 2016 um rund 4 Prozent, sodass diese bei durchschnittlich 16 €/m2 liegen. Exklusive Adressen wie das Westend-Süd toppen dies mit einem Mietdurchschnitt von rund 22 €/m2. Das Europaviertel entwickelt sich ebenfalls prächtig. Hier haben die Quadratmeterpreise um mehr als 21 Prozent zugelegt. In der stadtweiten Betrachtung gehen der Bankenmetropole die Büroflächen aus. Es wird zu wenig gebaut und besonders kleine und große Flächen sind Mangelware.
Leipzig – zieht Großkonzerne an und wächst kräftig
Unternehmen wie Volkswagen und Amazon glauben an den Wirtschaftsstandort und investieren hier kräftig. Leipzig ist durch vergleichsweise niedrige Mieten und geringe Lebenshaltungskosten ein attraktiver Standort. Im Vergleich zu anderen Großstädten sind die Büromieten auch in den Premiumlagen noch moderat (rund 8 €/m2 im Zentrum-West). Doch die Preise ziehen im stadtweiten Durchschnitt mit rund 8 Prozent deutlich an. Noch besteht kein Mangel an Büroflächen und für nahezu alle Größen gibt es Angebote. In Plagwitz, dem Hotspot für die Kreativwirtschaft, gibt es sogar ein Überangebot an Kleinbüros. Sollte sich das Viertel zu einem zweiten Kreuzberg entwickeln und das Angebot schrumpfen, werden die Preise in den kommenden Jahren steigen. Aktuell werden hier rund 7 €/m2 gezahlt, doch die maximale Zahlungsbereitschaft ist deutlich höher. Büromieter sind bereit, bis zu 11 €/m2 zu zahlen.
