01.11.2017 Büroimmobilien Frankfurt: Durch Brexit-Pläne der Banken neue Rekorde
Nachfrage und Spitzenmieten am Büroimmobilienmarkt in Frankfurt erreichen neue Rekordhöhen. Das zeigen Analysen der führenden Immobilienunternehmen und -investoren. Gleichzeitig ist der Leerstand so gering wie seit Jahren nicht mehr. Fast 16 Monate nach dem Brexit-Referendum spiegelt die Entwicklung des Frankfurter Büromarktes klar die Beliebtheit des Finanzplatzes unter Banken, die Großbritannien verlassen oder zumindest wichtige Teile der Geschäftstätigkeit an den Main verlagern. In den nächsten vier Jahren erwartet Frankfurt Main Finance die Verlagerung von 10.000 Arbeitsplätzen von London nach Frankfurt. Zahlreiche Bauprojekte werden die damit einhergehende Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen decken.
Die steigende Nachfrage stärkt das Investorenvertrauen: Analysten berichten von einem bemerkenswerten Anstieg des Transaktionsvolumens im Vergleich zu 2016. Unternehmen sind außerdem auf der Suche nach größeren zusammenhängenden Büroflächen von mehr als 10.000 qm2, um die Geschäfts- und Personalverlagerung stemmen zu können. Trotz zunehmender Nachfrage und steigender Höchstmieten bleibt der Finanzplatz Frankfurt im Vergleich zu anderen europäischen Finanzzentren preisgünstig.
Diese Entwicklungen diskutieren die Niederlassungsleiter des Frankfurt Main Finance-Mitgliedes BNP Paribas Real Estate José Martinez und Oliver Barth. Zusätzliche Einschätzungen geben Immobilienexperten von KGAL, Savills Investment Management und JLL.
José Martinez und Oliver Barth, beide Geschäftsführer und Frankfurter Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate: Der Frankfurter Büromarkt gibt weiter Gas. Mit 477.000 m² wurde das beste Ergebnis der letzten 15 Jahre aufgestellt. Mit dem herausragenden Resultat belegt die Mainmetropole hinter Berlin und München den dritten Platz. Bemerkenswert ist, dass sich die Nachfrage relativ gleichmäßig über alle Größenklassen und Marktsegmente verteilt, dies unterstreicht die breite Nachfragebasis. Besonders erfreulich: Endlich sind auch wieder mehrere Großdeals mit mehr als 10.000 m² am Flächenumsatz beteiligt. In den vergangenen Jahren mangelte es an großen Abschlüssen, aktuell liegt ihr Anteil bei 20 %. Einen der größten Verträge schloss die Helaba in Kaiserlei mit rund 27.500 m² ab.
Die Angebotssituation spiegelt die gute Nachfrage der letzten zwei Jahre wider: Aktuell stehen 1,51 Mio. m² Bürofläche leer, das sind 10 % weniger als im dritten Quartal 2016. Aber: Nur etwa die Hälfte davon, also 749.000 m², verfügen über die von den Nutzern präferierte hochwertige, moderne Ausstattung. Im gesamten Marktgebiet hat die Leerstandsquote mit 9,8 % die 10-%-Schwelle mittlerweile nach unten durchbrochen. Wie groß der Einfluss des Brexit auf die weitere Entwicklung des Frankfurter Gewerbeimmobilienmarkts sein wird, ist noch nicht abzusehen. Fakt ist: Der Brexit ist auf dem Frankfurter Markt spürbar, dominiert ihn aber nicht. BNP Paribas Real Estate ist in ersten, guten und vielversprechenden Gesprächen mit potenziellen Zuzüglern. Dass sich etwas tut, zeigen auch die Deals von Morgan Stanley oder Goldman Sachs, die sich bereits größere Büroflächen in Frankfurt gesichert haben. Sollten auf einmal alle aktuellen Gesuche im Markt und die Unterschriften von Brexit-Banken zeitlich aufeinander fallen, könnte es theoretisch einen Flächenengpass in der Frankfurter Innenstadt geben, wo derzeit nur knapp 120.000 m² moderne Büroflächen zu haben sind; im Bankenviertel stehen sogar nur gut 66.000 m² leer. Für die prognostizierten 10.000 Arbeitnehmer, die zusätzlich nach Frankfurt kommen würden, werden geschätzte 150.000 m² benötigt. Betrachtet man sich die insgesamt leerstehenden Büroflächen, hätte Frankfurt im Fall der Fälle jedoch kein Problem, geeignete Büroflächen zu finden – nur eben nicht alle in zentraler Citylage. Entspannung bringen einige attraktive Projektentwicklungen, die gegenwärtig im Bau sind, etwa im Bankenviertel die Projekte WINX, Omniturm und Marienturm, die rechtzeitig 2018/2019 fertiggestellt werden und in denen es noch freie Flächen gibt.
Aus heutiger Sicht spricht alles dafür, dass die lebhafte Nachfrage sich bis zum Jahreswechsel fortsetzen wird, sodass im Gesamtjahr ein Flächenumsatz zwischen 750.000 und 800.000 m² und damit eines der besten Ergebnisse aller Zeiten möglich erscheint. Wir gehen gleichzeitig von weiter rückläufigen Leerständen aus, deshalb werden die Mieten wahrscheinlich weiter steigen.
Gert Waltenbauer, CEO der KGAL GmbH & Co. KG: „Frankfurt kann seine Rolle als führender Finanzplatz durch den Brexit stärken und seine Attraktivität weiter ausbauen, wie die Entscheidungen einiger Londoner Banken für diesen Standort als EU-Zentrale zeigen. Der verkehrsgünstig und innenstadtnah gelegene Flughafen ist ein echtes Frankfurter Asset, dessen Bedeutung mit Wachstum von Handel und europäischer Integration weiter zunehmen wird. Vor allem Büroimmobilien in Frankfurt erleben dadurch eine deutliche Wertsteigerung. Wir registrieren aber auch, dass die Wohnqualität in Frankfurt in den letzten Jahren zugenommen hat mit wiederum positiven Effekten auf die Werthaltigkeit von Wohnimmobilien.“
Andreas Trumpp, Savills Investment Management: „Aus unserer Sicht bietet Frankfurt ein großes Spektrum erschwinglicher Büroflächen sowohl in zentralen Innenstadtlagen als auch in B-Lagen und könnte ohne weiteres 10.000 Büroangestellte beherbergen. Lediglich durch den Mangel an verfügbarem Wohnraum könnte der Zustrom limitiert werden. Der Einzelhandel- und Gastronomiesektor würde in jedem Fall von dem Zuzug von gut verdienenden Bankangestellten profitieren. Als eines der wichtigsten Finanzzentren weltweit punktet Frankfurt nicht zuletzt mit seiner hervorragenden Erreichbarkeit, sprich dem stadtnahen und optimal an das Verkehrsnetz angebundenen Flughafen sowie den kurzen Wegen innerhalb der Stadt und der gesamten Region. Die ansässigen Unternehmen, Institutionen und Forschungseinrichtungen wirken anziehend für hochqualifizierte Fachkräfte aus aller Welt und fördern damit die Vielfalt vor Ort.“
Markus Kullman, Associate Director Office Leasing Frankfurt am Main, JLL: „Der Brexit ist in Frankfurt angekommen. Erste Abschlüsse konnten in den vergangenen Wochen registriert werden. JLL steht im konstanten Austausch mit sehr vielen Unternehmen, die aufgrund des Austritts Großbritanniens aus der EU mit Auswirkungen auf einige ihrer Geschäftsfelder rechnen. Auch mit dem Finanzsektor verbundene Dienstleister sondieren den Markt nach adäquaten Flächen. Den meisten Interessenten ist der Frankfurter Büroimmobilienmarkt aber keine unbekannte Größe – sie sind mindestens mit einer kleinen Repräsentanz in der Mainmetropole vertreten.
Neben einer verfügbaren Auswahl an potenziellen Flächenalternativen von hoher Qualität wird von ihnen vor allem die gute Infrastruktur, wie beispielsweise der Flughafen, sehr geschätzt.
Bereits letztes Jahr war erkennbar – und das hat sich in unseren laufenden Gesprächen bestätigt: es geht nicht um Komplettverlagerungen einer Vielzahl von Arbeitsplätzen aus London nach Frankfurt, sondern es werden schrittweise notwendige Kapazitäten aufgebaut. Und das in den wichtigsten Metropolen Europas. Neben Frankfurt spielen Paris, Amsterdam, Dublin und auch Luxemburg eine Rolle. In der Bankenstadt Frankfurt rechnen wir mit rund 100.000 m² Bürofläche, die im Zuge des Bexits über den marktüblichen Bedarf hinaus absorbiert werden.
Zwar verzeichnen wir in manchen Stadtteilen Frankfurts mittlerweile eine gewisse Flächenknappheit. Zum Beispiel können wir in der Bankenlage aktuell nur eine geringe Auswahl Bestandsliegenschaften anbieten. Das gilt besonders für hochwertige, zusammenhängende Flächen mit mehr als 5.000 m². Aufgrund der Vielzahl von Neubauprojekten, wie z.B. OmniTurm, MarienTurm oder das Four-Projekt auf dem ehemaligen Deutsche Bank Areal, die in den Jahren 2019-2022 mehr als 250.000 m² neue Bürofläche auf Markt bringen werden, gehen wir aber nicht davon aus, dass die aktuell gestiegene Nachfrage mittelfristig zu einer massiven Preissteigerung am Frankfurter Markt führen wird. Derzeit liegt die Spitzenmiete bei 37,50 Euro/m²/Monat, die höchste unter den Big 7 und bei einer Leerstandsquote von 8,2%, ebenfalls der höchsten unter den deutschen Immobilienhochburgen. Allerdings: in den Lagen, auf denen der Fokus der nachfragenden Unternehmen liegt, sind es deutlich weniger; abhängig von Teilmarkt und Qualität können es aktuell nur 4-6% sein.“
Hubertus Väth, Geschäftsführer, Frankfurt Main Finance e.V.: „Das Angebot an Gewerbeimmobilien ist die geringste Sorge in Frankfurt. Es entstehen 250.000 Quadratmeter an neuer Bürofläche in mehreren neuen Hochhäuser im Verlauf von 5 Jahren. Aktuell in Frankfurt sind 19 Hochhäuser im Bau und 26 stehen in der Planung. Handlungsbedarf bestand schon zuvor und besteht nun noch mehr bei Wohnimmobilien. Im Bereich Microapartements für Pendler und dem Segment Hochhauswohnen sieht es dabei besser aus als bei erschwinglichem Wohnraum für die Breite der Interessierten. Da das Problem erkannt ist und man einen Vorlauf hat, sollte aber auch das mit vereinten Kräften machbar sein.“
Der Finanzplatz Frankfurt liegt vorn beim Bemühen um Geschäftsverlagerungen aus London nach dem Referendum im Vereinigten Königreich. Geschätzt für seine wirtschaftliche und politische Stabilität, bietet Frankfurt und die Region eine hervorragende Infrastruktur, ein vergleichsweise günstiges und hochwertiges Angebot an modernen Büroflächen, ein großes Potential gut ausgebildeter Arbeitskräfte und eine extrem hohe Lebensqualität. Zudem ist die BaFin ein kompetenter, hilfreicher und konstruktiver Regulator, der weite Teile des Lizenzantrags in englischer Sprache akzeptiert. Bereits heute gibt es am Finanzplatz Frankfurt mehr als 150 ausländische Banken und die Finanzbranche bietet rund 75.000 Menschen Arbeit.
Die steigende Nachfrage stärkt das Investorenvertrauen: Analysten berichten von einem bemerkenswerten Anstieg des Transaktionsvolumens im Vergleich zu 2016. Unternehmen sind außerdem auf der Suche nach größeren zusammenhängenden Büroflächen von mehr als 10.000 qm2, um die Geschäfts- und Personalverlagerung stemmen zu können. Trotz zunehmender Nachfrage und steigender Höchstmieten bleibt der Finanzplatz Frankfurt im Vergleich zu anderen europäischen Finanzzentren preisgünstig.
Diese Entwicklungen diskutieren die Niederlassungsleiter des Frankfurt Main Finance-Mitgliedes BNP Paribas Real Estate José Martinez und Oliver Barth. Zusätzliche Einschätzungen geben Immobilienexperten von KGAL, Savills Investment Management und JLL.
José Martinez und Oliver Barth, beide Geschäftsführer und Frankfurter Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate: Der Frankfurter Büromarkt gibt weiter Gas. Mit 477.000 m² wurde das beste Ergebnis der letzten 15 Jahre aufgestellt. Mit dem herausragenden Resultat belegt die Mainmetropole hinter Berlin und München den dritten Platz. Bemerkenswert ist, dass sich die Nachfrage relativ gleichmäßig über alle Größenklassen und Marktsegmente verteilt, dies unterstreicht die breite Nachfragebasis. Besonders erfreulich: Endlich sind auch wieder mehrere Großdeals mit mehr als 10.000 m² am Flächenumsatz beteiligt. In den vergangenen Jahren mangelte es an großen Abschlüssen, aktuell liegt ihr Anteil bei 20 %. Einen der größten Verträge schloss die Helaba in Kaiserlei mit rund 27.500 m² ab.
Die Angebotssituation spiegelt die gute Nachfrage der letzten zwei Jahre wider: Aktuell stehen 1,51 Mio. m² Bürofläche leer, das sind 10 % weniger als im dritten Quartal 2016. Aber: Nur etwa die Hälfte davon, also 749.000 m², verfügen über die von den Nutzern präferierte hochwertige, moderne Ausstattung. Im gesamten Marktgebiet hat die Leerstandsquote mit 9,8 % die 10-%-Schwelle mittlerweile nach unten durchbrochen. Wie groß der Einfluss des Brexit auf die weitere Entwicklung des Frankfurter Gewerbeimmobilienmarkts sein wird, ist noch nicht abzusehen. Fakt ist: Der Brexit ist auf dem Frankfurter Markt spürbar, dominiert ihn aber nicht. BNP Paribas Real Estate ist in ersten, guten und vielversprechenden Gesprächen mit potenziellen Zuzüglern. Dass sich etwas tut, zeigen auch die Deals von Morgan Stanley oder Goldman Sachs, die sich bereits größere Büroflächen in Frankfurt gesichert haben. Sollten auf einmal alle aktuellen Gesuche im Markt und die Unterschriften von Brexit-Banken zeitlich aufeinander fallen, könnte es theoretisch einen Flächenengpass in der Frankfurter Innenstadt geben, wo derzeit nur knapp 120.000 m² moderne Büroflächen zu haben sind; im Bankenviertel stehen sogar nur gut 66.000 m² leer. Für die prognostizierten 10.000 Arbeitnehmer, die zusätzlich nach Frankfurt kommen würden, werden geschätzte 150.000 m² benötigt. Betrachtet man sich die insgesamt leerstehenden Büroflächen, hätte Frankfurt im Fall der Fälle jedoch kein Problem, geeignete Büroflächen zu finden – nur eben nicht alle in zentraler Citylage. Entspannung bringen einige attraktive Projektentwicklungen, die gegenwärtig im Bau sind, etwa im Bankenviertel die Projekte WINX, Omniturm und Marienturm, die rechtzeitig 2018/2019 fertiggestellt werden und in denen es noch freie Flächen gibt.
Aus heutiger Sicht spricht alles dafür, dass die lebhafte Nachfrage sich bis zum Jahreswechsel fortsetzen wird, sodass im Gesamtjahr ein Flächenumsatz zwischen 750.000 und 800.000 m² und damit eines der besten Ergebnisse aller Zeiten möglich erscheint. Wir gehen gleichzeitig von weiter rückläufigen Leerständen aus, deshalb werden die Mieten wahrscheinlich weiter steigen.
Gert Waltenbauer, CEO der KGAL GmbH & Co. KG: „Frankfurt kann seine Rolle als führender Finanzplatz durch den Brexit stärken und seine Attraktivität weiter ausbauen, wie die Entscheidungen einiger Londoner Banken für diesen Standort als EU-Zentrale zeigen. Der verkehrsgünstig und innenstadtnah gelegene Flughafen ist ein echtes Frankfurter Asset, dessen Bedeutung mit Wachstum von Handel und europäischer Integration weiter zunehmen wird. Vor allem Büroimmobilien in Frankfurt erleben dadurch eine deutliche Wertsteigerung. Wir registrieren aber auch, dass die Wohnqualität in Frankfurt in den letzten Jahren zugenommen hat mit wiederum positiven Effekten auf die Werthaltigkeit von Wohnimmobilien.“
Andreas Trumpp, Savills Investment Management: „Aus unserer Sicht bietet Frankfurt ein großes Spektrum erschwinglicher Büroflächen sowohl in zentralen Innenstadtlagen als auch in B-Lagen und könnte ohne weiteres 10.000 Büroangestellte beherbergen. Lediglich durch den Mangel an verfügbarem Wohnraum könnte der Zustrom limitiert werden. Der Einzelhandel- und Gastronomiesektor würde in jedem Fall von dem Zuzug von gut verdienenden Bankangestellten profitieren. Als eines der wichtigsten Finanzzentren weltweit punktet Frankfurt nicht zuletzt mit seiner hervorragenden Erreichbarkeit, sprich dem stadtnahen und optimal an das Verkehrsnetz angebundenen Flughafen sowie den kurzen Wegen innerhalb der Stadt und der gesamten Region. Die ansässigen Unternehmen, Institutionen und Forschungseinrichtungen wirken anziehend für hochqualifizierte Fachkräfte aus aller Welt und fördern damit die Vielfalt vor Ort.“
Markus Kullman, Associate Director Office Leasing Frankfurt am Main, JLL: „Der Brexit ist in Frankfurt angekommen. Erste Abschlüsse konnten in den vergangenen Wochen registriert werden. JLL steht im konstanten Austausch mit sehr vielen Unternehmen, die aufgrund des Austritts Großbritanniens aus der EU mit Auswirkungen auf einige ihrer Geschäftsfelder rechnen. Auch mit dem Finanzsektor verbundene Dienstleister sondieren den Markt nach adäquaten Flächen. Den meisten Interessenten ist der Frankfurter Büroimmobilienmarkt aber keine unbekannte Größe – sie sind mindestens mit einer kleinen Repräsentanz in der Mainmetropole vertreten.
Neben einer verfügbaren Auswahl an potenziellen Flächenalternativen von hoher Qualität wird von ihnen vor allem die gute Infrastruktur, wie beispielsweise der Flughafen, sehr geschätzt.
Bereits letztes Jahr war erkennbar – und das hat sich in unseren laufenden Gesprächen bestätigt: es geht nicht um Komplettverlagerungen einer Vielzahl von Arbeitsplätzen aus London nach Frankfurt, sondern es werden schrittweise notwendige Kapazitäten aufgebaut. Und das in den wichtigsten Metropolen Europas. Neben Frankfurt spielen Paris, Amsterdam, Dublin und auch Luxemburg eine Rolle. In der Bankenstadt Frankfurt rechnen wir mit rund 100.000 m² Bürofläche, die im Zuge des Bexits über den marktüblichen Bedarf hinaus absorbiert werden.
Zwar verzeichnen wir in manchen Stadtteilen Frankfurts mittlerweile eine gewisse Flächenknappheit. Zum Beispiel können wir in der Bankenlage aktuell nur eine geringe Auswahl Bestandsliegenschaften anbieten. Das gilt besonders für hochwertige, zusammenhängende Flächen mit mehr als 5.000 m². Aufgrund der Vielzahl von Neubauprojekten, wie z.B. OmniTurm, MarienTurm oder das Four-Projekt auf dem ehemaligen Deutsche Bank Areal, die in den Jahren 2019-2022 mehr als 250.000 m² neue Bürofläche auf Markt bringen werden, gehen wir aber nicht davon aus, dass die aktuell gestiegene Nachfrage mittelfristig zu einer massiven Preissteigerung am Frankfurter Markt führen wird. Derzeit liegt die Spitzenmiete bei 37,50 Euro/m²/Monat, die höchste unter den Big 7 und bei einer Leerstandsquote von 8,2%, ebenfalls der höchsten unter den deutschen Immobilienhochburgen. Allerdings: in den Lagen, auf denen der Fokus der nachfragenden Unternehmen liegt, sind es deutlich weniger; abhängig von Teilmarkt und Qualität können es aktuell nur 4-6% sein.“
Hubertus Väth, Geschäftsführer, Frankfurt Main Finance e.V.: „Das Angebot an Gewerbeimmobilien ist die geringste Sorge in Frankfurt. Es entstehen 250.000 Quadratmeter an neuer Bürofläche in mehreren neuen Hochhäuser im Verlauf von 5 Jahren. Aktuell in Frankfurt sind 19 Hochhäuser im Bau und 26 stehen in der Planung. Handlungsbedarf bestand schon zuvor und besteht nun noch mehr bei Wohnimmobilien. Im Bereich Microapartements für Pendler und dem Segment Hochhauswohnen sieht es dabei besser aus als bei erschwinglichem Wohnraum für die Breite der Interessierten. Da das Problem erkannt ist und man einen Vorlauf hat, sollte aber auch das mit vereinten Kräften machbar sein.“
Der Finanzplatz Frankfurt liegt vorn beim Bemühen um Geschäftsverlagerungen aus London nach dem Referendum im Vereinigten Königreich. Geschätzt für seine wirtschaftliche und politische Stabilität, bietet Frankfurt und die Region eine hervorragende Infrastruktur, ein vergleichsweise günstiges und hochwertiges Angebot an modernen Büroflächen, ein großes Potential gut ausgebildeter Arbeitskräfte und eine extrem hohe Lebensqualität. Zudem ist die BaFin ein kompetenter, hilfreicher und konstruktiver Regulator, der weite Teile des Lizenzantrags in englischer Sprache akzeptiert. Bereits heute gibt es am Finanzplatz Frankfurt mehr als 150 ausländische Banken und die Finanzbranche bietet rund 75.000 Menschen Arbeit.
