14.12.2017 Deutscher Immobilienfinanzierungsindex DIFI in 2017 erstmals positiv
Eine spürbare Aufhellung der Erwartungen an das Finanzierungsgeschäft im kommenden Halbjahr hat im 4. Quartal 2017 für einen Anstieg des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und ZEW um 7,3 auf 0,1 Punkte gesorgt. Damit zeigt der vierteljährlich erhobene DIFI erstmals in 2017 einen positiven Wert. Die ebenfalls einfließende Beurteilung der Finanzierungssituation der letzten sechs Monate blieb mit 9,6 Punkten auf ähnlichem Niveau wie im Vorquartal (Q3: 9,8 Punkte). „Trotz des erfreulich hohen Anstiegs um 14,7 Punkte bleiben die Zukunftserwartungen der Finanzierer mit einem Wert von minus 9,4 weiterhin zurückhaltend“, so Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany. Und Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, ergänzt: „Die Verbesserung des DIFI geht einher mit der exzellenten Konjunkturlage und damit verbundenen Aufwärtskorrekturen der Prognosen diverser Forschungsinstitute für das Wirtschaftswachstum 2018, die sich mit über 2 % ca. 0,5 Prozentpunkte höher als zu Jahresbeginn eingependelt haben.“
Robustes Umfeld für Logistik-, Wohn- und Bürofinanzierungen
Die eindeutigsten Zugewinne bei den Erwartungen an die Geschäftslage im kommenden Halbjahr verzeichnen Finanzierungen von Logistik-, Wohn- und Büroimmobilien. „Nach zuletzt deutlich negativen Werten deuten die entsprechenden Salden aus positiven und negativen Prognosen der teilnehmenden Institute wieder auf ein stabiles Finanzierungsumfeld 2018 hin“, so Dr. Oliver Lerbs, kommissarischer Leiter des Forschungsbereichs Internationale Finanzmärkte und Finanzmanagement am Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW). Bei Einzelhandelsfinanzierungen hingegen zeigten sich die Experten ähnlich vorsichtig wie im Vorquartal.
Nahezu unveränderte Refinanzierungsmärkte
Nach den zwischenzeitlichen Einbrüchen der entsprechenden Indikatoren zu Jahresbeginn signalisieren die DIFI-Umfragen der letzten drei Quartale für sämtliche Refinanzierungsinstrumente insgesamt eine stabile Entwicklung. Während sich die Einschätzung der aktuellen Situation bei Einlagen, Pfandbriefen, Schuldverschreibungen und Mortgage Backed Securities dabei durchweg verbesserte, gaben die Prognosen überwiegend leicht nach. Ein entgegengesetztes Bild ergibt sich dagegen bei Immobilienaktien. „Im längerfristigen Trend wird erkennbar, dass klassische Kundeneinlagen zur Refinanzierung von Deals das Tal, das sich seit Mitte 2015 abzeichnete, durchschritten zu haben scheinen. Auf den Pfandbriefmärkten ist dagegen die dynamische Entwicklung des Vorjahres abgeklungen“, so Anke Herz.
Auswirkungen der EZB-Entscheidung zum Anleihekaufprogramm auf den Finanzierungsmarkt
Die Sonderfrage des DIFI thematisierte die Verlängerung und gleichzeitige Modifizierung des Anleihekaufprogramms der Europäischen Zentralbank - mit den Änderungen für Preisstruktur und Risikobereitschaft von Finanzierungen. „Gut ein Drittel der Experten sieht durch die Entscheidung eine größere Bedeutung der Margen gegenüber den Gebühren heraufziehen, in ähnlichem Umfang wird von einer höheren Risikobereitschaft der Finanzierer ausgegangen, nach wie vor basierend auf den weiterhin historisch niedrigen Langfristzinsen“, so Anke Herz.
Anke Herz weiter: „In Bezug auf das absolute Preisniveau der Finanzierungen und die Finanzierungslandschaft geht eine große Mehrheit der Befragten von 82 bzw. 70 Prozent davon aus, dass es zu keinen wahrnehmbaren Veränderungen kommen wird.“
Die Experten wurden außerdem um eine Prognose wichtiger Zinssätze für die kommenden zwei Jahre gebeten. Den 3-Monats-EURIBOR sehen sie Ende 2018 mit hoher Wahrscheinlichkeit zwischen -0,3 und -0,1 Prozent, Ende 2019 zwischen -0,1 und 0,2 Prozent. Die Rate für einen Euro-Zinsswap mit 5- bzw. 10- Jahren Laufzeit gegenüber dem 6-Monats-EURIBOR wird Ende 2018 zwischen 0,3 und 0,5 Prozent bzw. 0,9 und 1,2 Prozent erwartet, Ende 2019 zwischen 0,5 und 1,0 Prozent, respektive 1,2 und 1,6 Prozent.
Robustes Umfeld für Logistik-, Wohn- und Bürofinanzierungen
Die eindeutigsten Zugewinne bei den Erwartungen an die Geschäftslage im kommenden Halbjahr verzeichnen Finanzierungen von Logistik-, Wohn- und Büroimmobilien. „Nach zuletzt deutlich negativen Werten deuten die entsprechenden Salden aus positiven und negativen Prognosen der teilnehmenden Institute wieder auf ein stabiles Finanzierungsumfeld 2018 hin“, so Dr. Oliver Lerbs, kommissarischer Leiter des Forschungsbereichs Internationale Finanzmärkte und Finanzmanagement am Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW). Bei Einzelhandelsfinanzierungen hingegen zeigten sich die Experten ähnlich vorsichtig wie im Vorquartal.
Nahezu unveränderte Refinanzierungsmärkte
Nach den zwischenzeitlichen Einbrüchen der entsprechenden Indikatoren zu Jahresbeginn signalisieren die DIFI-Umfragen der letzten drei Quartale für sämtliche Refinanzierungsinstrumente insgesamt eine stabile Entwicklung. Während sich die Einschätzung der aktuellen Situation bei Einlagen, Pfandbriefen, Schuldverschreibungen und Mortgage Backed Securities dabei durchweg verbesserte, gaben die Prognosen überwiegend leicht nach. Ein entgegengesetztes Bild ergibt sich dagegen bei Immobilienaktien. „Im längerfristigen Trend wird erkennbar, dass klassische Kundeneinlagen zur Refinanzierung von Deals das Tal, das sich seit Mitte 2015 abzeichnete, durchschritten zu haben scheinen. Auf den Pfandbriefmärkten ist dagegen die dynamische Entwicklung des Vorjahres abgeklungen“, so Anke Herz.
Auswirkungen der EZB-Entscheidung zum Anleihekaufprogramm auf den Finanzierungsmarkt
Die Sonderfrage des DIFI thematisierte die Verlängerung und gleichzeitige Modifizierung des Anleihekaufprogramms der Europäischen Zentralbank - mit den Änderungen für Preisstruktur und Risikobereitschaft von Finanzierungen. „Gut ein Drittel der Experten sieht durch die Entscheidung eine größere Bedeutung der Margen gegenüber den Gebühren heraufziehen, in ähnlichem Umfang wird von einer höheren Risikobereitschaft der Finanzierer ausgegangen, nach wie vor basierend auf den weiterhin historisch niedrigen Langfristzinsen“, so Anke Herz.
Anke Herz weiter: „In Bezug auf das absolute Preisniveau der Finanzierungen und die Finanzierungslandschaft geht eine große Mehrheit der Befragten von 82 bzw. 70 Prozent davon aus, dass es zu keinen wahrnehmbaren Veränderungen kommen wird.“
Die Experten wurden außerdem um eine Prognose wichtiger Zinssätze für die kommenden zwei Jahre gebeten. Den 3-Monats-EURIBOR sehen sie Ende 2018 mit hoher Wahrscheinlichkeit zwischen -0,3 und -0,1 Prozent, Ende 2019 zwischen -0,1 und 0,2 Prozent. Die Rate für einen Euro-Zinsswap mit 5- bzw. 10- Jahren Laufzeit gegenüber dem 6-Monats-EURIBOR wird Ende 2018 zwischen 0,3 und 0,5 Prozent bzw. 0,9 und 1,2 Prozent erwartet, Ende 2019 zwischen 0,5 und 1,0 Prozent, respektive 1,2 und 1,6 Prozent.
