15.12.2017 AENGEVELT erwartet Rekordjahr auf dem Leipziger Immobilienmarkt
Leipzig – Wachstum in vielen Bereichen. Zum Marktgeschehen des Jahres 2017 sowie den Trends für 2018 am Leipziger Immobilienmarkt äußert sich Ullrich Müller, Niederlassungsleiter von AENGEVELT Leipzig.
• Leipzig ist sehr attraktiv für Menschen und Unternehmen: Bei inzwischen gut 581.000 Einwohnern werden bis 2030 über 30.000 Haushalte mehr erwartet.
• Das stete Wachstum fördert die regionale Wirtschaft in allen Grundversorgungsbereichen, wie Wohnen, Handel, Handwerk, Gesundheit und Soziales.
• Die Zahl der Genehmigungen für den Wohnungsneubau steigt weiter an, indessen sinken die Reserven qualitativer Wohnungen aufgrund des anhaltenden Einwohnerwachstums der Stadt.
• Die sinkende Arbeitslosenquote und steigende Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten führt zu steigenden Einkommen. Das damit verbundene Wachstum der Leipziger Wirtschaft steigert auch die Attraktivität für das Lebensumfeld in Leipzig.
• Als Motor für die Wirtschaft gilt auch weiterhin der 24-Stunden-Airport Leipzig-Halle, der mit Abstand zweitgrößte deutsche Frachtflughafen, dessen Frachtumschlag allein im Halbjahresvergleich ein Plus von 6,5% im Vergleich zum ersten Halbjahr 2016 verzeichnete. Es bleibt jedoch abzuwarten, welche Auswirkungen der angestrebte Groß-Deal mit dem größten chinesischen Frachtdienstleister “SF Express“ (vergleichbar mit DHL) auf die regionale Wirtschaft haben wird.
Büromarkt: Flächenumsatz winkt Rekordergebnis, der Neubau hinkt hinterher
• Der Leipziger Büromarkt war 2017 von einer hohen Dynamik geprägt: In nahezu allen Flächensegmenten konnten Zuwächse verzeichnet werden, wobei gut die Hälfte der Umsätze in den Größensegmenten ab 1.000 m² aufwärts verzeichnet wurden. Dies führt dazu, dass dem Büromarkt ein neues Rekordergebnis bevorsteht und das Allzeit-Hoch aus dem Jahr 1995 (rd. 145.000 m²) übertroffen werden könnte.
• Der Leerstandabbau setzt sich aufgrund einer positiven Nettoabsorption und trotz eines im Vergleich zur jüngeren Vergangenheit gestiegenen Fertigstellungsvolumens moderner Bürogebäude fort. Dazu Ullrich Müller, Niederlassungsleiter AENGEVELT Leipzig: „Die realisierten Büroflächenneuzugänge in 2017 haben gezeigt, dass das Vertrauen in den Leipziger Büromarkt wächst. Dass die Nachfrage an Büroflächen in Leipzig ungebrochen ist, zeigen die steigenden Bauprojektzahlen und die Vielzahl großflächiger Abschlüsse.“
• Ungeachtet der hohen Nachfrage nach modernen Büroobjekten in zentralen Lagen konnte aufgrund des fehlenden Angebots keine Steigerung der Spitzenmiete (2016: EUR 13,-/m²) erzielt werden. Allerdings zog angesichts der Ausweichbewegungen in citynahe Lagen und darüber hinaus die stadtweite mittlere Miete mit über EUR 8,-/m² erneut an.
• Der Markt für Industrie- und Logistikflächen zeigte sich indessen verhaltener als im hervorragenden Jahr 2016. Durch den Mangel nachfragegerechter moderner Flächen innerhalb Leipzigs können die Umsatzzahlen vorherige Volumina aktuell nicht erreichen, wodurch indessen verkehrsgünstige Lagen in angrenzenden Regionen in den Vordergrund rücken.
Investmentmarkt: Hohe Nachfrage, knappes Angebot an Core-Objekten
• „Das große Interesse nationaler und internationaler Investoren wurde durch eine Vielzahl an hochpreisigen Investments auch 2017 bestätigt. Im Vergleich zu A-Städten sind in Leipzig weiterhin höhere Anfangsrenditen möglich. Dass diese jedoch allmählich sinken, ist auch ein Zeugnis für die steigende Attraktivität des Leipziger Investmentmarktes“, beschreibt Ullrich Müller die aktuelle Situation am Leipziger Investmentmarkt.
• Das Transaktionsvolumen am gesamten Leipziger Investmentmarkt wird 2017 das Niveau der beiden transaktionsstarken Vorjahre erreichen (jeweils rd. EUR 1,8 Mrd.). Mit diesem Ergebnis wird das 10-Jahres-Mittel erneut weit übertroffen (Ø 2007 bis 2016: EUR 970 Mio.).
• Kurz vor Jahresende konnte Leipzig mit dem Anteilsverkauf des Paunsdorf Centers noch eine Großtransaktion im dreistelligen Millionenbereich verzeichnen. Die relativ gleichmäßige Verteilung der Transaktionen über das gesamte Stadtgebiet lässt keinen konkreten regionalen Schwerpunkt erkennen und bestätigt die anhaltende Attraktivität ganz Leipzigs für Investoren. Dabei deutet sich auch in Leipzig perspektivisch eine Verknappung an attraktiven Objektangeboten an.
• Wie auch im Gewerbesegment sinken die Renditen für Wohninvestments (Ende 2016: 4,5% - 6% p.a. für Wohninvestments im guten Lagebereich) bei steigender Nachfrage weiter aufgrund des knapper werdenden Angebotes. „Wohninvestments spielen in Leipzig seit langem eine große Rolle. Die vielen Einzeltransaktionen am Markt für Mehrfamilienhäuser bescheinigen Leipzig auch weiterhin eine große Strahlkraft für private und institutionelle Investoren“, so Müller.
• Positiver Effekt: Nicht nur den Fertigstellungszahlen im Bürosegment wird mittlerweile eine positive Entwicklung vorausgesagt, auch die Genehmigungszahlen des Leipziger Wohnungsneubaumarktes deuten auf einen zukünftigen Anstieg der Fertigstellungszahlen hin. Wie weit der zukünftige Wohnungsbedarf in Hinblick auf die erwartete positive Bevölkerungsentwicklung gedeckt werden kann, bleibt jedoch abzuwarten.
Ausblick 2018
Büromarkt
Die positive Entwicklung der vergangenen Jahre dürfte sich auch in 2018 fortsetzen. Die guten Konjunkturaussichten dürften zu weiteren Flächenexpansionen und Unternehmensneugründungen bzw. -ansiedlungen führen. Da voraussichtlich auch in 2018 mit Fertigstellungen auf vergleichsweise niedrigem, aber steigendem Niveau zu rechnen ist, werden die Büroleerstände weiter sinken und insgesamt zu einem weiteren Anstieg der mittleren Mieten führen. „Der große Nachfrageüberhang nach modernen Büroflächen hat bereits 2017 zu steigenden Neubauzahlen geführt und wird in den kommenden Jahren weiter anziehen“, ist Ullrich Müller überzeugt. Dann dürfte auch die Spitzenmiete deutlich steigen.
Investmentmarkt
Die Entwicklung der Spitzenrenditen wird auch in 2018 dem Trend der letzten Jahre folgen. Chance für den Leipziger Markt: Steigende Preise aufgrund der hohen Investmentnachfrage führen möglicherweise zu einer weiter zunehmenden Verkaufsbereitschaft der Bestandshalter und Spekulanten. Gleichzeitig werden durch die steigenden Neubauzahlen im Büro- und Wohnsegment stabilisierende Effekte auf die Marktdynamik erwartet.
Insgesamt erwartet AENGEVELT 2018 in Leipzig ein weiterhin stabil dynamisches Marktgeschehen bei guter Nachfrage nach Investmentobjekten sowohl im Wohnungs- als auch im Gewerbebereich.
• Leipzig ist sehr attraktiv für Menschen und Unternehmen: Bei inzwischen gut 581.000 Einwohnern werden bis 2030 über 30.000 Haushalte mehr erwartet.
• Das stete Wachstum fördert die regionale Wirtschaft in allen Grundversorgungsbereichen, wie Wohnen, Handel, Handwerk, Gesundheit und Soziales.
• Die Zahl der Genehmigungen für den Wohnungsneubau steigt weiter an, indessen sinken die Reserven qualitativer Wohnungen aufgrund des anhaltenden Einwohnerwachstums der Stadt.
• Die sinkende Arbeitslosenquote und steigende Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten führt zu steigenden Einkommen. Das damit verbundene Wachstum der Leipziger Wirtschaft steigert auch die Attraktivität für das Lebensumfeld in Leipzig.
• Als Motor für die Wirtschaft gilt auch weiterhin der 24-Stunden-Airport Leipzig-Halle, der mit Abstand zweitgrößte deutsche Frachtflughafen, dessen Frachtumschlag allein im Halbjahresvergleich ein Plus von 6,5% im Vergleich zum ersten Halbjahr 2016 verzeichnete. Es bleibt jedoch abzuwarten, welche Auswirkungen der angestrebte Groß-Deal mit dem größten chinesischen Frachtdienstleister “SF Express“ (vergleichbar mit DHL) auf die regionale Wirtschaft haben wird.
Büromarkt: Flächenumsatz winkt Rekordergebnis, der Neubau hinkt hinterher
• Der Leipziger Büromarkt war 2017 von einer hohen Dynamik geprägt: In nahezu allen Flächensegmenten konnten Zuwächse verzeichnet werden, wobei gut die Hälfte der Umsätze in den Größensegmenten ab 1.000 m² aufwärts verzeichnet wurden. Dies führt dazu, dass dem Büromarkt ein neues Rekordergebnis bevorsteht und das Allzeit-Hoch aus dem Jahr 1995 (rd. 145.000 m²) übertroffen werden könnte.
• Der Leerstandabbau setzt sich aufgrund einer positiven Nettoabsorption und trotz eines im Vergleich zur jüngeren Vergangenheit gestiegenen Fertigstellungsvolumens moderner Bürogebäude fort. Dazu Ullrich Müller, Niederlassungsleiter AENGEVELT Leipzig: „Die realisierten Büroflächenneuzugänge in 2017 haben gezeigt, dass das Vertrauen in den Leipziger Büromarkt wächst. Dass die Nachfrage an Büroflächen in Leipzig ungebrochen ist, zeigen die steigenden Bauprojektzahlen und die Vielzahl großflächiger Abschlüsse.“
• Ungeachtet der hohen Nachfrage nach modernen Büroobjekten in zentralen Lagen konnte aufgrund des fehlenden Angebots keine Steigerung der Spitzenmiete (2016: EUR 13,-/m²) erzielt werden. Allerdings zog angesichts der Ausweichbewegungen in citynahe Lagen und darüber hinaus die stadtweite mittlere Miete mit über EUR 8,-/m² erneut an.
• Der Markt für Industrie- und Logistikflächen zeigte sich indessen verhaltener als im hervorragenden Jahr 2016. Durch den Mangel nachfragegerechter moderner Flächen innerhalb Leipzigs können die Umsatzzahlen vorherige Volumina aktuell nicht erreichen, wodurch indessen verkehrsgünstige Lagen in angrenzenden Regionen in den Vordergrund rücken.
Investmentmarkt: Hohe Nachfrage, knappes Angebot an Core-Objekten
• „Das große Interesse nationaler und internationaler Investoren wurde durch eine Vielzahl an hochpreisigen Investments auch 2017 bestätigt. Im Vergleich zu A-Städten sind in Leipzig weiterhin höhere Anfangsrenditen möglich. Dass diese jedoch allmählich sinken, ist auch ein Zeugnis für die steigende Attraktivität des Leipziger Investmentmarktes“, beschreibt Ullrich Müller die aktuelle Situation am Leipziger Investmentmarkt.
• Das Transaktionsvolumen am gesamten Leipziger Investmentmarkt wird 2017 das Niveau der beiden transaktionsstarken Vorjahre erreichen (jeweils rd. EUR 1,8 Mrd.). Mit diesem Ergebnis wird das 10-Jahres-Mittel erneut weit übertroffen (Ø 2007 bis 2016: EUR 970 Mio.).
• Kurz vor Jahresende konnte Leipzig mit dem Anteilsverkauf des Paunsdorf Centers noch eine Großtransaktion im dreistelligen Millionenbereich verzeichnen. Die relativ gleichmäßige Verteilung der Transaktionen über das gesamte Stadtgebiet lässt keinen konkreten regionalen Schwerpunkt erkennen und bestätigt die anhaltende Attraktivität ganz Leipzigs für Investoren. Dabei deutet sich auch in Leipzig perspektivisch eine Verknappung an attraktiven Objektangeboten an.
• Wie auch im Gewerbesegment sinken die Renditen für Wohninvestments (Ende 2016: 4,5% - 6% p.a. für Wohninvestments im guten Lagebereich) bei steigender Nachfrage weiter aufgrund des knapper werdenden Angebotes. „Wohninvestments spielen in Leipzig seit langem eine große Rolle. Die vielen Einzeltransaktionen am Markt für Mehrfamilienhäuser bescheinigen Leipzig auch weiterhin eine große Strahlkraft für private und institutionelle Investoren“, so Müller.
• Positiver Effekt: Nicht nur den Fertigstellungszahlen im Bürosegment wird mittlerweile eine positive Entwicklung vorausgesagt, auch die Genehmigungszahlen des Leipziger Wohnungsneubaumarktes deuten auf einen zukünftigen Anstieg der Fertigstellungszahlen hin. Wie weit der zukünftige Wohnungsbedarf in Hinblick auf die erwartete positive Bevölkerungsentwicklung gedeckt werden kann, bleibt jedoch abzuwarten.
Ausblick 2018
Büromarkt
Die positive Entwicklung der vergangenen Jahre dürfte sich auch in 2018 fortsetzen. Die guten Konjunkturaussichten dürften zu weiteren Flächenexpansionen und Unternehmensneugründungen bzw. -ansiedlungen führen. Da voraussichtlich auch in 2018 mit Fertigstellungen auf vergleichsweise niedrigem, aber steigendem Niveau zu rechnen ist, werden die Büroleerstände weiter sinken und insgesamt zu einem weiteren Anstieg der mittleren Mieten führen. „Der große Nachfrageüberhang nach modernen Büroflächen hat bereits 2017 zu steigenden Neubauzahlen geführt und wird in den kommenden Jahren weiter anziehen“, ist Ullrich Müller überzeugt. Dann dürfte auch die Spitzenmiete deutlich steigen.
Investmentmarkt
Die Entwicklung der Spitzenrenditen wird auch in 2018 dem Trend der letzten Jahre folgen. Chance für den Leipziger Markt: Steigende Preise aufgrund der hohen Investmentnachfrage führen möglicherweise zu einer weiter zunehmenden Verkaufsbereitschaft der Bestandshalter und Spekulanten. Gleichzeitig werden durch die steigenden Neubauzahlen im Büro- und Wohnsegment stabilisierende Effekte auf die Marktdynamik erwartet.
Insgesamt erwartet AENGEVELT 2018 in Leipzig ein weiterhin stabil dynamisches Marktgeschehen bei guter Nachfrage nach Investmentobjekten sowohl im Wohnungs- als auch im Gewerbebereich.
