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03.01.2018 Düsseldorfer Büromarkt weiterhin hoch im Kurs

Der Immobilienmarkt in Düsseldorf war 2017 weiter auf Wachstumskurs. In den vergangenen zwölf Monaten ist das Vermietungsergebnis dem Immobilienberatungsunternehmen ANTEON zufolge auf 358.700 m² gestiegen. Damit wurden rund 8 % mehr Flächen als im Vorjahr vermietet, als 330.800 m² Flächen neue Mieter fanden. Dass das gute Jahresergebnis 2017 nicht noch höher ausfiel, ist dem etwas schwächeren Ergebnis des vierten Quartals geschuldet. Mit 69.900 m² blieb es deutlich hinter dem Vorjahresquartal mit 106.800 m² zurück.

„Nachdem sich der Flächenumsatz in den ersten neun Monaten des Jahres auf Rekordkurs bewegt hat, ist der Markt im vierten Quartal hinter den Erwartungen zurückgeblieben“, sagt Heiko Piekarski, geschäftsführender Gesellschafter der ANTEON Immobilien GmbH & Co. KG. „Das insgesamt noch positive Jahresergebnis ist insbesondere auf Abschlüsse jenseits von 5.000 m² zurückzuführen. Insgesamt haben wir 12 Abschlüsse in dieser Größenklasse registriert. Im Vorjahr gab es nur vier Abschlüsse dieser Größenordnung.“ Die größten Vermietungen des Jahres waren allesamt in Neubauten. Die HSBC Transaction Services GmbH hat in der Hanseallee 1-3 etwa 20.100 m² angemietet. Das Bankhaus Lampe an der Schwannstraße 10 rund 13.000 m² und die Berufsgenossenschaft Holz und Metall im Arcadiapark rund 11.200 m².

Der beliebteste Teilmarkt war 2017 einmal mehr die City mit rund 82.200 m² Flächenumsatz. Dicht dahinter folgt der Teilmarkt linksrheinisch/Seestern mit ca. 78.800 m² auf dem zweiten Platz. Der Teilmarkt Kennedydamm/Derendorf nimmt mit ca. 43.900 m² den dritten Rang ein. Die umsatzstärkste Branche waren 2017 Industrie- und Handelsunternehmen, die insgesamt 44.700 m² anmieteten. Banken und Finanzdienstleister erzielten einen Flächenumsatz von ca. 39.700 m². „Interessant ist die Entwicklung bei Co-Working- und Business-Center-Flächen. Wurden für diese Nutzungen 2016 noch 7.000 m² neu vermietet, stieg der Flächenumsatz um über das Doppelte auf rund 14.300 m²“, sagt Piekarski.

Spitzenmiete steigt kontinuierlich, Leerstand weiter rückläufig

Die Spitzenmiete, die sich zuletzt auf hohem Niveau stabilisiert hatte, ist sogar noch etwas gestiegen. Nach 26,50 €/m² zum Jahresende 2016 liegt sie nunmehr bei 27,00 €/m². Die Durchschnittsmiete ist gegenüber dem Vorjahr um 0,95 €/m² auf 15,35 €/m² gestiegen. „Anmietungen im Neubausegment bzw. in Projektentwicklungen haben maßgeblich zu der positiven Mietpreisentwicklung beigetragen“, erklärt Piekarski.

Der Leerstand sank gegenüber dem Vorjahresquartal um 120.000 m² auf 630.000 m². Dies entspricht einer Leerstandsquote von 8,4 %, gemessen an einem ebenfalls leicht reduzierten Büroflächenbestand von 7.510.000 m². Im Vorjahr standen noch 7.620.000 m² zur Verfügung.

Neu entwickelt wurden 2017 rund 105.000 m², wovon der Großteil bereits vermietet ist. Die neuen Flächen verteilen sich auf 11 Projekte. Für 2018 und 2019 sind jeweils weitere neun Neubauvorhaben mit insgesamt rund 140.300 m² bzw. 77.400 m² in der Pipeline, die ebenfalls zu großen Teilen bereits künftige Nutzer gefunden haben. „Trotz der neuen Flächen ist daher mit einer weiteren Verknappung von großflächigen, zusammenhängenden Büroflächen im hochwertigen Qualitäts- bzw. Preissegment zu rechnen“, sagt Piekarski. „Insbesondere hochpreisigere Gesuche ab 1.500 m² werden nur noch partiell abbildbar sein.“

Düsseldorfer Immobilieninvestmentmarkt mit Rekordergebnis

Die im Jahresverlauf vorherrschende Dynamik am Düsseldorfer Investmentmarkt hat sich bis zum Jahresende fortgesetzt und letztlich für einen neuen Rekord gesorgt. In den vergangenen zwölf Monaten wurden Immobilien für 2,96 Milliarden € gehandelt. Damit wurde das bisherige Rekordergebnis von 2,73 Milliarden € aus dem Jahr 2015 übertroffen. Gegenüber dem ebenfalls guten Vorjahr mit 2,62 Millionen € entspricht dies einer Steigerung von 13 %. „Die bereits in den vergangenen Jahren zu beobachtende hohe Investorennachfrage auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt setzte sich unvermindert fort und hat 2017 zu einem neuen Spitzenergebnis geführt“, sagt Marius Varro, geschäftsführender Gesellschafter ANTEON Immobilien. „Allein im Schlussquartal sind einige große Deals mit insgesamt 1,22 Milliarden € umgesetzt worden.“

Opportunity Fonds und Equity Fonds nutzten die hohen Preise, die Investoren zu zahlen bereit waren, und waren mit 805,9 Millionen € bzw. einem Anteil von 27 % am Transaktionsvolumen die stärkste Verkäufergruppe des Jahres. So entfielen auch die beiden größten Deals des Jahres auf diese Gruppe. AGC Equity Partners veräußerte im vierten Quartal den Vodafone-Campus für rund 280 Millionen € an Mirae Asset Global Investments und Blackstone verkaufte bereits im dritten Quartal das MIK für knapp über 240 Millionen € an Capstone Asset Management. Für den drittgrößten Verkauf sorgte – im Auftrag eines Versorgungswerks – Strabag Real Estate mit dem Verkauf von „New Office Düsseldorf“ für ca. 200 Millionen € an Triuva, ebenfalls im starken vierten Quartal.

Stärkste Käufergruppe waren Asset-Manager. Sie erwarben Düsseldorfer Immobilien für 911,0 Millionen €. Das entspricht einem Marktanteil von 31 %. Damit waren sie allerdings nicht ganz so prägend wie die im Vorjahr aktivste Käufergruppe. 2016 kauften Offene Fonds/Spezialfonds Immobilien für 1,11 Milliarden €. Ihr Anteil am Transaktionsvolumen betrug damals 42 %.
Ausländische Investoren setzten ihr hohes Engagement auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt auch in den vergangenen Monaten fort und legten sogar noch einmal zu. Ihr Anteil am Transaktionsvolumen lag am Jahresende bei 1,44 Milliarden € bzw. 49 %. Im Vorjahr waren sie für ein Drittel der Transaktionen verantwortlich. „Der stabile deutsche Immobilienmarkt stellt für viele ausländische Investoren nach wie vor einen sicheren Hafen dar“, erklärt Varro das hohe Ergebnis. „Auch die Unsicherheit über die Folgen des Brexits spielen hier eine Rolle.“ Ein Fünftel der Transaktionen sind im Rahmen von Portfoliodeals abgeschlossen worden. Portfolios wechselten für 550,6 Millionen € den Eigentümer.
Beliebteste Assetklasse waren mit deutlichem Abstand Büroimmobilien. Mit knapp 2,4 Milliarden € bzw. einem Anteil von 81 % dominierten sie das Investmentgeschehen im abgelaufenen Jahr. Es folgen Grundstücke mit 154,1 Millionen € bzw. 5 %, Einzelhandelsimmobilien mit 136 Millionen € bzw. 5 % und Immobilen mit Mischnutzung mit 133,2 Millionen € und 4 %. Hotels konnten 76,9 Millionen € bzw. 3 % auf sich vereinen.

Die Renditen bleiben in allen Assetklassen unter Druck. Bei Büros und Geschäftshäusern sanken die Netto-Spitzenrenditen gegenüber dem Vorjahreswert auf 3,40 % bzw. 3,50 %. Bei Logistikimmobilien sorgten gestiegene Kaufpreise für ein Absinken von 5,00 % im Vorjahr auf 4,75 % zum Jahresende 2017. „Top-Immobilien und besonders solche mit langen Mietverträgen sind heute so teuer wie nie zuvor. Aufgrund des anhaltenden Nachfrageüberhangs und der Verknappung des Angebotes sowie des im Kapitalmarkt niedrigen Zinsniveaus weisen die Renditen in allen Nutzungsarten weiterhin eine leicht fallende Tendenz auf und sind auf historische Tiefs gesunken. Erkennbar ist zwar, dass aufgrund des stetig gestiegenen Preisniveaus der Druck etwas nachlässt. Eine Kehrtwende ist dennoch nicht zu erkennen“, sagt Varro.

Fazit und Ausblick

Der Düsseldorfer Gewerbeimmobilienmarkt erfreut sich unverändert großer Beliebtheit – bei Investoren und Nutzern gleichermaßen. „Die gute konjunkturelle Entwicklung wird sich auch 2018 im Flächenumsatz niederschlagen“, prognostiziert Piekarski. „Einige Großgesuche mit deutlich mehr als 10.000 m² auf dem Markt stimmen optimistisch, dass 2018 ein ähnliches Vermietungsergebnis erreicht werden kann wie 2017.“

„Immobilien bleiben auch 2018 ein gutes Investment“, sagt Varro. „Die Rahmenbedingungen auf dem Kapitalmarkt sprechen im Vergleich zu anderen Anlageklassen für eine anhaltend hohe Attraktivität von Immobilienprodukten.“ Es sei weiterhin von einer hohen Nachfrage auszugehen, auch wenn die niedrigen Renditen dafür sorgten, dass nicht noch höhere Rekordwerte erzielt würden. Dennoch kommen einige neue Projektentwicklungen auf den Markt, die unter anderem Ankaufschancen in Form von Forward Deals und Commitments bieten. Weitere Investmentchancen bestehen im Zuge von Portfoliobereinigungen, die für einen nicht unerheblichen Anteil des Transaktionsvolumens verantwortlich waren und voraussichtlich auch im Jahr 2018 sein werden.









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