18.01.2018 AENGEVELT analysiert neuen Rekord am Berliner Büromarkt
2017 erzielte der Berliner Büromarkt nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH mit einem Flächenumsatz von rd. 930.000 m² ein neues Rekordergebnis, das den Vorjahreswert (2016: 893.000 m²) nochmals um 4% übertrifft und sogar rd. 330.000 m² (+55%) über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (2007-2016: Ø 600.000 m² p.a.) liegt.
Dazu Frank Korablin von AENGEVELT-RESEARCH: „2017 war für Berlin ein erneut herausragendes Jahr, u.a. dank einer Vielzahl an großflächigen Abschlüssen. Ungeachtet des neuen Umsatzrekords reicht es indessen lediglich für den zweiten Rang in Deutschland hinter München.“
Auch 2018 dürfte ein spannendes Jahr am Berliner Büromarkt werden, steht man doch vor der Herausforderung, die immer weiter steigende Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Flächen mit einem entsprechenden Angebot an modernen Flächen bedienen zu müssen. Steigende Vorvermietungszahlen in Neubauprojekten belegen dieses Interesse. Vor diesem Hintergrund prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für Berlin einen erneut weit überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz um 800.000 m² in 2018.
„Das rege Interesse der Unternehmen an Büroflächen in der Hauptstadt hält an. Allerdings steht von den für 2018 erwarteten Fertigstellungen lediglich ein Viertel der Flächen der freien Vermietung zur Verfügung. Zudem schmilzt die Angebotsreserve kontinuierlich und ist mit rd. 560.000 m² Ende 2017 deutlich kleiner als der Jahresflächenumsatz. Bis Ende 2018 gehen wir von dann nur noch 400.000 m² Leerstand aus. Dies trägt nicht zu einer Entspannung am Büromarkt bei. Vielmehr wird in der Folge das Spitzen- und Durchschnittsmietniveau sowohl bei Neubau-projekten als auch im Bestand weiter steigen. So ist bereits 2017 die in der Gesamtstadt realisierte durchschnittliche Abschlussmiete um mehr als 25% gegenüber dem Vorjahreswert auf EUR 19,10/m² gestiegen“, so Frank Korablin.
Die Modernisierung des Berliner Büromarktes setzt sich fort
• Von dem Büroflächenumsatz entfielen in 2017 auf Vermietungen rd. 816.000 m². Dies bedeutet einen Zuwachs um rd. 15% gegenüber dem Vorjahr (2016: rd. 709.000 m²), während Eigennutzer-Entscheidungen (Baubeginn erfolgt), überwiegend geprägt durch Transaktionen der Öffentlichen Hand, deutlich auf 114.000 m² gesunken sind (2016: rd. 184.000 m²).
• Der Anteil der großflächigen Anmietungs- bzw. Eigennutzerentscheidungen > 5.000 m² stieg vor diesem Hintergrund auf 40% des Gesamtumsatzes, das Flächensegment ab 1.000 m² erreicht sogar einen Anteil von 79%. Allein die Zalando-Vermietungen machten dabei über 14% des Gesamtumsatzes aus.
• Diese qualitative und quantitative Marktdynamik wird sich fortsetzen, so dass AENGEVELT-RESEARCH für 2018 bei ähnlichem Eigennutzer-Anteil einen anhaltend hohen Büroflächenumsatz um 800.000 m² sieht.
„Berlin bestätigt seinen rasanten Aufstieg zu einem der interessantesten Bürostandorte innerhalb Europas“, so das Fazit von Korablin und weiter: „Dass sich Berlin entwickeln musste, um im internationalen Vergleich mithalten zu können, wurde lange vorhergesagt. Mittlerweile ist man nun an einem Punkt angelangt, an dem das Angebot so knapp und die Unternehmenslandschaft so breit gefächert ist, dass es schwer werden könnte, das Niveau der Vorjahre zu halten. Dies spitzt zwar den Preiskampf um moderne und immer öfter größere Flächen zu, kann aber auf Dauer nur durch rege Bautätigkeit aufgefangen werden.“
Moderate Fertigstellung, weiterer Abbau der Angebotsreserve
• Ungeachtet der hohen Nachfrage liegen die Fertigstellungszahlen 2017 mit rd. 170.000 m² bei lediglich 0,9% des Bestandes.
Von den für 2018 geplanten, voraussichtlich doppelt so großen Fertigstellungsvolumina sind aktuell nur noch schätzungsweise 25% am Markt verfügbar.
• Gleichzeitig trugen auch 2017 die hohe Nachfrage, eine positive Nettoabsorption (Büroflächen-Mehrverbrauch) und Bestands-Abgänge dazu bei, dass der marktaktive Büroflächenleerstand auf aktuell rd. 560.000 m² bzw. eine Leerstandsquote von 3,0% (Vorjahr: rd. 810.000 m² bzw. 4,3%) bei einem Gesamtbestand von derzeit rd. 18,8 Mio. m² Bürofläche gesunken ist. Dabei ist der Anteil moderner Flächen am Leerstand eher gering.
• Da sich diese Entwicklung vorerst fortsetzt, prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH bis Ende 2018 einen weiteren Abbau der Angebotsreserve auf rd. 400.000 m².
Büroflächenumsatz nach Branchen
• 2017 führten die sonstigen Nachfrager mit 44% bzw. rd. 406.000 m² das Feld an (Vorjahr: rd. 160.000 m²). Die sonstigen Nachfrager umfassen u. A. Industrie, Handel, Verkehr, Bauunternehmen. Insbesondere die Zalando-Vermietungen sowie die Co-Working-Anbieter zeichneten für den Spitzenrang verantwortlich.
• Beratende und sonstige Dienstleister folgen mit 22% bzw. rd. 201.000 m² des Büroflächenumsatzes.
• Öffentliche Hand und Verbände erreichen mit insgesamt 142.000 m², davon 69.000 m² Eigennutzungen, bzw. einem Anteil von rd. 15% Platz 3, knapp vor Medien-, IT- und Kommunikations-Unternehmen mit 133.000 m² bzw. einem Marktanteil von rd. 14%.
• Finanzdienstleister spielten mit 48.000 m² (5%) erneut eine relativ geringe Rolle auf dem Berliner Büromarkt.
Citylagen werden knapp
• Cityrand sowie der „erweiterte“ Cityrand übernehmen mit rd. 438.000 m² bzw. 47% des Flächenumsatzes die Spitzenposition. Davon entfällt ein großer Anteil auf kommende Großflächen in den Entwicklungsgebieten “Media-Spree“ und Hauptbahnhof/Europacity.
• Der Bürostandort City-Ost verbuchte insgesamt 213.000 m² bzw. rd. 23% und büßt seinen Spitzenplatz ein.
• Die City-West präsentierte sich mit rd. 127.000 m² bzw. rd. 14% Flächenanteil in aufsteigender Form.
• Insgesamt verzeichneten die Citylagen (Ost+West) mit 340.000 m² ähnliche Umsatzzahlen wie im Jahr 2016, als rd. 333.000 m² Bürofläche umgesetzt wurden.
• Die äußeren Stadtbereiche außerhalb des S-Bahn-Rings (152.000 m² bzw. 16%) konnten ebenfalls hohe Flächenumsätze verzeichnen. Dafür verantwortlich war insbesondere die Vielzahl an Abschlüssen im Gebiet um den Standort Adlershof.
Mieten steigen weiter – in der gesamten Stadt
• Die realisierte Spitzenmiete für Büroflächen steigt dank hochwertiger Neubauflächen (u.a. “Upper West“) markant auf EUR 30,-/m² (Ende 2016: EUR 28,-/m²). Hier sieht AENGEVELT-RESEARCH bei anhaltend hochwertigen Büro-Projekten weitere Steigerungspotentiale.
• Die mittlere Miete in Citylagen (Ost und West) konnte 2017 dank entsprechender Angebote leicht auf ca. EUR 20,-/m² steigen (Vorjahr: EUR 19,70/m²),
• Den höchsten Anstieg verzeichnet die in der Gesamtstadt realisierte durchschnittliche Abschlussmiete mit nun EUR 19,10/m² (+25% gegenüber dem Vorjahreswert), bedingt u. A. durch die Verknappung des marktfähigen Angebotsbestandes im gesamten Stadtgebiet.
• Bei anhaltend hohen Vorvermietungsquoten und weiter sinkendem Leerstand dürfte sich der Mietanstieg in der Breite auch 2018 fortsetzen. Ein Rückgang der Vorvermietungsquoten bei Neubauprojekten ist nicht zu erwarten. Die Dynamik am Markt spielt Projektentwicklern mit Sicherheit positiv in die Karten.
Dazu Frank Korablin von AENGEVELT-RESEARCH: „2017 war für Berlin ein erneut herausragendes Jahr, u.a. dank einer Vielzahl an großflächigen Abschlüssen. Ungeachtet des neuen Umsatzrekords reicht es indessen lediglich für den zweiten Rang in Deutschland hinter München.“
Auch 2018 dürfte ein spannendes Jahr am Berliner Büromarkt werden, steht man doch vor der Herausforderung, die immer weiter steigende Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Flächen mit einem entsprechenden Angebot an modernen Flächen bedienen zu müssen. Steigende Vorvermietungszahlen in Neubauprojekten belegen dieses Interesse. Vor diesem Hintergrund prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für Berlin einen erneut weit überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz um 800.000 m² in 2018.
„Das rege Interesse der Unternehmen an Büroflächen in der Hauptstadt hält an. Allerdings steht von den für 2018 erwarteten Fertigstellungen lediglich ein Viertel der Flächen der freien Vermietung zur Verfügung. Zudem schmilzt die Angebotsreserve kontinuierlich und ist mit rd. 560.000 m² Ende 2017 deutlich kleiner als der Jahresflächenumsatz. Bis Ende 2018 gehen wir von dann nur noch 400.000 m² Leerstand aus. Dies trägt nicht zu einer Entspannung am Büromarkt bei. Vielmehr wird in der Folge das Spitzen- und Durchschnittsmietniveau sowohl bei Neubau-projekten als auch im Bestand weiter steigen. So ist bereits 2017 die in der Gesamtstadt realisierte durchschnittliche Abschlussmiete um mehr als 25% gegenüber dem Vorjahreswert auf EUR 19,10/m² gestiegen“, so Frank Korablin.
Die Modernisierung des Berliner Büromarktes setzt sich fort
• Von dem Büroflächenumsatz entfielen in 2017 auf Vermietungen rd. 816.000 m². Dies bedeutet einen Zuwachs um rd. 15% gegenüber dem Vorjahr (2016: rd. 709.000 m²), während Eigennutzer-Entscheidungen (Baubeginn erfolgt), überwiegend geprägt durch Transaktionen der Öffentlichen Hand, deutlich auf 114.000 m² gesunken sind (2016: rd. 184.000 m²).
• Der Anteil der großflächigen Anmietungs- bzw. Eigennutzerentscheidungen > 5.000 m² stieg vor diesem Hintergrund auf 40% des Gesamtumsatzes, das Flächensegment ab 1.000 m² erreicht sogar einen Anteil von 79%. Allein die Zalando-Vermietungen machten dabei über 14% des Gesamtumsatzes aus.
• Diese qualitative und quantitative Marktdynamik wird sich fortsetzen, so dass AENGEVELT-RESEARCH für 2018 bei ähnlichem Eigennutzer-Anteil einen anhaltend hohen Büroflächenumsatz um 800.000 m² sieht.
„Berlin bestätigt seinen rasanten Aufstieg zu einem der interessantesten Bürostandorte innerhalb Europas“, so das Fazit von Korablin und weiter: „Dass sich Berlin entwickeln musste, um im internationalen Vergleich mithalten zu können, wurde lange vorhergesagt. Mittlerweile ist man nun an einem Punkt angelangt, an dem das Angebot so knapp und die Unternehmenslandschaft so breit gefächert ist, dass es schwer werden könnte, das Niveau der Vorjahre zu halten. Dies spitzt zwar den Preiskampf um moderne und immer öfter größere Flächen zu, kann aber auf Dauer nur durch rege Bautätigkeit aufgefangen werden.“
Moderate Fertigstellung, weiterer Abbau der Angebotsreserve
• Ungeachtet der hohen Nachfrage liegen die Fertigstellungszahlen 2017 mit rd. 170.000 m² bei lediglich 0,9% des Bestandes.
Von den für 2018 geplanten, voraussichtlich doppelt so großen Fertigstellungsvolumina sind aktuell nur noch schätzungsweise 25% am Markt verfügbar.
• Gleichzeitig trugen auch 2017 die hohe Nachfrage, eine positive Nettoabsorption (Büroflächen-Mehrverbrauch) und Bestands-Abgänge dazu bei, dass der marktaktive Büroflächenleerstand auf aktuell rd. 560.000 m² bzw. eine Leerstandsquote von 3,0% (Vorjahr: rd. 810.000 m² bzw. 4,3%) bei einem Gesamtbestand von derzeit rd. 18,8 Mio. m² Bürofläche gesunken ist. Dabei ist der Anteil moderner Flächen am Leerstand eher gering.
• Da sich diese Entwicklung vorerst fortsetzt, prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH bis Ende 2018 einen weiteren Abbau der Angebotsreserve auf rd. 400.000 m².
Büroflächenumsatz nach Branchen
• 2017 führten die sonstigen Nachfrager mit 44% bzw. rd. 406.000 m² das Feld an (Vorjahr: rd. 160.000 m²). Die sonstigen Nachfrager umfassen u. A. Industrie, Handel, Verkehr, Bauunternehmen. Insbesondere die Zalando-Vermietungen sowie die Co-Working-Anbieter zeichneten für den Spitzenrang verantwortlich.
• Beratende und sonstige Dienstleister folgen mit 22% bzw. rd. 201.000 m² des Büroflächenumsatzes.
• Öffentliche Hand und Verbände erreichen mit insgesamt 142.000 m², davon 69.000 m² Eigennutzungen, bzw. einem Anteil von rd. 15% Platz 3, knapp vor Medien-, IT- und Kommunikations-Unternehmen mit 133.000 m² bzw. einem Marktanteil von rd. 14%.
• Finanzdienstleister spielten mit 48.000 m² (5%) erneut eine relativ geringe Rolle auf dem Berliner Büromarkt.
Citylagen werden knapp
• Cityrand sowie der „erweiterte“ Cityrand übernehmen mit rd. 438.000 m² bzw. 47% des Flächenumsatzes die Spitzenposition. Davon entfällt ein großer Anteil auf kommende Großflächen in den Entwicklungsgebieten “Media-Spree“ und Hauptbahnhof/Europacity.
• Der Bürostandort City-Ost verbuchte insgesamt 213.000 m² bzw. rd. 23% und büßt seinen Spitzenplatz ein.
• Die City-West präsentierte sich mit rd. 127.000 m² bzw. rd. 14% Flächenanteil in aufsteigender Form.
• Insgesamt verzeichneten die Citylagen (Ost+West) mit 340.000 m² ähnliche Umsatzzahlen wie im Jahr 2016, als rd. 333.000 m² Bürofläche umgesetzt wurden.
• Die äußeren Stadtbereiche außerhalb des S-Bahn-Rings (152.000 m² bzw. 16%) konnten ebenfalls hohe Flächenumsätze verzeichnen. Dafür verantwortlich war insbesondere die Vielzahl an Abschlüssen im Gebiet um den Standort Adlershof.
Mieten steigen weiter – in der gesamten Stadt
• Die realisierte Spitzenmiete für Büroflächen steigt dank hochwertiger Neubauflächen (u.a. “Upper West“) markant auf EUR 30,-/m² (Ende 2016: EUR 28,-/m²). Hier sieht AENGEVELT-RESEARCH bei anhaltend hochwertigen Büro-Projekten weitere Steigerungspotentiale.
• Die mittlere Miete in Citylagen (Ost und West) konnte 2017 dank entsprechender Angebote leicht auf ca. EUR 20,-/m² steigen (Vorjahr: EUR 19,70/m²),
• Den höchsten Anstieg verzeichnet die in der Gesamtstadt realisierte durchschnittliche Abschlussmiete mit nun EUR 19,10/m² (+25% gegenüber dem Vorjahreswert), bedingt u. A. durch die Verknappung des marktfähigen Angebotsbestandes im gesamten Stadtgebiet.
• Bei anhaltend hohen Vorvermietungsquoten und weiter sinkendem Leerstand dürfte sich der Mietanstieg in der Breite auch 2018 fortsetzen. Ein Rückgang der Vorvermietungsquoten bei Neubauprojekten ist nicht zu erwarten. Die Dynamik am Markt spielt Projektentwicklern mit Sicherheit positiv in die Karten.
