23.01.2018 DIP analysiert Rekordumsatz an den deutschen Büromärkten
Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 15 deutschen Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Hamburg, Hannover, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart) durch DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord, Süd, West und Ost sowie zwischen Städten und Regionen verschiedener Marktgröße.
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass sich der deutsche Büromarkt im Zuge der von weltwirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten im Verlaufe des Jahres 2017 nicht hat beeindrucken lassen und weiterhin von einer großen Robustheit und hohen Dynamik gekennzeichnet ist:
- Im Jahr 2017 betrug der Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) in den DIP-Bürostandorten insgesamt 5,05 Mio. m². Damit wurde der höchste Flächenumsatz der letzten 25 Jahre registriert und die bisherigen Rekordjahre 2015 (4,24 Mio. m²) und 2016 (4,52 Mio. m²) sogar noch getoppt. Der aktuelle Umsatz liegt rd. 42% über dem Mittelwert der letzten zehn Jahre (Ø 2007 bis 2016: ca. 3,57 Mio. m² p. a.).
- Gleichzeitig sank der Büroflächenleerstand in den analysierten Büromärkten wie von DIP prognostiziert binnen Jahresfrist weiter um rd. 1,1 Mio. m² auf aktuell rd. 5,5 Mio. m² (Ende 2016: rd. 6,6 Mio. m²). Die Leerstandsquote reduzierte sich entsprechend von 5,9% auf 4,9%.
- Dabei führt die insgesamt unterdurchschnittliche Neubautätigkeit zu einer zunehmenden Verknappung an modernen Flächen in begehrten Innenstadtlagen und marktübergreifend zu stabilen bis steigenden Spitzenmieten: Entsprechend zog die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten in den letzten zwölf Monaten von EUR 27,-/m² auf aktuell EUR 28,60/m² an (+5,9%). Auch das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen verzeichnete binnen Jahresfrist einen Zuwachs um 6,0% auf nunmehr EUR 19,40/m² (2016: EUR 18,30/m²).
Büroflächenumsatz in den „Big Seven“
• In den sieben größten deutschen Büromärkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart) stieg der Büroflächenumsatz mit rd. 4,27 Mio. m² bzw. einem Anteil von rd. 85% an den gesamten DIP-Büroflächenumsätzen um ca. 11% gegenüber dem Vorjahr (2016: rd. 3,86 Mio. m²) an. Die größten relativen Umsatzzuwächse konnten in Frankfurt a. M. (+29% auf 702.000 m²), München (+29% auf 960.000 m²) und Düsseldorf (+27% auf 451.000 m²) registriert werden.
• Nachdem Berlin drei Jahre in Folge als deutschlandweit umsatzstärkster Büromarkt galt, konnte sich 2017 nun der Münchener Bürovermietungsmarkt mit einem Jahresumsatz von rd. 960.000 m² wieder an Berlin (930.000 m²) vorbeischieben. Den "dritten Platz" holte sich Frankfurt am Main mit 702.000 m² vor Hamburg (625.000 m²).
• Nur in Köln (306.000 m²; -20%) und Stuttgart (300.000 m²; -23%) wurde ein geringerer Flächenumsatz als im Vorjahr analysiert.
Büroflächenumsatz in den acht DIP-Bürozentren mittlerer Größe
• In den übrigen acht DIP-Bürozentren mittlerer Größe wurden 2017 zusammen rd. 772.000 m² Bürofläche umgesetzt, etwa 17% mehr als im Vorjahr (2016: rd. 660.000 m²).
• Wie in den großen Bürozentren wurden auch hier unterschiedliche Umsatzentwicklungen registriert. Umsatzzuwächse konnten in Dresden (105.000 m²; +35%), Essen (116.000 m²; +30%), Bremen (92.000 m²; +17%), Karlsruhe (84.000 m²; +4%) und vor allem in Leipzig (158.000 m²; +68%) erzielt werden.
Demgegenüber gingen die Flächenumsätze in Nürnberg (100.000 m²; -2%), Hannover (98.000 m²; -11%) und Magdeburg (18.500 m²; -26%) teilweise deutlich zurück.
Sinkende Büroflächenleerstände
• In allen DIP-Büromärkten, außer in Bremen und Essen, reduzierten sich die Büroflächenleerstände teilweise erheblich. Der Gesamtleerstand sank um rd. 1,1 Mio. m² auf aktuell rd. 5,5 Mio. m² (Ende 2016: 6,6 Mio. m²). Die Leerstandsquote reduzierte sich von 5,9% auf 4,9%.
• Den deutlichsten Leerstandsabbau analysiert DIP in Berlin (-250.000 m²), gefolgt von Frankfurt a. M. (-190.000 m²) und München (-170.000 m²).
• Hinsichtlich des absoluten Angebotssockels rangiert Frankfurt a. M. mit aktuell ca. 1,05 Mio. m² unverändert an erster Position in Deutschland vor Düsseldorf (780.000 m²), München (690.000 m²) und Hamburg (680.000 m²).
Insgesamt höhere Spitzenmiete
• Marktübergreifend entwickelte sich die gewichtete Spitzenmiete im Jahresverlauf positiv und stellt sich zum Jahresende 2017 auf rd. EUR 28,60/m² (2016: EUR 27,-/m²).
• Steigende Spitzenmieten wurden in Magdeburg mit einem markanten Anstieg um 13%, aber auch in Dresden (+8%), Berlin (+7%), Essen (+7%), Karlsruhe (+7%), Stuttgart (+5%), München (+4%), Hamburg (+4%), Hannover und Frankfurt a. M. (jeweils +3%) sowie Hamburg, Düsseldorf und Bremen (jeweils +2%) analysiert. Auch in Köln (+1%) wurde ein minimaler Anstieg im Spitzensegment registriert.
• In Leipzig und Nürnberg blieben jedoch die Spitzenmieten stabil.
• Die bundesweit höchste Spitzenmiete wird unverändert in Frankfurt a. M. mit EUR 40,-/m² erzielt.
Prognose und Trends 2018
• Die Wachstumsorientierung der deutschen Wirtschaft bleibt 2018 auf hohem Niveau. Nach Prognose des ifo Instituts für Wirtschaftsforschung wird ein BIP-Wachstum von 2,6% in 2018 erwartet, so dass die gute fundamentale Verfassung der Unternehmen und Haushalte hierzulande in Verbindung mit einer positiven Beschäftigungs- und Lohnentwicklung weiterhin für eine robuste Nachfrage sorgen wird.
Insgesamt prognostiziert DIP für die 15 analysierten Büromärkte für das laufende Jahr 2018 erneut einen überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz, der aber die 5-Millionen-Rekordmarke des Vorjahres voraussichtlich nicht erreichen wird.
• Da das verfügbare nachfragegerechte Büroflächenangebot nicht nur in den Top-Lagen schrumpft (sinkende Leerstände) und sich nach DIP-Analysen trotz Zunahme der Fertigstellungen in 2018 keine Entspannung der Büromärkte abzeichnet, ist insgesamt mit einem weiteren Anstieg der Büromieten zu rechnen.
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass sich der deutsche Büromarkt im Zuge der von weltwirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten im Verlaufe des Jahres 2017 nicht hat beeindrucken lassen und weiterhin von einer großen Robustheit und hohen Dynamik gekennzeichnet ist:
- Im Jahr 2017 betrug der Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) in den DIP-Bürostandorten insgesamt 5,05 Mio. m². Damit wurde der höchste Flächenumsatz der letzten 25 Jahre registriert und die bisherigen Rekordjahre 2015 (4,24 Mio. m²) und 2016 (4,52 Mio. m²) sogar noch getoppt. Der aktuelle Umsatz liegt rd. 42% über dem Mittelwert der letzten zehn Jahre (Ø 2007 bis 2016: ca. 3,57 Mio. m² p. a.).
- Gleichzeitig sank der Büroflächenleerstand in den analysierten Büromärkten wie von DIP prognostiziert binnen Jahresfrist weiter um rd. 1,1 Mio. m² auf aktuell rd. 5,5 Mio. m² (Ende 2016: rd. 6,6 Mio. m²). Die Leerstandsquote reduzierte sich entsprechend von 5,9% auf 4,9%.
- Dabei führt die insgesamt unterdurchschnittliche Neubautätigkeit zu einer zunehmenden Verknappung an modernen Flächen in begehrten Innenstadtlagen und marktübergreifend zu stabilen bis steigenden Spitzenmieten: Entsprechend zog die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten in den letzten zwölf Monaten von EUR 27,-/m² auf aktuell EUR 28,60/m² an (+5,9%). Auch das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen verzeichnete binnen Jahresfrist einen Zuwachs um 6,0% auf nunmehr EUR 19,40/m² (2016: EUR 18,30/m²).
Büroflächenumsatz in den „Big Seven“
• In den sieben größten deutschen Büromärkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart) stieg der Büroflächenumsatz mit rd. 4,27 Mio. m² bzw. einem Anteil von rd. 85% an den gesamten DIP-Büroflächenumsätzen um ca. 11% gegenüber dem Vorjahr (2016: rd. 3,86 Mio. m²) an. Die größten relativen Umsatzzuwächse konnten in Frankfurt a. M. (+29% auf 702.000 m²), München (+29% auf 960.000 m²) und Düsseldorf (+27% auf 451.000 m²) registriert werden.
• Nachdem Berlin drei Jahre in Folge als deutschlandweit umsatzstärkster Büromarkt galt, konnte sich 2017 nun der Münchener Bürovermietungsmarkt mit einem Jahresumsatz von rd. 960.000 m² wieder an Berlin (930.000 m²) vorbeischieben. Den "dritten Platz" holte sich Frankfurt am Main mit 702.000 m² vor Hamburg (625.000 m²).
• Nur in Köln (306.000 m²; -20%) und Stuttgart (300.000 m²; -23%) wurde ein geringerer Flächenumsatz als im Vorjahr analysiert.
Büroflächenumsatz in den acht DIP-Bürozentren mittlerer Größe
• In den übrigen acht DIP-Bürozentren mittlerer Größe wurden 2017 zusammen rd. 772.000 m² Bürofläche umgesetzt, etwa 17% mehr als im Vorjahr (2016: rd. 660.000 m²).
• Wie in den großen Bürozentren wurden auch hier unterschiedliche Umsatzentwicklungen registriert. Umsatzzuwächse konnten in Dresden (105.000 m²; +35%), Essen (116.000 m²; +30%), Bremen (92.000 m²; +17%), Karlsruhe (84.000 m²; +4%) und vor allem in Leipzig (158.000 m²; +68%) erzielt werden.
Demgegenüber gingen die Flächenumsätze in Nürnberg (100.000 m²; -2%), Hannover (98.000 m²; -11%) und Magdeburg (18.500 m²; -26%) teilweise deutlich zurück.
Sinkende Büroflächenleerstände
• In allen DIP-Büromärkten, außer in Bremen und Essen, reduzierten sich die Büroflächenleerstände teilweise erheblich. Der Gesamtleerstand sank um rd. 1,1 Mio. m² auf aktuell rd. 5,5 Mio. m² (Ende 2016: 6,6 Mio. m²). Die Leerstandsquote reduzierte sich von 5,9% auf 4,9%.
• Den deutlichsten Leerstandsabbau analysiert DIP in Berlin (-250.000 m²), gefolgt von Frankfurt a. M. (-190.000 m²) und München (-170.000 m²).
• Hinsichtlich des absoluten Angebotssockels rangiert Frankfurt a. M. mit aktuell ca. 1,05 Mio. m² unverändert an erster Position in Deutschland vor Düsseldorf (780.000 m²), München (690.000 m²) und Hamburg (680.000 m²).
Insgesamt höhere Spitzenmiete
• Marktübergreifend entwickelte sich die gewichtete Spitzenmiete im Jahresverlauf positiv und stellt sich zum Jahresende 2017 auf rd. EUR 28,60/m² (2016: EUR 27,-/m²).
• Steigende Spitzenmieten wurden in Magdeburg mit einem markanten Anstieg um 13%, aber auch in Dresden (+8%), Berlin (+7%), Essen (+7%), Karlsruhe (+7%), Stuttgart (+5%), München (+4%), Hamburg (+4%), Hannover und Frankfurt a. M. (jeweils +3%) sowie Hamburg, Düsseldorf und Bremen (jeweils +2%) analysiert. Auch in Köln (+1%) wurde ein minimaler Anstieg im Spitzensegment registriert.
• In Leipzig und Nürnberg blieben jedoch die Spitzenmieten stabil.
• Die bundesweit höchste Spitzenmiete wird unverändert in Frankfurt a. M. mit EUR 40,-/m² erzielt.
Prognose und Trends 2018
• Die Wachstumsorientierung der deutschen Wirtschaft bleibt 2018 auf hohem Niveau. Nach Prognose des ifo Instituts für Wirtschaftsforschung wird ein BIP-Wachstum von 2,6% in 2018 erwartet, so dass die gute fundamentale Verfassung der Unternehmen und Haushalte hierzulande in Verbindung mit einer positiven Beschäftigungs- und Lohnentwicklung weiterhin für eine robuste Nachfrage sorgen wird.
Insgesamt prognostiziert DIP für die 15 analysierten Büromärkte für das laufende Jahr 2018 erneut einen überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz, der aber die 5-Millionen-Rekordmarke des Vorjahres voraussichtlich nicht erreichen wird.
• Da das verfügbare nachfragegerechte Büroflächenangebot nicht nur in den Top-Lagen schrumpft (sinkende Leerstände) und sich nach DIP-Analysen trotz Zunahme der Fertigstellungen in 2018 keine Entspannung der Büromärkte abzeichnet, ist insgesamt mit einem weiteren Anstieg der Büromieten zu rechnen.
