02.02.2018 Logistikmarkt Ruhrgebiet zeigt sich lebhaft
Der Lager- und Logistikflächenmarkt Ruhrgebiet zeigte sich 2017 erneut sehr lebhaft und erzielte mit Abschlüssen ab 5.000 m² einen Flächenumsatz von 475.000 m². Nach dem absoluten Rekordvolumen vom Vorjahr ist dies das zweitbeste registrierte Ergebnis und liegt fast 22 % über dem langjährigen Durchschnitt. Dies ergibt der Logistikmarkt-Report 2018, den BNP Paribas Real Estate Anfang Februar veröffentlichen wird.
„Während 2016 allein drei Abschlüsse mehr als 400.000 m² zum Resultat beisteuerten – allen voran der Neubau für METRO in Marl mit 225.000 m² – waren aktuell keine Abschlüsse in dieser Größenordnung zu verzeichnen“, so Christopher Raabe, Head of Industrial Letting der BNP Paribas Real Estate GmbH. Die Eigennutzerentwicklung von DHL in Bochum mit 40.000 m² setzte sich an die Spitze der Großabschlüsse, gefolgt von vier Verträgen mit jeweils rund 30.000 m² in Dortmund und Gelsenkirchen. Insgesamt besteht weiterhin eine sehr hohe Nachfrage in allen Marktsegmenten, dabei wurden jedoch etwas weniger Verträge abgeschlossen als im Vorjahr.
Logistikdienstleister setzen sich mit fast der Hälfte des Flächenumsatzes an die Spitze der Branchenverteilung. Sie profitieren neben einigen großen Abschlüssen von einer hohen Vertragsanzahl und sind das einzige Segment, das gegenüber dem Vorjahr absolut zulegen konnte. Die 2016 deutlich führenden Handelsunternehmen kommen Ende 2017 auf gut 31 % und werden damit auf den zweiten Platz verwiesen. In der Gesamtbetrachtung haben sich mehr als 27 Prozentpunkte vom Handel zu Logistikdienstleistern verschoben. Weitere 16 % steuern Industrieunternehmen bei, wozu die Abschlüsse von Wilo in Dortmund und Bleistahl in Gelsenkirchen mit jeweils 30.000 m² zählen.
Großverträge bestimmen weiter das Bild – Mietpreisniveau stabil
Wie im Vorjahr bestimmten 2017 Großverträge über 20.000 m² die Verteilung nach Größenklassen. Mit über 58 % zeichnen sie wieder für mehr als die Hälfte des Umsatzes verantwortlich, nachdem sie 2016 sogar 73 % erzielten. Dabei wurden aktuell insbesondere im Segment zwischen 20.000 und 35.000 m² zahlreiche Verträge unterzeichnet. Die Klasse zwischen 12.000 und 20.000 m² erzielt knapp 18 %, weitere 15 % entfallen auf Abschlüsse von 8.000 bis 12.000 m², womit beide Gruppen Anteile gewinnen können. Spürbar geringer als 2016 fällt der Flächenumsatz durch kleinere Verträge zwischen 5.000 und 8.000 m² aus, die mit knapp 9 % auf weniger als die Hälfte des Vorjahresumsatzes kommen.
Die Spitzenmiete liegt konstant bei 4,70 €/m² und wird für moderne Logistikflächen in Duisburg erzielt. Auch bei der Durchschnittsmiete ist mit 4 €/m² keine Veränderung gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen. Insgesamt besteht nach wie vor ein Nachfrageüberhang im Markt. Viele größere Bestandsflächen wurden vom Markt absorbiert, sodass vor allem moderne Flächen über 10.000 m² nicht in ausreichendem Umfang zur Verfügung stehen. Der Neubauanteil liegt vor diesem Hintergrund mit über 53 % weiterhin auf einem hohen Niveau, und auch der Eigennutzeranteil hat mit knapp 41 % spürbar zugelegt.
Perspektiven
“Die dynamische Entwicklung des Logistikmarkts wird sich aus heutiger Sicht voraussichtlich auch 2018 fortsetzen. Durch die positiven gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen sollte die Nachfrage weiterhin lebhaft bleiben und zu einem erneut hohen Flächenumsatz führen. Wie auch in anderen stark nachgefragten Märkten könnte sich jedoch die angespannte Angebotssituation limitierend auf das Ergebnis auswirken. Neben geeigneten Flächen im Bestand fehlen mittlerweile auch großflächige Grundstücke für Neubauentwicklungen, sodass abzuwarten bleibt, ob erneut die 400.000-m²-Marke überschritten werden kann. Sowohl für die Spitzen- als auch für die Durchschnittsmiete werden keine wesentlichen Veränderungen erwartet”, sagt Christopher Raabe.
„Während 2016 allein drei Abschlüsse mehr als 400.000 m² zum Resultat beisteuerten – allen voran der Neubau für METRO in Marl mit 225.000 m² – waren aktuell keine Abschlüsse in dieser Größenordnung zu verzeichnen“, so Christopher Raabe, Head of Industrial Letting der BNP Paribas Real Estate GmbH. Die Eigennutzerentwicklung von DHL in Bochum mit 40.000 m² setzte sich an die Spitze der Großabschlüsse, gefolgt von vier Verträgen mit jeweils rund 30.000 m² in Dortmund und Gelsenkirchen. Insgesamt besteht weiterhin eine sehr hohe Nachfrage in allen Marktsegmenten, dabei wurden jedoch etwas weniger Verträge abgeschlossen als im Vorjahr.
Logistikdienstleister setzen sich mit fast der Hälfte des Flächenumsatzes an die Spitze der Branchenverteilung. Sie profitieren neben einigen großen Abschlüssen von einer hohen Vertragsanzahl und sind das einzige Segment, das gegenüber dem Vorjahr absolut zulegen konnte. Die 2016 deutlich führenden Handelsunternehmen kommen Ende 2017 auf gut 31 % und werden damit auf den zweiten Platz verwiesen. In der Gesamtbetrachtung haben sich mehr als 27 Prozentpunkte vom Handel zu Logistikdienstleistern verschoben. Weitere 16 % steuern Industrieunternehmen bei, wozu die Abschlüsse von Wilo in Dortmund und Bleistahl in Gelsenkirchen mit jeweils 30.000 m² zählen.
Großverträge bestimmen weiter das Bild – Mietpreisniveau stabil
Wie im Vorjahr bestimmten 2017 Großverträge über 20.000 m² die Verteilung nach Größenklassen. Mit über 58 % zeichnen sie wieder für mehr als die Hälfte des Umsatzes verantwortlich, nachdem sie 2016 sogar 73 % erzielten. Dabei wurden aktuell insbesondere im Segment zwischen 20.000 und 35.000 m² zahlreiche Verträge unterzeichnet. Die Klasse zwischen 12.000 und 20.000 m² erzielt knapp 18 %, weitere 15 % entfallen auf Abschlüsse von 8.000 bis 12.000 m², womit beide Gruppen Anteile gewinnen können. Spürbar geringer als 2016 fällt der Flächenumsatz durch kleinere Verträge zwischen 5.000 und 8.000 m² aus, die mit knapp 9 % auf weniger als die Hälfte des Vorjahresumsatzes kommen.
Die Spitzenmiete liegt konstant bei 4,70 €/m² und wird für moderne Logistikflächen in Duisburg erzielt. Auch bei der Durchschnittsmiete ist mit 4 €/m² keine Veränderung gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen. Insgesamt besteht nach wie vor ein Nachfrageüberhang im Markt. Viele größere Bestandsflächen wurden vom Markt absorbiert, sodass vor allem moderne Flächen über 10.000 m² nicht in ausreichendem Umfang zur Verfügung stehen. Der Neubauanteil liegt vor diesem Hintergrund mit über 53 % weiterhin auf einem hohen Niveau, und auch der Eigennutzeranteil hat mit knapp 41 % spürbar zugelegt.
Perspektiven
“Die dynamische Entwicklung des Logistikmarkts wird sich aus heutiger Sicht voraussichtlich auch 2018 fortsetzen. Durch die positiven gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen sollte die Nachfrage weiterhin lebhaft bleiben und zu einem erneut hohen Flächenumsatz führen. Wie auch in anderen stark nachgefragten Märkten könnte sich jedoch die angespannte Angebotssituation limitierend auf das Ergebnis auswirken. Neben geeigneten Flächen im Bestand fehlen mittlerweile auch großflächige Grundstücke für Neubauentwicklungen, sodass abzuwarten bleibt, ob erneut die 400.000-m²-Marke überschritten werden kann. Sowohl für die Spitzen- als auch für die Durchschnittsmiete werden keine wesentlichen Veränderungen erwartet”, sagt Christopher Raabe.
