03.04.2018 Bürovermietungsmarkt Frankfurt startet mit deutlichem Plus ins Jahr
Der Frankfurter Büroflächenmarkt inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei übertrifft im ersten Quartal 2018 den Vorjahreswert deutlich. Das ist das Ergebnis der aktuellen Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo – Partner der NAI apollo group. Dies spiegelt sich in einer quantitativen Zunahme der Mietvertragsabschlüsse und einer Steigerung des Umsatzvolumens wider. In den ersten drei Monaten des Jahres 2018 lag die Anzahl der Abschlüsse bei 178 – ein Plus von 8,5 Prozent im Vergleich zum bereits sehr guten Vorjahreswert (Q1 2017: 164). Der Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer ist gegenüber dem ersten Quartal 2017 um 9,9 Prozent auf aktuell 136.800 m² angewachsen. Damit handelt es sich um einen der besten Jahresstarts seit der Jahrtausendwende. Das Ergebnis bewegt sich 41,1 Prozent über dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre (Q1 2013 – Q1 2017: 96.900 m² pro Quartal). „Der herausragende Jahresbeginn wurde durch eine generelle Marktbelebung, insbesondere aber durch ein starkes Umsatzwachstum bei kleinen und mittelgroßen Flächen geprägt“, sagt Radomir Vasilijevic, Head of Office & Retail Letting bei NAI apollo.
Kleine und mittelgroße Abschlüsse prägen Marktgeschehen
Neben spürbaren Umsatzsteigerungen in den Größenklassen kleiner 1.000 m² mit 12,0 Prozent sowie 2.501 bis 5.000 m² mit 21,5 Prozent weist der Frankfurter Büromarkt auch einen Großabschluss oberhalb von 10.000 m² auf. Mit 24.000 m² ist die Anmietung der Frankfurter Allgemeinen Zeitung (FAZ) in einer Projektentwicklung in der Europa-Allee 92 die bisher größte Anmietung des Jahres 2018. Der zweitgrößte Deal wurde mit 8.000 m² durch die Bethmann Bank im Marienforum getätigt. Dahinter folgt ein Vertrag von FM Global im T8 über rund 6.600 m².
Unter anderem aufgrund der Großabschlüsse positioniert sich das Banken-, Finanzdienstleister- und Versicherungsgewerbe in der Branchenverteilung mit einem Umsatzanteil von 23,4 Prozent bzw. 32.000 m² auf der Pole-Position. Damit hat diese Branche den Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppelt. Eine noch stärkere Zunahme weisen die zweitplatzierten Verlage und Medien durch den Abschluss der FAZ auf. Betrug der Anteil der Verlage und Medien in den ersten drei Monaten 2017 5,9 Prozent bzw. rund 7.400 m², sind die entsprechenden Werte nun auf rund 25.400 m² bzw. 18,5 Prozent gestiegen.
Mietpreisniveau steigt spürbar an
„Die gefragtesten Teilmärkte des ersten Quartals 2018 sind die Bankenlage sowie das Messe und Europaviertel mit 24,3 Prozent bzw. 18,1 Prozent des Gesamtumsatzes. Damit haben diese beiden Teilmärkte in der Nutzernachfrage nochmals zugelegt“, sagt Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei der NAI apollo group. Dementsprechend hat im übergeordneten CBD, in dem sich die beiden genannten Teilmärkte befinden, das Umsatzvolumen von 74.400 m² in Q1 2017 auf nun 94.000 m² ebenfalls hinzugewonnen.
Die positive Mietpreisentwicklung des letzten Jahres setzt sich auch zum Jahresbeginn 2018 ungebrochen fort. Innerhalb der letzten zwölf Monate ist die flächengewichtete Durchschnittsmiete um 10,4 Prozent bzw. um 2,00 €/m² auf derzeit 21,30 €/m² angestiegen. Die Spitzenmiete verzeichnet ein Plus von 3,8 Prozent bzw. von 1,50 €/m² auf 40,50 €/m². Damit nährt sich diese immer mehr dem letzten Hoch des Jahres 2008 an.
Leerstandsabbau setzt sich ungebremst fort
In den ersten drei Monaten 2018 wurden im Frankfurter Marktgebiet drei Projekte mit insgesamt 27.700 m² Bürofläche fertiggestellt. Die Flächenabgänge summieren sich auf rund 6.700 m², womit der Flächenbestand nach Rückgängen in 2017 nun wieder auf 11,41 Mio. m² steigt. Für den weiteren Jahresverlauf 2018 wird mit der Fertigstellung von weiteren 107.200 m² Bürofläche gerechnet, wovon bereits 89 Prozent vermietet sind. Für das Jahr 2019 beläuft sich das projektierte Entwicklungsvolumen auf aktuell 171.200 m², bei einer Vorvermietungsquote zum jetzigen Stand von rund 40 Prozent.
Der marktaktive Leerstand auf dem Frankfurter Büroflächenmarkt – also Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind – hat im ersten Quartal 2018 nochmals deutlich abgenommen. „Zum Stand 31.03.2018 stehen dem Markt nur noch 916.000 m² Bürofläche kurzfristig zur Verfügung. Die hieraus resultierende Leerstandsquote von 8,0 Prozent bewegt sich 2,4 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert“, erläutert Dr. Konrad Kanzler.
„Der sehr gute Jahresstart 2018, in Verhandlung befindliche Großabschlüsse sowie weitere Anmietungsaktivitäten infolge des Brexits lassen bereits heute für das Gesamtjahr einen weit überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz prognostizieren“, sagt Radomir Vasilijevic. „Deshalb wird der starke Leerstandsabbau unverändert anhalten, bei gleichzeitig weiter steigenden Büromieten.“
Kleine und mittelgroße Abschlüsse prägen Marktgeschehen
Neben spürbaren Umsatzsteigerungen in den Größenklassen kleiner 1.000 m² mit 12,0 Prozent sowie 2.501 bis 5.000 m² mit 21,5 Prozent weist der Frankfurter Büromarkt auch einen Großabschluss oberhalb von 10.000 m² auf. Mit 24.000 m² ist die Anmietung der Frankfurter Allgemeinen Zeitung (FAZ) in einer Projektentwicklung in der Europa-Allee 92 die bisher größte Anmietung des Jahres 2018. Der zweitgrößte Deal wurde mit 8.000 m² durch die Bethmann Bank im Marienforum getätigt. Dahinter folgt ein Vertrag von FM Global im T8 über rund 6.600 m².
Unter anderem aufgrund der Großabschlüsse positioniert sich das Banken-, Finanzdienstleister- und Versicherungsgewerbe in der Branchenverteilung mit einem Umsatzanteil von 23,4 Prozent bzw. 32.000 m² auf der Pole-Position. Damit hat diese Branche den Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppelt. Eine noch stärkere Zunahme weisen die zweitplatzierten Verlage und Medien durch den Abschluss der FAZ auf. Betrug der Anteil der Verlage und Medien in den ersten drei Monaten 2017 5,9 Prozent bzw. rund 7.400 m², sind die entsprechenden Werte nun auf rund 25.400 m² bzw. 18,5 Prozent gestiegen.
Mietpreisniveau steigt spürbar an
„Die gefragtesten Teilmärkte des ersten Quartals 2018 sind die Bankenlage sowie das Messe und Europaviertel mit 24,3 Prozent bzw. 18,1 Prozent des Gesamtumsatzes. Damit haben diese beiden Teilmärkte in der Nutzernachfrage nochmals zugelegt“, sagt Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei der NAI apollo group. Dementsprechend hat im übergeordneten CBD, in dem sich die beiden genannten Teilmärkte befinden, das Umsatzvolumen von 74.400 m² in Q1 2017 auf nun 94.000 m² ebenfalls hinzugewonnen.
Die positive Mietpreisentwicklung des letzten Jahres setzt sich auch zum Jahresbeginn 2018 ungebrochen fort. Innerhalb der letzten zwölf Monate ist die flächengewichtete Durchschnittsmiete um 10,4 Prozent bzw. um 2,00 €/m² auf derzeit 21,30 €/m² angestiegen. Die Spitzenmiete verzeichnet ein Plus von 3,8 Prozent bzw. von 1,50 €/m² auf 40,50 €/m². Damit nährt sich diese immer mehr dem letzten Hoch des Jahres 2008 an.
Leerstandsabbau setzt sich ungebremst fort
In den ersten drei Monaten 2018 wurden im Frankfurter Marktgebiet drei Projekte mit insgesamt 27.700 m² Bürofläche fertiggestellt. Die Flächenabgänge summieren sich auf rund 6.700 m², womit der Flächenbestand nach Rückgängen in 2017 nun wieder auf 11,41 Mio. m² steigt. Für den weiteren Jahresverlauf 2018 wird mit der Fertigstellung von weiteren 107.200 m² Bürofläche gerechnet, wovon bereits 89 Prozent vermietet sind. Für das Jahr 2019 beläuft sich das projektierte Entwicklungsvolumen auf aktuell 171.200 m², bei einer Vorvermietungsquote zum jetzigen Stand von rund 40 Prozent.
Der marktaktive Leerstand auf dem Frankfurter Büroflächenmarkt – also Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind – hat im ersten Quartal 2018 nochmals deutlich abgenommen. „Zum Stand 31.03.2018 stehen dem Markt nur noch 916.000 m² Bürofläche kurzfristig zur Verfügung. Die hieraus resultierende Leerstandsquote von 8,0 Prozent bewegt sich 2,4 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert“, erläutert Dr. Konrad Kanzler.
„Der sehr gute Jahresstart 2018, in Verhandlung befindliche Großabschlüsse sowie weitere Anmietungsaktivitäten infolge des Brexits lassen bereits heute für das Gesamtjahr einen weit überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz prognostizieren“, sagt Radomir Vasilijevic. „Deshalb wird der starke Leerstandsabbau unverändert anhalten, bei gleichzeitig weiter steigenden Büromieten.“
