04.04.2018 AENGEVELT sieht einen dynamischen Berliner Einzelhandelsmarkt
Hinsichtlich der einzelhandelsrelevanten Kennziffern “Umsatz“ (105), “Kaufkraft“ (96) - jeweils gemessen pro Kopf - und “Zentralität“ (109,5) rangiert Berlin nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH im Vergleich der deutschen Metropolen (“Big Seven“) auf dem letzten Platz. Dass hierbei die Umsatzkennziffer - anders als die Kaufkraft - bereits deutlich über dem bundesweiten Wert (Deutschland = 100) liegt, ist - wie auch hinsichtlich der Zentralität - den Berlin-Touristen zu verdanken: 2017 kamen nahezu 13 Millionen Gäste in die Bundeshauptstadt, rund ein Drittel ihres Tagesbudgets floss in den Einzelhandel.
Die insgesamt positive Entwicklung in Berlin belegt der in 2017 binnen Jahresfrist um rd. EUR 630 Mio. bzw. 3% auf EUR 21,7 Mrd. gestiegene Einzelhandelsumsatz (2016: EUR 21,05 Mrd.). Zum Vergleich: Dies entspricht dem bundesweiten Anstieg des Einzelhandelsumsatzes, der sich ebenfalls um etwa 3% auf rd. EUR 501 Mrd. erhöhte.
Zudem ist Berlin der mit Abstand größte Einzelhandelsmarkt vor Hamburg (EUR 13,1 Mrd.) und München (EUR 12,5 Mrd.).
Auch die Entwicklung der Berliner Einzelhandelsspitzenmiete belegt die hohe Dynamik in der Bundeshauptstadt: Zwischen 2007 und 2016 erhöhte sie sich um 62% von EUR 210,-/m² auf EUR 340,-/m². Das ist die höchste Steigerungsrate innerhalb der “Big Seven“ – selbst in München - mit EUR 380,-/m² teuerster Einzelhandelsstandort in Deutschland - fiel das Mietwachstum im gleichen Zeitraum mit einem Plus von 52% (2007: EUR 250,-/m²) deutlich geringer aus. Zudem hat sich Berlin damit vom vorletzten Platz auf Rang 2 vor Frankfurt/M. (EUR 320,-/m²) “vorgekämpft“.
Das zeigt: Berlin ist im Trend und macht sich auch als Modemetropole in Deutschland wieder einen Namen. Zugleich strahlt die Bundeshauptstadt mit ihren vielen attraktiven und sehr variantenreichen Handelslagen (Konsum, Luxus, Niveau- bzw. Trendlagen) eine anhaltend hohe Anziehungskraft sowohl auf Filialisten als auch auf Modelabels aus. Entsprechend wählen immer mehr nationale und internationale Unternehmen Berlin für ihren Markteintritt als attraktiven Testmarkt aus.
Lagendifferenzierte Nachfrage
Aufgrund der historischen Entwicklung aus Einzelstädten, die erst spät zu einer Großstadt kombiniert wurden und als Hauptstadt ein neues Zentrum ausbildeten, weist Berlin eine polyzentrische Struktur mit vielen unterschiedlich wertigen Lagen auf, darunter mehrere Top-A-Lagen, die für Touristen und Berliner gleichermaßen zentral sind:
• Auf einer Stadtfläche von rd. 892 km² (z. V. München: 310 km²) haben Berlins Handelsstandorte vielfältige Facetten. Überregional profitieren vom Tourismus besonders die international bekannten Einkaufslagen am Kurfürstendamm (High End), am Tauentzien (Mainstream), an der Friedrichstraße (Mainstream und High End) und die Trendlagen rund um den Hackeschen Markt. Qualifizierte Handelslagen konnten z.T. ihre Position ausbauen oder erneuern. Dazu gehören u.a. der Alexanderplatz, Potsdamer / Leipziger Platz.
Berlins Potential – die Mischung macht´s
• Berlin verfügt insgesamt über rd. 4,65 Mio. m² Einzelhandelsfläche. Davon entfallen innerstädtisch rd. 1,13 Mio. m² auf Shopping-Center mit jeweils mehr als 10.000 m² Handelsfläche sowie weitere rd. 750.000 m² auf Fachmarktzentren (> 10.000 m² Handelsfläche) mit einer insgesamt signifikanten Handelsmarktrelevanz.
• Weitere Flächen sind in Planung bzw. im Bau oder stehen kurz vor der Fertigstellung. Dazu gehören z.B. die “East Side Mall“ (24.800 m² Verkaufsfläche, Eröffnung Herbst 2018) und das “Schultheiss Quartier“ (26.600 m² Vfl.). Hinzu kommen Refurbishments bzw. Nutzungsoptimierungen beispielsweise am „Tegel Center“ (46.400 m² Vfl.) oder den „Gropius Passagen“ (81.100 m² Vfl.).
• Insgesamt macht die verteilte, leicht verfügbare Kombination von klassischen Einkaufs-quartieren bzw. Shopping-Centern, Fachmarktzentren und Stadtteillagen (Stadtteilzentren) und das Spektrum von Konsum-, über Niveau- und Tourismuslagen bis hin zu Luxuslagen Berlin weiterhin für internationale, nationale und lokale Einzelhändler, Konsumenten und Investoren hochinteressant, abwechslungsreich und rentierlich.
Einzelhandelsspitzenmieten
• Zu den absoluten Top-A-Lagen gehören in Berlin der Tauentzien bzw. der Kurfürsten-damm, die Friedrichstraße und seit 2008 auch (wieder) der Alexanderplatz.
• Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH werden aktuell folgende Spitzenmieten erzielt:
- Tauentzien/Kurfürstendamm: rd. EUR 340,-/m² (2016: EUR 340,-/m²)
- Alexanderplatz: rd. EUR 220,-/m² (2016: EUR 220,-/m²)
- Hackescher Markt: rd. EUR 140,-/m² (2016: EUR 140,-/m²)
- Friedrichstraße: rd. EUR 200,-/m² (2016: EUR 200,-/m²)
- Schlossstraße: rd. EUR 100,-/m² (2016: EUR 110,-/m²)
• Dabei zeigt sich analog zum bundesweiten Trend, dass die Einzelhandelsspitzenmieten in der aktuellen Marktphase an ihre Grenzen stoßen und stagnieren bzw. wie im Fall der Schlossstraße sogar leicht rückläufig sind. Dies gilt auch für A- und Stadtteil-Lagen, wie z.B. die Straßen “Unter den Linden“ und “Alte Schönhauser Straße“ in Mitte, wo die Einzelhandelsspitzenmiete um jeweils rd. 5% auf EUR 105,-/m² bzw. EUR 85,-/m² nachgegeben hat.
Trends 2018/2019
Berlin ist und bleibt Deutschlands größter Einzelhandelsmarkt und ist damit unverändert idealer Testmarkt für nationale und internationale Einzelhandelskonzepte. Gleichzeitig ist der Wettbewerb zwischen den verschiedenen Handelsformen und Standorten in Berlin ausgeprägter als in anderen deutschen Metropolen. Die Polarisierung des Einkaufsverhaltens zwischen Online, Discounter und Designtempel führt zu divergierenden Entwicklungen an den Teilstandorten:
• Nachgefragt von Händlerseite werden weiterhin die „ertragssicheren“ dezentralen, mietpreis-/verkehrsgünstigen lokalen Lagen für den periodischen Bedarf/Nahversorgung einerseits und hochfrequentierte Kernzonen etablierter Top-Einzelhandelslagen (aperiodischer bzw. hochwertiger Bedarf) andererseits.
• Nebenlagen mit geringerer überregionaler Anziehungskraft bzw. weniger Frequenz verlieren (weiter) an Bedeutung, teilweise auch an Miethöhe.
• Aufgrund der dynamischen Entwicklung beim Onlinehandel ist kaum noch mit wesentlichen Zentralitätseffekten am Point of Sale (POS) zu rechnen. Die Attraktivität des Berliner Einzelhandels bleibt dennoch bestehen, da Handelsflächen zunehmend als Präsenzflächen für die Marktpositionierung genutzt werden.
• Etablierte Konsumlagen (Tauentzien, Alexanderplatz und Teile der Friedrichstraße), die Luxuslagen (Kurfürstendamm und Teile der Friedrichstraße) und die Szene- und Trendlagen (Spandauer Vorstadt) profitieren von anhaltender Nachfrage bei limitiertem Angebot in hochfrequentierter Lage.
• Die Potentiale von Stadtteilzentren bzw. kleineren, älteren Shopping-Center an der Peripherie liegen in der gezielten Versorgung mit Waren und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs als kalkulierbares Geschäft. Es bleibt abzuwarten, wie sich stadtplanerische Gestaltungsmittel mittel oder langfristig auf die Flächenproduktivität auswirken werden.
• Der Erfolg von Centern hängt zunehmend von Kundenorientierung, intelligentem Centermanagement und ergänzenden Dienstleistungsangeboten ab. Sicherheit, äußeres Erscheinungsbild und Entertainmentkonzepte beeinflussen den Erfolg nachhaltig. Ob die neue Konkurrenz rund um die East Side Mall dem Schultheiss Quartier sowie den weiteren in Planung befindlichen Projekten zu der seit Jahren prognostizierten Sättigung am Markt führen wird, ist eine der spannendsten Fragen am Berliner Einzelhandelsmarkt.
Die insgesamt positive Entwicklung in Berlin belegt der in 2017 binnen Jahresfrist um rd. EUR 630 Mio. bzw. 3% auf EUR 21,7 Mrd. gestiegene Einzelhandelsumsatz (2016: EUR 21,05 Mrd.). Zum Vergleich: Dies entspricht dem bundesweiten Anstieg des Einzelhandelsumsatzes, der sich ebenfalls um etwa 3% auf rd. EUR 501 Mrd. erhöhte.
Zudem ist Berlin der mit Abstand größte Einzelhandelsmarkt vor Hamburg (EUR 13,1 Mrd.) und München (EUR 12,5 Mrd.).
Auch die Entwicklung der Berliner Einzelhandelsspitzenmiete belegt die hohe Dynamik in der Bundeshauptstadt: Zwischen 2007 und 2016 erhöhte sie sich um 62% von EUR 210,-/m² auf EUR 340,-/m². Das ist die höchste Steigerungsrate innerhalb der “Big Seven“ – selbst in München - mit EUR 380,-/m² teuerster Einzelhandelsstandort in Deutschland - fiel das Mietwachstum im gleichen Zeitraum mit einem Plus von 52% (2007: EUR 250,-/m²) deutlich geringer aus. Zudem hat sich Berlin damit vom vorletzten Platz auf Rang 2 vor Frankfurt/M. (EUR 320,-/m²) “vorgekämpft“.
Das zeigt: Berlin ist im Trend und macht sich auch als Modemetropole in Deutschland wieder einen Namen. Zugleich strahlt die Bundeshauptstadt mit ihren vielen attraktiven und sehr variantenreichen Handelslagen (Konsum, Luxus, Niveau- bzw. Trendlagen) eine anhaltend hohe Anziehungskraft sowohl auf Filialisten als auch auf Modelabels aus. Entsprechend wählen immer mehr nationale und internationale Unternehmen Berlin für ihren Markteintritt als attraktiven Testmarkt aus.
Lagendifferenzierte Nachfrage
Aufgrund der historischen Entwicklung aus Einzelstädten, die erst spät zu einer Großstadt kombiniert wurden und als Hauptstadt ein neues Zentrum ausbildeten, weist Berlin eine polyzentrische Struktur mit vielen unterschiedlich wertigen Lagen auf, darunter mehrere Top-A-Lagen, die für Touristen und Berliner gleichermaßen zentral sind:
• Auf einer Stadtfläche von rd. 892 km² (z. V. München: 310 km²) haben Berlins Handelsstandorte vielfältige Facetten. Überregional profitieren vom Tourismus besonders die international bekannten Einkaufslagen am Kurfürstendamm (High End), am Tauentzien (Mainstream), an der Friedrichstraße (Mainstream und High End) und die Trendlagen rund um den Hackeschen Markt. Qualifizierte Handelslagen konnten z.T. ihre Position ausbauen oder erneuern. Dazu gehören u.a. der Alexanderplatz, Potsdamer / Leipziger Platz.
Berlins Potential – die Mischung macht´s
• Berlin verfügt insgesamt über rd. 4,65 Mio. m² Einzelhandelsfläche. Davon entfallen innerstädtisch rd. 1,13 Mio. m² auf Shopping-Center mit jeweils mehr als 10.000 m² Handelsfläche sowie weitere rd. 750.000 m² auf Fachmarktzentren (> 10.000 m² Handelsfläche) mit einer insgesamt signifikanten Handelsmarktrelevanz.
• Weitere Flächen sind in Planung bzw. im Bau oder stehen kurz vor der Fertigstellung. Dazu gehören z.B. die “East Side Mall“ (24.800 m² Verkaufsfläche, Eröffnung Herbst 2018) und das “Schultheiss Quartier“ (26.600 m² Vfl.). Hinzu kommen Refurbishments bzw. Nutzungsoptimierungen beispielsweise am „Tegel Center“ (46.400 m² Vfl.) oder den „Gropius Passagen“ (81.100 m² Vfl.).
• Insgesamt macht die verteilte, leicht verfügbare Kombination von klassischen Einkaufs-quartieren bzw. Shopping-Centern, Fachmarktzentren und Stadtteillagen (Stadtteilzentren) und das Spektrum von Konsum-, über Niveau- und Tourismuslagen bis hin zu Luxuslagen Berlin weiterhin für internationale, nationale und lokale Einzelhändler, Konsumenten und Investoren hochinteressant, abwechslungsreich und rentierlich.
Einzelhandelsspitzenmieten
• Zu den absoluten Top-A-Lagen gehören in Berlin der Tauentzien bzw. der Kurfürsten-damm, die Friedrichstraße und seit 2008 auch (wieder) der Alexanderplatz.
• Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH werden aktuell folgende Spitzenmieten erzielt:
- Tauentzien/Kurfürstendamm: rd. EUR 340,-/m² (2016: EUR 340,-/m²)
- Alexanderplatz: rd. EUR 220,-/m² (2016: EUR 220,-/m²)
- Hackescher Markt: rd. EUR 140,-/m² (2016: EUR 140,-/m²)
- Friedrichstraße: rd. EUR 200,-/m² (2016: EUR 200,-/m²)
- Schlossstraße: rd. EUR 100,-/m² (2016: EUR 110,-/m²)
• Dabei zeigt sich analog zum bundesweiten Trend, dass die Einzelhandelsspitzenmieten in der aktuellen Marktphase an ihre Grenzen stoßen und stagnieren bzw. wie im Fall der Schlossstraße sogar leicht rückläufig sind. Dies gilt auch für A- und Stadtteil-Lagen, wie z.B. die Straßen “Unter den Linden“ und “Alte Schönhauser Straße“ in Mitte, wo die Einzelhandelsspitzenmiete um jeweils rd. 5% auf EUR 105,-/m² bzw. EUR 85,-/m² nachgegeben hat.
Trends 2018/2019
Berlin ist und bleibt Deutschlands größter Einzelhandelsmarkt und ist damit unverändert idealer Testmarkt für nationale und internationale Einzelhandelskonzepte. Gleichzeitig ist der Wettbewerb zwischen den verschiedenen Handelsformen und Standorten in Berlin ausgeprägter als in anderen deutschen Metropolen. Die Polarisierung des Einkaufsverhaltens zwischen Online, Discounter und Designtempel führt zu divergierenden Entwicklungen an den Teilstandorten:
• Nachgefragt von Händlerseite werden weiterhin die „ertragssicheren“ dezentralen, mietpreis-/verkehrsgünstigen lokalen Lagen für den periodischen Bedarf/Nahversorgung einerseits und hochfrequentierte Kernzonen etablierter Top-Einzelhandelslagen (aperiodischer bzw. hochwertiger Bedarf) andererseits.
• Nebenlagen mit geringerer überregionaler Anziehungskraft bzw. weniger Frequenz verlieren (weiter) an Bedeutung, teilweise auch an Miethöhe.
• Aufgrund der dynamischen Entwicklung beim Onlinehandel ist kaum noch mit wesentlichen Zentralitätseffekten am Point of Sale (POS) zu rechnen. Die Attraktivität des Berliner Einzelhandels bleibt dennoch bestehen, da Handelsflächen zunehmend als Präsenzflächen für die Marktpositionierung genutzt werden.
• Etablierte Konsumlagen (Tauentzien, Alexanderplatz und Teile der Friedrichstraße), die Luxuslagen (Kurfürstendamm und Teile der Friedrichstraße) und die Szene- und Trendlagen (Spandauer Vorstadt) profitieren von anhaltender Nachfrage bei limitiertem Angebot in hochfrequentierter Lage.
• Die Potentiale von Stadtteilzentren bzw. kleineren, älteren Shopping-Center an der Peripherie liegen in der gezielten Versorgung mit Waren und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs als kalkulierbares Geschäft. Es bleibt abzuwarten, wie sich stadtplanerische Gestaltungsmittel mittel oder langfristig auf die Flächenproduktivität auswirken werden.
• Der Erfolg von Centern hängt zunehmend von Kundenorientierung, intelligentem Centermanagement und ergänzenden Dienstleistungsangeboten ab. Sicherheit, äußeres Erscheinungsbild und Entertainmentkonzepte beeinflussen den Erfolg nachhaltig. Ob die neue Konkurrenz rund um die East Side Mall dem Schultheiss Quartier sowie den weiteren in Planung befindlichen Projekten zu der seit Jahren prognostizierten Sättigung am Markt führen wird, ist eine der spannendsten Fragen am Berliner Einzelhandelsmarkt.
