06.04.2018 Büromärkte: Leerstandsquote fällt unter die Marke von 5 %
Die anhaltende Flächenknappheit bleibt laut neuesten Untersuchungen des international tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmens Savills das bestimmende Thema an den sechs großen deutschen Bürovermietungsmärkten.
„Die Fundamentaldaten sind weiterhin gut und daher erwarten wir auch für den weiteren Jahresverlauf eine anhaltend hohe Dynamik an den großen deutschen Bürovermietungsmärkten“, erläutert Marcus Mornhart, Managing Director und Head of Agency Germany bei Savills.
Die Kernaussagen für Sie im Überblick:
• Spitzen- und Durchschnittsmiete steigen ggü. Vorquartal um 0,7 % bzw. 2,1 %
• Flächenumsatz der Top-6-Büromärkte mit 817.000 m² 6 % unter dem Vorjahresniveau
• Unterdurchschnittliches Flächenfertigstellungsvolumen von rund 840.000 m² – deutlicher Anstieg auf 1,3 bzw. 1,5 Mio. m² in 2019 und 2020 erwartet
• Mietpreiswachstum wird sich auch im Jahr 2018 weiter fortsetzen
Die Leerstandsquote ist mit Ausnahme Hamburgs (stabil bei 5,0 %) in allen Märkten gegenüber dem Vorquartal um Werte zwischen 10 Basispunkten (Berlin) und 30 Basispunkten (Köln und München) gesunken. Im Durchschnitt der Top-6-Märkte liegt die Leerstandsquote nun erstmals seit mehr als 15 Jahren unter der Schwelle von 5 %. In Summe entspricht dies rund 3,6 Mio. m² Bürofläche. In den meisten Märkten steht nur geringfügig mehr Fläche leer als in einem Jahr durchschnittlich dort umgesetzt wird. In Berlin ist dieses Verhältnis mit einem Wert von 0,4 am geringsten.
„Besonders ausgeprägt ist die Flächenknappheit in den Zentren der Städte. Mieter, die dort bereits ansässig sind, versuchen ihre Mietverträge auch um den Preis einer höheren Miete zu verlängern. Denn im Wettbewerb um qualifizierte Mitarbeiter wird dieser Standortvorteil immer wichtiger“, berichtet Mornhart. Darauf deutet die Entwicklung des Flächenumsatzanteils der zentralen Teilmärkte hin. Dieser hat sich in den vergangenen fünf Jahren sukzessive von 29 % in 2013 auf aktuell noch 20 % im ersten Quartal 2018 verringert.
Die zunehmende Knappheit lässt die Mieten weiter steigen. So stieg die Durchschnittsmiete in den letzten drei Monaten in allen Märkten mit Ausnahme Frankfurts an – am deutlichsten mit einem Plus von 7,3 % auf 20,50 Euro/m² in Berlin. In der Spitze stiegen die Mieten in Berlin und München auf 32,80 Euro/m² bzw. 35,75 Euro/m². „Dieses Mietpreiswachstum dürfte sich vorerst fortsetzen, jedoch mit niedrigeren Wachstumsraten als in den vergangenen Jahren“, prognostiziert Matthias Pink, Director und Head of Research bei Savills, und begründet dies wie folgt: „Die Büroflächennachfrage wird zwar weiter steigen, aber höchstwahrscheinlich nicht im selben Maße wie in den letzten Jahren. Gleichzeitig nimmt die Projektentwicklungsaktivität zu, es kommt also absehbar mehr Flächenangebot an den Markt.“
Besonders kräftig fällt das Angebotswachstum in Berlin und München aus. Nur in diesen beiden Städten kommt bereits 2018 mehr Fläche an den Markt als im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Insgesamt summiert sich das Fertigstellungsvolumen für dieses Jahr in den Top 6 auf 840.000 m² und damit weniger Fläche als im 10-Jahres-Durchschnitt (950.000 m²). Diese Flächen sind zudem bereits zu mehr als zwei Dritteln (vor)vermietet. In 2019 und 2020 steigt das Volumen dann auf rund 1,3 bzw. 1,5 Mio. m² an. Gleichwohl ist die Entwicklungsaktivität regional sehr unterschiedlich ausgeprägt. Während in Berlin eine signifikante Steigerung zu erwarten ist, erscheint die Entwicklungsaktivität in den übrigen Märkten vor dem Hintergrund der aktuellen Flächenknappheit eher moderat.
Der Flächenumsatz in den Top-6-Märkten fiel im ersten Quartal des Jahres mit rund 817.000 m² etwas niedriger aus als im Vorjahreszeitraum (- 5,9 % ggü. Q1-2017). Regional ist die Entwicklung jedoch recht unterschiedlich. Während Berlin (+ 14 %) und Frankfurt (+ 11 %) Zuwächse verzeichneten, wurden in Düsseldorf (- 29 %) und Hamburg (- 30 %) deutliche Rückgänge registriert. Etwas weniger Flächenumsatz als im Vorjahresquartal wurde in Köln (- 4 %) und München (- 8 %) erzielt.
Für das Gesamtjahr 2018 geht Savills von einem Flächenumsatz von 3,4 Mio. m² aus, was einem Minus von etwa 10 % gegenüber dem Rekordergebnis des Vorjahres bedeuten würde. „Die nächsten zwölf bis 18 Monate bestimmt das Thema Flächenknappheit noch das Geschehen, anschließend dürfte sich die Lage für Mieter wieder etwas entspannen“, so Mornhart.
„Die Fundamentaldaten sind weiterhin gut und daher erwarten wir auch für den weiteren Jahresverlauf eine anhaltend hohe Dynamik an den großen deutschen Bürovermietungsmärkten“, erläutert Marcus Mornhart, Managing Director und Head of Agency Germany bei Savills.
Die Kernaussagen für Sie im Überblick:
• Spitzen- und Durchschnittsmiete steigen ggü. Vorquartal um 0,7 % bzw. 2,1 %
• Flächenumsatz der Top-6-Büromärkte mit 817.000 m² 6 % unter dem Vorjahresniveau
• Unterdurchschnittliches Flächenfertigstellungsvolumen von rund 840.000 m² – deutlicher Anstieg auf 1,3 bzw. 1,5 Mio. m² in 2019 und 2020 erwartet
• Mietpreiswachstum wird sich auch im Jahr 2018 weiter fortsetzen
Die Leerstandsquote ist mit Ausnahme Hamburgs (stabil bei 5,0 %) in allen Märkten gegenüber dem Vorquartal um Werte zwischen 10 Basispunkten (Berlin) und 30 Basispunkten (Köln und München) gesunken. Im Durchschnitt der Top-6-Märkte liegt die Leerstandsquote nun erstmals seit mehr als 15 Jahren unter der Schwelle von 5 %. In Summe entspricht dies rund 3,6 Mio. m² Bürofläche. In den meisten Märkten steht nur geringfügig mehr Fläche leer als in einem Jahr durchschnittlich dort umgesetzt wird. In Berlin ist dieses Verhältnis mit einem Wert von 0,4 am geringsten.
„Besonders ausgeprägt ist die Flächenknappheit in den Zentren der Städte. Mieter, die dort bereits ansässig sind, versuchen ihre Mietverträge auch um den Preis einer höheren Miete zu verlängern. Denn im Wettbewerb um qualifizierte Mitarbeiter wird dieser Standortvorteil immer wichtiger“, berichtet Mornhart. Darauf deutet die Entwicklung des Flächenumsatzanteils der zentralen Teilmärkte hin. Dieser hat sich in den vergangenen fünf Jahren sukzessive von 29 % in 2013 auf aktuell noch 20 % im ersten Quartal 2018 verringert.
Die zunehmende Knappheit lässt die Mieten weiter steigen. So stieg die Durchschnittsmiete in den letzten drei Monaten in allen Märkten mit Ausnahme Frankfurts an – am deutlichsten mit einem Plus von 7,3 % auf 20,50 Euro/m² in Berlin. In der Spitze stiegen die Mieten in Berlin und München auf 32,80 Euro/m² bzw. 35,75 Euro/m². „Dieses Mietpreiswachstum dürfte sich vorerst fortsetzen, jedoch mit niedrigeren Wachstumsraten als in den vergangenen Jahren“, prognostiziert Matthias Pink, Director und Head of Research bei Savills, und begründet dies wie folgt: „Die Büroflächennachfrage wird zwar weiter steigen, aber höchstwahrscheinlich nicht im selben Maße wie in den letzten Jahren. Gleichzeitig nimmt die Projektentwicklungsaktivität zu, es kommt also absehbar mehr Flächenangebot an den Markt.“
Besonders kräftig fällt das Angebotswachstum in Berlin und München aus. Nur in diesen beiden Städten kommt bereits 2018 mehr Fläche an den Markt als im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Insgesamt summiert sich das Fertigstellungsvolumen für dieses Jahr in den Top 6 auf 840.000 m² und damit weniger Fläche als im 10-Jahres-Durchschnitt (950.000 m²). Diese Flächen sind zudem bereits zu mehr als zwei Dritteln (vor)vermietet. In 2019 und 2020 steigt das Volumen dann auf rund 1,3 bzw. 1,5 Mio. m² an. Gleichwohl ist die Entwicklungsaktivität regional sehr unterschiedlich ausgeprägt. Während in Berlin eine signifikante Steigerung zu erwarten ist, erscheint die Entwicklungsaktivität in den übrigen Märkten vor dem Hintergrund der aktuellen Flächenknappheit eher moderat.
Der Flächenumsatz in den Top-6-Märkten fiel im ersten Quartal des Jahres mit rund 817.000 m² etwas niedriger aus als im Vorjahreszeitraum (- 5,9 % ggü. Q1-2017). Regional ist die Entwicklung jedoch recht unterschiedlich. Während Berlin (+ 14 %) und Frankfurt (+ 11 %) Zuwächse verzeichneten, wurden in Düsseldorf (- 29 %) und Hamburg (- 30 %) deutliche Rückgänge registriert. Etwas weniger Flächenumsatz als im Vorjahresquartal wurde in Köln (- 4 %) und München (- 8 %) erzielt.
Für das Gesamtjahr 2018 geht Savills von einem Flächenumsatz von 3,4 Mio. m² aus, was einem Minus von etwa 10 % gegenüber dem Rekordergebnis des Vorjahres bedeuten würde. „Die nächsten zwölf bis 18 Monate bestimmt das Thema Flächenknappheit noch das Geschehen, anschließend dürfte sich die Lage für Mieter wieder etwas entspannen“, so Mornhart.
