09.04.2018 Büroinvestments: Rasanter Start, Renditekompression geht zu Ende
Savills meldet einen gelungenen Jahresauftakt für den deutschen Büroinvestmentmarkt: Mit knapp 6 Mrd. Euro Umsatzvolumen verbucht die Assetklasse ein Drittel mehr Handelsumsatz als im Vorjahresquartal und liegt damit deutlich über dem fünfjährigen Quartalsdurchschnitt von 3,8 Mrd. Euro. „Auch in diesem Jahr wird der Fokus der Investoren auf den Top-7-Städten der Bundesrepublik liegen“, berichtet Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills. „Dies deutet darauf hin, dass die Marktliquidität von außerordentlicher Bedeutung bei den Anlageentscheidungen ist.“ Auf die Top 7 entfielen insgesamt fast 90 % des Gesamtvolumens – im gesamten vergangenen Jahr lag der Anteil bei nur 73 %.
Die Kernaussagen für Sie im Überblick:
• Transaktionsvolumen von knapp 6 Mrd. Euro erzielt (+ 32 % ggü. Vorjahresquartal)
• 90 % des Volumens entfallen auf die Top-7-Städte
• Kaum noch Renditekompression erwartet; lediglich in Düsseldorf Rückgang um 20 Basispunkte verzeichnet
• Für 2018 rechnet Savills mit einem Gesamtvolumen von rund 25 Mrd. Euro
Zu beobachten ist hierbei, dass München – im vergangenen Jahr noch auf Platz 3 – den bisherigen Spitzenreiter Frankfurt abgelöst hat. So wurden in der bayerischen Hauptstadt rund 1,5 Mrd. Euro investiert, in der Bankenmetropole rund 1,4 Mrd. Euro. Berlin rutscht damit von Rang 2 auf 3. Den höchsten relativen Anstieg im Vergleich zum Vorjahresquartal verzeichneten Düsseldorf und Hamburg mit + 280 % bzw. + 240 %. „Primärer Treiber dieser Fokussierung auf die Metropolen ist das vergleichsweise hohe kurz- bis mittelfristige Mietwachstumspotenzial. Allein in diesem Jahr dürften die hiesigen Büromieten im Schnitt um 3 bis 4 % steigen“, konstatiert Matthias Pink, Director und Head of Research Germany bei Savills. „Auch in den kommenden Jahren 2019/2020 ist mit steigenden Mieten zu rechnen, wenngleich das Wachstumstempo nachlassen dürfte.“
Neben den Gesamtvolumina ist auch die Höhe der Einzeltransaktionen gestiegen. Viele Deals wurden im dreistelligen Millionenbereich angesiedelt, darunter elf Einzelverkäufe, die wiederum alle in den Top 7 stattfanden. So auch der größte Abschluss: Der Verkauf des Frankfurter Behördenzentrums von WealthCap an Aroundtown. Drei weitere große Deals wurden in München abgewickelt: Das Correo Quartier, das aviva Munich und der SZ-Turm.
Während die Spitzenrenditen im vergangenen Jahr vielerorts gesunken sind, kam es in den letzten drei Monaten lediglich in Düsseldorf zu einer weiteren Kompression um 20 Basispunkte. „In allen anderen Städten gab es diesbezüglich keine Veränderung. Wie bereits Ende letzten Jahres prognostiziert gehen wir davon aus, dass die Spitzenrenditen höchstens noch um wenige Basispunkte zurückgehen und dann für längere Zeit auf diesen Niveau verharren werden“, so Pink.
Dieses stabile Marktumfeld war insbesondere für Spezialfonds und Asset Manager attraktiv. Sie waren mit 1,2 Mrd. Euro bzw. 0,7 Mrd. Euro Ankaufsvolumen im 1. Quartal die aktivsten Käufergruppen. Aber auch auf Verkäuferseite setzten sie 0,7 Mrd. Euro bzw. 0,6 Mrd. Euro um und spielten damit eine wichtige Rolle. Bei Betrachtung der Käuferherkunft bleibt festzuhalten, dass das investierte Geld jeweils zu etwa 50 % aus dem In- bzw. Ausland stammt. Unter den ausländischen Anlegern waren Europäer mit 65 % Marktanteil die aktivsten, gefolgt von asiatischen (20 %) und nordamerikanischen (15 %) Investoren.
„Diese breite Investorenbasis spricht zusammen mit dem unverändert günstigen Marktumfeld dafür, dass das Interesse an deutschen Büroimmobilien hoch bleibt“, erwartet Lemli. Für 2018 rechnet Savills mit einem Transaktionsvolumen von rund 25 Mrd. Euro. Damit läge das Jahresendergebnis knapp über dem des Vorjahres (24,1 Mrd. Euro) und deutlich über dem 5-Jahres-Mittel von 10,5 Mrd. Euro.
Die Kernaussagen für Sie im Überblick:
• Transaktionsvolumen von knapp 6 Mrd. Euro erzielt (+ 32 % ggü. Vorjahresquartal)
• 90 % des Volumens entfallen auf die Top-7-Städte
• Kaum noch Renditekompression erwartet; lediglich in Düsseldorf Rückgang um 20 Basispunkte verzeichnet
• Für 2018 rechnet Savills mit einem Gesamtvolumen von rund 25 Mrd. Euro
Zu beobachten ist hierbei, dass München – im vergangenen Jahr noch auf Platz 3 – den bisherigen Spitzenreiter Frankfurt abgelöst hat. So wurden in der bayerischen Hauptstadt rund 1,5 Mrd. Euro investiert, in der Bankenmetropole rund 1,4 Mrd. Euro. Berlin rutscht damit von Rang 2 auf 3. Den höchsten relativen Anstieg im Vergleich zum Vorjahresquartal verzeichneten Düsseldorf und Hamburg mit + 280 % bzw. + 240 %. „Primärer Treiber dieser Fokussierung auf die Metropolen ist das vergleichsweise hohe kurz- bis mittelfristige Mietwachstumspotenzial. Allein in diesem Jahr dürften die hiesigen Büromieten im Schnitt um 3 bis 4 % steigen“, konstatiert Matthias Pink, Director und Head of Research Germany bei Savills. „Auch in den kommenden Jahren 2019/2020 ist mit steigenden Mieten zu rechnen, wenngleich das Wachstumstempo nachlassen dürfte.“
Neben den Gesamtvolumina ist auch die Höhe der Einzeltransaktionen gestiegen. Viele Deals wurden im dreistelligen Millionenbereich angesiedelt, darunter elf Einzelverkäufe, die wiederum alle in den Top 7 stattfanden. So auch der größte Abschluss: Der Verkauf des Frankfurter Behördenzentrums von WealthCap an Aroundtown. Drei weitere große Deals wurden in München abgewickelt: Das Correo Quartier, das aviva Munich und der SZ-Turm.
Während die Spitzenrenditen im vergangenen Jahr vielerorts gesunken sind, kam es in den letzten drei Monaten lediglich in Düsseldorf zu einer weiteren Kompression um 20 Basispunkte. „In allen anderen Städten gab es diesbezüglich keine Veränderung. Wie bereits Ende letzten Jahres prognostiziert gehen wir davon aus, dass die Spitzenrenditen höchstens noch um wenige Basispunkte zurückgehen und dann für längere Zeit auf diesen Niveau verharren werden“, so Pink.
Dieses stabile Marktumfeld war insbesondere für Spezialfonds und Asset Manager attraktiv. Sie waren mit 1,2 Mrd. Euro bzw. 0,7 Mrd. Euro Ankaufsvolumen im 1. Quartal die aktivsten Käufergruppen. Aber auch auf Verkäuferseite setzten sie 0,7 Mrd. Euro bzw. 0,6 Mrd. Euro um und spielten damit eine wichtige Rolle. Bei Betrachtung der Käuferherkunft bleibt festzuhalten, dass das investierte Geld jeweils zu etwa 50 % aus dem In- bzw. Ausland stammt. Unter den ausländischen Anlegern waren Europäer mit 65 % Marktanteil die aktivsten, gefolgt von asiatischen (20 %) und nordamerikanischen (15 %) Investoren.
„Diese breite Investorenbasis spricht zusammen mit dem unverändert günstigen Marktumfeld dafür, dass das Interesse an deutschen Büroimmobilien hoch bleibt“, erwartet Lemli. Für 2018 rechnet Savills mit einem Transaktionsvolumen von rund 25 Mrd. Euro. Damit läge das Jahresendergebnis knapp über dem des Vorjahres (24,1 Mrd. Euro) und deutlich über dem 5-Jahres-Mittel von 10,5 Mrd. Euro.
