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11.04.2018 Finanzkrise – 10 Jahre danach: Preise der Luxusimmobilienmärkte

Das internationale Immobilienberatungsunternehmen Knight Frank hat die Preisentwicklung von Luxusimmobilien in den weltweit führenden Märkten in den letzten zehn Jahren seit der Finanzkrise analysiert. Das Datenmaterial stammt aus dem kürzlich von Knight Frank veröffentlichten Wealth Report und seinem Prime International Residential Index (PIRI), der sich auf die Entwicklung der Preise für Luxuswohnimmobilien in den weltweit führenden Metropolen fokussiert. Zu den herausragenden Entwicklungen in den letzten zehn Jahren zählen:

• 2007: Preise für Spitzenobjekte in den weltweit führenden Städten zogen stark an. London, Monaco und Hongkong verzeichneten einen jährlichen Preisanstieg von mehr als 25%.

• 2008: In nahezu allen Märkten purzelten die Preise. An vorderster Front standen die USA und Europa, stark betroffen waren zudem einige der wichtigsten asiatischen Märkte.

• 2009: Einige der Märkte für Luxusimmobilien wurden als „sicherer Hafen” angesehen – der Umfang der Lehmann-Pleite beschleunigte die Wiederbelebung ihrer Premiumimmobilien-Märkte. Zu den größten Profiteuren zählten London, New York und Miami. Zinssenkungen, neue Incentives wie quantitative geldpolitische Lockerungen und volatile Finanzmärkte führten dazu, dass Immobilien als Assetklasse attraktiver wurden.

Währungsverschiebungen beeinflussten die Destination und das Volumen von Kapitalflüssen. Das schwache englische Pfund weckte das Interesse von Investoren aus Asien, den USA und Russland.

• 2010: Die Ära des „sicheren Hafens” ging weiter, parallel dazu erlebte Asien einen wirtschaftlichen Aufschwung. Der Wohlstand in Asien nahm weiter zu und in Kombination mit einer florierenden Wirtschaft der asiatischen Staaten gewannen die Währungen an Stärke. Das führte dazu, dass große Mengen an Kapital nach Anlagemöglichkeiten suchten – die heimischen Immobilienmärkte Shanghai, Beijing und Hongkong erlebten einen Aufschwung. Die Nachfrage aus Asien verlagerte sich auch auf internationale Märkte wie Vancouver, London, New York und Sidney.

So widersinnig es ein mag, führte Jakarta die PIRI Rankings in 2012 und 2013 an, allerdings war der Luxuswohnimmobilienmarkt noch in den Kinderschuhen und Preise verteuerten sich ausgehend von einem sehr niedrigen Niveau.
• 2011: Das Nachbeben der weltweiten Finanzkrise hielt weiter an. Neben London zählten europäische Märkte zu den Schlusslichtern in den Rankings und aufstrebende Märkte (Nairobi, Bali, Jakarta, Moskau und Beijing) zu den Spitzenreitern.

• 2012: Zwei Jahre nach der Sorge um die hoch verschuldeten europäischen Länder begannen südeuropäische Investoren Kapital in robustere Volkswirtschaften im Norden zu allokieren, vorranging in Deutschland. Miami erlebte ebenfalls einen Kapitalzufluss, Käufer aus Lateinamerika waren darauf erpicht, Assets in USD in einem sicheren und transparenten Markt im Ausland zu erwerben und die FED kündigte die dritte Phase der expansiven Geldpolitik an.

Kate Everett-Allen, Partner und Head of International Residential Research bei Knight Frank sagt: „Die nächste Phase war geprägt von der Einführung von Abkühlungsmaßnahmen, die zum Ziel hatten, die Preisinflation zu bremsen und dabei Maßnahmen auf der Makroebene zu nutzen. Neben einer Handvoll von europäischen Märkten – wo der Fokus darauf lag, ausländisches Kapital in Form von Goldenen Visas und Investment-Incentives nicht abzuschrecken – fokussierten sich die Entscheidungsträger in den meisten Prime-Märkten darauf, die Kapitalströme in und aus ihren Immobilienmärkten zu kontrollieren oder wenigstens zu verfolgen. Von Australien bis Kanada, von London bis Hongkong: Die Anzahl von höheren Transaktionssteuern, Steuern für ausländische Käufer oder Maßnahmen, um Käufe von Limited Liability Company (LLC) zu verfolgen – wie in New York oder Miami – nahm stetig zu.“

• 2013: Asien boomte, Jakarta, Auckland, Bali und Christchurch belegten die ersten vier Plätze des PIRI Rankings. Im Vergleich dazu hinkte Europa hinterher. 2013 lagen 80% der Märkte, die einen Preisrückgang verzeichneten, in Europa. Die von der globalen Finanzkrise am meisten betroffenen Wohnimmobilienmärkte – wie Dublin, Madrid, Dubai – erlebten einen Anstieg des Preiswachstums für Spitzenimmobilien. Entscheidungsträger reagierten mit lokalen Immobiliensteuern (Irland) und mit der Verdoppelung von Übertragungskosten (Dubai), um die Geschwindigkeit des Wachstums zu drosseln und spekulative Investments im Zaum zu halten.

• 2014: Asiatische Märkte rutschten nach dem Inkrafttreten von Abkühlungsmaßnahmen im Ranking wieder nach unten. Der US-Markt, unterstützt durch eine wiedererstarkte US-Wirtschaft, legte mit New York und Aspen eine gute Performance hin und besetzte die beiden ersten Plätze im Ranking. 2014 führte Russland Mitteilungspflichten für russische Staatsbürger ein, die ihren Wohnsitz oder ihre Staatsangehörigkeit dauerhaft ins Ausland verlegen wollen.

• 2015: Quantitative geldpolitische Lockerungen führten weiter dazu, dass die Immobilienmärkte überall in Europa, in UK und in den USA unterstützt wurden. Regierungen konkurrierten weiterhin mit der Mobilität weltweiten Reichtums in dem Bestreben, zunehmende Kapitalströme in ihre Immobilienmärkte zu verfolgen und zu kontrollieren. Zur Begrenzung von Risiken durch die Eurozone wurde zum Anfang des Jahres der Wechselkurs des Schweizer Frank vom Euro frei gegeben.

Das repressive Vorgehen der Regierung in China hinsichtlich der Bankkreditvergabe führte dazu, dass das Kapital nicht mehr in Immobilien, sondern in den Aktienmarkt fließt. Bis Juni 2015 breitete sich die Sorge aus, dass der Aktienmarkt überbewertet ist und sich die Konjunktur abschwächt, was zum Einbruch der Börse Shanghai führt. Stattdessen schaut sich das chinesische Kapital nach Anlagemöglichkeiten im Ausland um. Vancouver und Sydney liegen an der Spitze des PIRI Index.

• 2016: Chinesische Städte lagen auf den ersten drei Plätzen des PIRI Rankings während Behörden ihre Kontrollen für ausländische Kapitalströme erhöhten und einen neuen Schwellenwert von 50.000 Yuan einführten. Die EZB reduzierte die Zinsrate auf 0%. Von Vancouver über Sydney bis London: Kontrollmaßnahmen für den Preisanstieg, verstärkte Transparenz und höhere Steuern sorgten für einen moderaten Anstieg.

• 2017: Nach einer Dekade langsamen Wachstums belegt Europa vier der Top 10 im PIRI Ranking, was die Erholung der Region belegt. Ein schwächerer US-Dollar im zweiten Halbjahr 2017 führte zu einem erhöhten ausländischen Interesse an den US-Märkten und an die an den US-Dollar gekoppelten Märkten. Trotz des Anziehens der Ölpreise im zweiten Halbjahr blieben vom Erdöl abhängige Wohnimmobilienmärkte am unteren Ende des Rankings.

• 2018: Während wir in eine Phase von höheren Zinsraten und der Rücknahme von Impulsen eintreten, wird ein Preisanstieg auch zukünftig mit der lokalen Wirtschaftsleistung und der Schaffung von Wohlstand stark verbunden sein, aber Käufer müssen die Märkte genau im Auge behalten hinsichtlich weiterer politischer Interventionen, die zunehmen dürften.








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