16.04.2018 Starker Jahresauftakt auf dem Investmentmarkt Düsseldorf
Düsseldorf startet mit viel Schwung ins Jahr 2018 und verzeichnet beim Investmentumsatz im ersten Quartal den dritten Anstieg in Folge. Mit einem Transaktionsvolumen von 668 Mio. € wird das Rekordergebnis des Jahres 2014 (686 Mio. €) nur knapp verfehlt, während gegenüber dem Vorjahresquartal ein Zuwachs um 28 % verzeichnet wird. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Dieses Ergebnis ist umso bemerkenswerter, als dass die Anzahl der Abschlüsse sogar etwas geringer ausfiel als in den ersten drei Monaten des Vorjahres“, erklärt Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Düsseldorfer Niederlassungsleiter. „Dafür lag das durchschnittliche Volumen pro Transaktion mit 23 Mio. € um satte 45 % höher als im ersten Quartal 2017, was aus einer relativ hohen Anzahl von Großtransaktionen resultiert.“ Darüber hinaus entfiel zum Jahresbeginn 2018 wieder ein nennenswerter Anteil (22 %) des Investmentumsatzes auf anteilig eingerechnete Portfoliodeals. In dieser Kategorie nimmt Düsseldorf aktuell prozentual gesehen den Spitzenplatz unter den Big 6 in Deutschland ein.
Der Jahresauftakt auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt wurde stark von großvolumigen Deals über 50 Mio. € geprägt, die auf einen Umsatzanteil von 40 % kommen. Allein der Verkauf der in der Düsseldorfer Friedrichstadt gelegenen Büroprojektentwicklung „Fürst und Friedrich“, die in den Besitz der Londoner M&G Real Estate übergangen ist, trägt mit über 100 Mio. € zum Investmentergebnis bei. Der sonst so dominante Mittelbau, also die Größenklassen zwischen 10 und 25 Mio. € sowie 25 und 50 Mio. €, erreichte im ersten Quartal 2018 zusammengenommen nur etwas mehr als die Hälfte (51 %) des Absatzvolumens, während der Ergebnisbeitrag im Vorjahresquartal noch fast drei Viertel (74 %) betrug. Auch der Anteil der kleineren Abschlüsse mit einem Transaktionsvolumen unter 10 Mio. € lag mit 9,4 % deutlich unter dem Vorjahreswert.
Befeuert von zahlreichen großvolumigen Transaktionen konnte das Bürosegment seine Dominanz auf dem Investmentmarkt deutlich ausweiten und kommt im ersten Quartal auf einen Ergebnisanteil von knapp 69 %. Dies entspricht einem Zuwachs von 23 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Noch beeindruckender liest sich diese Bilanz in absoluten Zahlen: Hier schlägt ein Anstieg um 220 Mio. € auf 460 Mio. € zu Buche. Mit deutlichem Abstand folgen auf den Plätzen die Segmente sonstige Nutzungsarten und Logistik, die auf 15 beziehungsweise 14 % des Investmentvolumens kommen. Die Assetklassen Einzelhandel und Hotel spielen zum Jahresbeginn hingegen kaum eine Rolle.
Der traditionell starke Cityrand konnte im ersten Quartal fast 61 % des Transaktionsvolumens auf sich vereinen und seine Führungsposition damit nochmals ausbauen. Ursächlich hierfür war eine Reihe von großvolumigen Bürotransaktionen in dieser Lage. Auch die Peripherie kommt mit 27 % auf nennenswerte Marktanteile und bleibt nur knapp hinter dem ausgezeichneten Vorjahresergebnis zurück. Dahingegen werden die Nebenlagen (9 %) und insbesondere die City (3 %) nur unter „ferner liefen“ geführt, was allerdings kaum mit nachlassendem Anlegerinteresse als vielmehr mit dem knappen Angebot im zusammenhängt.
Während das Investmentergebnis im Vorjahreszeitraum auf mehrere prominente Käufergruppen verteilt war, weist die Statistik im ersten Quartal 2018 eine klare Dominanz einer einzelnen Gruppe aus, namentlich der Equity/Real Estate Funds, die 44 % des Transaktionsvolumens auf sich vereinen. Alle anderen Investoren kommen auf einen Anteil zwischen 5 % (Corporates) und 12 % (Projektentwickler). Mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens (52 %) entfällt auf ausländische Investoren, die ihr Vorjahresergebnis (35 %) damit deutlich verbessern können. Düsseldorf liegt damit im ersten Quartal oberhalb des Durchschnitts der Big Six, was als Indiz für die gestiegene Wahrnehmung der Stadt gerade auch bei internationalen Anlegern gewertet werden kann.
Nachdem die Entwicklung der Netto-Spitzenrenditen in allen wesentlichen Assetklassen seit 2009 nur eine Richtung kannte, können zum Jahresbeginn 2018 nun Stabilisierungstendenzen beobachtet werden. Sowohl Logistikimmobilien als auch Büros und Geschäftshäuser weisen eine unveränderte Spitzenrendite auf. Dabei notieren Logistikobjekte in der Spitze mit 4,50 % etwas höher als Büros und Geschäftshäuser, die in Top-Lagen auf 3,50 % respektive 3,20 % kommen.
Perspektiven
„Der Düsseldorfer Investmentmarkt startet vielversprechend ins Jahr 2018 und knüpft beim Transaktionsvolumen im ersten Quartal an die Rekordwerte der Jahre 2013 und 2014 an. Viele großvolumige Deals und ein relativ hoher Ausländeranteil unter den Anlegern unterstreichen die Attraktivität der Stadt für internationale Großinvestoren. Auch für den weiteren Jahresverlauf zeichnet sich so viel großvolumiges Investmentangebot ab wie schon lange nicht mehr. Berücksichtigt man weiterhin die guten konjunkturellen Rahmenbedingungen und die starke Nutzernachfrage, spricht vieles dafür, dass 2018 zum zweiten Mal in Folge die Mrd.-€-Marke wieder überschritten werden kann“, sagt Christoph Meszelinsky.
„Dieses Ergebnis ist umso bemerkenswerter, als dass die Anzahl der Abschlüsse sogar etwas geringer ausfiel als in den ersten drei Monaten des Vorjahres“, erklärt Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Düsseldorfer Niederlassungsleiter. „Dafür lag das durchschnittliche Volumen pro Transaktion mit 23 Mio. € um satte 45 % höher als im ersten Quartal 2017, was aus einer relativ hohen Anzahl von Großtransaktionen resultiert.“ Darüber hinaus entfiel zum Jahresbeginn 2018 wieder ein nennenswerter Anteil (22 %) des Investmentumsatzes auf anteilig eingerechnete Portfoliodeals. In dieser Kategorie nimmt Düsseldorf aktuell prozentual gesehen den Spitzenplatz unter den Big 6 in Deutschland ein.
Der Jahresauftakt auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt wurde stark von großvolumigen Deals über 50 Mio. € geprägt, die auf einen Umsatzanteil von 40 % kommen. Allein der Verkauf der in der Düsseldorfer Friedrichstadt gelegenen Büroprojektentwicklung „Fürst und Friedrich“, die in den Besitz der Londoner M&G Real Estate übergangen ist, trägt mit über 100 Mio. € zum Investmentergebnis bei. Der sonst so dominante Mittelbau, also die Größenklassen zwischen 10 und 25 Mio. € sowie 25 und 50 Mio. €, erreichte im ersten Quartal 2018 zusammengenommen nur etwas mehr als die Hälfte (51 %) des Absatzvolumens, während der Ergebnisbeitrag im Vorjahresquartal noch fast drei Viertel (74 %) betrug. Auch der Anteil der kleineren Abschlüsse mit einem Transaktionsvolumen unter 10 Mio. € lag mit 9,4 % deutlich unter dem Vorjahreswert.
Befeuert von zahlreichen großvolumigen Transaktionen konnte das Bürosegment seine Dominanz auf dem Investmentmarkt deutlich ausweiten und kommt im ersten Quartal auf einen Ergebnisanteil von knapp 69 %. Dies entspricht einem Zuwachs von 23 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Noch beeindruckender liest sich diese Bilanz in absoluten Zahlen: Hier schlägt ein Anstieg um 220 Mio. € auf 460 Mio. € zu Buche. Mit deutlichem Abstand folgen auf den Plätzen die Segmente sonstige Nutzungsarten und Logistik, die auf 15 beziehungsweise 14 % des Investmentvolumens kommen. Die Assetklassen Einzelhandel und Hotel spielen zum Jahresbeginn hingegen kaum eine Rolle.
Der traditionell starke Cityrand konnte im ersten Quartal fast 61 % des Transaktionsvolumens auf sich vereinen und seine Führungsposition damit nochmals ausbauen. Ursächlich hierfür war eine Reihe von großvolumigen Bürotransaktionen in dieser Lage. Auch die Peripherie kommt mit 27 % auf nennenswerte Marktanteile und bleibt nur knapp hinter dem ausgezeichneten Vorjahresergebnis zurück. Dahingegen werden die Nebenlagen (9 %) und insbesondere die City (3 %) nur unter „ferner liefen“ geführt, was allerdings kaum mit nachlassendem Anlegerinteresse als vielmehr mit dem knappen Angebot im zusammenhängt.
Während das Investmentergebnis im Vorjahreszeitraum auf mehrere prominente Käufergruppen verteilt war, weist die Statistik im ersten Quartal 2018 eine klare Dominanz einer einzelnen Gruppe aus, namentlich der Equity/Real Estate Funds, die 44 % des Transaktionsvolumens auf sich vereinen. Alle anderen Investoren kommen auf einen Anteil zwischen 5 % (Corporates) und 12 % (Projektentwickler). Mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens (52 %) entfällt auf ausländische Investoren, die ihr Vorjahresergebnis (35 %) damit deutlich verbessern können. Düsseldorf liegt damit im ersten Quartal oberhalb des Durchschnitts der Big Six, was als Indiz für die gestiegene Wahrnehmung der Stadt gerade auch bei internationalen Anlegern gewertet werden kann.
Nachdem die Entwicklung der Netto-Spitzenrenditen in allen wesentlichen Assetklassen seit 2009 nur eine Richtung kannte, können zum Jahresbeginn 2018 nun Stabilisierungstendenzen beobachtet werden. Sowohl Logistikimmobilien als auch Büros und Geschäftshäuser weisen eine unveränderte Spitzenrendite auf. Dabei notieren Logistikobjekte in der Spitze mit 4,50 % etwas höher als Büros und Geschäftshäuser, die in Top-Lagen auf 3,50 % respektive 3,20 % kommen.
Perspektiven
„Der Düsseldorfer Investmentmarkt startet vielversprechend ins Jahr 2018 und knüpft beim Transaktionsvolumen im ersten Quartal an die Rekordwerte der Jahre 2013 und 2014 an. Viele großvolumige Deals und ein relativ hoher Ausländeranteil unter den Anlegern unterstreichen die Attraktivität der Stadt für internationale Großinvestoren. Auch für den weiteren Jahresverlauf zeichnet sich so viel großvolumiges Investmentangebot ab wie schon lange nicht mehr. Berücksichtigt man weiterhin die guten konjunkturellen Rahmenbedingungen und die starke Nutzernachfrage, spricht vieles dafür, dass 2018 zum zweiten Mal in Folge die Mrd.-€-Marke wieder überschritten werden kann“, sagt Christoph Meszelinsky.
