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09.05.2018 Retailimmobilien: Renditen profitieren von flexiblen Mietverträgen

Die Renditen, die sich mit dem Erwerb von Einzelhandelsimmobilien erzielen lassen, sind ähnlich unter Druck wie bei anderen Nutzungsarten. Dennoch gibt es zumindest bei Fachmarktzentren, Geschäftshäusern und Shoppingcentern einigen Optimismus in der Immobilienwirtschaft: Das zeigt die aktuelle Asset-Management-Studie 2018 von EY Real Estate und dem German Council of Shopping Centers (GCSC).

Demnach erwarten rund 80 Prozent der befragten Asset Manager, dass die Renditen für Fachmarktzentren in den kommenden 24 Monaten nicht sinken werden. Jeweils die Hälfte geht dabei von einem gleichbleibenden (41 Prozent) bzw. einem steigenden Renditeniveau (38 Prozent) aus. Wenig überraschend plant die Mehrheit der Unternehmen hier entsprechende Zukäufe (62 Prozent). Mit Blick auf Geschäftshäuser geht jedes siebte befragte Asset-Management-Unternehmen von stabilen oder steigenden Renditen aus und immerhin jeder zweite Befragte plant hier Investments.

Auch kleinere Shoppingcenter sowie ihre größeren Pendants sind zunehmend attraktiv: „Die erwarteten Renditeentwicklungen sind je nach Typ der Einzelhandelsimmobilie sehr unterschiedlich und ein Grund für das Ende des Preisanstiegs sind unter anderem Korrekturen bei den Mieten“, sagt Dietmar Fischer. Er ist Partner bei EY Real Estate und hat die Umfrage verantwortet. Fast drei Viertel der befragten Asset-Management-Unternehmen rechnen demnach in den kommenden zwei Jahren mit einem sinkenden Mietniveau – selbst in Innenstadtlagen. Ganz eindeutig fällt die Einschätzung der befragten Immobiliennutzer aus, 100 Prozent sehen einen Mietrückgang in der Innenstadt. „Das Asset Management von Handelsimmobilien und Shoppingcentern ist die Königsdisziplin der Immobilienwirtschaft. Hoch komplexe und fachlich tiefgreifende Sachverhalte gilt es zu managen und wie ein Unternehmer verantwortungsbewusst oft risikoreiche Entscheidungen zu treffen“, so Klaus Striebich, Vorstandsvorsitzender beim German Council of Shopping Centers (GCSC).

Negativer Hebel für die Margen

Für das Asset Management von Einzelhandelsimmobilien bedeutet dies ein zunehmendes Spannungsfeld: „Die Interessen der Einzelhändler sind von Veränderungen im Markt geprägt. Sie streben eine größtmögliche Flexibilität in Bezug auf Flächenumfang und Vertragslaufzeit an“, sagt Klaus Striebich. Das bestätigen 97 Prozent der befragten Asset-Management-Unternehmen. „Die Eigentümer bevorzugen natürlich eine langfristig planbare Einnahmesituation“, erläutert Dietmar Fischer. Wenn die Nutzer von Handelsimmobilien hier Zugeständnisse erhalten, dann könnte das Auswirkungen auf die Vergütungssituation des Asset Managers haben: Die Flexibilisierung von Mietvertragskonditionen ist nach Ansicht jedes zweiten befragten Asset Managers ein negativer Hebel für die Marge im Asset Management. „Außerdem könnten sich Effekte in der Ankaufsrendite zeigen, wo das größere Risiko durch flexiblere Mieter entsprechend eingepreist wird“, ergänzt Dietmar Fischer. Um die laufende Rendite trotz steigender Flexibilität zu optimieren, setzen Asset Manager vor allem auf ein umfassendes Risikomanagement, die Wettbewerbsbeobachtung und das Analysieren neuer Trends und Handelskonzepte. „Mit dieser Studie bekommen Asset Manager eine weitere Orientierungshilfe, um den Veränderungen der Einzelhandelslandschaft auf dem Weg zum erfolgreichen Omni-Channel-Handel informierter begegnen zu können“, so Klaus Striebich.

Erlebniskonzepte beflügeln den Einzelhandel

Handel bedeutet Wandel; dementsprechend reagieren die Betreiber von Shoppingcentern und Fachmärkten auf die Bedürfnislage des Endkunden, der Einkauf wird durch erlebnisorientierte Marketingmaßnahmen angereichert. Dass dies die richtige Vorgehensweise ist, bestätigen sowohl die befragten Asset Manager als auch die Nutzer von Handelsimmobilien mit jeweils über 90 Prozent. „Der Endkunde möchte nicht mehr nur einkaufen, er möchte auch unterhalten werden“, so Dietmar Fischer. Die befragten Asset Manager sind diesbezüglich gut aufgestellt, schon bei der Entwicklung von Handelsimmobilienkonzepten werden zukünftige Trends berücksichtigt.

Digitalisierung im Asset Management

Derzeit fokussieren sich 47 Prozent der befragten Asset-Management-Unter¬nehmen nur auf einzelne digitale Projekte. „Wie auch in anderen Branchen mangelt es bei der Umsetzung digitaler Lösungen hauptsächlich an einer klaren, übergeordneten Strategie und am Fachpersonal“, erläutert Dietmar Fischer. Das sehen auch die Befragten so. „Es mangelt nicht am Umsetzungswillen und auch nicht am Willen des Topmanagements.“ Den primären Fokus im Bereich der Digitalisierung sehen die befragten Asset Manager bei der Optimierung der Mieter- und Objektdatenverwaltung. Ein anderes spannendes Thema ist die Messung der Passantenfrequenz durch Türsensoren, sowohl befragte Nutzer als auch Asset Manager messen dem eine hohe Bedeutung zu. „Genaue Daten über die Auslastung von Handelsimmobilien könnten eine Optimierung der Asset-Management-Leistungen bewirken und auch Einsparpotenziale generieren“, so Fischer.

Faktor Online-Handel

Der Umfrage zufolge erzielen fast 90 Prozent der Händler gegenwärtig noch weniger als ein Zehntel ihres Umsatzes über Online-Kanäle. Innerhalb der kommenden fünf Jahre soll der Anteil bei 56 Prozent der Nutzer auf bis zu ein Viertel ihres Umsatzes steigen. „Der stationäre Handel baut zusätzliche Vertriebskanäle in Form von Online-Handel auf. Das ist auch ein Grund dafür, warum Händler flexibler mieten möchten, und perspektivisch würde es auch eine sinkende Flächennachfrage mit sich bringen“, erläutert Klaus Striebich.











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