03.07.2018 Hamburger Investmentmarkt: Halbjahres-Allzeithoch von 2,3 Mrd. Euro
Das Transaktionsvolumen auf dem gewerblichen Investmentmarkt in Hamburg belief sich zum Ende des 1. Halbjahres 2018 auf 2,3 Mrd. € bei 56 Transaktionen. Verglichen mit dem Vorjahr schoss das Ergebnis um 70 % in die Höhe. Zu den zwei Verkäufen über 100 Mio. € im 1. Quartal kamen im 2. Quartal zwei weitere Großabschlüsse hinzu. „ Wieder kann der Hamburger Markt mit einem Rekordergebnis aufwarten. Im ersten Halbjahr wurden nicht nur vier Objekte über 100 Millionen Euro gehandelt, sondern zudem noch sieben Gewerbe-Immobilien über 50 Millionen Euro. Für den Hamburger Markt sind das ungewöhnlich v iele Großabschlüsse“, berichtet Axel Steinbrinker, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP).
Doppelt so viele Transaktionen über 50 Mio. €
Die größte Transaktion des 1. Halbjahres blieb der Verkauf des „Springer Quartiers“ (Kaiser-Wilhelm-Straße, City) vom Joint-Venture aus der MOMENI Gruppe und Black Horse Investments an eine Gesellschaft berufsständischer Versorgungswerke für rund 400 Mio. € im 1. Quartal. Im 2. Quartal kam die Veräußerung des „Sumatrakontors“ (Überseeallee 1-3, HafenCity) für knapp 190 Mio. € von Blackstone an die REAL I.S. hinzu. Die nächstgrößere Transaktion über 100 Mio. € war der bereits im 1. Quartal bekannt gegebene Verkauf des gemischt genutzten Objekts „LaHoMa“ (Langenhorner Markt 1-18, Hamburg Ost) für über 100 Mio. €. Damit erreichte diese Größen klasse 43 % des gesamten Transaktionsvolumens. In der Größenklasse von 50 bis 100 Mio. € belief sich das Volumen bei sieben Verkäufen auf 518 Mio. € und einen Anteil von 23 %. Unter anderem fiel der Kauf des Hotels „Courtyard by Marriott“ im Projekt „Konrad“ (Adenauerallee 52-56, St. Georg) durch die Zurich Gruppe vom Projektentwickler ABG in dieses Segment.
Assetklasse Hotel auf dem Vormarsch
Mit einem Anteil von 60 % und einem Volumen von 1,4 Mrd. € waren Büro-Immobilien die meist gehandelte Assetklasse. Hierunter fielen die Top-Transaktionen „Springer Quartier“ und „Sumatrakontor“. Die Assetklasse Hotel belegte mit einem Anteil von 12 % und 276 Mio. € den zweiten Platz. Zu den vier gehandelten Hotels im 1. Quartal kamen fünf weitere Objekte hinzu. Neben dem „Courtyard by Marriott“ im „Konrad“ als größte Hotel-Transaktion wechselte im 2. Quartal unter anderem das „Bridge Inn Hamburg“ (Billwerder Neuer Deich 2-4, Hamburg Ost) den Eigentümer. Im Zuge eines Firmenkaufs übernahm der bayerische Hotelbetreiber GS Star das Hotel von BI Hamburg für einen einstelligen Millionenb etrag. „Obwohl Büro-Immobilien nach wie vor die Nachfrage dominieren, interessieren sich Investoren zunehmend für Hotel-Objekte in Hamburg. Das liegt an den steigenden Touristenzahlen, aber auch an der Vielzahl interessanter Hotel-Projektentwicklungen“, kommentiert Steinbrinker. An die dritte Position im Assetklassen-Ranking schoben sich gemischt genutzte Objekte mit 170 Mio. € und einem Anteil von 7 % vorbei an Einzelhandels-Objekten mit 150 Mio. € und ebenfalls 7 %.
Spitzenrenditen weiterhin im Sinkflug
Die Spitzenrenditen sanken verglichen mit dem Vorjahreszeitraum erneut in allen Assetklassen. Sowohl bei Büro- als auch bei Geschäftshäusern in Hamburg stand eine Zwei vor dem Komma, nachdem die Netto-Spitzenrenditen um 0,4-Prozentpunkte auf 2,9 % nachgegeben hatten. Für Logistik-Objekte ging die Netto-Spitzenrendite von 4,9 auf 4,6 % zurück.
City höchstes Volumen, Hamburg Ost am meisten Verkäufe
Im Teilmarkt City wechselten im 1. Halbjahr acht Objekte für 669 Mio. € den Eigentümer. Damit behauptete sich die City mit einem Anteil von 29 % als am meisten nachgefragter Teilmarkt. Auf dem zweiten Platz lag die City Süd mit sieben Verkäufen von Gewerbe-Immobilien und einem Anteil von 17 % (400 Mio. €). Hierzu zählte unter anderem der Verkauf der Gesellschafteranteile von Dieter Becken am „Berliner Bogen“ (Anckelmannsplatz 1) an die Körber Stiftung, die nun Alleineigentümerin der Büro-Immobilie ist. Platz drei des Teilmarkt-Rankings belegte der Teilmarkt Hamburg Ost mit einem Anteil von 15 % (350 Mio. €). „Vierzehn Transaktionen im Hamburger Osten verdeutlichen die geringe Verkaufsbereitsc haft der Eigentümer von Core-Objekten in den zentralen Lagen“, erläutert Steinbrinker. „Bis auf ein Objekt sind die im Teilmarkt Hamburg Ost gehandelten Gewerbe-Immobilien alle einer anderen Assetklasse als Büro zuzuordnen.“ Zu den Verkäufen in Hamburg Ost im 2. Quartal gehören unter anderem:
• Heidhorst 4 (Lohbrügge), Spezialfonds von Schroeders Real Estate an Hahn Gruppe, Einzelhandel, Größenklasse 11 bis 25 Mio. €
• Hammer Landstraße 220 (Hamm), Käufer und Verkäufer vertraulich, Mischnutzung, Größenklasse bis 10 Mio. €
• Neuer Höltigbaum 1-3 (Rahlstedt), Goldbeck an Privatinvestor, Industrie/Logistik, Größenklasse bis 10 Mio. €
Käuferseite: Versorgungswerke/Pensionsfonds, Verkäuferseite: Projektentwickler
Mit einem Anteil von 30 % (679 Mio. €) waren Versorgungswerke/Pensionsfonds im 1. Halbjahr 2018 die stärkste Käufergruppe auf dem Markt für gewerbliche Immobilien-Investments in Hamburg. An zweiter Stelle lagen die Spezialfonds mit einem Anteil von 15 % (340 Mio. €). Internationale Käufer waren deutlich weniger aktiv als im Vorjahr und erreichten einen Anteil von 19 % am Transaktionsvolumen (442 Mio. €).
Als Verkäufer dominierte mit einem Anteil von 48 % eindeutig die Gruppe der Projektentwickler (1,1 Mrd. €). Zweistellige Anteile von 16 % (363 Mio. €) bzw. 15 % (354 Mio. €) erreichten nur die Private-Equity-/Opportunity-Fonds und die Offenen Immobilienpublikumsfonds. Auch auf Verkäuferseite überwogen die nationalen Akteure mit 69 % am Transaktionsvolumen (1,6 Mrd. €).
Weiterhin reges Transaktionsgeschehen
„Obwohl der Markt so gut wie leergefegt scheint, sehen wir keine Abschwächung des Transaktionsgeschehens. Die Kaufbereitschaft der Investoren ist weiterhin hoch und es sind noch genug Projektentwicklungen auf dem Markt, die bisher noch nicht veräußert wurden. Zudem sind Projektwickler als Käufer von Bestandsobjekten und Grundstücken aktiv, um weitere Projekte realisieren zu können. Daher wird das Transaktionsvolumen das Ergebnis des Vorjahres in Höhe von 3,6 Milliarden Euro mit hoher Wahrscheinlichkeit übertreffen und über dem Niveau von 4,0 Milliarden Euro liegen“, erwartet Steinbrinker für den weiteren Jahresverlauf.
Doppelt so viele Transaktionen über 50 Mio. €
Die größte Transaktion des 1. Halbjahres blieb der Verkauf des „Springer Quartiers“ (Kaiser-Wilhelm-Straße, City) vom Joint-Venture aus der MOMENI Gruppe und Black Horse Investments an eine Gesellschaft berufsständischer Versorgungswerke für rund 400 Mio. € im 1. Quartal. Im 2. Quartal kam die Veräußerung des „Sumatrakontors“ (Überseeallee 1-3, HafenCity) für knapp 190 Mio. € von Blackstone an die REAL I.S. hinzu. Die nächstgrößere Transaktion über 100 Mio. € war der bereits im 1. Quartal bekannt gegebene Verkauf des gemischt genutzten Objekts „LaHoMa“ (Langenhorner Markt 1-18, Hamburg Ost) für über 100 Mio. €. Damit erreichte diese Größen klasse 43 % des gesamten Transaktionsvolumens. In der Größenklasse von 50 bis 100 Mio. € belief sich das Volumen bei sieben Verkäufen auf 518 Mio. € und einen Anteil von 23 %. Unter anderem fiel der Kauf des Hotels „Courtyard by Marriott“ im Projekt „Konrad“ (Adenauerallee 52-56, St. Georg) durch die Zurich Gruppe vom Projektentwickler ABG in dieses Segment.
Assetklasse Hotel auf dem Vormarsch
Mit einem Anteil von 60 % und einem Volumen von 1,4 Mrd. € waren Büro-Immobilien die meist gehandelte Assetklasse. Hierunter fielen die Top-Transaktionen „Springer Quartier“ und „Sumatrakontor“. Die Assetklasse Hotel belegte mit einem Anteil von 12 % und 276 Mio. € den zweiten Platz. Zu den vier gehandelten Hotels im 1. Quartal kamen fünf weitere Objekte hinzu. Neben dem „Courtyard by Marriott“ im „Konrad“ als größte Hotel-Transaktion wechselte im 2. Quartal unter anderem das „Bridge Inn Hamburg“ (Billwerder Neuer Deich 2-4, Hamburg Ost) den Eigentümer. Im Zuge eines Firmenkaufs übernahm der bayerische Hotelbetreiber GS Star das Hotel von BI Hamburg für einen einstelligen Millionenb etrag. „Obwohl Büro-Immobilien nach wie vor die Nachfrage dominieren, interessieren sich Investoren zunehmend für Hotel-Objekte in Hamburg. Das liegt an den steigenden Touristenzahlen, aber auch an der Vielzahl interessanter Hotel-Projektentwicklungen“, kommentiert Steinbrinker. An die dritte Position im Assetklassen-Ranking schoben sich gemischt genutzte Objekte mit 170 Mio. € und einem Anteil von 7 % vorbei an Einzelhandels-Objekten mit 150 Mio. € und ebenfalls 7 %.
Spitzenrenditen weiterhin im Sinkflug
Die Spitzenrenditen sanken verglichen mit dem Vorjahreszeitraum erneut in allen Assetklassen. Sowohl bei Büro- als auch bei Geschäftshäusern in Hamburg stand eine Zwei vor dem Komma, nachdem die Netto-Spitzenrenditen um 0,4-Prozentpunkte auf 2,9 % nachgegeben hatten. Für Logistik-Objekte ging die Netto-Spitzenrendite von 4,9 auf 4,6 % zurück.
City höchstes Volumen, Hamburg Ost am meisten Verkäufe
Im Teilmarkt City wechselten im 1. Halbjahr acht Objekte für 669 Mio. € den Eigentümer. Damit behauptete sich die City mit einem Anteil von 29 % als am meisten nachgefragter Teilmarkt. Auf dem zweiten Platz lag die City Süd mit sieben Verkäufen von Gewerbe-Immobilien und einem Anteil von 17 % (400 Mio. €). Hierzu zählte unter anderem der Verkauf der Gesellschafteranteile von Dieter Becken am „Berliner Bogen“ (Anckelmannsplatz 1) an die Körber Stiftung, die nun Alleineigentümerin der Büro-Immobilie ist. Platz drei des Teilmarkt-Rankings belegte der Teilmarkt Hamburg Ost mit einem Anteil von 15 % (350 Mio. €). „Vierzehn Transaktionen im Hamburger Osten verdeutlichen die geringe Verkaufsbereitsc haft der Eigentümer von Core-Objekten in den zentralen Lagen“, erläutert Steinbrinker. „Bis auf ein Objekt sind die im Teilmarkt Hamburg Ost gehandelten Gewerbe-Immobilien alle einer anderen Assetklasse als Büro zuzuordnen.“ Zu den Verkäufen in Hamburg Ost im 2. Quartal gehören unter anderem:
• Heidhorst 4 (Lohbrügge), Spezialfonds von Schroeders Real Estate an Hahn Gruppe, Einzelhandel, Größenklasse 11 bis 25 Mio. €
• Hammer Landstraße 220 (Hamm), Käufer und Verkäufer vertraulich, Mischnutzung, Größenklasse bis 10 Mio. €
• Neuer Höltigbaum 1-3 (Rahlstedt), Goldbeck an Privatinvestor, Industrie/Logistik, Größenklasse bis 10 Mio. €
Käuferseite: Versorgungswerke/Pensionsfonds, Verkäuferseite: Projektentwickler
Mit einem Anteil von 30 % (679 Mio. €) waren Versorgungswerke/Pensionsfonds im 1. Halbjahr 2018 die stärkste Käufergruppe auf dem Markt für gewerbliche Immobilien-Investments in Hamburg. An zweiter Stelle lagen die Spezialfonds mit einem Anteil von 15 % (340 Mio. €). Internationale Käufer waren deutlich weniger aktiv als im Vorjahr und erreichten einen Anteil von 19 % am Transaktionsvolumen (442 Mio. €).
Als Verkäufer dominierte mit einem Anteil von 48 % eindeutig die Gruppe der Projektentwickler (1,1 Mrd. €). Zweistellige Anteile von 16 % (363 Mio. €) bzw. 15 % (354 Mio. €) erreichten nur die Private-Equity-/Opportunity-Fonds und die Offenen Immobilienpublikumsfonds. Auch auf Verkäuferseite überwogen die nationalen Akteure mit 69 % am Transaktionsvolumen (1,6 Mrd. €).
Weiterhin reges Transaktionsgeschehen
„Obwohl der Markt so gut wie leergefegt scheint, sehen wir keine Abschwächung des Transaktionsgeschehens. Die Kaufbereitschaft der Investoren ist weiterhin hoch und es sind noch genug Projektentwicklungen auf dem Markt, die bisher noch nicht veräußert wurden. Zudem sind Projektwickler als Käufer von Bestandsobjekten und Grundstücken aktiv, um weitere Projekte realisieren zu können. Daher wird das Transaktionsvolumen das Ergebnis des Vorjahres in Höhe von 3,6 Milliarden Euro mit hoher Wahrscheinlichkeit übertreffen und über dem Niveau von 4,0 Milliarden Euro liegen“, erwartet Steinbrinker für den weiteren Jahresverlauf.
