04.07.2018 Investmentmarkt Berlin: Höher, schneller, weiter
Der Berliner Investmentmarkt kennt mal wieder keine Grenzen: Zur Jahresmitte 2018 summieren sich die Investments auf mehr als 3,1 Mrd. €, eine bessere Zwischenbilanz gab es noch nie. Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum wurden rund 11 % mehr investiert, in der langjährigen Betrachtung ist das Resultat jedoch noch imposanter: Insgesamt wurde der zehnjährige Durchschnitt um gut zwei Drittel übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Der Anteil innerhalb von Portfolios verkaufter Immobilien ist dabei mit gerade einmal 9 % ausgenommen klein. Dementsprechend viel wurde in einzelne Objekte investiert. Hier beläuft sich das Volumen auf fast 2,9 Mrd. €, was die bisherige Höchstmarke aus dem 1. Halbjahr 2017 um stolze 19 % übertrifft. „Dazu beigetragen hat eine ganze Reihe größerer Bürotransaktionen, aber auch viele Retail-Investments oder Hoteldeals wie das Hilton Berlin für knapp 300 Mio. €“, erläutert Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter.
Auch wenn Immobilien über 100 Mio. € mit rund 44 % sowohl relativ als auch absolut (-11 %) weniger als im Vorjahr zum Ergebnis beisteuern, sind es doch die großvolumigen Segmente, in denen die Musik spielt. Eine nicht ganz unwesentliche Rolle dürfte hierbei jedoch auch die Preisentwicklung in der jüngeren Vergangenheit spielen, aufgrund derer viele Immobilien in die nächsthöhere Größenklasse aufgestiegen sind. Insgesamt entfallen aktuell mehr als drei Viertel des Volumens auf Objekte ab 50 Mio. €. Den größten Zuwachs verzeichnet die Kategorie zwischen 50 und 100 Mio. €, in der sich der Umsatz fast verdreifacht hat und die für rund ein Drittel des Resultats verantwortlich zeichnet. Relativ stabil ist der Anteil der Gruppe 10-25 Mio. € mit knapp 14 %. Die im Vorjahr noch stark besetzte Klasse 25-50 Mio. € fällt dagegen auf gerade einmal 8 % zurück.
Knapp die Hälfte entfällt auf Büros – Investment Manager wieder Nr. 1
Auch wenn Büros etwas an Dominanz eingebüßt haben, sind sie mit einem Volumenanteil von 49 % noch immer die mit Abstand bedeutendste Assetklasse im Berliner Markt. Auch hinsichtlich der Anzahl der Verkaufsfälle liegen sie klar in Führung. Alle übrigen Objektarten konnten dagegen im Jahresvergleich deutlich zulegen. Platz zwei belegen derzeit Einzelhandelsimmobilien, die sich über das gesamte Marktgebiet verteilen, mit einem Beitrag von knapp 17 %. Primär dank der Hilton-Transaktion sind auch Hotels mit 13 % außerordentlich gut vertreten. Gleiches gilt für Logistikassets, die sich dank einiger Großtransaktionen auf 8 % steigern konnten.
Nach dem außerordentlich geringen Investmentumsatz in der Topcity im Vorjahr entfällt zur Jahresmitte 2018 wieder ein nicht unbedeutender Teil auf diese besonders begehrte Lage. Hier spiegelt sich wieder, wie angebotsabhängig die Umsätze im Berliner Markt sind. Bei Angebotsmangel in den zentralen Lagen weichen viele Investoren auf Stadtteile und dezentralere Standorte aus, bei entsprechendem Angebot schlagen sie wieder in den Top-Lagen zu. Aktuell liegen die Investments in den Topcity- und Cityrandlagen in ähnlicher Höhe; beide tragen jeweils knapp 27 % zum Ergebnis bei. In der Topcity waren Transaktionen allerdings deutlich größer: Das durchschnittliche Volumen pro Deal ist hier mehr als doppelt so hoch wie in den Cityrandlagen. Darüber hinaus wurde aber auch umfangreich in den City– und Nebenlagen investiert (24 % bzw. 22 %).
Investment Manager, die für eine Vielzahl verschiedenster Investorentypen wie Fondskonstruktionen, Versicherungen oder Pensionskassen agieren, belegen zur Jahresmitte mit knapp 29 % erneut Platz 1 der Top-Nachfrager. Dank einiger größerer Ankäufe sichern sich Immobilien AGs mit rund 16 % den zweiten Rang noch vor Spezialfonds (14 %), Projektentwicklern (12 %) und Pensionskassen (10 %), die ebenfalls noch zweistellige Anteile halten. Alle übrigen Gruppen kommen auf Beiträge von unter 5 %. Der Anteil ausländischer Käufer liegt mit 58 % wieder über dem bundesweiten Wert (41 %) und auf dem für den Berliner Markt typischen hohen Niveau.
Nachdem die Netto-Spitzenrenditen im Schlussquartal 2017 noch einmal deutlich nachgegeben hatten, haben sie sich seitdem auf dem Niveau stabilisiert. So sind Büroobjekte in der Spitze mit 2,90 % so teuer wie nirgendwo anders in Deutschland, für Geschäftshäuser in den besten Lauflagen sind ebenfalls 2,90 % anzusetzen. Lediglich im Logistiksegment war im zweiten Quartal nochmals ein Rückgang zu verzeichnen. Hier liegt die Top-Rendite mit 4,40 % ganze 55 Basispunkte unter dem Vorjahreswert.
Perspektiven
„Die Investmentzahlen sprechen für sich: Berliner Immobilien stehen nach wie vor hoch in der Gunst potenzieller Käufer. Etwaige Unsicherheiten seitens der Investoren aufgrund einiger globaler Unabwägbarkeiten lassen sich bisher nicht feststellen. Auch für das zweite Halbjahr wird von anhaltend hohen Investmentumsätzen ausgegangen, die sich in die sehr guten Ergebnisse der Vorjahre einreihen dürften. Bei den Preisen zeichnet sich zumindest im Premiumsegment eine weitere Stabilisierung ab“, sagt Jan Dohrwardt.
Der Anteil innerhalb von Portfolios verkaufter Immobilien ist dabei mit gerade einmal 9 % ausgenommen klein. Dementsprechend viel wurde in einzelne Objekte investiert. Hier beläuft sich das Volumen auf fast 2,9 Mrd. €, was die bisherige Höchstmarke aus dem 1. Halbjahr 2017 um stolze 19 % übertrifft. „Dazu beigetragen hat eine ganze Reihe größerer Bürotransaktionen, aber auch viele Retail-Investments oder Hoteldeals wie das Hilton Berlin für knapp 300 Mio. €“, erläutert Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter.
Auch wenn Immobilien über 100 Mio. € mit rund 44 % sowohl relativ als auch absolut (-11 %) weniger als im Vorjahr zum Ergebnis beisteuern, sind es doch die großvolumigen Segmente, in denen die Musik spielt. Eine nicht ganz unwesentliche Rolle dürfte hierbei jedoch auch die Preisentwicklung in der jüngeren Vergangenheit spielen, aufgrund derer viele Immobilien in die nächsthöhere Größenklasse aufgestiegen sind. Insgesamt entfallen aktuell mehr als drei Viertel des Volumens auf Objekte ab 50 Mio. €. Den größten Zuwachs verzeichnet die Kategorie zwischen 50 und 100 Mio. €, in der sich der Umsatz fast verdreifacht hat und die für rund ein Drittel des Resultats verantwortlich zeichnet. Relativ stabil ist der Anteil der Gruppe 10-25 Mio. € mit knapp 14 %. Die im Vorjahr noch stark besetzte Klasse 25-50 Mio. € fällt dagegen auf gerade einmal 8 % zurück.
Knapp die Hälfte entfällt auf Büros – Investment Manager wieder Nr. 1
Auch wenn Büros etwas an Dominanz eingebüßt haben, sind sie mit einem Volumenanteil von 49 % noch immer die mit Abstand bedeutendste Assetklasse im Berliner Markt. Auch hinsichtlich der Anzahl der Verkaufsfälle liegen sie klar in Führung. Alle übrigen Objektarten konnten dagegen im Jahresvergleich deutlich zulegen. Platz zwei belegen derzeit Einzelhandelsimmobilien, die sich über das gesamte Marktgebiet verteilen, mit einem Beitrag von knapp 17 %. Primär dank der Hilton-Transaktion sind auch Hotels mit 13 % außerordentlich gut vertreten. Gleiches gilt für Logistikassets, die sich dank einiger Großtransaktionen auf 8 % steigern konnten.
Nach dem außerordentlich geringen Investmentumsatz in der Topcity im Vorjahr entfällt zur Jahresmitte 2018 wieder ein nicht unbedeutender Teil auf diese besonders begehrte Lage. Hier spiegelt sich wieder, wie angebotsabhängig die Umsätze im Berliner Markt sind. Bei Angebotsmangel in den zentralen Lagen weichen viele Investoren auf Stadtteile und dezentralere Standorte aus, bei entsprechendem Angebot schlagen sie wieder in den Top-Lagen zu. Aktuell liegen die Investments in den Topcity- und Cityrandlagen in ähnlicher Höhe; beide tragen jeweils knapp 27 % zum Ergebnis bei. In der Topcity waren Transaktionen allerdings deutlich größer: Das durchschnittliche Volumen pro Deal ist hier mehr als doppelt so hoch wie in den Cityrandlagen. Darüber hinaus wurde aber auch umfangreich in den City– und Nebenlagen investiert (24 % bzw. 22 %).
Investment Manager, die für eine Vielzahl verschiedenster Investorentypen wie Fondskonstruktionen, Versicherungen oder Pensionskassen agieren, belegen zur Jahresmitte mit knapp 29 % erneut Platz 1 der Top-Nachfrager. Dank einiger größerer Ankäufe sichern sich Immobilien AGs mit rund 16 % den zweiten Rang noch vor Spezialfonds (14 %), Projektentwicklern (12 %) und Pensionskassen (10 %), die ebenfalls noch zweistellige Anteile halten. Alle übrigen Gruppen kommen auf Beiträge von unter 5 %. Der Anteil ausländischer Käufer liegt mit 58 % wieder über dem bundesweiten Wert (41 %) und auf dem für den Berliner Markt typischen hohen Niveau.
Nachdem die Netto-Spitzenrenditen im Schlussquartal 2017 noch einmal deutlich nachgegeben hatten, haben sie sich seitdem auf dem Niveau stabilisiert. So sind Büroobjekte in der Spitze mit 2,90 % so teuer wie nirgendwo anders in Deutschland, für Geschäftshäuser in den besten Lauflagen sind ebenfalls 2,90 % anzusetzen. Lediglich im Logistiksegment war im zweiten Quartal nochmals ein Rückgang zu verzeichnen. Hier liegt die Top-Rendite mit 4,40 % ganze 55 Basispunkte unter dem Vorjahreswert.
Perspektiven
„Die Investmentzahlen sprechen für sich: Berliner Immobilien stehen nach wie vor hoch in der Gunst potenzieller Käufer. Etwaige Unsicherheiten seitens der Investoren aufgrund einiger globaler Unabwägbarkeiten lassen sich bisher nicht feststellen. Auch für das zweite Halbjahr wird von anhaltend hohen Investmentumsätzen ausgegangen, die sich in die sehr guten Ergebnisse der Vorjahre einreihen dürften. Bei den Preisen zeichnet sich zumindest im Premiumsegment eine weitere Stabilisierung ab“, sagt Jan Dohrwardt.
