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10.07.2018 AENGEVELT analysiert starken Büroflächenumsatz in Frankfurt

Am Frankfurter Büromarkt inkl. Eschborn und Offenbach-Kaiserlei wurde in den ersten sechs Monaten dieses Jahres nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH ein Büroflächenumsatz von rd. 247.000 m² erzielt. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2017: rd. 244.000 m²) bedeutet dies einen Zuwachs um über einen Prozent. Im Vergleich zur jüngsten Dekade (2008-2017: Ø 215.000 m², jeweils erstes Halbjahr) ist ein Plus 32.000 m² bzw. von rd. 15% zu konstatieren. Außerdem war dies der höchste Halbjahresumsatz seit 2008 mit rd. 268.000 m².

Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, kommentiert: "Das erfreuliche Ergebnis kann - wie im Vorjahr - mit einer vergleichsweise hohen Anzahl von Abschlüssen im größeren Flächensegment (ab 5.000) erklärt werden. Insgesamt wurden im ersten Halbjahr 2018 neun Mietverträge in diesem Flächensegment mit einem Gesamtmietvolumen von rd. 75.000 m² abgeschlossen. Im Vorjahreszeitraum waren es acht Mietverträge mit insgesamt 70.000 m². "Niederlassungsleiter Daniel Milkus ergänzt: „Dass ein Plus zur Jahreshälfte gegenüber dem Rekordjahr 2017 erreicht wurde, ist sehr bemerkenswert und spiegelt die stabile Binnenkonjunktur – ungeachtet geopolitischer Risiken – deutlich wieder. Zudem sind gleich mehrere Büroflächengesuche im 5-stelligen Quadratmetersegment derzeit aktiv, weshalb wir sehr positiv auf die zweite Jahreshälfte blicken.“

Prognose 2018

• Für das Gesamtjahr 2018 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen im Vergleich zum Vorjahr (2017: 702.000 m²) niedrigeren Büroflächenumsatz um 600.000 m², der damit dennoch markant über dem mittleren Umsatzniveau der jüngsten Dekade (Ø 2008-2017: 469.000 m² p. a.) liegen würde.
• Parallel dazu geht AENGEVELT-RESEARCH bis zum Jahresende 2018 von einem weiteren Abbau der Angebotsreserve auf unter 0,9 Mio. m² aus (Ende 2017: 1,05 Mio. m²).

Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen

• Im ersten Halbjahr 2018 präsentieren sich die unternehmensbezo-genen und sonstigen Dienstleister mit rd. 76.100 m² bzw. einem Anteil von rd. 31% am Gesamtbüroflächenumsatz als stärkste Nachfragegruppe am Frankfurter Büromarkt. Im Vorjahreszeitraum war diese Dominanz noch ausgeprägter (1. Hj. 2017: 101.700 m² bzw. 42%). Der aktuelle Trend zu flexiblen Bürolösungen lässt sich an der Expansion der Co-Working-Anbieter ablesen, die in Frankfurt zusammen rd. 28.000 m² Bürofläche in der ersten Jahreshälfte angemietet haben.
• Der Marktanteil der in Frankfurt markttypisch sehr präsenten Finanz-dienstleistungs¬branche blieb gegenüber dem Vorjahr nahezu konstant (1. Hj. 2018: 52.700 m², 21%; 1. Hj. 2017: 50.200 m², 20%).
• Der Flächenumsatz von Unternehmen der Kommunikations-/IT-Branche sowie Medien/Verlage mit rd. 47.100 m² binnen Jahresfrist an und erreicht aktuell eine Marktquote von 19% (1. Hj. 2017: 38.400 m² bzw. 16%).
• Die Nachfrage aus den Bereichen Industrie, Handel und Transport erhöhte sich im ersten Halbjahr 2018 ebenfalls. Die Marktquote stieg von 15% bzw. rd. 37.300 m² im Vorjahreszeitraum auf nunmehr 17% (42.700 m²).
• Unternehmen der öffentlichen Hand sowie Organisationen ohne Er-werbszweck erzielten mit rd. 28.400 m² im Jahresvergleich einen markant höheren Flächenumsatz (2017: 16.400 m²). Die Marktquote stieg dementsprechend von rd. 7% auf aktuell 12% an. Hier schlagen vor allem der Neubau der Europäischen Akademie der Arbeit in der Miquelallee (5.500 m²), das Job Center in der Bolongarostraße in Höchst (5.000 m²) und der Landesbetrieb Bau und Immobilien in der Bleichstraße (rd. 4.900 m²) zu Buche.

Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen

• Hinsichtlich der räumlichen Standortpräferenzen analysiert AENGEVELT-RESEARCH im ersten Halbjahr 2018 den Umsatzschwerpunkt unverändert im Central Business District (CBD). Hier wurde mit rd. 60% (149.700 m²) markttypisch der größte Anteil am gesamten Büroflächenumsatz kontrahiert, der auch markant über dem Ergebnis des Vorjahres¬zeitraums liegt (1. Hj. 2017: 52% bzw. 127.400 m²). Hier erfolgte auch die im ersten Halbjahr größte Anmietung in Frankfurt: AENGEVELT konnte die Frankfurter Allgemeine Zeitung (FAZ) als neuen Mieter für eine Büroprojektentwicklung im Europaviertel ("Baufeld 43", Europaallee 92) vermitteln. Die FAZ wird hier bis 2021 für ihre ca. 1.000 Mitarbeiter rd. 24.000 m² Bürofläche beziehen.
• Der Marktanteil der Bürozentren Niederrad, Eschborn und Offenbach- Kaiserlei ist mit rd. 9% im Vergleich zum Vorjahr markant gesunken (1. Hj. 2017: 16%). Der absolute Flächenumsatz reduzierte sich von rd. 38.700 m² auf nunmehr 23.000 m².
• Die Umsatzanteile der anderen Bürobezirke: West (11%), Nord (6%), Ost (5%), Flughafen (5%) und Süd/Sachsenhausen (3%).

Fertigstellungsniveau

• Nachdem 2017 die Investitionstätigkeit zum Neu-, Um- oder Ausbau von Büroflächen in Frankfurt mit rd. 83.000 m² den niedrigsten Wert seit 2008 erreicht hat, ist 2018 ein höheres, doch weiterhin unterdurchschnittliches Fertigstellungsvolumen (Ø 2008-2017: 169.000 m² p. a.) zu erwarten.
• Für 2018 zeichnet sich eine Fertigstellung von insgesamt rd. 137.000 m² Bürofläche ab. Im ersten Halbjahr 2018 wurden davon bislang nur rd. 35.000 m² Bürofläche fertiggestellt.
„Von dem für 2018 erwarteten Gesamtfertigstellungsvolumen von rd. 137.000 m² waren indessen zum Jahresanfang 2018 bereits rd. 80% vorvermarktet, so dass lediglich rd. 27.000 m² im Jahresverlauf 2018 disponibel auf den Markt kommen“, relativiert Michael Fenderl die Marktauswirkungen der aktuellen Büroflächenproduktion.

Weiter sinkende Angebotsreserve

• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt um rd. 240.000 m² auf aktuell ca. 930.000 m² reduziert (Ende Juni 2017: rd. 1,17 Mio. m²). Damit wurde zum ersten Mal seit 2002 wieder die 1-Million-Grenze unterschritten. Die Leerstandsquote sank dabei auf 7,9% (Ende Juni 2017: 9,8%).
• Dementsprechend rangiert Frankfurt hinsichtlich des absoluten Angebotssockels indessen unverändert an erster Position in Deutschland vor Düsseldorf (760.000 m² bzw. 8,2%) und Hamburg (670.000 m² bzw. 4,7%).

Anziehende Mietpreise

Bei den Mieten zeigte sich die Frankfurter Marktentwicklung im ersten Halbjahr 2017 sehr positiv:
• Die gewichtete Spitzenmiete zog im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt konstant um EUR 1,50/m² auf aktuell EUR 40,50/m². Damit wird das höchste Spitzenmietniveau seit 2002 (EUR 44,80/m²) erreicht.
• Die mittlere Miete in City-Lagen stieg binnen Jahresfrist um EUR 2,10/m² an und erreichte zur Jahresmitte 2018 ca. EUR 25,30/m².







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