11.07.2018 Retail-Investmentmarkt: Gesamtumsatz im Schnitt, Einzeldeals darüber
Auch wenn der Retail-Investmentmarkt mit einem Transaktionsvolumen von 4,86 Mrd. € zur Jahresmitte hinter dem Ergebnis aus dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum zurückbleibt (-16 %), erzielt er dennoch eine gute Zwischenbilanz, die sich auf dem Niveau des zehnjährigen Durchschnitts einpendelt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Vor dem Hintergrund, dass der langjährige Schnitt maßgeblich durch das außergewöhnlich hohe Halbjahresresultat 2015 befeuert wird, erscheint die Bilanz sogar noch positiver. Erfreulich ist zudem das Volumen, welches Einzeldeals generierten: Mit 3,36 Mrd. € flossen nur in der ersten Jahreshälfte 2011 und 2015 mehr Geld in Einzeltransaktionen als in den ersten sechs Monaten 2018“, sagt Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services. Im Portfoliosegment kam es im bisherigen Jahresverlauf nur vereinzelt zu großvolumigen Verkäufen, wodurch der Umsatz hier im Vorjahresvergleich um 45 % auf 1,33 Mrd. € gesunken ist.
Während das Gesamtergebnis des Retail-Investmentmarkts hinter dem Vorjahreswert zurückbleibt, legen die A-Standorte zu: Mit insgesamt 1,24 Mrd. € toppen sie ihr Resultat aus 2017 um 13 % und steigern damit ihren Anteil von jedem fünften auf jeden vierten Euro des Investitionsvolumens. Ein Blick auf die einzelnen Standorte bringt drei deutliche Gewinner, zwei Städte mit vergleichbaren Umsätzen und zwei Märkte mit spürbar niedrigeren Volumen als zur Jahresmitte 2017 mit sich. Somit können Berlin (571 Mio. €; +52 %), Hamburg (305 Mio. €; +132 %) und Stuttgart (53 Mio. €; +696 %) Steigerungen verbuchen. Die Main-Metropole Frankfurt (41 Mio. €) und die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt Düsseldorf (30 Mio. €) kommen auf ähnliche Werte und München (197 Mio. €; -45 %) sowie Köln (98 Mio. €; -48 %) können in der Zwischenbilanz bisher noch nicht an die Vorjahresergebnisse anknüpfen.
Doppelspitze: Geschäftshäuser und Fachmärkte vorne
Dass Fach- und Supermärkte das Ranking der Einzelhandel-Investments nach Objektarten dominieren, ist seit Jahren ein gewohntes Bild (anteilig rund 38 %). Zur Jahresmitte gesellen sich allerdings Geschäftshäuser an der Spitze hinzu und partizipieren ebenfalls mit etwas weniger als 1,8 Mrd. € und einem Umsatzanteil von gut 38 % am Transaktionsvolumen. Zusammengenommen stellen die beiden Objektarten nicht nur über drei Viertel des Umsatzes, sondern auch 84 % der registrierten Deals. Deutlich dahinter schließen sich Shopping Center mit einem Anteil von 17 % an. Nennenswert ist hier insbesondere das sich im Bau befindliche Shopping Center Maximilian Center in Bonn, das für 112 Mio. € den Eigentümer wechselte. Weitere gut 6 % entfallen auf Kaufhäuser, wo nicht zuletzt der Verkauf der Mülheimer Karstadt Arkaden ins Gewicht fällt.
Die tonangebende Anlegergruppe in puncto Retail-Investments sind die Spezialfonds: Gut 28 % des Transaktionsvolumens gehen auf ihr Konto, womit sie sich deutlich vor den anderen Investoren platzieren. Insgesamt waren sie in allen Objektarten und Größenklassen tätig und kommen auf eine Vielzahl von Deals. Das Führungstrio komplettieren Immobilien AGs/REITs (12 %), die sich überwiegend außerhalb der A-Standorte aktiv zeigten, vor Investment/Asset Managern (11 %). Umfangreicher beteiligt waren zudem Pensionskassen (9 %), Equity/Real Estate Funds (8 %) und Family Offices (7 %). Internationale Anleger steuern mit 24 % im Vergleich zum Gewerbeimmobilienmarkt insgesamt (41 %) sowie dem Vorjahreszeitraum (29 %) einen unterdurchschnittlichen Wert bei. Hierbei zeichneten Investoren aus dem europäischen Ausland für jeden fünften Euro des Umsatzes verantwortlich.
Keine weitere Yield Compression im ersten Halbjahr
Nach der kontinuierlichen Yield Compression der vorangegangenen Jahre haben sich die Netto-Spitzenrenditen für Einzelhandelsimmobilien im bisherigen Jahresverlauf verfestigt. Über die A-Standorte betrachtet war im Jahresvergleich dennoch ein Rückgang über alle Top-Städte zu beobachten. Sowohl in Berlin als auch in München, die mit 2,90 % an der Spitze der großen Städte stehen, wurde mittlerweile die 3-%-Marke durchbrochen. Knapp dahinter schließen sich Hamburg mit 3,00 % und dicht auf den Fersen Frankfurt mit 3,10 % an. Die beiden NRW-Metropolen Düsseldorf und Köln notieren jeweils bei 3,20 %. Retail-Investments in Stuttgart sind mit 3,40 % in der Spitze nur unwesentlich billiger.
Auch in den übrigen Marktsegmenten sind die Renditen in den ersten sechs Monaten stabil geblieben. Die Netto-Spitzenrendite für Shopping Center liegt aktuell wie bereits vor 12 Monaten bei 4,00 %. Den signifikantesten Rückgang im Vorjahresvergleich verzeichnen Fachmarktzentren, die 40 Basispunkte auf 4,60 % nachgeben haben, während einzelne Fachmärkte mit 5,40 % (-10 Basispunkte) in der Spitze noch etwas erschwinglicher sind.
Perspektiven
„Die Zwischenbilanz zur Jahresmitte zeigt, dass Einzelhandelsimmobilien weiter gesucht und gekauft werden, solange die Rahmenbedingungen, wie eine nachhaltige Lage, gute Drittverwertbarkeit und eine stabile Vermietungssituation, gegeben sind. Vor diesem Hintergrund ist es auch nicht überraschend, dass nicht nur die starken Fach– und Supermärkte hohe Umsatzanteile halten, sondern gerade die Geschäftshäuser im langjährigen Vergleich ein hervorragendes Resultat erreichen. Unter der Voraussetzung, dass auch das Portfoliosegment im weiteren Jahresverlauf noch zulegen kann, ist ein gutes Gesamtergebnis daher durchaus realistisch“, so Nico Keller, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Co-Head Investment.
„Vor dem Hintergrund, dass der langjährige Schnitt maßgeblich durch das außergewöhnlich hohe Halbjahresresultat 2015 befeuert wird, erscheint die Bilanz sogar noch positiver. Erfreulich ist zudem das Volumen, welches Einzeldeals generierten: Mit 3,36 Mrd. € flossen nur in der ersten Jahreshälfte 2011 und 2015 mehr Geld in Einzeltransaktionen als in den ersten sechs Monaten 2018“, sagt Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services. Im Portfoliosegment kam es im bisherigen Jahresverlauf nur vereinzelt zu großvolumigen Verkäufen, wodurch der Umsatz hier im Vorjahresvergleich um 45 % auf 1,33 Mrd. € gesunken ist.
Während das Gesamtergebnis des Retail-Investmentmarkts hinter dem Vorjahreswert zurückbleibt, legen die A-Standorte zu: Mit insgesamt 1,24 Mrd. € toppen sie ihr Resultat aus 2017 um 13 % und steigern damit ihren Anteil von jedem fünften auf jeden vierten Euro des Investitionsvolumens. Ein Blick auf die einzelnen Standorte bringt drei deutliche Gewinner, zwei Städte mit vergleichbaren Umsätzen und zwei Märkte mit spürbar niedrigeren Volumen als zur Jahresmitte 2017 mit sich. Somit können Berlin (571 Mio. €; +52 %), Hamburg (305 Mio. €; +132 %) und Stuttgart (53 Mio. €; +696 %) Steigerungen verbuchen. Die Main-Metropole Frankfurt (41 Mio. €) und die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt Düsseldorf (30 Mio. €) kommen auf ähnliche Werte und München (197 Mio. €; -45 %) sowie Köln (98 Mio. €; -48 %) können in der Zwischenbilanz bisher noch nicht an die Vorjahresergebnisse anknüpfen.
Doppelspitze: Geschäftshäuser und Fachmärkte vorne
Dass Fach- und Supermärkte das Ranking der Einzelhandel-Investments nach Objektarten dominieren, ist seit Jahren ein gewohntes Bild (anteilig rund 38 %). Zur Jahresmitte gesellen sich allerdings Geschäftshäuser an der Spitze hinzu und partizipieren ebenfalls mit etwas weniger als 1,8 Mrd. € und einem Umsatzanteil von gut 38 % am Transaktionsvolumen. Zusammengenommen stellen die beiden Objektarten nicht nur über drei Viertel des Umsatzes, sondern auch 84 % der registrierten Deals. Deutlich dahinter schließen sich Shopping Center mit einem Anteil von 17 % an. Nennenswert ist hier insbesondere das sich im Bau befindliche Shopping Center Maximilian Center in Bonn, das für 112 Mio. € den Eigentümer wechselte. Weitere gut 6 % entfallen auf Kaufhäuser, wo nicht zuletzt der Verkauf der Mülheimer Karstadt Arkaden ins Gewicht fällt.
Die tonangebende Anlegergruppe in puncto Retail-Investments sind die Spezialfonds: Gut 28 % des Transaktionsvolumens gehen auf ihr Konto, womit sie sich deutlich vor den anderen Investoren platzieren. Insgesamt waren sie in allen Objektarten und Größenklassen tätig und kommen auf eine Vielzahl von Deals. Das Führungstrio komplettieren Immobilien AGs/REITs (12 %), die sich überwiegend außerhalb der A-Standorte aktiv zeigten, vor Investment/Asset Managern (11 %). Umfangreicher beteiligt waren zudem Pensionskassen (9 %), Equity/Real Estate Funds (8 %) und Family Offices (7 %). Internationale Anleger steuern mit 24 % im Vergleich zum Gewerbeimmobilienmarkt insgesamt (41 %) sowie dem Vorjahreszeitraum (29 %) einen unterdurchschnittlichen Wert bei. Hierbei zeichneten Investoren aus dem europäischen Ausland für jeden fünften Euro des Umsatzes verantwortlich.
Keine weitere Yield Compression im ersten Halbjahr
Nach der kontinuierlichen Yield Compression der vorangegangenen Jahre haben sich die Netto-Spitzenrenditen für Einzelhandelsimmobilien im bisherigen Jahresverlauf verfestigt. Über die A-Standorte betrachtet war im Jahresvergleich dennoch ein Rückgang über alle Top-Städte zu beobachten. Sowohl in Berlin als auch in München, die mit 2,90 % an der Spitze der großen Städte stehen, wurde mittlerweile die 3-%-Marke durchbrochen. Knapp dahinter schließen sich Hamburg mit 3,00 % und dicht auf den Fersen Frankfurt mit 3,10 % an. Die beiden NRW-Metropolen Düsseldorf und Köln notieren jeweils bei 3,20 %. Retail-Investments in Stuttgart sind mit 3,40 % in der Spitze nur unwesentlich billiger.
Auch in den übrigen Marktsegmenten sind die Renditen in den ersten sechs Monaten stabil geblieben. Die Netto-Spitzenrendite für Shopping Center liegt aktuell wie bereits vor 12 Monaten bei 4,00 %. Den signifikantesten Rückgang im Vorjahresvergleich verzeichnen Fachmarktzentren, die 40 Basispunkte auf 4,60 % nachgeben haben, während einzelne Fachmärkte mit 5,40 % (-10 Basispunkte) in der Spitze noch etwas erschwinglicher sind.
Perspektiven
„Die Zwischenbilanz zur Jahresmitte zeigt, dass Einzelhandelsimmobilien weiter gesucht und gekauft werden, solange die Rahmenbedingungen, wie eine nachhaltige Lage, gute Drittverwertbarkeit und eine stabile Vermietungssituation, gegeben sind. Vor diesem Hintergrund ist es auch nicht überraschend, dass nicht nur die starken Fach– und Supermärkte hohe Umsatzanteile halten, sondern gerade die Geschäftshäuser im langjährigen Vergleich ein hervorragendes Resultat erreichen. Unter der Voraussetzung, dass auch das Portfoliosegment im weiteren Jahresverlauf noch zulegen kann, ist ein gutes Gesamtergebnis daher durchaus realistisch“, so Nico Keller, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Co-Head Investment.
