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23.07.2018 Dresden gewinnt als östlichste Shopping-Metropole an Attraktivität

Im bundesweiten COMFORT City Ranking 2018 erreicht Dresden mit 68 Punkten eine sehr beachtliche Fünf-Einkaufstüten-Bewertung (von maximal sieben). Das ist mittlerweile Rang 14 im gesamtdeutschen Ranking unter 70 Städten. Das COMFORT City Ranking ist ein fundiertes Benchmarking basierend auf insgesamt 35 jährlich von der COMFORT neu aufbereiteten bzw. zusammengestellten sozio-demographischen, ökonomischen sowie Einzelhandels- und immobilienbezogenen Parametern.

Shopping-Metropole Dresden gewinnt auch international an Bedeutung

Die sächsische Landeshauptstadt Dresden hat seit der Wende an bundesweiter und internationaler Beachtung enorm gewonnen. Keine andere ostdeutsche Stadt prosperierte nach der Wende stärker. Dynamisches Bevölkerungswachstum, steigende Kaufkraft und der Boom im Städtetourismus begünstigen die Entwicklung des Einzelhandels. In den letzten 10 Jahren ist die Stadt um rund 50.000 Einwohner gewachsen. Dieser Trend wird sich nach Prognosen auch zukünftig fortsetzen. Unterstützt wird dies durch die generell sehr positive wirtschaftliche Entwicklung der Stadt. Vor allen Dingen im Technologiebereich baut Dresden seine überregionale Bedeutung kontinuierlich aus. So sind in den letzten fünf Jahren insgesamt 25.000 zusätzliche sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze entstanden. Somit gehören zweistellige Arbeitslosenquoten bereits seit Ende des letzten Jahrzehnts der Vergangenheit an.

Auch die Einzelhandelskaufkraft erreicht nach einem sehr geringen Niveau nach der Wende mittlerweile über 95 % des Bundesdurchschnitts. Damit lässt Dresden eine ganze Reihe von namhaften westdeutschen Städten, wie Kiel, Lübeck, Mönchengladbach oder Offenbach hinter sich. Dazu trägt auch die Anziehungskraft der historischen Altstadt für viele Touristen bei. 2017 verzeichnete Dresden beachtliche 4,43 Mio. Hotelübernachtungen. Dresden hat als östlichste Shopping-Metropole Deutschlands große Anziehungskraft für Besucher aus Russland, Tschechien und Polen. Bezüglich der Modezentralität besteht in Dresden allerdings noch Potenzial nach oben.

Großes innerständisches Einzugsgebiet mit Sogwirkung auf das Umfeld

Die Rahmenbedingungen für die nachhaltige Entwicklung des Einzelhandels stimmen in Dresden. Aus Sicht der Einzelhändler profitiert Dresden nicht nur von seiner touristischen und wirtschaftlichen Bedeutung, auch die positive Ausstrahlung und Sogwirkung ins Umland spielen eine zentrale Rolle bei der Bewertung der Attraktivität Dresdens als Einzelhandelsstandort.

„COMFORT geht heute von einem innerstädtischen Einzugsgebiet von stattlichen knapp 1,3 Mio. Einwohnern aus. Damit steht Dresden an der 13. Stelle in Deutschland“, erklärt Chef-Researcher Olaf Petersen. Der Anteil der Verkaufsfläche in der Innenstadt beträgt rund 22 % und hat mit Eröffnung der Centrum Galerie im Jahr 2009 und der Erweiterung der Altmarkt-Galerie im Jahr 2011 stark zugelegt. Dies liegt aber unter dem Durchschnitt vergleichbarer Städte, was immer noch an den Nachwirkungen der außerordentlich starken Expansion von ‚Grüne Wiese‘-Standorten direkt nach der deutschen Wiedervereinigung zu erklären ist.

Qualität und Attraktivität des Shoppingangebots deutlich verbessert – von günstig bis Luxus

Innerhalb der Dresdner Innenstadt haben sich die Vielfalt und die Qualität des Angebots in der jüngeren Vergangenheit weiter deutlich verbessert. Dresden präsentiert sich vielseitig und attraktiv. Gerade im südlichen Bereich hat sich mit der Fertigstellung des Prager Carrées und den Mietern REWE, L’Osteria und Olymp, backWerk & Hades sowie dem neuen Decathlon (Eröffnung ist für Herbst 2018 geplant) im Kugelhaus sehr viel getan und auch die Aufenthaltsqualität am Wiener Platz ist erheblich gestiegen. Der innerstädtische Lauf zieht sich heute insofern zwischen dem Hauptbahnhof und dem Kugelhaus, entlang der Prager Straße mit der jünger ausgerichteten Centrum Galerie, bis hin zur Seestraße/ Altmarkt mit der Altmarkt-Galerie. Die Centrum Galerie mit dem Ankermieter Primark hat eine regelrechte Sogwirkung auf das überwiegend junge Publikum aus Dresden und dem Umland. Mit seinem Wegzug aus der Altmarkt-Galerie hat sich Zara nunmehr gezielt in dieses Standortumfeld begeben. Stattdessen hat in der Altmarkt-Galerie mit Appelrath & Cüpper wieder ein sehr namhaftes Mode-Label neu angemietet.

Investmentmarkt ist besonders für institutionelle Investoren interessant

Die Dresdner Innenstadt zieht vor allem institutionelle Investoren an aufgrund ihres soliden Renditeprofils im Vergleich zu den Metropolen. So wurden im vergangenen Jahr sowohl auf der Prager Straße, Seestraße und im Bereich Neumarkt signifikante Transaktionen verzeichnet.

Hervorzuheben sind in diesem Kontext u.a. der Erwerb des Wöhrl-Plazas auf der Prager Straße 8 durch DC Values, des TK Maxx in der Prager Straße 3b durch die aik, oder die Prager Straße 10 durch einen weiteren institutionellen Investor. Die Verfügbarkeit von Investitionsmöglichkeiten ist im Kernbereich der 1A-Lage allerdings beschränkt und beeinflusst auch den Transaktionsmarkt im gesamten Fußgängerzonenbereich der Landeshauptstadt. Da sich der örtliche Einzelhandel neben den aufgeführten Shopping-Centern auf diese Lagen konzentriert, ergeben sich eher selten Investitionsmöglichkeiten für klassische Investoren von Geschäftshäusern. In diesem Zusammenhang ist der eher touristisch geprägte Bereich rund um die Frauenkirche für Investoren ebenfalls von großem Interesse und wird ähnlich bewertet wie eine Prager Straße.

Die Kaufpreisfaktoren sind von der positiven Entwicklung im Marktumfeld beeinflusst und liegen beim 20,5- bis 22,5-fachen der Jahresnettokaltmiete. Die erzielbaren Anfangsrenditen in den stärksten Lagen liegen mittlerweile signifikant unter 5 % mit weiterem Trend nach unten.








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