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05.09.2018 Europa und die Stimmungslage: Auswirkungen auf Immobilienmärkte

Viel liest man am Ende des Sommers über Risiken in Europa und die Auswirkungen auf die jeweiligen Immobilienmärkte. Die Frage stellt sich deshalb in wie weit die Marktteilnehmer auf vermeintliche Stimmungsänderungen reagieren. Zumal in der fundamentalen Betrachtung die allermeisten nationalen Ökonomien sich weiterhin im positiven Konjunkturzyklus positionieren.

Wir möchten Ihnen heute – wie zuletzt im Februar diesen Jahres - die aktuellen Renditekennziffern auf der Basis der August Daten vorgelegen. Für insgesamt 40 europäische Standorte haben wir die Spitzenrenditen für die Assetklassen Office, Retail und Logistik zusammengestellt und analysiert mit Blick auf das Jahresende.

Haben Sie gewusst, dass

• in der Prognose bis Ende des Jahres an der deutlichen Mehrzahl der europäischen Märkte keine weiteren Preissteigerungen sich einstellen werden, über alle untersuchten Asset-Klassen hinweg?
• Insbesondere für Einzelhandelsimmobilien die Dynamik der bisherigen Preisrallye vorbei zu sein scheint?
• Einzig bei Büroimmobilien die Kauflaune der Investoren weiterhin ungebrochen scheint? Hier bleibt bei 26 der 40 untersuchten Standorte die Renditeerwartung bis Ende des Jahres stabil.

Das ist zunächst natürlich nur eine aggregierte Sicht, doch auch in der Detailanalyse in der europäischen Gesamtschau zeigen sich – bis auf Helsinki - keine auffälligen Ausreißer dieser Entwicklung. Helsinki ist der einzige Standort, der bis Jahresende weiter fallende Renditen in allen Assetklassen verzeichnet.

Weitere Ergebnisse:

• Deutschland bleibt im Fokus der Investoren, gefolgt von Frankreich. In Großbritannien agieren die Investoren dagegen nach wie vor zurückhaltend. Noch immer macht sich hier die Unsicherheit im Hinblick auf die endgültigen Bedingungen des Brexits bemerkbar.
• Überhaupt sind die Aktivitäten der Investoren von sehr rationalen, kühl kalkulierten Entscheidungen geprägt. Erste deutliche Anzeichen für eine strukturelle Verlagerung von Investitionen weg von Einzelhandels- hin zu Logistikimmobilien sind bemerkbar.

Im Einzelnen zeigt die Analyse folgende Entwicklungen:

• Asset-Klasse Büro

In 26 Standorten bleiben die Renditen bis zum Jahresende stabil. Bei den restlichen 14 Standorte fallen die Spitzenwerte dagegen weiter, darunter in Brüssel, Helsinki, Paris, Berlin, Frankfurt, München, den baltischen Staaten, Luxemburg und Oslo. Gleichwohl sehen Investoren weiter Wachstumspotenzial an diesen Standorten und bleiben im Kaufmodus.

• Asset-Klasse Retail

In der Assetklasse Retail bleibt die Rendite an fast allen Standorten stabil. Für Helsinki, München und Stuttgart erwarten wir dagegen sinkende Renditen. Insgesamt wird eine starke Beruhigung auf breiter Front prognostiziert. Lediglich in Süddeutschland scheinen weiter steigende Preise möglich. Dabei ist offensichtlich das Thema “Online-Shopping” bei vielen Investoren mittlerweile weitgehend eingepreist.

• Asset-Klasse Logistik

Beim Segment Logistik wurde an den untersuchten Standorten aufgrund der Besonderheit dieser Asset-Klasse das gesamte zugehörige Regional-Cluster berücksichtigt. Für 24 der verbleibenden 39 Standorte prognostizieren wir bis zum Ende des Jahres eine stabile Spitzenrendite. Fallende Renditen registrieren wir für die restlichen 15 Standorte, darunter Wien, Helsinki, alle untersuchten deutschen Regionen, Rom und Mailand, Amsterdam, Lissabon, Barcelona sowie Zürich. Insgesamt bleibt die Dynamik im europäischen Investmentmarkt für Logistik hoch. Im Mittelpunkt steht die Identifikation von Wachstumszonen mit Fokus auf europäische Ballungszentren. Deutschland ist Zielmarkt Nr. 1, gefolgt von den Niederlanden und außerhalb Paris, bestimmten Regionen in Frankreich.

Fazit:

In den Erwartungen an eine tendenzielle Preisberuhigung in Europa spiegelt sich eine sehr rationale Investorenperspektive wider, welche vor allem den mittel- bis langfristigen Exitzeitpunkt bei heutigen Investitionen im Blick hat. Viele vermeintlich politische Unsicherheiten bzw. Risiken sind in den Werten eingepreist. Die Stimmung scheint aktuell die gute konjunkturelle Gesamtsituation zu treiben.



(by: Dr. Thomas Beyerle, Catella Property GmbH)







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