01.10.2018 Trendumfrage: Berliner Wohnungsbau wandert ins Umland ab
Wohnungsbau findet in Berlin künftig vor allem in den Randlagen und darüber hinaus im Brandenburger Umland statt. Dies ist das Ergebnis einer Umfrage, die das Beratungsunternehmen RUECKERCONSULT im Auftrag der PRS Family Trust GmbH unter in Berlin tätigen Projektentwicklern durchgeführt hat. Grund für diesen Trend sind die wachsenden Grundstückskosten, die bei mehr als einem Viertel der Befragten bis zu 50 Prozent des jeweiligen Projektvolumens ausmachen.
Speckgürtel im Fokus der Projektentwickler
Alle Umfrageteilnehmer suchen aktuell zwar nach Baugrund in der Berliner Innenstadt. Das Gros sichtet aber inzwischen auch an den äußeren Grenzen des S-Bahn-Bereiches (näheres Umland) und darüber hinaus (weiteres Umland), wobei die stärkeren wirtschaftlichen Potenziale in den von Berlin weiter entfernten Gemeinden gesehen werden: 27 Prozent der befragten Unternehmen, sagen dass sich Wohnungsbau vor allem innerhalb des S-Bahn-Bereiches aber eben außerhalb Berlins lohnen würde. 36 Prozent sehen die größten Chancen inzwischen außerhalb des S-Bahnbereiches.
„Sowohl beim Wohnungsbau als auch bei den Wanderungsbewegungen und den damit zusammenhängenden Wohnungsgesuchen sehen wir in Berlin aktuell deutliche Kaskadeneffekte. Finanzkräftige Neuberliner suchen vor allem in den Zentrumslagen. Ältere Berliner und Familien mit Kindern zieht es zunehmend in die Umlandgemeinden und sie werden dort mit großer Wahrscheinlichkeit die Wohnungen beziehungsweise Einfamilien- und Reihenhäuser finden, die sie in Berlin zuvor vergeblich gesucht haben“, sagt Rainer Schorr, Geschäftsführer der PRS Family Trust GmbH.
Kritische Preisniveaus in Berlin
Eine Trendumkehr bei der Entwicklung des Wohnangebotes ist dabei nicht zu erkennen. Drei Viertel der Befragten sagten, dass sich das Grundstücksangebot in den vergangenen zwölf Monaten leicht beziehungsweise sogar stark verringert habe. Keines der befragten Unternehmen geht in den kommenden zwölf Monaten von einer Erweiterung des Grundstücksangebots aus und nur etwa acht Prozent erwarten eine Entspannung bei der Preisentwicklung. Signifikant für problematische Preisniveaus ist, dass sich etwa drei Viertel der befragten Bauträger nicht mehr an offenen Bieterverfahren um Baugrundstücke beteiligen. Bei geschlossenen Bieterverfahren ist immerhin noch die Hälfte der befragten Unternehmen dabei. „Dahinter steckt die Erfahrung, dass in offenen Bieterverfahren oft Preise aufgerufen werden, bei denen sich Projekte nicht mehr rechnen“, sagt Schorr. „Geschlossene Bieterverfahren sind dagegen von einer größeren Professionalität und von nachvollziehbaren wirtschaftlichen Interessen der zugelassenen Teilnehmer geprägt. “
Viele Grundstücke werden mit Baugenehmigung verkauft
Konstant hoch ist der Anteil derjenigen Grundstücke, die mit Baugenehmigung gehandelt werden. 82 Prozent der befragten Unternehmen wurden in den vergangenen zwölf Monaten Grundstücke mit Baugenehmigung angeboten. 36 Prozent sagten, dies entspreche dem früheren Niveau. 45 Prozent berichteten von weniger Angeboten. 18 Prozenten meldeten mehr Angebote mit Baugenehmigung. „Die Verkäufer von Grundstücken schaffen zunehmend Baurecht, um den Bauträgern die Finanzierung zu erleichtern“, sagt Rainer Schorr. „Denn Banken vergeben ein Darlehen oft erst, wenn eine Baugenehmigung vorliegt.“ Durch die Schaffung von Baurecht würden auch beträchtliche Gewinne erzielt. „Aufgrund der Knappheit sind die Preise für baureife Grundstücke in den vergangenen Monaten und Jahren schneller gestiegen als diejenigen für fertigstellte Wohnungen.“ Verstärkte Aktivitäten bei der Ausweisung von Bauland würden diese Situation rasch beenden.
An der Online-Trendumfrage unter Berliner Bauträgern und Projektentwicklern nahmen unter anderem die Unternehmensgruppe Groth, Instone und Bonava teil. Die Umfrage wurde von Anfang bis Mitte September durchgeführt.
Speckgürtel im Fokus der Projektentwickler
Alle Umfrageteilnehmer suchen aktuell zwar nach Baugrund in der Berliner Innenstadt. Das Gros sichtet aber inzwischen auch an den äußeren Grenzen des S-Bahn-Bereiches (näheres Umland) und darüber hinaus (weiteres Umland), wobei die stärkeren wirtschaftlichen Potenziale in den von Berlin weiter entfernten Gemeinden gesehen werden: 27 Prozent der befragten Unternehmen, sagen dass sich Wohnungsbau vor allem innerhalb des S-Bahn-Bereiches aber eben außerhalb Berlins lohnen würde. 36 Prozent sehen die größten Chancen inzwischen außerhalb des S-Bahnbereiches.
„Sowohl beim Wohnungsbau als auch bei den Wanderungsbewegungen und den damit zusammenhängenden Wohnungsgesuchen sehen wir in Berlin aktuell deutliche Kaskadeneffekte. Finanzkräftige Neuberliner suchen vor allem in den Zentrumslagen. Ältere Berliner und Familien mit Kindern zieht es zunehmend in die Umlandgemeinden und sie werden dort mit großer Wahrscheinlichkeit die Wohnungen beziehungsweise Einfamilien- und Reihenhäuser finden, die sie in Berlin zuvor vergeblich gesucht haben“, sagt Rainer Schorr, Geschäftsführer der PRS Family Trust GmbH.
Kritische Preisniveaus in Berlin
Eine Trendumkehr bei der Entwicklung des Wohnangebotes ist dabei nicht zu erkennen. Drei Viertel der Befragten sagten, dass sich das Grundstücksangebot in den vergangenen zwölf Monaten leicht beziehungsweise sogar stark verringert habe. Keines der befragten Unternehmen geht in den kommenden zwölf Monaten von einer Erweiterung des Grundstücksangebots aus und nur etwa acht Prozent erwarten eine Entspannung bei der Preisentwicklung. Signifikant für problematische Preisniveaus ist, dass sich etwa drei Viertel der befragten Bauträger nicht mehr an offenen Bieterverfahren um Baugrundstücke beteiligen. Bei geschlossenen Bieterverfahren ist immerhin noch die Hälfte der befragten Unternehmen dabei. „Dahinter steckt die Erfahrung, dass in offenen Bieterverfahren oft Preise aufgerufen werden, bei denen sich Projekte nicht mehr rechnen“, sagt Schorr. „Geschlossene Bieterverfahren sind dagegen von einer größeren Professionalität und von nachvollziehbaren wirtschaftlichen Interessen der zugelassenen Teilnehmer geprägt. “
Viele Grundstücke werden mit Baugenehmigung verkauft
Konstant hoch ist der Anteil derjenigen Grundstücke, die mit Baugenehmigung gehandelt werden. 82 Prozent der befragten Unternehmen wurden in den vergangenen zwölf Monaten Grundstücke mit Baugenehmigung angeboten. 36 Prozent sagten, dies entspreche dem früheren Niveau. 45 Prozent berichteten von weniger Angeboten. 18 Prozenten meldeten mehr Angebote mit Baugenehmigung. „Die Verkäufer von Grundstücken schaffen zunehmend Baurecht, um den Bauträgern die Finanzierung zu erleichtern“, sagt Rainer Schorr. „Denn Banken vergeben ein Darlehen oft erst, wenn eine Baugenehmigung vorliegt.“ Durch die Schaffung von Baurecht würden auch beträchtliche Gewinne erzielt. „Aufgrund der Knappheit sind die Preise für baureife Grundstücke in den vergangenen Monaten und Jahren schneller gestiegen als diejenigen für fertigstellte Wohnungen.“ Verstärkte Aktivitäten bei der Ausweisung von Bauland würden diese Situation rasch beenden.
An der Online-Trendumfrage unter Berliner Bauträgern und Projektentwicklern nahmen unter anderem die Unternehmensgruppe Groth, Instone und Bonava teil. Die Umfrage wurde von Anfang bis Mitte September durchgeführt.
