02.10.2018 Top7-Investments: Zweitbestes Transaktionsvolumen seit 2007
An den deutschen Top-7-Standorten sind laut German Property Partners (GPP) in den ersten drei Quartalen 2018 Transaktionen für Gewerbe-Immobilien (ohne Wohn-Investments) in Höhe von 23,82 Mrd. € abgeschlossen worden. Dies bedeutet einen Anstieg um 15 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Damit liegt das Transaktionsvolumen nur knapp unter dem Rekordergebnis von 23,89 Mrd. € aus dem Jahr 2007 zum 3. Quartal. Nachdem bereits die ersten beiden Quartalsergebnisse deutlich höher ausfielen als die Vergleichswerte des Vorjahres, zeigte sich das 3. Quartal mit 9,61 Mrd. € als bisher zweitstärkstes seit Beginn der Auswertung. Während im Vorjahr internationale Investoren für etwa die Hälfte des Transaktionsvolumens verantwortlich zeichneten, sank ihr Anteil am Ende des 3. Quartals 2018 auf 35 % (8,38 Mrd. €). An ihre Stelle rückten deutsche Investoren wie Versorgungswerke/ Pensionsfonds, Offene Immobilienpublikumsfonds und Spezialfonds. Internationale Marktteilnehmer waren hingegen stärker auf Verkäuferseite aktiv und nutzten hier das attraktive Umfeld.
Büro-Objekte waren mit einem Anteil von 63 % am Transaktionsvolumen weiter die am stärksten nachgefragte Assetklasse (2017: 72 %). Unverändert gegenüber dem Vergleichszeitraum blieb der Anteil der Einzelhandels-Objekte mit 8 %. Der Anteil der Paketverkäufe fiel auf 15 % (-8 %). In den Central Business Districts (CBD) bzw. Innenstadtbereichen stieg das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 34 % auf 7,13 Mrd. €. Die Top-7-Spitzenrenditen sanken entgegen den Erwartungen erneut sowohl bei Büro-Objekten als auch bei, nachdem sie bereits zum Halbjahr 2018 einen Tiefpunkt erreicht hatten. Für Büro-Gebäude lag die Top-7-Spitzenrendite nur noch bei 3,14 %. In Hamburg können derzeit für Büro-Immobilien in der Spitze bis zu 2,80 % erzielt werden. In Köln liegt die Spitzenrendite vergleichsweise moderat bei 3,40 %.
„An den deutschen Top-7-Investmentmärkten liefen die Geschäfte in den ersten drei Quartalen 2018 bestens. Ungeachtet politischer Turbulenzen wie dem Handelsstreit mit den USA, Regierungskrisen in Europa und der Gefahr eines ungeordneten Brexits haben sich die Märkte getrieben von der Nachfrage deutscher Investoren stabil entwickelt“, kommentiert Guido Nabben, Sprecher von GPP.
„Wir gehen davon aus, dass die Wirtschaft aufgrund der soliden Binnennachfrage, dem BIP-Wachstum und zunehmender Beschäftigungszahlen auch 2019 in sehr guter Verfassung bleiben wird. Davon wird die Immobilien- und Bauwirtschaft weiter profitieren“, prognostiziert Nabben weiter.
TOP-7-INVESTMENTMÄRKTE IM DETAIL
HAMBURG
• Die Hansestadt verzeichnete am Ende des 3. Quartals mit 74 % den höchsten Anstieg des Transaktionsvolumens aller Top-7-Standorte. Mit insgesamt 4,0 Mrd. € übertraf das Ergebnis sogar das des Rekordjahres 2007 zum 3. Quartal (3,7 Mrd. €).
• Einige großvolumige Verkäufe (über 100 Mio. €) mit einem Gesamtwert von rund 2,0 Mrd. € machten Hamburg in den ersten neun Monaten von 2018 erneut zum Investment-Hotspot der Top-7-Standorte. Die größte Einzeltransaktion nach dem Verkauf des „Springer Quartiers“ zu Jahresbeginn war der Verkauf des „Hanse-Viertels“ (Große Bleichen 36) von der Allianz Versicherung an CBRE Global Investors für Europafonds (Kaufpreis vertraulich) im 3. Quartal.
• Mixed-Use-Objekte mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt 600 Mio. € bildeten die zweitstärkste Assetklasse nach Büro-Immobilien.
• Die Netto-Spitzenrendite ist im Vergleich zum 2. Quartal erneut gefallen und liegt für Büro-Objekte bei 2,80 % und für Geschäftshäuser sogar bei 2,70 %.
DÜSSELDORF
• Das Transaktionsvolumen der Landeshauptstadt von Nordrhein-Westfalen erreichte 2,78 Mrd. € (+60 %) und nähert sich damit bereits jetzt dem Rekord-Jahresendergebnis von 2017.
• Vor allem großvolumige Deals wie der Verkauf der Metro-Zentrale und des Bürohochhauses „Stadttor“ (Stadttor 1) für 205 Mio. € von der Hannover Leasing an die Deka für WestInvest ImmoValue stärkten den Düsseldorfer Investmentmarkt.
• Portfolio-Transaktionen machten 29 % des Verkaufsvolumens aus, womit Düsseldorf absoluter Spitzenreiter im Standortvergleich ist.
• Die Rheinstadt wies mit 3,20 % die höchste Netto-Spitzenrendite für Geschäftshäuser aller Top-7-Standorte auf.
FRANKFURT
• Mit einem Zuwachs um 52 % stieg das Gesamttransaktionsvolumen auf 6,23 Mrd. €. 15 großvolumige Deals mit Volumina von jeweils über 100 Mio. € dominierten das Geschehen.
• Frankfurt registrierte mit dem Verkauf des zurzeit in Bau befindlichen Hochhauses „Omniturm“ die größte Transaktion des 3. Quartals.
• Nur 4 % der Transaktionen waren Portfolio-Käufe. An keinem der Top-7-Standorte war der Anteil niedriger.
• Neben Köln war der Rückgang der Netto-Spitzenrendite für Geschäftshäuser mit
0,60-Prozentpunkten in der Mainmetropole am höchsten.
STUTTGART
• Die Landeshauptstadt von Baden-Württemberg verzeichnete bei einem starken 3. Quartal einen Zuwachs des Verkaufsvolumens um 46 % auf 1,35 Mrd. €. Mit verantwortlich für dieses Ergebnis war der Verkauf des „Uhland Carrés“ von Office First / Blackstone Fonds an Commerz Real zu einem Verkaufspreis von 230 Mio. €.
• Der Anteil gehandelter Mixed-Use-Objekte war mit 26 % an keinem Standort höher als in Stuttgart. Von den übrigen Top-7-Standorten erreichten Mischnutzungen nur in Hamburg und Berlin einen zweistelligen Wert.
• Die Netto-Spitzenrendite für Büro-Immobilien lag bei 3,20 %.
KÖLN
• Wie bereits im vorangegangenen Rekordjahr 2017 erzielte der Investmentmarkt für Gewerbe-Immobilien der Domstadt zum 3. Quartal erneut ein Transaktionsvolumen von 1,5 Mrd. €. Mit einem Anteil von 63 % wurde an keinem anderen Standort ein höherer Umsatz im Innenstadtbereich erreicht als hier.
• Immobilien der Assetklasse Hotel standen mit einem Anteil von 18 % stärker im Fokus von Investoren als an den anderen Top-7-Standorten.
• Zusammen mit Düsseldorf verzeichnete Köln nach Prozentpunkten zwar den stärksten Rückgang der Netto-Spitzenrendite für Büro-Immobilien, war mit einem Wert von 3,40 % aber dennoch Spitzenreiter aller Standorte.
MÜNCHEN
• Der Investmentmarkt für Gewerbe-Immobilien der bayerischen Landeshauptstadt verzeichnete mit einem Gesamtvolumen von 3,86 Mrd. € ein leichtes Minus von 7 %.
• Ursächlich ist der Mangel an Großdeals im 3. Quartal. Im Gegensatz zu den anderen Top-7-Standorten lag für dieses Quartal kein Abschluss mit einem Volumen über 100 Mio. € vor.
• Mit 48 % wies München vor Frankfurt und Köln den höchsten Anteil internationaler Käufer auf.
• Als einziger Top-7-Standort waren die Netto-Spitzenrenditen sowohl für Geschäftshäuser als auch für Büros in München nicht rückläufig.
BERLIN
• Der Wegfall des Sondereffekts „Sony-Center“ und noch ausstehende Abschlüsse laufender Transaktionen sorgten für einen signifikanten Rückgang des Verkaufsvolumens um 32 % auf 4,1 Mrd. €.
• Unter anderem prägten zwei große Deals das Umsatzvolumen im 3. Quartal: der Verkauf des Zalando Campus (Valeska-Gert-Straße) für 235 Mio. € und der Verkauf von „Das Schloss“ (Schlossstraße 34) für 225 Mio. €.
• Mit 16 % lag der Anteil der Assetklasse Einzelhandel am Transaktionsvolumen vergleichsweise hoch und wurde nur von Köln überboten.
• Die Netto-Spitzenrendite für Büros ging nur leicht um 0,10-Prozentpunkte auf 3,00 % zurück. Im CBD und angrenzenden Lagen war eine Seitwärtsbewegung der Renditen festzustellen.
Büro-Objekte waren mit einem Anteil von 63 % am Transaktionsvolumen weiter die am stärksten nachgefragte Assetklasse (2017: 72 %). Unverändert gegenüber dem Vergleichszeitraum blieb der Anteil der Einzelhandels-Objekte mit 8 %. Der Anteil der Paketverkäufe fiel auf 15 % (-8 %). In den Central Business Districts (CBD) bzw. Innenstadtbereichen stieg das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 34 % auf 7,13 Mrd. €. Die Top-7-Spitzenrenditen sanken entgegen den Erwartungen erneut sowohl bei Büro-Objekten als auch bei, nachdem sie bereits zum Halbjahr 2018 einen Tiefpunkt erreicht hatten. Für Büro-Gebäude lag die Top-7-Spitzenrendite nur noch bei 3,14 %. In Hamburg können derzeit für Büro-Immobilien in der Spitze bis zu 2,80 % erzielt werden. In Köln liegt die Spitzenrendite vergleichsweise moderat bei 3,40 %.
„An den deutschen Top-7-Investmentmärkten liefen die Geschäfte in den ersten drei Quartalen 2018 bestens. Ungeachtet politischer Turbulenzen wie dem Handelsstreit mit den USA, Regierungskrisen in Europa und der Gefahr eines ungeordneten Brexits haben sich die Märkte getrieben von der Nachfrage deutscher Investoren stabil entwickelt“, kommentiert Guido Nabben, Sprecher von GPP.
„Wir gehen davon aus, dass die Wirtschaft aufgrund der soliden Binnennachfrage, dem BIP-Wachstum und zunehmender Beschäftigungszahlen auch 2019 in sehr guter Verfassung bleiben wird. Davon wird die Immobilien- und Bauwirtschaft weiter profitieren“, prognostiziert Nabben weiter.
TOP-7-INVESTMENTMÄRKTE IM DETAIL
HAMBURG
• Die Hansestadt verzeichnete am Ende des 3. Quartals mit 74 % den höchsten Anstieg des Transaktionsvolumens aller Top-7-Standorte. Mit insgesamt 4,0 Mrd. € übertraf das Ergebnis sogar das des Rekordjahres 2007 zum 3. Quartal (3,7 Mrd. €).
• Einige großvolumige Verkäufe (über 100 Mio. €) mit einem Gesamtwert von rund 2,0 Mrd. € machten Hamburg in den ersten neun Monaten von 2018 erneut zum Investment-Hotspot der Top-7-Standorte. Die größte Einzeltransaktion nach dem Verkauf des „Springer Quartiers“ zu Jahresbeginn war der Verkauf des „Hanse-Viertels“ (Große Bleichen 36) von der Allianz Versicherung an CBRE Global Investors für Europafonds (Kaufpreis vertraulich) im 3. Quartal.
• Mixed-Use-Objekte mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt 600 Mio. € bildeten die zweitstärkste Assetklasse nach Büro-Immobilien.
• Die Netto-Spitzenrendite ist im Vergleich zum 2. Quartal erneut gefallen und liegt für Büro-Objekte bei 2,80 % und für Geschäftshäuser sogar bei 2,70 %.
DÜSSELDORF
• Das Transaktionsvolumen der Landeshauptstadt von Nordrhein-Westfalen erreichte 2,78 Mrd. € (+60 %) und nähert sich damit bereits jetzt dem Rekord-Jahresendergebnis von 2017.
• Vor allem großvolumige Deals wie der Verkauf der Metro-Zentrale und des Bürohochhauses „Stadttor“ (Stadttor 1) für 205 Mio. € von der Hannover Leasing an die Deka für WestInvest ImmoValue stärkten den Düsseldorfer Investmentmarkt.
• Portfolio-Transaktionen machten 29 % des Verkaufsvolumens aus, womit Düsseldorf absoluter Spitzenreiter im Standortvergleich ist.
• Die Rheinstadt wies mit 3,20 % die höchste Netto-Spitzenrendite für Geschäftshäuser aller Top-7-Standorte auf.
FRANKFURT
• Mit einem Zuwachs um 52 % stieg das Gesamttransaktionsvolumen auf 6,23 Mrd. €. 15 großvolumige Deals mit Volumina von jeweils über 100 Mio. € dominierten das Geschehen.
• Frankfurt registrierte mit dem Verkauf des zurzeit in Bau befindlichen Hochhauses „Omniturm“ die größte Transaktion des 3. Quartals.
• Nur 4 % der Transaktionen waren Portfolio-Käufe. An keinem der Top-7-Standorte war der Anteil niedriger.
• Neben Köln war der Rückgang der Netto-Spitzenrendite für Geschäftshäuser mit
0,60-Prozentpunkten in der Mainmetropole am höchsten.
STUTTGART
• Die Landeshauptstadt von Baden-Württemberg verzeichnete bei einem starken 3. Quartal einen Zuwachs des Verkaufsvolumens um 46 % auf 1,35 Mrd. €. Mit verantwortlich für dieses Ergebnis war der Verkauf des „Uhland Carrés“ von Office First / Blackstone Fonds an Commerz Real zu einem Verkaufspreis von 230 Mio. €.
• Der Anteil gehandelter Mixed-Use-Objekte war mit 26 % an keinem Standort höher als in Stuttgart. Von den übrigen Top-7-Standorten erreichten Mischnutzungen nur in Hamburg und Berlin einen zweistelligen Wert.
• Die Netto-Spitzenrendite für Büro-Immobilien lag bei 3,20 %.
KÖLN
• Wie bereits im vorangegangenen Rekordjahr 2017 erzielte der Investmentmarkt für Gewerbe-Immobilien der Domstadt zum 3. Quartal erneut ein Transaktionsvolumen von 1,5 Mrd. €. Mit einem Anteil von 63 % wurde an keinem anderen Standort ein höherer Umsatz im Innenstadtbereich erreicht als hier.
• Immobilien der Assetklasse Hotel standen mit einem Anteil von 18 % stärker im Fokus von Investoren als an den anderen Top-7-Standorten.
• Zusammen mit Düsseldorf verzeichnete Köln nach Prozentpunkten zwar den stärksten Rückgang der Netto-Spitzenrendite für Büro-Immobilien, war mit einem Wert von 3,40 % aber dennoch Spitzenreiter aller Standorte.
MÜNCHEN
• Der Investmentmarkt für Gewerbe-Immobilien der bayerischen Landeshauptstadt verzeichnete mit einem Gesamtvolumen von 3,86 Mrd. € ein leichtes Minus von 7 %.
• Ursächlich ist der Mangel an Großdeals im 3. Quartal. Im Gegensatz zu den anderen Top-7-Standorten lag für dieses Quartal kein Abschluss mit einem Volumen über 100 Mio. € vor.
• Mit 48 % wies München vor Frankfurt und Köln den höchsten Anteil internationaler Käufer auf.
• Als einziger Top-7-Standort waren die Netto-Spitzenrenditen sowohl für Geschäftshäuser als auch für Büros in München nicht rückläufig.
BERLIN
• Der Wegfall des Sondereffekts „Sony-Center“ und noch ausstehende Abschlüsse laufender Transaktionen sorgten für einen signifikanten Rückgang des Verkaufsvolumens um 32 % auf 4,1 Mrd. €.
• Unter anderem prägten zwei große Deals das Umsatzvolumen im 3. Quartal: der Verkauf des Zalando Campus (Valeska-Gert-Straße) für 235 Mio. € und der Verkauf von „Das Schloss“ (Schlossstraße 34) für 225 Mio. €.
• Mit 16 % lag der Anteil der Assetklasse Einzelhandel am Transaktionsvolumen vergleichsweise hoch und wurde nur von Köln überboten.
• Die Netto-Spitzenrendite für Büros ging nur leicht um 0,10-Prozentpunkte auf 3,00 % zurück. Im CBD und angrenzenden Lagen war eine Seitwärtsbewegung der Renditen festzustellen.
