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07.10.2018 Wohnportfolios: Volumen schon jetzt nahezu auf Jahresniveau 2017

Nach der Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo – Partner der NAI apollo group – ist der Wohnportfoliotransaktionsmarkt in Deutschland auf dem Weg zum zweitbesten Umsatzergebnis innerhalb der letzten zehn Jahre. Im dritten Quartal liegt das gehandelte Volumen mit 3,7 Mrd. Euro zwar unter dem Vorjahreswert (Q3 2017: 4,5 Mrd. Euro), aufgrund der sehr guten Vorquartale summiert sich das Volumen im bisherigen Jahresverlauf aber auf rund 14,7 Mrd. Euro. Dieser Wert liegt um 38,7 Prozent über dem Vorjahresniveau und bewegt sich bereits jetzt nur noch 1 Mrd. Euro unter dem sehr guten Ergebnis des Gesamtjahres 2017 (15,7 Mrd. Euro). Erhöht hat sich auch die Anzahl der gehandelten Wohneinheiten. Diese liegt zum Ende des dritten Quartals 2018 bei 108.500, was einem Plus von rund 14.500 Einheiten zum Vorjahr entspricht.

Zwei Unternehmensübernahmen und Großportfolioankäufe stechen heraus

„Das starke Transaktionsergebnis wird maßgeblich durch zwei Übernahmen getragen, nämlich der Buwog durch Vonovia im ersten Quartal für rund 2,9 Mrd. Euro und die 70 Prozentübernahme an Brack Capital Properties durch Adler Real Estate im zweiten Quartal mit rechnerisch 700 Mio. Euro. Große Bedeutung haben zudem zwei Großportfolios“, erklärt Stefan Mergen, Geschäftsführender Gesellschafter der NAI apollo valuation & research GmbH.
So hat die dänische Pensionskasse PFA im dritten Quartal 2018 das Century-Portfolio mit über 3.500 Einheiten in Metropolen wie Berlin, München und Hamburg für rund 900 Mio. Euro vom Spezialfonds Industria Wohnen Deutschland übernommen. Hervorzuheben ist zudem der Erwerb eines Projektportfolios mit Mikroapartmentanlagen (Q1) in Großstädten in Hessen, Nordrhein-Westfalen und Sachsen für 670 Mio. Euro durch Corestate Capital für den Dachfonds der Bayerischen Versorgungskammer von der CG Gruppe.

Großdeals über 500 Mio. Euro wieder mit höchsten Marktanteilen

„Als Folge stellt die Transaktionsklasse ‚größer 500 Mio. Euro‘ mit einem Volumen von 5,2 Mrd. Euro und einem Marktanteil von 35,3 Prozent über ein Drittel der Gesamtaktivitäten auf dem Transaktionsmarkt für Wohnungsportfolios dar. Im Vergleich zu den ersten drei Quartalen des Vorjahres mit einem Volumen von 0,7 Mrd. Euro hat sich das Umsatzvolumen in dieser Größenklasse demnach mehr als versiebenfacht“, sagt Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung der NAI apollo group. Die zweitgrößte Klasse mit Transaktionen zwischen „100 und 500 Mio. Euro“ folgt auf Rang 2. Das hier erzielte Volumen liegt bei 3,1 Mrd. Euro und entspricht einem Marktanteil von 21,1 Prozent. Damit hat diese im Vorjahresvergleich nicht nur absolut (Q1-Q3 2017: 4,2 Mrd. Euro), sondern auch an Marktanteilen (-18,5 Prozentpunkte) verloren. Die übrigen Größensegmente mit Deals „unter 100 Mio. Euro“ konnten zum Ende des dritten Quartals wiederum absolut um 0,6 Mrd. Euro auf 6,4 Mrd. Euro gegenüber dem Vorjahr zulegen. Allerdings bedeutet auch dies einen Verlust von Umsatzanteilen in Höhe von 10,6 Prozentpunkten auf nun 43,6 Prozent.

Hochpreisiges Century-Portfolio, Mikro-Apartmentportfolio und Forward-Deals befeuern Preisanstieg je Wohneinheit

Der Anstieg des Kaufpreises pro Wohneinheit von 20,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr (Q1-Q3 2017: 112.800 € / Einheit) auf 135.500 € resultiert sowohl aus dem starken Preiswachstum bei Bestandsgebäuden als auch aus dem Zuwachs von Forward-Deals. So machen Projektverkäufe mit einem Transaktionsvolumen von 3,9 Mrd. Euro einen Anteil von 26,3 Prozent am Gesamtvolumen aus. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bedeutet dies eine Steigerung von 1,2 Mrd. Euro oder 44,4 Prozent (Q1-Q3 2017: 25,6 Prozent des Gesamtvolumens bei 2,7 Mrd. Euro). „Auch die beiden Portfolioverkäufe mit neuen Mikroapartmentanlagen und Studentenwohnheimen im ersten Quartal sowie der Verkauf des Century-Portfolios mit einem sehr hohen Durchschnittspreis je Wohneinheit haben sich erheblich auf den Preisanstieg ausgewirkt“, fügt Stefan Mergen hinzu.

Versicherungen und Pensionskassen kaufen stark zu

Aktivste Investorengruppe waren in den ersten drei Quartalen des Jahres 2018 die Immobilien-AGs und REITs mit einem Ankaufsvolumen von 5,1 Mrd. Euro (34,7 Prozentanteil). Sie lagen damit um 1,4 Mrd. Euro über dem von ihnen verantworteten Volumen des Vorjahreszeitraums (35,1 Prozent / 3,7 Mrd. Euro). Mit etwas Abstand folgen Versicherungen und Pensionskassen, die in diesem Jahr überdurchschnittlich stark zugekauft haben. Ihr Anteil erhöhte sich gegenüber dem Vergleichszeitraum 2017 von 0,4 Mrd. Euro (3,8 Prozent) auf nun 2,4 Mrd. Euro (16,3 Prozent). Ganz knapp auf Rang 3 folgen die offenen Immobilienfonds und Spezialfonds mit 2,4 Mrd. Euro (16,0 Prozent). Auch sie steigerten ihren Anteil zum Ende der Berichtsperiode um 0,5 Mrd. Euro gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1,9 Mrd. Euro / 17,8 Prozent).

Auch auf Verkäuferseite sind die Immobilien-AGs und REITs, knapp vor den Projektentwicklern und Bauträgern, die bedeutendsten Akteure in den ersten neun Monaten des Jahres 2018. Sie erreichten ein Verkaufsvolumen von 4,4 Mrd. Euro und damit einen Anteil von 29,7 Prozent am Transaktionsvolumen. Gegenüber dem Vorjahr haben sie damit ihr Verkaufsvolumen mehr als verdreifacht (1,2 Mrd. Euro / 11,5 Prozent). Die Projektentwickler und Bauträger haben Wohnimmobilien im Wert von 4,2 Mrd. Euro (28,9 Prozent) veräußert. Dies entspricht dem Niveau des Vergleichszeitraums 2017.

Bei Betrachtung der Investorenherkunft zeigen sowohl internationale Käufer als auch deutsche Investoren einen Anstieg ihrer Investmentaktivitäten. So haben die ausländischen Kapitalgeber im bisherigen Jahresverlauf ihr Ankaufsvolumen im Vergleich zum Vorjahr um 21,4 Prozent auf 3,4 Mrd. Euro erhöht und erreichen aktuell einen Marktanteil von 23,4 Prozent. Heimische Investoren steigerten ihren Anteil von 7,8 Mrd. Euro im Vergleichszeitraum des Vorjahres auf aktuell 11,3 Mrd. Euro, was einem Marktanteil von 76,6 Prozent entspricht.
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Prognose: Vorjahresergebnis wird deutlich überschritten

„Generell stellen sich die Jahresendquartale als umsatzstark heraus. So bleiben auch in den kommenden Monaten größere Bestandsverkäufe wahrscheinlich“, prognostiziert Stefan Mergen. „Auch ist ein weiterer Anstieg der Wohnungspreise zu erwarten, der unverändert von Projektverkäufen zusätzlich angeheizt wird“, fügt Dr. Konrad Kanzler hinzu. Nach dem bereits zum Ende des dritten Quartals erreichten hohen Transaktionsvolumen wird von NAI apollo auf dem Wohntransaktionsmarkt ein Jahresergebnis von 18 bis 20 Mrd. Euro erwartet. Damit würde das Jahr 2018 eines der drei stärksten Jahre seit Erfassungsbeginn zu Beginn der 2000er Jahre belegen. Das Rekordresultat von 23,9 Mrd. Euro aus dem Jahr 2015 scheint jedoch auf der Basis der aktuellen Zahlen außer Reichweite.










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