12.10.2018 Rekordinvestments in Stuttgart: 1,5 Mrd. Euro in nur neun Monaten
Mit einem Transaktionsvolumen von 1,55 Mrd. € erzielt der Stuttgarter Investmentmarkt ein ausgezeichnetes Resultat, das nicht nur das Ergebnis aus dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum (+39 %), sondern sogar die Bilanz des Gesamtjahres 2017 (+10 %) in den Schatten stellt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Damit reiht sich die Schwabenmetropole innerhalb der A-Standorte auf dem sechsten Rang ein und generiert einen höheren Umsatz als die Domstadt Köln mit 1,29 Mrd. €“, erläutert Matthias Bentz, Stuttgarter Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Insgesamt konnten über 50 Deals registriert werden, die dafür gesorgt haben, dass sowohl Einzelverkäufe (1,26 Mrd. €) als auch anteilig eingerechnete Portfoliotransaktionen (knapp 300 Mio. €) ein hervorragendes Resultat erreichen. Nennenswert ist vor allem der Verkauf der Büroimmobilie Uhland Carré als größtes Investment der letzten Jahre, während im Portfoliosegment unter anderem die Fusion von Galeria Kaufhof und Karstadt zum Tragen kommt. Diese sowie einige weitere großvolumige Transaktionen haben dazu beigetragen, dass das durchschnittliche Volumen pro Objekt auf 30 Mio. € gestiegen ist.
Alle Größenklassen toppen ihre Vorjahresbilanz
Mit insgesamt 425 Mio. € und einem Umsatzanteil von fast 28 % setzen sich Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich knapp an die Spitze der Größenklassenverteilung und können ihr Volumen im Vorjahresvergleich um 87 % steigern. Über 400 Mio. € und damit wesentlich mehr als in den ersten drei Quartalen 2017 wurde darüber hinaus auch im zweitgrößten Segment (50 bis 100 Mio. €) investiert, auf das knapp 27 % entfallen. Die Klasse der Deals zwischen 25 und 50 Mio. € komplettiert das Spitzentrio und ist ebenfalls mit fast 24 % beteiligt. Ungebrochen hoch ist allerdings gleichzeitig auch die Nachfrage nach kleineren Objekten: Insgesamt 62 % aller Deals steuern Transaktionen bis 25 Mio. € bei. Während das kleinste Segment auf knapp 6 % kommt, hält die Gruppe zwischen 10 und 25 Mio. € einen Anteil von gut 16 % des Volumens.
Büros klar vorne, Retailobjekte holen jedoch auf
Büroobjekte haben bei der Verteilung des Umsatzes auf die Assetklassen bundesweit genau wie in Stuttgart deutlich die Nase vorn. Auch wenn ihr Anteil im Vorjahresvergleich von etwas mehr als zwei Dritteln auf gut die Hälfte gesunken ist, kommen sie mit 780 Mio. € (+ 4 %) dennoch auf ein höheres Ergebnis als in den ersten neun Monaten 2017. Zu den großen Gewinnern gehören zudem die Retail-Investments, die ihren Umsatzanteil um 10 Prozentpunkte auf gut 21 % und ihr Volumen um stolze 156 % auf 330 Mio. € steigern konnten. Weitere rund 8 % tragen Logistikimmobilien bei, während Hotels auf knapp 7 % kommen.
Die Verteilung des Investmentvolumens zeigt deutlich, dass sich die Nachfrage nicht auf einzelne Lagen konzentriert, sondern über das gesamte Marktgebiet verteilt ist. Vor diesem Hintergrund partizipieren mit den Nebenlagen (34 %), dem Cityrand (28 %) und der Peripherie (22 %) gleich drei Lagen mit mehr als 20 % am Gesamtumsatz. Hierbei können sowohl der Cityrand (+68 %) sowie auch die Peripherie (+249 %) ihre Ergebnisse aus dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum erheblich steigern. Im Cityrand ist neben dem bereits genannten Uhland-Carré-Deal insbesondere auch der Verkauf der ehemaligen Bahndirektion zu nennen, auf dem eine der größten städtebaulichen Entwicklungen der Stuttgarter Innenstadt entstehen soll. Erfreulich ist darüber hinaus das Resultat der City, die ihr Volumen im Vergleich zu den ersten drei Quartalen 2017 um 89 % toppen kann und weitere knapp 16 % zum Resultat beisteuert.
Equity/Real Estate Funds stürmen an die Spitze
Wie bereits zum Halbjahr liegen Equity/Real Estate Funds, die für einige größere Transaktionen mit deutlich über 50 Mio. € verantwortlich zeichnen, bei den Investoren weiter an der Spitze. Mit 21 % entfällt über ein Fünftel des Umsatzes auf sie. Neu in der Spitzengruppe vertreten sind dagegen offene Fonds, die einen Umsatzanteil von gut 16 % generieren. Zum Tragen kommt hier vor allem der Verkauf des Uhland Carrés. Auf den weiteren Plätzen liefern sich Projektentwickler (12 %), Immobilienunternehmen (11 %) und Spezialfonds (10 %) ein Kopf-an-Kopf-Rennen. Bemerkenswert ist zudem das Volumen ausländischer Investoren, die mit fast 760 Mio. € (anteilig 49 %) bereits jetzt ein besseres Ergebnis verbuchen als im gesamten Jahr 2017.
Die Entwicklung der Netto-Spitzenrenditen zeugt von der Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage. Somit haben die Preise in den ersten drei Quartalen weiter angezogen. Während die Top-Rendite für Logistikimmobilien seit Jahresende 2017 um 30 Basispunkte auf 4,20 % gesunken ist, notieren Büroobjekte aktuell bei 3,30 % und haben im Jahresverlauf um 10 Basispunkte nachgegeben. Lediglich bei Geschäftshäusern war seit Jahresbeginn keine weitere Yield-Compression zu beobachten (3,20 %).
Perspektiven
„Angesichts dessen, dass der Stuttgarter Investmentmarkt bereits nach neun Monaten die Bilanz aus dem Gesamtjahr 2017 überflügeln konnte, steht einem hervorragenden Resultat zum Jahresende nichts im Wege. Denn auch für das Schlussquartal deutet nichts darauf hin, dass die große Dynamik, die durch die hohe Dealanzahl und die breite Verteilung über die Größenklassen gekennzeichnet ist, nachlassen könnte. Vor dem Hintergrund, dass sich noch weitere Großdeals kurz vor dem Abschluss befinden, rückt die 2-Mrd.-€-Schwelle in greifbare Nähe“, prognostiziert Matthias Bentz.
„Damit reiht sich die Schwabenmetropole innerhalb der A-Standorte auf dem sechsten Rang ein und generiert einen höheren Umsatz als die Domstadt Köln mit 1,29 Mrd. €“, erläutert Matthias Bentz, Stuttgarter Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Insgesamt konnten über 50 Deals registriert werden, die dafür gesorgt haben, dass sowohl Einzelverkäufe (1,26 Mrd. €) als auch anteilig eingerechnete Portfoliotransaktionen (knapp 300 Mio. €) ein hervorragendes Resultat erreichen. Nennenswert ist vor allem der Verkauf der Büroimmobilie Uhland Carré als größtes Investment der letzten Jahre, während im Portfoliosegment unter anderem die Fusion von Galeria Kaufhof und Karstadt zum Tragen kommt. Diese sowie einige weitere großvolumige Transaktionen haben dazu beigetragen, dass das durchschnittliche Volumen pro Objekt auf 30 Mio. € gestiegen ist.
Alle Größenklassen toppen ihre Vorjahresbilanz
Mit insgesamt 425 Mio. € und einem Umsatzanteil von fast 28 % setzen sich Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich knapp an die Spitze der Größenklassenverteilung und können ihr Volumen im Vorjahresvergleich um 87 % steigern. Über 400 Mio. € und damit wesentlich mehr als in den ersten drei Quartalen 2017 wurde darüber hinaus auch im zweitgrößten Segment (50 bis 100 Mio. €) investiert, auf das knapp 27 % entfallen. Die Klasse der Deals zwischen 25 und 50 Mio. € komplettiert das Spitzentrio und ist ebenfalls mit fast 24 % beteiligt. Ungebrochen hoch ist allerdings gleichzeitig auch die Nachfrage nach kleineren Objekten: Insgesamt 62 % aller Deals steuern Transaktionen bis 25 Mio. € bei. Während das kleinste Segment auf knapp 6 % kommt, hält die Gruppe zwischen 10 und 25 Mio. € einen Anteil von gut 16 % des Volumens.
Büros klar vorne, Retailobjekte holen jedoch auf
Büroobjekte haben bei der Verteilung des Umsatzes auf die Assetklassen bundesweit genau wie in Stuttgart deutlich die Nase vorn. Auch wenn ihr Anteil im Vorjahresvergleich von etwas mehr als zwei Dritteln auf gut die Hälfte gesunken ist, kommen sie mit 780 Mio. € (+ 4 %) dennoch auf ein höheres Ergebnis als in den ersten neun Monaten 2017. Zu den großen Gewinnern gehören zudem die Retail-Investments, die ihren Umsatzanteil um 10 Prozentpunkte auf gut 21 % und ihr Volumen um stolze 156 % auf 330 Mio. € steigern konnten. Weitere rund 8 % tragen Logistikimmobilien bei, während Hotels auf knapp 7 % kommen.
Die Verteilung des Investmentvolumens zeigt deutlich, dass sich die Nachfrage nicht auf einzelne Lagen konzentriert, sondern über das gesamte Marktgebiet verteilt ist. Vor diesem Hintergrund partizipieren mit den Nebenlagen (34 %), dem Cityrand (28 %) und der Peripherie (22 %) gleich drei Lagen mit mehr als 20 % am Gesamtumsatz. Hierbei können sowohl der Cityrand (+68 %) sowie auch die Peripherie (+249 %) ihre Ergebnisse aus dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum erheblich steigern. Im Cityrand ist neben dem bereits genannten Uhland-Carré-Deal insbesondere auch der Verkauf der ehemaligen Bahndirektion zu nennen, auf dem eine der größten städtebaulichen Entwicklungen der Stuttgarter Innenstadt entstehen soll. Erfreulich ist darüber hinaus das Resultat der City, die ihr Volumen im Vergleich zu den ersten drei Quartalen 2017 um 89 % toppen kann und weitere knapp 16 % zum Resultat beisteuert.
Equity/Real Estate Funds stürmen an die Spitze
Wie bereits zum Halbjahr liegen Equity/Real Estate Funds, die für einige größere Transaktionen mit deutlich über 50 Mio. € verantwortlich zeichnen, bei den Investoren weiter an der Spitze. Mit 21 % entfällt über ein Fünftel des Umsatzes auf sie. Neu in der Spitzengruppe vertreten sind dagegen offene Fonds, die einen Umsatzanteil von gut 16 % generieren. Zum Tragen kommt hier vor allem der Verkauf des Uhland Carrés. Auf den weiteren Plätzen liefern sich Projektentwickler (12 %), Immobilienunternehmen (11 %) und Spezialfonds (10 %) ein Kopf-an-Kopf-Rennen. Bemerkenswert ist zudem das Volumen ausländischer Investoren, die mit fast 760 Mio. € (anteilig 49 %) bereits jetzt ein besseres Ergebnis verbuchen als im gesamten Jahr 2017.
Die Entwicklung der Netto-Spitzenrenditen zeugt von der Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage. Somit haben die Preise in den ersten drei Quartalen weiter angezogen. Während die Top-Rendite für Logistikimmobilien seit Jahresende 2017 um 30 Basispunkte auf 4,20 % gesunken ist, notieren Büroobjekte aktuell bei 3,30 % und haben im Jahresverlauf um 10 Basispunkte nachgegeben. Lediglich bei Geschäftshäusern war seit Jahresbeginn keine weitere Yield-Compression zu beobachten (3,20 %).
Perspektiven
„Angesichts dessen, dass der Stuttgarter Investmentmarkt bereits nach neun Monaten die Bilanz aus dem Gesamtjahr 2017 überflügeln konnte, steht einem hervorragenden Resultat zum Jahresende nichts im Wege. Denn auch für das Schlussquartal deutet nichts darauf hin, dass die große Dynamik, die durch die hohe Dealanzahl und die breite Verteilung über die Größenklassen gekennzeichnet ist, nachlassen könnte. Vor dem Hintergrund, dass sich noch weitere Großdeals kurz vor dem Abschluss befinden, rückt die 2-Mrd.-€-Schwelle in greifbare Nähe“, prognostiziert Matthias Bentz.
