29.10.2018 Konstant hohe Nachfrage auf dem Logistikmarkt Ruhrgebiet
Der Lager- und Logistikflächenmarkt im Ruhrgebiet erzielte in den ersten drei Quartalen mit Abschlüssen ab 5.000 m² einen Flächenumsatz in Höhe von 270.000 m². Insgesamt ist in allen Lagen eine konstant hohe Nachfrage zu verzeichnen, nichtsdestotrotz liegt dieses Ergebnis rund 21 % unter dem ausgezeichneten Vorjahresergebnis. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Durch den außergewöhnlich hohen Umsatz im Jahr 2016 bleibt das aktuelle Resultat auch knapp 10 % unter dem langjährigen Durchschnitt “, sagt Christopher Raabe, Managing Director und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Zu den bisher größten Abschlüssen zählen der Eigennutzer-Deal von Rewe auf der früheren Fläche der Westfalenhütte in Dortmund mit 45.000 m², der Mietvertrag eines Logistikdienstleisters in Kamen über 34.600 m² sowie die Anmietung von Pilkington (AGR Europe) in Gelsenkirchen mit 32.000 m². Auffällig ist, dass die meisten Abschlüsse auf Neubauflächen entfallen, was unterstreicht, dass gerade im größeren Segment das Angebot an Bestandsflächen weiterhin nicht ausreichend ist.
Logistikdienstleister führend – Die Hälfte des Umsatzes durch Großabschlüsse
Die Verteilung des Flächenumsatzes auf die Branchen ist aktuell deutlich ausgeglichener als im Vorjahreszeitraum. An der Reihenfolge der Nachfragegruppen hat sich dabei jedoch nichts geändert. Logistikdienstleister setzen sich mit gut 43 % erneut an die Spitze, dominieren aber nicht so stark wie 2017, als sie für fast 60 % des Umsatzes verantwortlich zeichneten. Handelsunternehmen folgen mit einem Drittel des Ergebnisses auf dem zweiten Platz. Die einzige Branche, die auch absolut zulegen kann, ist Industrie/Produktion, die mit knapp 24 % den dritten Rang belegt. Insgesamt ist dies eine recht typische Verteilung für den Logistikmarkt Ruhrgebiet.
Großflächige Abschlüsse über 20.000 m² steuern gut die Hälfte zum Flächenumsatz bei und liegen damit im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre. Im Vorjahreszeitraum wurden in diesem Segment mehr Abschlüsse verzeichnet und dabei rund 65.000 m² mehr Fläche umgesetzt. Auch Verträge zwischen 12.000 und 20.000 m² setzen mit gut 18 % etwas weniger um als 2017. Spürbar zulegen können dagegen die kleineren Flächen von 5.000 bis 8.000 m², die sich um knapp 9 Prozentpunkte auf rund 17 % steigern. Abschlüsse zwischen 8.000 und 12.000 m² weisen die geringste Veränderung auf und erzielen mit 14 % den niedrigsten Anteil am Ergebnis.
Auf der Angebotsseite ist eine weitere Reduzierung zu verzeichnen. Frei werdende Bestandsflächen werden zügig vermietet und stehen nicht in ausreichendem Umfang zur Verfügung. Der mit 78 % sehr hohe Neubauanteil des Flächenumsatzes verdeutlicht, dass die hohe Nachfrage überwiegend durch Neuentwicklungen gedeckt werden muss. Dabei ist allerdings auch das Grundstücksangebot in Teilgebieten stark rückläufig. Der Eigennutzeranteil liegt bei knapp 42 % und ist damit im Vergleich zum Vorjahr stabil geblieben. Das Mietpreisniveau hat sich bisher kaum verändert. Die Spitzenmiete liegt nach wie vor bei 4,70 €/m² und wird im Duisburger logport erzielt. Die Durchschnittsmiete hat sich im Jahresverlauf bei 3,90 €/m² stabilisiert.
Perspektiven
„Vor dem Hintergrund der weiterhin positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ist auch für das Schlussquartal mit einer konstant hohen Nachfrage zu rechnen. Dabei dürfte der Flächenumsatz noch etwas zulegen und zu einem überdurchschnittlichen Jahresendergebnis von über 400.000 m² führen. Sofern ausreichend Grundstücksflächen verfügbar sind, ist davon auszugehen, dass Projektentwickler das geringe Flächenangebot durch weitere spekulative Neubauentwicklungen erweitern. Sowohl bei der Spitzen- als auch bei der Durchschnittsmiete sind zunächst keine wesentlichen Veränderungen zu erwarten“, fasst Christopher Raabe die weiteren Aussichten zusammen.
„Durch den außergewöhnlich hohen Umsatz im Jahr 2016 bleibt das aktuelle Resultat auch knapp 10 % unter dem langjährigen Durchschnitt “, sagt Christopher Raabe, Managing Director und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Zu den bisher größten Abschlüssen zählen der Eigennutzer-Deal von Rewe auf der früheren Fläche der Westfalenhütte in Dortmund mit 45.000 m², der Mietvertrag eines Logistikdienstleisters in Kamen über 34.600 m² sowie die Anmietung von Pilkington (AGR Europe) in Gelsenkirchen mit 32.000 m². Auffällig ist, dass die meisten Abschlüsse auf Neubauflächen entfallen, was unterstreicht, dass gerade im größeren Segment das Angebot an Bestandsflächen weiterhin nicht ausreichend ist.
Logistikdienstleister führend – Die Hälfte des Umsatzes durch Großabschlüsse
Die Verteilung des Flächenumsatzes auf die Branchen ist aktuell deutlich ausgeglichener als im Vorjahreszeitraum. An der Reihenfolge der Nachfragegruppen hat sich dabei jedoch nichts geändert. Logistikdienstleister setzen sich mit gut 43 % erneut an die Spitze, dominieren aber nicht so stark wie 2017, als sie für fast 60 % des Umsatzes verantwortlich zeichneten. Handelsunternehmen folgen mit einem Drittel des Ergebnisses auf dem zweiten Platz. Die einzige Branche, die auch absolut zulegen kann, ist Industrie/Produktion, die mit knapp 24 % den dritten Rang belegt. Insgesamt ist dies eine recht typische Verteilung für den Logistikmarkt Ruhrgebiet.
Großflächige Abschlüsse über 20.000 m² steuern gut die Hälfte zum Flächenumsatz bei und liegen damit im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre. Im Vorjahreszeitraum wurden in diesem Segment mehr Abschlüsse verzeichnet und dabei rund 65.000 m² mehr Fläche umgesetzt. Auch Verträge zwischen 12.000 und 20.000 m² setzen mit gut 18 % etwas weniger um als 2017. Spürbar zulegen können dagegen die kleineren Flächen von 5.000 bis 8.000 m², die sich um knapp 9 Prozentpunkte auf rund 17 % steigern. Abschlüsse zwischen 8.000 und 12.000 m² weisen die geringste Veränderung auf und erzielen mit 14 % den niedrigsten Anteil am Ergebnis.
Auf der Angebotsseite ist eine weitere Reduzierung zu verzeichnen. Frei werdende Bestandsflächen werden zügig vermietet und stehen nicht in ausreichendem Umfang zur Verfügung. Der mit 78 % sehr hohe Neubauanteil des Flächenumsatzes verdeutlicht, dass die hohe Nachfrage überwiegend durch Neuentwicklungen gedeckt werden muss. Dabei ist allerdings auch das Grundstücksangebot in Teilgebieten stark rückläufig. Der Eigennutzeranteil liegt bei knapp 42 % und ist damit im Vergleich zum Vorjahr stabil geblieben. Das Mietpreisniveau hat sich bisher kaum verändert. Die Spitzenmiete liegt nach wie vor bei 4,70 €/m² und wird im Duisburger logport erzielt. Die Durchschnittsmiete hat sich im Jahresverlauf bei 3,90 €/m² stabilisiert.
Perspektiven
„Vor dem Hintergrund der weiterhin positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ist auch für das Schlussquartal mit einer konstant hohen Nachfrage zu rechnen. Dabei dürfte der Flächenumsatz noch etwas zulegen und zu einem überdurchschnittlichen Jahresendergebnis von über 400.000 m² führen. Sofern ausreichend Grundstücksflächen verfügbar sind, ist davon auszugehen, dass Projektentwickler das geringe Flächenangebot durch weitere spekulative Neubauentwicklungen erweitern. Sowohl bei der Spitzen- als auch bei der Durchschnittsmiete sind zunächst keine wesentlichen Veränderungen zu erwarten“, fasst Christopher Raabe die weiteren Aussichten zusammen.
