08.01.2019 Sehr stabil: Solider Flächenumsatz am Düsseldorfer Büromarkt
Der Büromarkt der Region Düsseldorf (inkl. Umland mit Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) erzielte im abgelaufenen Jahr 2018 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 390.000 m². Er liegt damit 61.000 m² bzw. 13,5% unter dem Vorjahresergebnis (2017: 451.000 m²). Für Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, dennoch ein gutes Ergebnis: „Das langjährige Umsatzmittel (Durchschnitt 2008-2017: 371.000 m²) wurde um 5% übertroffen. Damit blieb der regionale Düsseldorfer Büroflächenmarkt im Rahmen der anhaltend positiven Wirtschaftsentwicklung und der breitgefächerten Nachfrage zwar hinter den allgemeinen Erwartungen zurück, präsentiert sich jedoch insgesamt sehr stabil.“
Prognose 2019
• Für das Gesamtjahr 2019 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen regionalen Büroflächenumsatz von mindestens 400.000 m². Diese Spanne liegt über dem mittleren Umsatzvolumen der letzten Dekade (2009-2018: ca. 367.000 m² p. a.). Dazu ergänzt Birthe Nordhues, Leiterin Gewerbliche Vermietung: „Wir beobachten derzeit einige Gesuche im Markt, die aufgrund mangelnden Angebotes an moderner Objektqualität in einigen Stadtteillagen nicht befriedigt werden können und infolge dessen die bestehenden Mietverträge verlängert, respektive der Bedarf in die Zukunft verlagert wird. Unternehmen müssen sich heutzutage viel früher mit einem möglichen Standortwechsel auseinandersetzen, als es noch vor einigen Jahren der Fall war. Im Hinblick auf die Entwicklungs- bzw. Angebotsperspektiven sind die Möglichkeiten der Verdichtung insbesondere im innerstädtischen Bereich aktuell und auch zukünftig das beherrschende Thema. Vor diesem Hintergrund sind bereits einige Anfragen für mögliche Hochhausentwicklungen im Gespräch.“
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
Innerhalb der Region Düsseldorf kam es zu folgenden Umsatzverteilungen:
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet ging der Büroflächenumsatz im Jahr 2018 mit 337.000 m² um 50.000 m² bzw. 13% gegenüber dem Vorjahr zurück, die Marktquote am Gesamtumsatz blieb mit 86% stabil (2017: 387.000 m²).
• Der Büroflächenumsatz im Umland (Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) reduzierte sich ebenfalls gegenüber dem Vorjahr (-17%), der Anteil am Gesamtabsatz blieb aber konstant (2018: 53.000 m² bzw. 14%; 2017: 64.000 m² bzw. 14%).
• Hintergrund für das geringere Jahresergebnis: Nachdem im Vorjahr 14 Vermietungen über 5.000 m² mit insgesamt rd. 141.000 m² in der Büromarktregion Düsseldorf erfolgten, konnten 2018 nur sieben Abschlüsse mit insgesamt rd. 74.000 m² gemeldet werden. Darunter wurde nur eine Anmietung mit mehr als 10.000 m² getätigt:
- Größte Vermietungstransaktion in 2018 war die Anmietung von 35.500 m² Bürofläche in der Projektentwicklung "Heinrich Campus" der Quantum Immobilien auf der Fläche des ehemaligen Straßenverkehrsamtes durch Deloitte.
- Die NRW-Bank hat rd. 7.000 m² Bürofläche in den „Herzogterrassen“ in Düsseldorf-Friedrichstadt angemietet. Bis Ende 2019 werden rd. 300 Mitarbeiter der Förderbank in die Herzogstraße 15 umziehen.
- Des Weiteren haben die Steuerberatungsgesellschaft WTS im Büroprojekt "Shift" in der Düsseldorfer Airport-City und die Oberfinanzdirektion Düsseldorf im "Bürocenter Nord" in der Kanzlerstraße im Stadtteil Rath jeweils einen Mietvertrag über rd. 5.300 m² abgeschlossen.
- In Ratingen konzentriert der Inkasso- und Forderungsmanagement-Dienstleister Lowell Financial Services seine Standorte und hat dazu im ehemaligen LG Electronics-Gebäude an der Berliner Straße rd. 9.200 m² Bürofläche angemietet.
• Schwerpunkte des Büroflächenumsatzes innerhalb des Düsseldorfer Stadtgebietes waren die Cityrandbereiche mit rd. 214.300 m² bzw. 55% des regionalen Gesamtbüroflächenumsatzes (2017: 211.400 m² bzw. 47%).
• Der Büroflächenumsatz in den Stadtrandbereichen war mit rd. 92.900 m² signifikant niedriger als im Vorjahr (2017: ca. 139.900 m²). Die Umsatzquote gab dementsprechend von 31% im Vorjahr auf aktuell 24% nach.
• Im Citykern (inkl. Königsallee, Bankenviertel) analysiert AENGEVELT mit 29.800 m² bzw. 7% einen gegenüber dem Vorjahr geringeren Umsatz (2017: 35.700 m² bzw. 8%).
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• Den größten Marktanteil erreichten 2018 die beratenden und sonstigen Dienstleister. Mit einer auf rd. 231.600 m² anziehenden Umsatzleistung (2017: 126.300 m²) konnte sich die Marktquote binnen Jahresfrist mehr als verdoppeln (2018: 59%, 2017: 28%).
• Die Gruppe der „sonstigen Nutzer“ (vor allem Verkehrs-, Industrie-, und Handelsunternehmen), hat im Jahresverlauf 2018 nur rd. 58.400 m² angemietet (2017: 118.500 m²). Die Marktquote reduzierte sich von 26% auf nunmehr 15%.
• Auch die Nachfragegruppe der Finanzdienstleister hat einen bedeutenden Umsatzrückgang zu verbuchen. Der absolute Flächenumsatz ging mit rd. 32.000 m² gegenüber dem Vorjahr (2017: 88.400 m²) markant zurück. Der Umsatzanteil nahm von 20% binnen Jahresfrist auf 8% ab.
• Medien-, IT- und EDV-Unternehmen mieteten in der Region Düsseldorf bei reduzierter Marktquote von 9% mit 34.200 m² weniger Bürofläche als im Vorjahreszeitraum (2017: 58.500 m², 13%).
• Die Nachfrage der öffentlichen Hand und Verbände konnte im aktuellen Zeitraum mit einer Quote von 9% gegenüber dem Vorjahresniveau (2017: 13%) nicht gleichziehen. Der absolute Flächenumsatz lag 2018 bei rd. 33.800 m² (2017: 59.300 m²).
Weiterhin geringe Neubautätigkeit
• Nachdem in Düsseldorf der Umfang der Bürofertigstellungen (Neubau und umfassende Sanierung) in den Jahren 2015 und 2016 mit 69.000 m² bzw. 48.000 m² sehr gering war, konnte das Volumen in 2017 mit rd. 82.000 m² und vor allem in 2018 mit ca. 92.000 m² merklich anziehen. Auch wenn 2019 mit einem knapp höheren Fertigstellungsniveau von rd. 94.000 m² gerechnet wird, liegt dieses noch unter dem Dekadenmittel (2009-2018: Ø 97.000 m² p. a.).
„Das großflächige Angebot an modernen Büroflächen ist nach wie vor Mangelware, da bereits ca. 90% der fertiggestellten Büroflächen vorvermietet sind und somit nur ein kleiner Teil der Neubauflächen dem Markt zur Verfügung stehen“, so Birthe Nordhues.
Büroflächenangebot
• Zum Jahresende 2018 liegt der Angebotssockel mit rd. 730.000 m² Bürofläche rd. 50.000 m² bzw. 6% unter dem Vorjahreswert (Ende 2017: rd. 780.000 m²).
• Auf das Düsseldorfer Stadtgebiet entfallen davon 515.000 m², auf das Umland rd. 215.000 m² (2017: 560.000 m² bzw. 220.000 m²).
• Die Leerstandsquote für die gesamte Büromarktregion (einschl. Umland) stellt sich damit bei einem Gesamtmietflächenbestand von rd. 9,3 Mio. m² auf ca. 7,8% Ende 2018 (2017: 8,4%).
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet beträgt die Leerstandsquote Ende 2018 rd. 6,8%, im Umland rd. 12,8% (2017: 7,4% bzw. 13,1%).
• Bis zum Jahresende 2019 rechnet AENGEVELT-RESEARCH ungeachtet einer weiterhin regen Flächennachfrage und des moderaten Fertigstellungsvolumens lediglich mit einem Rückgang der Angebotsreserve auf knapp unter 700.000 m² in der Region Düsseldorf. Aufgrund der Fertigstellung größere Büroprojekte in 2019 (z. B. "Infinity Office“ in der Schwannstraße mit rd. 19.000 m² und dem Bankhaus Lampe als Ankermieter) sowie durch Umzug bereits in Düsseldorf ansässiger Unternehmen in die neuen Objekte werden entsprechende Büroflächen im Düsseldorfer Stadtgebiet leergezogen. Dennoch besteht nach wie vor ein Mangel an modernen Büroflächen insbesondere im CBD und der Innenstadt.
Anstieg der Mietpreise für Büroflächen
• Binnen Jahresfrist konnte die gewichtete Spitzenmiete aufgrund hochpreisiger Anmietungen um EUR 1,-/m² auf aktuell rd. EUR 28,-/m² steigen.
• Die mittlere Miete in Citylagen stieg binnen Jahresfrist von rd. EUR 18,40/m² Ende 2017 auf aktuell EUR 18,60/m².
Prognose 2019
• Für das Gesamtjahr 2019 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen regionalen Büroflächenumsatz von mindestens 400.000 m². Diese Spanne liegt über dem mittleren Umsatzvolumen der letzten Dekade (2009-2018: ca. 367.000 m² p. a.). Dazu ergänzt Birthe Nordhues, Leiterin Gewerbliche Vermietung: „Wir beobachten derzeit einige Gesuche im Markt, die aufgrund mangelnden Angebotes an moderner Objektqualität in einigen Stadtteillagen nicht befriedigt werden können und infolge dessen die bestehenden Mietverträge verlängert, respektive der Bedarf in die Zukunft verlagert wird. Unternehmen müssen sich heutzutage viel früher mit einem möglichen Standortwechsel auseinandersetzen, als es noch vor einigen Jahren der Fall war. Im Hinblick auf die Entwicklungs- bzw. Angebotsperspektiven sind die Möglichkeiten der Verdichtung insbesondere im innerstädtischen Bereich aktuell und auch zukünftig das beherrschende Thema. Vor diesem Hintergrund sind bereits einige Anfragen für mögliche Hochhausentwicklungen im Gespräch.“
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
Innerhalb der Region Düsseldorf kam es zu folgenden Umsatzverteilungen:
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet ging der Büroflächenumsatz im Jahr 2018 mit 337.000 m² um 50.000 m² bzw. 13% gegenüber dem Vorjahr zurück, die Marktquote am Gesamtumsatz blieb mit 86% stabil (2017: 387.000 m²).
• Der Büroflächenumsatz im Umland (Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) reduzierte sich ebenfalls gegenüber dem Vorjahr (-17%), der Anteil am Gesamtabsatz blieb aber konstant (2018: 53.000 m² bzw. 14%; 2017: 64.000 m² bzw. 14%).
• Hintergrund für das geringere Jahresergebnis: Nachdem im Vorjahr 14 Vermietungen über 5.000 m² mit insgesamt rd. 141.000 m² in der Büromarktregion Düsseldorf erfolgten, konnten 2018 nur sieben Abschlüsse mit insgesamt rd. 74.000 m² gemeldet werden. Darunter wurde nur eine Anmietung mit mehr als 10.000 m² getätigt:
- Größte Vermietungstransaktion in 2018 war die Anmietung von 35.500 m² Bürofläche in der Projektentwicklung "Heinrich Campus" der Quantum Immobilien auf der Fläche des ehemaligen Straßenverkehrsamtes durch Deloitte.
- Die NRW-Bank hat rd. 7.000 m² Bürofläche in den „Herzogterrassen“ in Düsseldorf-Friedrichstadt angemietet. Bis Ende 2019 werden rd. 300 Mitarbeiter der Förderbank in die Herzogstraße 15 umziehen.
- Des Weiteren haben die Steuerberatungsgesellschaft WTS im Büroprojekt "Shift" in der Düsseldorfer Airport-City und die Oberfinanzdirektion Düsseldorf im "Bürocenter Nord" in der Kanzlerstraße im Stadtteil Rath jeweils einen Mietvertrag über rd. 5.300 m² abgeschlossen.
- In Ratingen konzentriert der Inkasso- und Forderungsmanagement-Dienstleister Lowell Financial Services seine Standorte und hat dazu im ehemaligen LG Electronics-Gebäude an der Berliner Straße rd. 9.200 m² Bürofläche angemietet.
• Schwerpunkte des Büroflächenumsatzes innerhalb des Düsseldorfer Stadtgebietes waren die Cityrandbereiche mit rd. 214.300 m² bzw. 55% des regionalen Gesamtbüroflächenumsatzes (2017: 211.400 m² bzw. 47%).
• Der Büroflächenumsatz in den Stadtrandbereichen war mit rd. 92.900 m² signifikant niedriger als im Vorjahr (2017: ca. 139.900 m²). Die Umsatzquote gab dementsprechend von 31% im Vorjahr auf aktuell 24% nach.
• Im Citykern (inkl. Königsallee, Bankenviertel) analysiert AENGEVELT mit 29.800 m² bzw. 7% einen gegenüber dem Vorjahr geringeren Umsatz (2017: 35.700 m² bzw. 8%).
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• Den größten Marktanteil erreichten 2018 die beratenden und sonstigen Dienstleister. Mit einer auf rd. 231.600 m² anziehenden Umsatzleistung (2017: 126.300 m²) konnte sich die Marktquote binnen Jahresfrist mehr als verdoppeln (2018: 59%, 2017: 28%).
• Die Gruppe der „sonstigen Nutzer“ (vor allem Verkehrs-, Industrie-, und Handelsunternehmen), hat im Jahresverlauf 2018 nur rd. 58.400 m² angemietet (2017: 118.500 m²). Die Marktquote reduzierte sich von 26% auf nunmehr 15%.
• Auch die Nachfragegruppe der Finanzdienstleister hat einen bedeutenden Umsatzrückgang zu verbuchen. Der absolute Flächenumsatz ging mit rd. 32.000 m² gegenüber dem Vorjahr (2017: 88.400 m²) markant zurück. Der Umsatzanteil nahm von 20% binnen Jahresfrist auf 8% ab.
• Medien-, IT- und EDV-Unternehmen mieteten in der Region Düsseldorf bei reduzierter Marktquote von 9% mit 34.200 m² weniger Bürofläche als im Vorjahreszeitraum (2017: 58.500 m², 13%).
• Die Nachfrage der öffentlichen Hand und Verbände konnte im aktuellen Zeitraum mit einer Quote von 9% gegenüber dem Vorjahresniveau (2017: 13%) nicht gleichziehen. Der absolute Flächenumsatz lag 2018 bei rd. 33.800 m² (2017: 59.300 m²).
Weiterhin geringe Neubautätigkeit
• Nachdem in Düsseldorf der Umfang der Bürofertigstellungen (Neubau und umfassende Sanierung) in den Jahren 2015 und 2016 mit 69.000 m² bzw. 48.000 m² sehr gering war, konnte das Volumen in 2017 mit rd. 82.000 m² und vor allem in 2018 mit ca. 92.000 m² merklich anziehen. Auch wenn 2019 mit einem knapp höheren Fertigstellungsniveau von rd. 94.000 m² gerechnet wird, liegt dieses noch unter dem Dekadenmittel (2009-2018: Ø 97.000 m² p. a.).
„Das großflächige Angebot an modernen Büroflächen ist nach wie vor Mangelware, da bereits ca. 90% der fertiggestellten Büroflächen vorvermietet sind und somit nur ein kleiner Teil der Neubauflächen dem Markt zur Verfügung stehen“, so Birthe Nordhues.
Büroflächenangebot
• Zum Jahresende 2018 liegt der Angebotssockel mit rd. 730.000 m² Bürofläche rd. 50.000 m² bzw. 6% unter dem Vorjahreswert (Ende 2017: rd. 780.000 m²).
• Auf das Düsseldorfer Stadtgebiet entfallen davon 515.000 m², auf das Umland rd. 215.000 m² (2017: 560.000 m² bzw. 220.000 m²).
• Die Leerstandsquote für die gesamte Büromarktregion (einschl. Umland) stellt sich damit bei einem Gesamtmietflächenbestand von rd. 9,3 Mio. m² auf ca. 7,8% Ende 2018 (2017: 8,4%).
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet beträgt die Leerstandsquote Ende 2018 rd. 6,8%, im Umland rd. 12,8% (2017: 7,4% bzw. 13,1%).
• Bis zum Jahresende 2019 rechnet AENGEVELT-RESEARCH ungeachtet einer weiterhin regen Flächennachfrage und des moderaten Fertigstellungsvolumens lediglich mit einem Rückgang der Angebotsreserve auf knapp unter 700.000 m² in der Region Düsseldorf. Aufgrund der Fertigstellung größere Büroprojekte in 2019 (z. B. "Infinity Office“ in der Schwannstraße mit rd. 19.000 m² und dem Bankhaus Lampe als Ankermieter) sowie durch Umzug bereits in Düsseldorf ansässiger Unternehmen in die neuen Objekte werden entsprechende Büroflächen im Düsseldorfer Stadtgebiet leergezogen. Dennoch besteht nach wie vor ein Mangel an modernen Büroflächen insbesondere im CBD und der Innenstadt.
Anstieg der Mietpreise für Büroflächen
• Binnen Jahresfrist konnte die gewichtete Spitzenmiete aufgrund hochpreisiger Anmietungen um EUR 1,-/m² auf aktuell rd. EUR 28,-/m² steigen.
• Die mittlere Miete in Citylagen stieg binnen Jahresfrist von rd. EUR 18,40/m² Ende 2017 auf aktuell EUR 18,60/m².
