News RSS-Feed

28.01.2019 Hohe Umsätze am deutschen Markt für Immobilieninvestments

Nach Analysen von DIP wurde 2018 am deutschen Investmentmarkt mit einem Geldumsatz von rd. EUR 77,8 Mrd. (Wohnportfolios und gewerbliche Investments) das Vorjahresergebnis (2017: rd. EUR 72,1 Mrd.) deutlich um EUR 5,7 Mrd. bzw. knapp 8% übertroffen. Zudem liegt dieser Wert deutlich (56%) über dem jüngsten Zehnjahres-Mittel (Durchschnitt 2008 bis 2017: EUR 45,4 Mrd.).

Dabei verzeichneten sowohl das Wohn- als auch die Gewerbesegmente steigende Umsätze: Während das Transaktionsvolumen auf dem gewerblichen Investmentmarkt von rd. EUR 57,3 Mrd. in 2017 auf rd. EUR 60,4 Mrd. im letzten Jahr anzog und damit einen neuen Rekordwert erzielte, erhöhte sich der Geldumsatz im Wohnsegment (ausschließlich Portfolios) von rd. EUR 14,8 Mrd. auf EUR 17,4 Mrd. im Jahr 2018 und erreichte damit den zweithöchsten Wert nach dem Rekordjahr 2015. Damit liegen die Transaktionsvolumina sowohl im gewerblichen wie auch im Wohninvestment-Segment um rd. 74% bzw. rd. 63% über dem jüngsten Zehnjahres-Durchschnitt (Gewerbeinvestments Durchschnitt 2008-2017: EUR 34,8 Mrd.; Wohninvestments Durchschnitt 2008-2017: EUR 10,7 Mrd.).

Limitierend für den Handel bleibt der weiter zunehmende Mangel an marktgerechten Core-Objekten. Dadurch sinken die Renditen tendenziell moderat weiter und liegen in den Top-Standorten für Wohnen deutlich und auch für Büroobjekte teilweise schon unter 3%.

Zudem setzten relevante Anlegerkreise 2018 ihre Marktaktivitäten über alle Asset-Klassen auch an B-, teilweise sogar C-Standorten fort. So erreichte der von DIP in den sogenannten B- und C-Städten analysierte gewerbliche Investmentumsatz 2018 erneut einen hohen Anteil von 40% am Gesamtumsatz (2017: 47%).

Für 2019 prognostiziert DIP bei anhaltender Nachfrage in- und ausländischer Investoren und gleichzeitig hoher Liquidität im Markt ein erneut überdurchschnittliches, indessen gegenüber 2018 rückläufiges Transaktionsvolumen am Investmentmarkt. Stimulans bleibt das niedrige Zinsniveau bei anhaltender Knappheit renditestärkerer Anlagealternativen. Limitierend wirkt der Mangel an marktgerechten Core-Objekten.
Bei den Renditen ist aktuell in den A-Städten vorrangig eine “Seitwärtsbewegung“ der Renditen zu beobachten. In B-Städten hält die Renditekompression weiterhin an. Dieser Trend setzt sich vor dem Hintergrund hohen Liquiditätsanlagedrucks breiter Investorenkreise auf dem Gesamtmarkt auch 2019 fort.

Gewerbliche Transaktionen nach Nutzungsart: Büroinvestments dominieren weiterhin

• Im gewerblichen Investmentsegment wurde das Investmentgeschäft erneut von der Nachfrage nach Büroinvestments getragen: Mit EUR 30,1 Mrd. erzielte diese Asset-Klasse über 50% des gewerblichen Investmentumsatzes (2017: 43% bzw. EUR 24,8 Mrd.).
• Auf Platz 2 rangieren erneut Einzelhandelsobjekte. Ihr Umsatz ging indessen auf EUR 11,1 Mrd. zurück, der Marktanteil sank auf rd. 18% (2017: EUR 12,8 Mrd.; 22%).
• Im Logistik-Segment gab der kontrahierte Geldumsatz ebenfalls auf rd. EUR 7,1 Mrd. bzw. 12% nach (2017: 15% bzw. EUR 8,8 Mrd.), belegte damit aber wieder den dritten Platz und damit seine kontinuierlich wachsende Akzeptanz und Bedeutung am Markt für Gewerbeinvestments.

Gewerbliche Investments in den Big Seven: Frankfurt mit Abstand auf Platz 1

In den „Big Seven“ Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart stieg das gewerbliche Transaktionsvolumen nach DIP-Analysen von EUR 30,1 Mrd. in 2017 auf rd. EUR 36 Mrd. an. Die Marktquote stieg auf 60% des gewerblichen Investment-volumens in Deutschland nach (2017: 53%).
• Innerhalb der Big Seven übernahm Frankfurt 2018 mit einem deutlich gestiegenen Geldumsatz von rd. EUR 9,6 Mrd. (2017: EUR 6,9 Mrd.) mit großem Abstand die Spitzenposition vom “Vorjahressieger“ Berlin (2018: EUR 6,9 Mrd.; 2017: EUR 7,6 Mrd.).
• Dahinter folgen München (2018: EUR 6 Mrd.; 2017: EUR 5,5 Mrd.), Hamburg (2018: EUR 5,7 Mrd.; 2017: EUR 3,6 Mrd.), Düsseldorf (2018: EUR 3,7 Mrd.; 2017: EUR 3 Mrd.), Stuttgart (2018: EUR 2,1 Mrd.; 2017: EUR 1,3 Mrd.) und Köln (2018: EUR 1,9 Mrd.; 2017: EUR 2,2 Mrd.).

Wohninvestments

• Gut ein Viertel des Wohninvestmentumsatzes machten allein die drei größten Transaktionen des Jahres aus: Dabei stellt die BUWOG-Übernahme durch Vonovia mit einem Wert von rd. EUR 2,9 Mrd. die größte und einzige Transaktion im Milliarden-Bereich dar. Insgesamt stieg der Geldumsatz mit Portfolien 2018 mit rd. EUR 17,4 Mrd. 18% über dem Vorjahreswert (2017: EUR 14,8 Mrd.) und lag zudem erneut deutlich (63%) über dem 10-Jahres-Mittel (Durchschnitt 2008-2017: EUR 10,7 Mrd.).
• Analog der Vorjahre streuten die Portfolien geographisch, der Umsatzschwerpunkt lag indessen erneut in den „Big Seven“, wo insbesondere dank des BUWOG- und des Century-Portfolios der Großteil auf Berlin, Hamburg und München entfiel. Dabei wurden besonders in der Bundeshauptstadt wiederholt Vorkaufsrechte von der öffentlichen Hand ausgeübt, die auf diese Weise 2018 Immobilien im dreistelligen Millionenbereich in Berlin übernahm.
• Insgesamt lag der Anteil deutscher Investoren am Marktgeschehen für Wohnportfolios mit noch immer über 70% der Gesamtinvestments höher als ihr Anteil an gewerblichen Investments.

Renditen weiter unter Druck

Die Spitzenrenditen bleiben unter Druck und liegen in den Top-Standorten für Wohnen deutlich und auch für Büro schon teilweise unter 3%. Dennoch liegt der Rendite-Spread zwischen Spitzenrenditen z.B. für Geschäftshäuser und Umlaufrenditen immer noch deutlich bei rd. 3,4 Prozentpunkten:

• Für Top-Geschäftshäuser liegen die Spitzenverzinsungen im Mittel der DIP-Märkte bei rd. 3,8% p.a. (2017: 3,9%), für reine Bürohäuser bei rd. 4,1% p.a. (2017: 4,3%).
• Die Spitzenrendite für Wohninvestments stellt sich sogar auf nur noch 3,6% p.a. (2017: 3,7% p.a.). Hier führt München mit 2,5% p.a. die “Preisliste“ an, gefolgt von den weiteren “Big Seven“ mit 2,9% - 3,5% p.a. Entsprechend dem allgemeinen Trend zu vermehrten Investitionen in B- und C-Standorten liegen die Spitzenrenditen der DIP-Märkte durchweg unter der 5%-Marke.
• Auch die Renditen von SB-/Fachmärkten sinken, bleiben mit einer mittleren Spitzenrendite von 5,7% p.a. indessen attraktiv (2017: 5,9%).
• Die Spitzenrenditen für Logistik-Immobilien gaben deutlich nach: von 5,6% p.a. in 2017 auf nur noch 5,4% p.a. in 2018.









Leserumfrage
Wir schätzen Ihre Expertenmeinung!
Hier ist unsere Leserumfrage:
schnell & unkompliziert
Jetzt starten!