06.03.2019 Europäisches Einzelhandelssegment unter Druck
Die Ergebnisse des „RICS Global Commercial Property Monitor (GCPM)“ für das vierte Quartal 2018 zeigen, dass die Lage auf den globalen Immobilienmärkten im vierten Quartal 2018 trotz der gestiegenen Makrorisiken relativ stabil ist. Die höchsten Werte in absoluten Zahlen, und zwar sowohl auf den Vermietungs- als auch den Investmentmärkten, werden weiterhin in Europa registriert.
Bei den Gewerbeimmobilien führen Griechenland, Ungarn, Portugal und Spanien die Rangliste in Europa an. Beim Blick auf die größeren Investmentmärkte weisen Deutschland und die Niederlande weiterhin eine hohe Nachfrage auf. Den deutschen Markt sehen jedoch viele eher am Höhepunkt des Zyklus auf einem hohen Bewertungsniveau. Eine positive Stimmung konnte auf dem polnischen Gewerbeimmobilienmarkt beobachtet werden. Sinkende Arbeitslosenzahlen und kräftige Lohnzuwächse haben eine robuste Binnennachfrage geschaffen und damit wiederum ein stabiles Wirtschaftswachstum gefördert. Die Prognosen der Miet- und Kaufpreisentwicklung für dieses Jahr sind weiterhin stabil, insbesondere für erstklassige Industrie- und Büroobjekte.
Disruption im Einzelhandelssektor?
Das sich verändernde Verbraucherverhalten, insbesondere aufgrund des Online-Shoppings, wirkt sich negativ auf Einzelhandelsmieter aus, was in Europa zu höheren Leerstandsraten in diesem Sektor führt. Ganz anders zeigt sich die Nachfrageentwicklung in den Segmenten Büro- und Industrieimmobilien in Deutschland. Dort kann 2019 mit weiteren Preisanstiegen gerechnet werden.
In Frankreich sieht sich der Einzelhandel, insbesondere in B-Lagen, schwierigeren Marktbedingungen ausgesetzt. Die Investorennachfrage entwickelt sich weiter rückläufig, was auf die sinkenden Umsätze der Mieter und den daraus resultierenden höheren Leerstandsraten zurückzuführen ist.
Auswirkungen des Brexit
Die Zahlen für Großbritannien sind im Vergleich zum dritten Quartal etwas schwächer, da der „Investment Sentiment Index (ISI*)” zum ersten Mal seit dem zweiten Quartal 2016, also seit dem Brexit-Referendum, leicht ins Negative dreht. Das Transaktionsvolumen ist zwar weiterhin noch stabil, doch scheint sich hier eine etwas größere Zurückhaltung abzuzeichnen, da sich die Brexit-Verhandlungen zunehmend festfahren. Auch wenn laut den Umfrageteilnehmern über das Quartal hinweg kein Anstieg der Wegzüge aus Großbritannien aufgrund der Brexit-Entscheidung zu verzeichnen war, so wurde doch von vielen die durch den Brexit hervorgerufene Unsicherheit als eine Herausforderung für den Markt angeführt.
RICS Economist Tarrant Parsons in seinem Ausblick für die europäischen Märkte: „Die Stimmung unter Investoren und Mietern bleibt nach den jüngsten Erkenntnissen der RICS insbesondere in Europa positiv, aber es werden immer mehr Stimmen laut, dass das Bewertungsniveau in vielen dieser Märkte überzogen ist. So entwickelt sich das Logistiksegment in vielen Ländern weiterhin sehr dynamisch - der genaue Gegenentwurf zu den strukturellen Veränderungen im Einzelhandel - aber auch alternative Immobilienklassen werden zunehmend interessant. Der Brexit bleibt in Großbritannien das beherrschende Thema – wenn es zu keinem Deal kommen wird, würde davon nach allgemeiner Auffassung ein negativer Impuls ausgehen.”
Deutschland: Prognosen für Einzelhandelsobjekte trüben sich ein / Büro- und Industriesegment ist weiterhin stabil
Laut des „Germany Commercial Property Monitors” für das vierte Quartal 2018 öffnet sich die Schere immer weiter zwischen der nach wie vor stabilen Lage in den Büro- und Industriesegmenten und der zunehmend angespannten Lage im Einzelhandelssektor. Das sich verändernde Verbraucherverhalten hin zum Online-Shopping wirkt sich negativ auf Einzelhandelsmieter aus, was in der Folge zu höheren Leerstandraten führt. Ganz anders zeigt sich die Nachfrageentwicklung bei den Büro- und Industrieobjekten in Deutschland. Dort kann 2019 mit weiteren Preisanstiegen gerechnet werden.
Dipl.-Ing. Eva-Maria Neuhaus m.arch./USA MRICS, Vorsitzende der Professional Group (PG) Commercial Property der RICS Deutschland: „Aufgrund der Produktverknappung ziehen die Mietpreise in Deutschland im Büro- und Industriesegment in A-Lagen nach wie vor an und stützen damit den schwächeren Markt in B-Lagen, so dass insgesamt diese Segmente weiterhin stabil bleiben. Der Trend im stationären Einzelhandel setzt sich nach unten fort, die Logistikbranche verzeichnet Zuwachs. Dies ist die Ausgangslage mit der wir in das Jahr 2019 starten.“
Mietmarkt Deutschland (RICS Occupier Sentiment Index, OSI)**
Der RICS-Mietmarktindex OSI stieg im vierten Quartal um +24, ein Wert nahe am Durchschnitt der drei Vorquartale. Dieses Ergebnis spiegelt daher die weiterhin dynamische Entwicklung auf dem Mietmarkt wider.
Es wurde ein weiterer Anstieg der Nominalmieten verzeichnet, wobei das Nettosaldo im Vergleich zum vierten Quartal unverändert bei +32 % lag. Doch muss auch festgehalten werden, dass die Mietanfragen für Büro- und Industrieflächen zwar gestiegen sind, aber die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen sich bereits im dritten Quartal in Folge rückläufig entwickelt.
Gleichzeitig stieg die verfügbare Netto-Mietfläche von Einzelhandelsobjekten zum vierten Mal in Folge, was Vermieter dazu veranlasste, den Mietern höhere Incentives zu gewähren. Im Gegensatz dazu sanken die Leerstandsraten und Mietanreize im Büro- und Industriesegment.
Die Prognosen hinsichtlich der Mietpreisentwicklung im Einzelhandelssegment in den kommenden 12 Monaten wurden im Vergleich zu den Ergebnissen des dritten Quartals nach unten revidiert. Die Branchenexperten erwarten nun einen Rückgang von 4 % bei zweitklassigen Flächen und ein unverändertes Preisniveau für erstklassige Flächen. Die Prognosen für die übrigen Anlageklassen blieben mehr oder weniger unverändert, wobei die Erwartungen für erstklassige Büroflächen am Positivsten sind.
Im Städtevergleich erwarten die Branchenexperten in den kommenden 12 Monaten in Berlin das höchste Mietpreiswachstum, mit Steigerungsraten von knapp 9 % für erst- und zweitklassige Büroflächen. Für Frankfurt und München wird ein Anstieg der Spitzenmieten im Bürosegment von rund 6 % prognostiziert, während die Erwartungen für zweitklassige Büroflächen etwas zurückhaltender sind. Zwar werden für jede Stadt fallende Mietpreise für zweitklassige Einzelhandelsflächen prognostiziert, doch die Befragten in Hamburg rechnen dort in den kommenden 12 Monaten auch mit einem relativ starken Rückgang der Mietpreise für erstklassige Einzelhandelsflächen.
Investmentmarkt Deutschland (RICS Investment Sentiment Index, ISI)*
Der ISI fiel im vierten Quartal auf +31, von zuvor +36. Dennoch deutet dies immer noch auf eine hohe Dynamik auf dem Investmentmarkt hin.
Investmentanfragen stiegen im vierten Quartal sowohl im Büro- als auch im Industriesegment, mit sehr ähnlichen Wachstumsraten wie im Vorquartal. Währenddessen stagnierte die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen. Dies war somit das erste Quartal seit dem Jahr 2009, in dem kein Nachfrageanstieg verzeichnet wurde. Die Nachfrage seitens ausländischer Investoren nahm jedoch (zu einem gewissen Grad) über alle Sektoren hinweg zu.
Das für Investitionen verfügbare Objektangebot ging in jedem Marktsegment erneut zurück.
Auch wenn die Wertsteigerungsprognosen für die kommenden 12 Monate für zweitklassige Einzelhandelsobjekte negativ und für erstklassige Objekte unverändert ausfallen, so ist die Prognose in allen verbleibenden Assetklassen positiv.
Im weiteren Verlauf des Jahres ist in Berlin mit den höchsten Preissteigerungen zu rechnen, während die Prognosen für Frankfurt und München unter dem landesweiten Durchschnitt liegen. Die pessimistischste Einschätzung hinsichtlich der Entwicklung des Preisniveaus wurde für das Einzelhandelssegment in Hamburg gegeben, wo die Preise in B-Lagen den Erwartungen nach um über 6 % fallen werden.
Bundesweit gehen ähnlich wie im dritten Quartal ca. 84 % der Befragten davon aus, dass der Gewerbeimmobilienmarkt zu einem gewissen Grad weiterhin überbewertet ist. Diese Ansicht zeigt sich am Deutlichsten in München. Dort sehen 92 % der Befragten die aktuellen Immobilienpreise gemessen an den Fundamentaldaten als überbewertet. Doch auch 75 % der Befragten in Hamburg, Frankfurt und Berlin bewerten das Preisniveau in den jeweiligen Märkten als hoch.
Deutschlandweit sind 78 % der Befragten der Meinung, dass sich der Markt dem Höhepunkt seines aktuellen Zyklus annähert.
* Investment Sentiment Index (ISI): Diese Kennziffer kombiniert die Ergebnisse zur Investorennachfrage mit dem Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien und Erwartungen zum Immobilienpreis.
** Occupier Sentiment Index (OSI): Hier werden die Nachfrage nach Mietflächen, die Verfügbarkeit von Mietflächen und Anreizpakete der Vermieter für potenzielle Mieter berücksichtigt.
Bei den Gewerbeimmobilien führen Griechenland, Ungarn, Portugal und Spanien die Rangliste in Europa an. Beim Blick auf die größeren Investmentmärkte weisen Deutschland und die Niederlande weiterhin eine hohe Nachfrage auf. Den deutschen Markt sehen jedoch viele eher am Höhepunkt des Zyklus auf einem hohen Bewertungsniveau. Eine positive Stimmung konnte auf dem polnischen Gewerbeimmobilienmarkt beobachtet werden. Sinkende Arbeitslosenzahlen und kräftige Lohnzuwächse haben eine robuste Binnennachfrage geschaffen und damit wiederum ein stabiles Wirtschaftswachstum gefördert. Die Prognosen der Miet- und Kaufpreisentwicklung für dieses Jahr sind weiterhin stabil, insbesondere für erstklassige Industrie- und Büroobjekte.
Disruption im Einzelhandelssektor?
Das sich verändernde Verbraucherverhalten, insbesondere aufgrund des Online-Shoppings, wirkt sich negativ auf Einzelhandelsmieter aus, was in Europa zu höheren Leerstandsraten in diesem Sektor führt. Ganz anders zeigt sich die Nachfrageentwicklung in den Segmenten Büro- und Industrieimmobilien in Deutschland. Dort kann 2019 mit weiteren Preisanstiegen gerechnet werden.
In Frankreich sieht sich der Einzelhandel, insbesondere in B-Lagen, schwierigeren Marktbedingungen ausgesetzt. Die Investorennachfrage entwickelt sich weiter rückläufig, was auf die sinkenden Umsätze der Mieter und den daraus resultierenden höheren Leerstandsraten zurückzuführen ist.
Auswirkungen des Brexit
Die Zahlen für Großbritannien sind im Vergleich zum dritten Quartal etwas schwächer, da der „Investment Sentiment Index (ISI*)” zum ersten Mal seit dem zweiten Quartal 2016, also seit dem Brexit-Referendum, leicht ins Negative dreht. Das Transaktionsvolumen ist zwar weiterhin noch stabil, doch scheint sich hier eine etwas größere Zurückhaltung abzuzeichnen, da sich die Brexit-Verhandlungen zunehmend festfahren. Auch wenn laut den Umfrageteilnehmern über das Quartal hinweg kein Anstieg der Wegzüge aus Großbritannien aufgrund der Brexit-Entscheidung zu verzeichnen war, so wurde doch von vielen die durch den Brexit hervorgerufene Unsicherheit als eine Herausforderung für den Markt angeführt.
RICS Economist Tarrant Parsons in seinem Ausblick für die europäischen Märkte: „Die Stimmung unter Investoren und Mietern bleibt nach den jüngsten Erkenntnissen der RICS insbesondere in Europa positiv, aber es werden immer mehr Stimmen laut, dass das Bewertungsniveau in vielen dieser Märkte überzogen ist. So entwickelt sich das Logistiksegment in vielen Ländern weiterhin sehr dynamisch - der genaue Gegenentwurf zu den strukturellen Veränderungen im Einzelhandel - aber auch alternative Immobilienklassen werden zunehmend interessant. Der Brexit bleibt in Großbritannien das beherrschende Thema – wenn es zu keinem Deal kommen wird, würde davon nach allgemeiner Auffassung ein negativer Impuls ausgehen.”
Deutschland: Prognosen für Einzelhandelsobjekte trüben sich ein / Büro- und Industriesegment ist weiterhin stabil
Laut des „Germany Commercial Property Monitors” für das vierte Quartal 2018 öffnet sich die Schere immer weiter zwischen der nach wie vor stabilen Lage in den Büro- und Industriesegmenten und der zunehmend angespannten Lage im Einzelhandelssektor. Das sich verändernde Verbraucherverhalten hin zum Online-Shopping wirkt sich negativ auf Einzelhandelsmieter aus, was in der Folge zu höheren Leerstandraten führt. Ganz anders zeigt sich die Nachfrageentwicklung bei den Büro- und Industrieobjekten in Deutschland. Dort kann 2019 mit weiteren Preisanstiegen gerechnet werden.
Dipl.-Ing. Eva-Maria Neuhaus m.arch./USA MRICS, Vorsitzende der Professional Group (PG) Commercial Property der RICS Deutschland: „Aufgrund der Produktverknappung ziehen die Mietpreise in Deutschland im Büro- und Industriesegment in A-Lagen nach wie vor an und stützen damit den schwächeren Markt in B-Lagen, so dass insgesamt diese Segmente weiterhin stabil bleiben. Der Trend im stationären Einzelhandel setzt sich nach unten fort, die Logistikbranche verzeichnet Zuwachs. Dies ist die Ausgangslage mit der wir in das Jahr 2019 starten.“
Mietmarkt Deutschland (RICS Occupier Sentiment Index, OSI)**
Der RICS-Mietmarktindex OSI stieg im vierten Quartal um +24, ein Wert nahe am Durchschnitt der drei Vorquartale. Dieses Ergebnis spiegelt daher die weiterhin dynamische Entwicklung auf dem Mietmarkt wider.
Es wurde ein weiterer Anstieg der Nominalmieten verzeichnet, wobei das Nettosaldo im Vergleich zum vierten Quartal unverändert bei +32 % lag. Doch muss auch festgehalten werden, dass die Mietanfragen für Büro- und Industrieflächen zwar gestiegen sind, aber die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen sich bereits im dritten Quartal in Folge rückläufig entwickelt.
Gleichzeitig stieg die verfügbare Netto-Mietfläche von Einzelhandelsobjekten zum vierten Mal in Folge, was Vermieter dazu veranlasste, den Mietern höhere Incentives zu gewähren. Im Gegensatz dazu sanken die Leerstandsraten und Mietanreize im Büro- und Industriesegment.
Die Prognosen hinsichtlich der Mietpreisentwicklung im Einzelhandelssegment in den kommenden 12 Monaten wurden im Vergleich zu den Ergebnissen des dritten Quartals nach unten revidiert. Die Branchenexperten erwarten nun einen Rückgang von 4 % bei zweitklassigen Flächen und ein unverändertes Preisniveau für erstklassige Flächen. Die Prognosen für die übrigen Anlageklassen blieben mehr oder weniger unverändert, wobei die Erwartungen für erstklassige Büroflächen am Positivsten sind.
Im Städtevergleich erwarten die Branchenexperten in den kommenden 12 Monaten in Berlin das höchste Mietpreiswachstum, mit Steigerungsraten von knapp 9 % für erst- und zweitklassige Büroflächen. Für Frankfurt und München wird ein Anstieg der Spitzenmieten im Bürosegment von rund 6 % prognostiziert, während die Erwartungen für zweitklassige Büroflächen etwas zurückhaltender sind. Zwar werden für jede Stadt fallende Mietpreise für zweitklassige Einzelhandelsflächen prognostiziert, doch die Befragten in Hamburg rechnen dort in den kommenden 12 Monaten auch mit einem relativ starken Rückgang der Mietpreise für erstklassige Einzelhandelsflächen.
Investmentmarkt Deutschland (RICS Investment Sentiment Index, ISI)*
Der ISI fiel im vierten Quartal auf +31, von zuvor +36. Dennoch deutet dies immer noch auf eine hohe Dynamik auf dem Investmentmarkt hin.
Investmentanfragen stiegen im vierten Quartal sowohl im Büro- als auch im Industriesegment, mit sehr ähnlichen Wachstumsraten wie im Vorquartal. Währenddessen stagnierte die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen. Dies war somit das erste Quartal seit dem Jahr 2009, in dem kein Nachfrageanstieg verzeichnet wurde. Die Nachfrage seitens ausländischer Investoren nahm jedoch (zu einem gewissen Grad) über alle Sektoren hinweg zu.
Das für Investitionen verfügbare Objektangebot ging in jedem Marktsegment erneut zurück.
Auch wenn die Wertsteigerungsprognosen für die kommenden 12 Monate für zweitklassige Einzelhandelsobjekte negativ und für erstklassige Objekte unverändert ausfallen, so ist die Prognose in allen verbleibenden Assetklassen positiv.
Im weiteren Verlauf des Jahres ist in Berlin mit den höchsten Preissteigerungen zu rechnen, während die Prognosen für Frankfurt und München unter dem landesweiten Durchschnitt liegen. Die pessimistischste Einschätzung hinsichtlich der Entwicklung des Preisniveaus wurde für das Einzelhandelssegment in Hamburg gegeben, wo die Preise in B-Lagen den Erwartungen nach um über 6 % fallen werden.
Bundesweit gehen ähnlich wie im dritten Quartal ca. 84 % der Befragten davon aus, dass der Gewerbeimmobilienmarkt zu einem gewissen Grad weiterhin überbewertet ist. Diese Ansicht zeigt sich am Deutlichsten in München. Dort sehen 92 % der Befragten die aktuellen Immobilienpreise gemessen an den Fundamentaldaten als überbewertet. Doch auch 75 % der Befragten in Hamburg, Frankfurt und Berlin bewerten das Preisniveau in den jeweiligen Märkten als hoch.
Deutschlandweit sind 78 % der Befragten der Meinung, dass sich der Markt dem Höhepunkt seines aktuellen Zyklus annähert.
* Investment Sentiment Index (ISI): Diese Kennziffer kombiniert die Ergebnisse zur Investorennachfrage mit dem Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien und Erwartungen zum Immobilienpreis.
** Occupier Sentiment Index (OSI): Hier werden die Nachfrage nach Mietflächen, die Verfügbarkeit von Mietflächen und Anreizpakete der Vermieter für potenzielle Mieter berücksichtigt.
