26.03.2019 Wachstumspotenziale: Frankfurter Value-Add ist en vogue
Steigende Preise, sinkende Leerstände, kaum noch verfügbare Produkte – so etwa lässt sich das Dilemma für Value-Add-Investoren am Frankfurter Immobilienmarkt zusammenfassen. Um weiterhin gute Renditen zu erwirtschaften, bedarf es neuer Überlegungen und Herangehensweisen. Andere Wertschöpfungshebel kommen in Betracht, man sollte den Blickwinkel erweitern und alternative Asset- und Risikoklassen in Erwägung ziehen.
Reinterpretation von Risiken und Wertsteigerungspotenzialen
Eine Option hierfür wäre, die Risikoklasse Value-Add neu zu definieren. Während bisher vor allem Objekte mit 50 bis 70 Prozent Leerstand als klassisches Value-Add gehandelt wurden, gehören zu dieser Risikoklasse zunehmend auch Immobilien, die vollvermietet sind. Solche Gebäude können zum Beispiel under-rented oder under-managed sein. Kurze Mietverträge, Flächennutzungsalternativen oder andere Potenziale in den Bereichen Technik, Erweiterungen und Brandschutzverbesserungen bergen Chancen, wenn man z. B. ein Single-Tenant-Gebäude in ein Multi-Tenant-Gebäude umgestaltet.
Aber auch ohne Eingriff in die Substanz bieten sich überall dort, wo die Marktmiete über der Ist-Miete liegt, Value-Add-Ansätze. In Zeiten steigender Mieten eröffnen sich vielfältige Anlagemöglichkeiten.
Auf den Blickwinkel kommt es an
Die Bewertung hängt natürlich vom jeweiligen Investor selbst ab. Die Anleger müssen entscheiden, ob sie mit dem derzeitigen Cash-Flow zufrieden sind oder ob sie aktiv werden sollen, um die Mieteinnahmen zu steigern.
Während ein und dasselbe Haus für Investor A also ein klassisches Core-Plus-Objekt darstellen könnte, handelt es sich für Investor B womöglich um eine Value-Add-Chance. Deshalb ruft der aktuelle Rekord-Marktzyklus immer häufiger auch Akteure auf den Plan, die sich bisher auf andere Assetklassen fokussiert hatten. Mitunter schauen sich zum Beispiel klassische Core-Investoren und vermehrt auch Family Offices derartige Immobilien an. Wir beobachten darüber hinaus, dass immer mehr Unternehmen im Bereich Asset Management aufrüsten und mittlerweile über die notwendige Expertise verfügen, um eine Core-Plus-Immobilie mit Value-Add-Augen zu begutachten. Die Bereitschaft, sich intensiv mit Umbau- und Neubaumaßnahmen oder Vermietungsaufgaben auseinanderzusetzen, steigt zusehends.
Das Hauptaugenmerk liegt dabei nach wie vor auf der Assetklasse Büro, und zwar unabhängig von der Käufergruppe. Hier sind im aktuellen Marktumfeld die größten Mietsteigerungen zu erwarten.
Value-Add-Produkte in der Mainmetropole
Bei Betrachtung der Frankfurter Teilmärkte lässt sich sagen, dass die Wachstumspotenziale absolut gesehen im CBD sicherlich am höchsten sind. Aktuell befinden wir uns noch rund 20 Prozent unter der historischen Spitzenmiete von 49,50 Euro/m² aus den Jahren 1999/2000. Im Bankenviertel konnten kürzlich spannende Core-Plus-/Value-Add-Objekte wie das Bürohaus an der Alten Oper oder das FIFTY AVON in der Mainzer Landstraße 50 verkauft werden. Letzteres wurde nach dem Erwerb in nur sechs Monaten durch den neuen Eigentümer Cells / Starwood nahezu vollvermietet und auf Core-Niveau gebracht. Aber auch die Teilmärkte Eschborn und Niederrad rücken immer mehr ins Blickfeld der Value-Add-Investoren. Hier sind die Büromieten ebenfalls in Bewegung geraten, sodass perspektivisch bei zusätzlichen Qualitätsverbesserungen der Gebäude überdurchschnittliche Wertsteigerungen erzielt werden könnten.
Die größten Potenziale in diesen Teilmärkten finden sich in den modern ausgestatteten Bestandsgebäuden, deren Ist-Mietpreise von 12,00 Euro/m² bis 15,00 Euro/m² aufgrund der gestiegenen Baukosten heute so nicht mehr darstellbar wären.
Dementsprechend geht es bei Value-Add-Investments nicht unbedingt um die Suche nach der Nadel im Heuhaufen, sondern vielmehr darum, den Blickwinkel zu erweitern und jedes einzelne Gebäude unter die Lupe zu nehmen. Durch eine veränderte Betrachtungsweise der Risikoklasse, mit dem Wissen steigender Mieten, einem sicheren Blick für die Qualitätsansprüche der Mieter und der Bereitschaft zu komplexen Asset Management-Aufgaben stehen den interessierten Value-Add-Investoren sicher viele Möglichkeiten auf dem Frankfurter Büromarkt offen.
Reinterpretation von Risiken und Wertsteigerungspotenzialen
Eine Option hierfür wäre, die Risikoklasse Value-Add neu zu definieren. Während bisher vor allem Objekte mit 50 bis 70 Prozent Leerstand als klassisches Value-Add gehandelt wurden, gehören zu dieser Risikoklasse zunehmend auch Immobilien, die vollvermietet sind. Solche Gebäude können zum Beispiel under-rented oder under-managed sein. Kurze Mietverträge, Flächennutzungsalternativen oder andere Potenziale in den Bereichen Technik, Erweiterungen und Brandschutzverbesserungen bergen Chancen, wenn man z. B. ein Single-Tenant-Gebäude in ein Multi-Tenant-Gebäude umgestaltet.
Aber auch ohne Eingriff in die Substanz bieten sich überall dort, wo die Marktmiete über der Ist-Miete liegt, Value-Add-Ansätze. In Zeiten steigender Mieten eröffnen sich vielfältige Anlagemöglichkeiten.
Auf den Blickwinkel kommt es an
Die Bewertung hängt natürlich vom jeweiligen Investor selbst ab. Die Anleger müssen entscheiden, ob sie mit dem derzeitigen Cash-Flow zufrieden sind oder ob sie aktiv werden sollen, um die Mieteinnahmen zu steigern.
Während ein und dasselbe Haus für Investor A also ein klassisches Core-Plus-Objekt darstellen könnte, handelt es sich für Investor B womöglich um eine Value-Add-Chance. Deshalb ruft der aktuelle Rekord-Marktzyklus immer häufiger auch Akteure auf den Plan, die sich bisher auf andere Assetklassen fokussiert hatten. Mitunter schauen sich zum Beispiel klassische Core-Investoren und vermehrt auch Family Offices derartige Immobilien an. Wir beobachten darüber hinaus, dass immer mehr Unternehmen im Bereich Asset Management aufrüsten und mittlerweile über die notwendige Expertise verfügen, um eine Core-Plus-Immobilie mit Value-Add-Augen zu begutachten. Die Bereitschaft, sich intensiv mit Umbau- und Neubaumaßnahmen oder Vermietungsaufgaben auseinanderzusetzen, steigt zusehends.
Das Hauptaugenmerk liegt dabei nach wie vor auf der Assetklasse Büro, und zwar unabhängig von der Käufergruppe. Hier sind im aktuellen Marktumfeld die größten Mietsteigerungen zu erwarten.
Value-Add-Produkte in der Mainmetropole
Bei Betrachtung der Frankfurter Teilmärkte lässt sich sagen, dass die Wachstumspotenziale absolut gesehen im CBD sicherlich am höchsten sind. Aktuell befinden wir uns noch rund 20 Prozent unter der historischen Spitzenmiete von 49,50 Euro/m² aus den Jahren 1999/2000. Im Bankenviertel konnten kürzlich spannende Core-Plus-/Value-Add-Objekte wie das Bürohaus an der Alten Oper oder das FIFTY AVON in der Mainzer Landstraße 50 verkauft werden. Letzteres wurde nach dem Erwerb in nur sechs Monaten durch den neuen Eigentümer Cells / Starwood nahezu vollvermietet und auf Core-Niveau gebracht. Aber auch die Teilmärkte Eschborn und Niederrad rücken immer mehr ins Blickfeld der Value-Add-Investoren. Hier sind die Büromieten ebenfalls in Bewegung geraten, sodass perspektivisch bei zusätzlichen Qualitätsverbesserungen der Gebäude überdurchschnittliche Wertsteigerungen erzielt werden könnten.
Die größten Potenziale in diesen Teilmärkten finden sich in den modern ausgestatteten Bestandsgebäuden, deren Ist-Mietpreise von 12,00 Euro/m² bis 15,00 Euro/m² aufgrund der gestiegenen Baukosten heute so nicht mehr darstellbar wären.
Dementsprechend geht es bei Value-Add-Investments nicht unbedingt um die Suche nach der Nadel im Heuhaufen, sondern vielmehr darum, den Blickwinkel zu erweitern und jedes einzelne Gebäude unter die Lupe zu nehmen. Durch eine veränderte Betrachtungsweise der Risikoklasse, mit dem Wissen steigender Mieten, einem sicheren Blick für die Qualitätsansprüche der Mieter und der Bereitschaft zu komplexen Asset Management-Aufgaben stehen den interessierten Value-Add-Investoren sicher viele Möglichkeiten auf dem Frankfurter Büromarkt offen.
