01.04.2019 Bürovermietungsmarkt Frankfurt mit verhaltenem Jahresstart
Der Frankfurter Büroflächenmarkt inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei ist verhalten ins Jahr 2019 gestartet. Zu diesem Ergebnis kommt das inhabergeführte Immobilienberatungsunternehmen NAI apollo – Partner der NAI apollo group. So beträgt der Büroflächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in den ersten drei Monaten 2019 rund 89.100 m². Damit bewegt er sich sowohl deutlich unter dem Vorjahreswert in Höhe von 136.800 m² als auch unter dem fünfjährigen Mittelwert von 112.200 m². Hand in Hand mit dem Umsatzrückgang hat sich auch die Anzahl der Abschlüsse von 178 auf nun 142 reduziert. „Der Frankfurter Büromarkt scheint in diesem Jahr langsamer zu erwachen. Wir rechnen aber noch mit einigen Großabschlüssen im Jahresverlauf. Insofern sollte das moderate erste Quartal eine Ausnahme darstellen“, ordnet Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI apollo, das Ergebnis ein.
Mit dem rückläufigen Flächenumsatz ist ein Bedeutungsgewinn von Mietvertragsverlängerungen nach aktiver Marktsondierung registriert worden. Mit diesen hätte der Umsatz rund 44.000 m² höher ausfallen können. Der entsprechende Vorjahreswert lag bei nur 4.000 m².
Kleine Abschlüsse prägen Marktgeschehen
„Der Großteil der Marktaktivitäten ist im ersten Quartal im Bereich unter 1.000 m² erfolgt. In dieser Größenklasse beläuft sich das Umsatzvolumen auf 44.200 m² bzw. einen Marktanteil von 49,6 Prozent“, erläutert Christian Dörner, Head of Office & Retail Letting bei NAI apollo. Gleichermaßen sind alle Größenklassen durch spürbare Umsatzeinbußen gekennzeichnet. Diese liegen im Vergleich zum ersten Quartal 2018 zwischen nur 9,8 Prozent bei Abschlüssen „<1.000 m²“ bis zu 63,9 Prozent in der Größenklasse „5.001 – 10.000 m²“.
„Zu den größten Vertragsabschlüssen zählen die Anmietungen von 10.700 m² durch die Gesellschaft für Internationale Zusammenarbeit (GIZ) in der Ludwig-Erhard-Straße 30-34 in Eschborn, von rund 5.300 m² durch KPMG im „Squaire“ am Flughafen sowie von fast 3.500 m² durch DXC Technology Deutschland in der Alfred-Herrhausen-Allee 3-5 ebenfalls in Eschborn“, so Christian Dörner weiter.
Die Branchennachfrage offenbart das altbekannte Bild, wonach in der Bankenmetropole Frankfurt der höchste Umsatzanteil mit 20,7 Prozent durch „Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen“ erzielt wird. Dahinter folgen die Branchen „Unternehmensberatung, Marketing & Marktforschung“ mit 18,2 Prozent, „Kommunikation, IT & EDV“ mit 12,9 Prozent und „öffentliche Einrichtungen“ mit 12,5 Prozent Marktanteil. Bei nahezu allen genannten Nachfragegruppen ist eine deutliche Umsatzabnahme erfasst worden. Lediglich „öffentliche Einrichtungen“ verzeichnen ein Plus von 78,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahrszeitraum aufgrund des GIZ-Abschlusses.
Spitzenmiete deutlich über Vorjahresniveau
„Infolge einiger Großabschlüsse in Eschborn verzeichnet die Hauptlage der Bürozentren, in den die Teilmärkte Offenbach-Kaiserlei, Niederrad Lyoner Quartier, das Mertonviertel sowie Eschborn einfließen, ein reges Nachfrageplus auf 25,5 Prozent Marktanteil. Dennoch dominiert der CBD mit 45.800 m² bzw. 51,4 Prozent weiterhin das Marktgeschehen. Unter den einzelnen Teilmärkten stechen Eschborn mit 19.100 m², die Bankenlage mit 12.500 m², die Stadtmitte mit 11.600 m² sowie das Westend mit 10.600 m² hervor“, sagt Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei der NAI apollo group.
„Aufgrund des moderaten Umsatzgeschehens und keiner nennenswerten hochpreisigen Anmietung im ersten Quartal 2019 bleibt das Spitzenmietniveau vorerst stabil bei 43,20 Euro/m². Das entspricht einem Plus von 6,7 Prozent im Vorjahresvergleich. Im weiteren Jahresverlauf ist mit einem Anstieg auf über 44,00 Euro/m² zu rechnen“, so Dr. Konrad Kanzler weiter. Auch die Durchschnittsmiete bleibt gegenüber dem Jahresende 2018 mit 21,70 Euro/m² stabil. Für die letzten zwölf Monate bedeutet das einen Mietzuwachs von 1,9 Prozent.
Flächenverfügbarkeit nimmt weiterhin ab
Wenngleich die Fertigstellungspipeline des Frankfurter Büromarktes für das Jahr 2019 mit 170.200 m² Bürofläche als gut gefüllt bezeichnet werden kann, ist in den ersten drei Monaten kein Objekt fertiggestellt worden. Die Flächenabgänge summieren sich auf nur rund 3.000 m². Entsprechend bleibt der Büroflächenbestand zum Ende des ersten Quartals nahezu konstant bei 11,34 Mio. m².
Innerhalb der nächsten zwei Jahre kann nach dem derzeitigen Kenntnisstand die Fertigstellung von rund 462.600 m² prognostiziert werden. Die Vorvermietungsquote liegt dabei bereits jetzt bei 60 Prozent. Von den im Jahr 2019 erwarteten Neubauflächen sind nur noch 39.700 m² bzw. 23,3 Prozent verfügbar.
„Der marktaktive Leerstand auf dem Frankfurter Büroflächenmarkt, also Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind, beträgt zum Stand 31.03.2019 nur noch 742.000 m². Im Verlauf der letzten zwölf Monate ist dieser somit absolut um 174.000 m² gesunken. Die aktuelle Leerstandsquote zum Ende des ersten Quartals 2019 beläuft sich auf 6,5 Prozent und liegt damit 1,5 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert“, erläutert Christian Dörner.
Nach Einschätzung von NAI apollo wird der Frankfurter Büromarkt im weiteren Jahresverlauf 2019 spürbar an Fahrt aufnehmen und aller Voraussicht nach auf Gesamtjahressicht erneut einen überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz erzielen können. Infolgedessen kann auch weiterhin von einer sinkenden Flächenverfügbarkeit sowie einem Mietpreiswachstum ausgegangen werden.
Mit dem rückläufigen Flächenumsatz ist ein Bedeutungsgewinn von Mietvertragsverlängerungen nach aktiver Marktsondierung registriert worden. Mit diesen hätte der Umsatz rund 44.000 m² höher ausfallen können. Der entsprechende Vorjahreswert lag bei nur 4.000 m².
Kleine Abschlüsse prägen Marktgeschehen
„Der Großteil der Marktaktivitäten ist im ersten Quartal im Bereich unter 1.000 m² erfolgt. In dieser Größenklasse beläuft sich das Umsatzvolumen auf 44.200 m² bzw. einen Marktanteil von 49,6 Prozent“, erläutert Christian Dörner, Head of Office & Retail Letting bei NAI apollo. Gleichermaßen sind alle Größenklassen durch spürbare Umsatzeinbußen gekennzeichnet. Diese liegen im Vergleich zum ersten Quartal 2018 zwischen nur 9,8 Prozent bei Abschlüssen „<1.000 m²“ bis zu 63,9 Prozent in der Größenklasse „5.001 – 10.000 m²“.
„Zu den größten Vertragsabschlüssen zählen die Anmietungen von 10.700 m² durch die Gesellschaft für Internationale Zusammenarbeit (GIZ) in der Ludwig-Erhard-Straße 30-34 in Eschborn, von rund 5.300 m² durch KPMG im „Squaire“ am Flughafen sowie von fast 3.500 m² durch DXC Technology Deutschland in der Alfred-Herrhausen-Allee 3-5 ebenfalls in Eschborn“, so Christian Dörner weiter.
Die Branchennachfrage offenbart das altbekannte Bild, wonach in der Bankenmetropole Frankfurt der höchste Umsatzanteil mit 20,7 Prozent durch „Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen“ erzielt wird. Dahinter folgen die Branchen „Unternehmensberatung, Marketing & Marktforschung“ mit 18,2 Prozent, „Kommunikation, IT & EDV“ mit 12,9 Prozent und „öffentliche Einrichtungen“ mit 12,5 Prozent Marktanteil. Bei nahezu allen genannten Nachfragegruppen ist eine deutliche Umsatzabnahme erfasst worden. Lediglich „öffentliche Einrichtungen“ verzeichnen ein Plus von 78,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahrszeitraum aufgrund des GIZ-Abschlusses.
Spitzenmiete deutlich über Vorjahresniveau
„Infolge einiger Großabschlüsse in Eschborn verzeichnet die Hauptlage der Bürozentren, in den die Teilmärkte Offenbach-Kaiserlei, Niederrad Lyoner Quartier, das Mertonviertel sowie Eschborn einfließen, ein reges Nachfrageplus auf 25,5 Prozent Marktanteil. Dennoch dominiert der CBD mit 45.800 m² bzw. 51,4 Prozent weiterhin das Marktgeschehen. Unter den einzelnen Teilmärkten stechen Eschborn mit 19.100 m², die Bankenlage mit 12.500 m², die Stadtmitte mit 11.600 m² sowie das Westend mit 10.600 m² hervor“, sagt Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei der NAI apollo group.
„Aufgrund des moderaten Umsatzgeschehens und keiner nennenswerten hochpreisigen Anmietung im ersten Quartal 2019 bleibt das Spitzenmietniveau vorerst stabil bei 43,20 Euro/m². Das entspricht einem Plus von 6,7 Prozent im Vorjahresvergleich. Im weiteren Jahresverlauf ist mit einem Anstieg auf über 44,00 Euro/m² zu rechnen“, so Dr. Konrad Kanzler weiter. Auch die Durchschnittsmiete bleibt gegenüber dem Jahresende 2018 mit 21,70 Euro/m² stabil. Für die letzten zwölf Monate bedeutet das einen Mietzuwachs von 1,9 Prozent.
Flächenverfügbarkeit nimmt weiterhin ab
Wenngleich die Fertigstellungspipeline des Frankfurter Büromarktes für das Jahr 2019 mit 170.200 m² Bürofläche als gut gefüllt bezeichnet werden kann, ist in den ersten drei Monaten kein Objekt fertiggestellt worden. Die Flächenabgänge summieren sich auf nur rund 3.000 m². Entsprechend bleibt der Büroflächenbestand zum Ende des ersten Quartals nahezu konstant bei 11,34 Mio. m².
Innerhalb der nächsten zwei Jahre kann nach dem derzeitigen Kenntnisstand die Fertigstellung von rund 462.600 m² prognostiziert werden. Die Vorvermietungsquote liegt dabei bereits jetzt bei 60 Prozent. Von den im Jahr 2019 erwarteten Neubauflächen sind nur noch 39.700 m² bzw. 23,3 Prozent verfügbar.
„Der marktaktive Leerstand auf dem Frankfurter Büroflächenmarkt, also Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind, beträgt zum Stand 31.03.2019 nur noch 742.000 m². Im Verlauf der letzten zwölf Monate ist dieser somit absolut um 174.000 m² gesunken. Die aktuelle Leerstandsquote zum Ende des ersten Quartals 2019 beläuft sich auf 6,5 Prozent und liegt damit 1,5 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert“, erläutert Christian Dörner.
Nach Einschätzung von NAI apollo wird der Frankfurter Büromarkt im weiteren Jahresverlauf 2019 spürbar an Fahrt aufnehmen und aller Voraussicht nach auf Gesamtjahressicht erneut einen überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz erzielen können. Infolgedessen kann auch weiterhin von einer sinkenden Flächenverfügbarkeit sowie einem Mietpreiswachstum ausgegangen werden.
