01.04.2019 Top-7-Standorte: Dynamischer Jahresauftakt an den Büromärkten
Der Markt für Bürovermietung an den deutschen Top-7-Standorten ist dynamisch ins Jahr gestartet. Den aktuellen Zahlen von German Property Partners (GPP) zufolge wiesen Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München zum Ende des 1. Quartals 2019 insgesamt einen Büroflächenumsatz von rund 858.000 m² auf. Damit lag das Ergebnis für die ersten drei Monate des Jahres nahezu gleichauf mit dem Vorjahreswert (+1 %), auch wenn insbesondere Köln (+45 %), Hamburg (+29 %) und Düsseldorf (+28 %) ihre Büroflächenumsätze im Vergleich zum 1. Quartal 2018 deutlich steigern konnten. In Frankfurt ging der Flächenumsatz am stärksten zurück (-37 %). Die Leerstandsquote sank gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 0,7 % auf durchschnittlich 3,2 %.
Anbieter von Co-Working-Flächen bzw. Business-Centern setzten mit 49.334 m² nur 6 % weniger Fläche um als im Vorjahr. Davon entfiel erneut rund ein Drittel der Flächen auf die Central Business Districts bzw. Innenstadtbereiche (CBD). Frankfurt lag im Hinblick auf die Spitzenmiete zum Ende des 1. Quartals mit 43,40 €/m²/Monat vorne, gefolgt von München (35,00 €/m²/Monat) und Berlin (34,00 €/m²/Monat), das mit 10 % Zuwachs den höchsten Anstieg verzeichnete. Die Durchschnittsmieten stiegen in Köln (+16 %) und Berlin (+15 %) am stärksten, einzig Frankfurt verzeichnete unter den Top-7-Standorten einen Rückgang der Durchschnittsmiete (-3 %). Das Fertigstellungsvolumen schätzt GPP für die Jahre 2019 und 2020 auf rund 2,90 Mio. m², verteilt auf 257 Projekte.
„Sinkende Leerstände und steigende Mieten – die Entwicklung des letzten Jahres hat sich auch im ersten Quartal 2019 fortgesetzt. Aufgrund der Angebotsverknappung in den Top-7-Standorten ist vorerst nicht damit zu rechnen, dass die Spitzen- und Durchschnittsmieten sinken. Der Mangel an geeigneten Büroflächen limitiert den Flächenumsatz, während die Nachfrage weiterhin hoch ist“, sagt GPP-Sprecher Guido Nabben.
„Die Stimmung in der deutschen Wirtschaft ist laut Ifo-Geschäftsklima zuletzt wieder überraschend gestiegen. Trotz abgekühlter Konjunktur soll außerdem die Zahl der Erwerbstätigen nach oben gehen. Daher blicken wir optimistisch auf die weitere Entwicklung auf dem Vermietungsmarkt für Gewerbe-Immobilien. Es ist absehbar, dass die Fertigstellungsleistung 2019 und 2020 gegenüber früheren Jahren zunimmt, wenngleich bereits zahlreiche Flächen vorvermietet sind“, prognostiziert Nabben für 2019.
TOP-7-BÜROMÄRKTE IM DETAIL
KÖLN
• In Köln wurden im 1. Quartal 80.000 m² Bürofläche umgesetzt. Mit einem Plus von 45 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum erfuhr die Domstadt damit den größten Zuwachs unter den Top-7-Standorten.
• Zusammen mit weiteren größeren Vermietungen hatte der Vertragsabschluss der Sparkasse KölnBonn maßgeblichen Anteil am gestiegenen Büroflächenumsatz: Das Kreditinstitut mietete ca. 16.000 m² in der Projektentwicklung „KITE“ in der Butzweilerhofallee / Rudi-Conin-Straße an.
• Die Durchschnittsmiete von 15,30 €/m²/Monat lag zwar eher im unteren Spektrum der Top-7-Standorte, dennoch verzeichnete Köln mit 16 % den größten Anstieg im Vergleich zum Vorjahr. Und auch die Spitzenmiete stieg um 8 % auf 23,50 €/m²/Monat.
• Aufgrund der auf 2,4 % gesunkenen Leerstandsquote gewannen vor allem im Innenstadtbereich Projektentwicklungen immer mehr an Bedeutung.
• 9.900 m² Flächenumsatz durch Co-Working-Anbieter und Business-Center entsprachen einem Zuwachs dieses Segments um 482 % gegenüber dem 1. Quartal des Vorjahres.
HAMBURG
• Hamburg sicherte sich mit einem Anstieg von 29 % auf 135.000 m² umgesetzte Bürofläche den zweiten Platz.
• Vier Großabschlüsse generierten im 1. Quartal mehr als ein Drittel des Gesamtumsatzes. Darunter fällt die Anmietung von ca. 22.000 m² im „Unilever-Haus“ am Strandkai durch Xing sowie der Vertragsabschluss von Vattenfall Europe über eine Fläche von etwa 17.500 m² im „Edge Elbside“.
• Sowohl die Durchschnittsmiete (16,50 €/m²/Monat) als auch die Spitzenmiete (28,00 €/m²/Monat) erreichten im 1. Quartal neue Höchstwerte.
• Die Leerstandsquote sank im Vergleich zum Vorjahreszeitraum weiter auf 3,2 %. Da über die Hälfte der für 2019 geplanten Neuflächen bereits vermietet ist, ist keine Entspannung zu erwarten.
DÜSSELDORF
• Düsseldorf legte mit 87.400 m² umgesetzter Bürofläche deutlich zu. Die Stadt am Rhein verzeichnete einen Anstieg von 28 % und liegt damit nur knapp hinter Hamburg.
• Im 1. Quartal gab es drei Großabschlüsse über 5.000 m² zu vermelden. Die größte Fläche mit 12.820 m² mietete die Barmer Krankenkasse im „Albertusbogen“ am Heerdter Lohweg.
• Die Spitzenmiete hielt mit 27,50 €/m²/Monat auch nach dem 1. Quartal ihr hohes Niveau. Verantwortlich dafür war hauptsächlich die zunehmende Flächenknappheit im Innenstadtbereich. Die Durchschnittsmiete stieg gegenüber dem 1. Quartal 2018 um 5 % auf 16,20 €/m²/Monat.
• Die Leerstandsquote sank weiter leicht und lag im 1. Quartal bei 7,5 %.
MÜNCHEN
• Mit einer umgesetzten Bürofläche von 194.500 m² übertraf München das Niveau des Vorjahresquartals leicht um 2 %.
• Unter mehreren Großvermietungen im 1. Quartal sicherte sich Accenture den flächenmäßig größten Deal: Ca. 14.500 m² im Campus „Neue Balan“ werden nun von dem Beratungsdienstleister genutzt.
• Die Spitzenmiete blieb mit 35,00 €/m²/Monat im Vergleich zum Vorjahr unverändert. Höher war die Spitzenmiete dennoch nach wie vor nur in Frankfurt. Die Durchschnittsmiete stieg moderat um 2 % auf 18,50 €/m²/Monat.
• In München fiel das Angebot zusammen mit Berlin am knappsten aus: Die Leerstandsquote sank auf 1,7 %.
BERLIN
• Die Hauptstadt lag mit 180.000 m² umgesetzter Bürofläche fast auf dem sehr starken Vorjahresniveau (-3 %).
• Neben der Anmietung von etwa 19.500 m² im Büro- und Geschäftshaus „Kuhdamm Eck“ durch RSG-Group gab es im 1. Quartal zahlreiche weitere Großabschlüsse zu verbuchen.
• Der rasante Anstieg der Mietpreise der letzten Jahre setzte sich im 1. Quartal – wenn auch etwas abgeschwächt – fort. Übertraf 2017 noch keine Vermietung das Preisniveau von 30,00 €/m²/Monat, lagen nach den ersten drei Monaten 2019 hingegen bereits 38,7 % des Flächenumsatzes jenseits dieser Marke. Während die Spitzenmiete auf 34,00 €/m²/Monat (+10 %) anzog, baute Berlin den Vorsprung auf Frankfurt bei der Durchschnittsmiete (23,00 €/m²/Monat, +15 %) weiter aus.
• Wie auch in München war der Büromarkt in Berlin von besonderer Angebotsknappheit geprägt: Die Leerstandsquote bewegte sich auf einem Rekordtief von 1,7 %. Großflächige Nachfragen konnten fast nur über Projektentwicklungen bedient werden, die Vorvermietungsquote für Fertigstellungen 2019 und 2020 war mit 56 % deshalb entsprechend hoch.
• Der Nachfragetrend im Bereich Co-Working / Business-Center hat sich fortgesetzt: Durch einen Anstieg um nochmals 16 % betrug die umgesetzte Fläche hier 18.000 m².
STUTTGART
• Der Büroflächenumsatz von 84.000 m² lag 8 % unter dem Vorjahresergebnis. Im Gegensatz zum Vorjahreszeitraum, der wesentlich durch Eigennutzerabschlüsse geprägt war, trugen fast ausschließlich Fremdanmietungen zum Ergebnis bei.
• Über die Hälfte des Flächenumsatzes ging auf zwei Großabschlüsse zurück: Zum einen mietete Vector Informatik ca. 25.000 m² im „W 9“ in der Weissacher Straße an, zum anderen schloss die Siemens AG einen Vertrag über ca. 20.000 m² im Bürokomplex „Urbanic“ in der Schwieberdinger Straße ab.
• Als einzige Stadt unter den Top-7-Standorten gab die Spitzenmiete in Stuttgart mangels Neubauentwicklungen sogar leicht um 2 % nach und lag am Ende des 1. Quartals bei 23,50 €/m²/ Monat. Die beiden Großabschlüsse sorgten jedoch für einen deutlichen Anstieg der Durchschnittsmiete um 8 % auf 15,70 €/m²/Monat.
• Das Flächenangebot in Stuttgart ist nach wie vor angespannt, die Leerstandsquote verharrte unverändert zum Vorjahreszeitraum bei 2,2 %.
FRANKFURT
• In der Mainmetropole lag der Büroflächenumsatz nach einem Quartal bei 97.100 m² und ging im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 37 % zurück. Das Ergebnis beinhaltete keine einzige Eigennutzung.
• Die in den letzten Jahren üblichen Großabschlüsse jenseits von 10.000 m² blieben im 1. Quartal aus. Einzig die GIZ mietete ca. 10.700 m² Bürofläche in Eschborn an.
• Bei der Spitzenmiete lag Frankfurt vor den übrigen Top-7-Städten. Mit einem Anstieg von 5 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum kam die Mainmetropole auf 43,40 €/m²/Monat. Die Durchschnittsmiete hingegen ging leicht auf 19,90 €/m²/Monat zurück (-3 %).
• Die Leerstandsquote war mit 7,5 % zum Quartalsende vergleichsweise komfortabel. Einerseits werden bei innerstädtischen Umzügen immer wieder Flächen frei, andererseits steigen die Fertigstellungsraten derzeit wieder an.
Anbieter von Co-Working-Flächen bzw. Business-Centern setzten mit 49.334 m² nur 6 % weniger Fläche um als im Vorjahr. Davon entfiel erneut rund ein Drittel der Flächen auf die Central Business Districts bzw. Innenstadtbereiche (CBD). Frankfurt lag im Hinblick auf die Spitzenmiete zum Ende des 1. Quartals mit 43,40 €/m²/Monat vorne, gefolgt von München (35,00 €/m²/Monat) und Berlin (34,00 €/m²/Monat), das mit 10 % Zuwachs den höchsten Anstieg verzeichnete. Die Durchschnittsmieten stiegen in Köln (+16 %) und Berlin (+15 %) am stärksten, einzig Frankfurt verzeichnete unter den Top-7-Standorten einen Rückgang der Durchschnittsmiete (-3 %). Das Fertigstellungsvolumen schätzt GPP für die Jahre 2019 und 2020 auf rund 2,90 Mio. m², verteilt auf 257 Projekte.
„Sinkende Leerstände und steigende Mieten – die Entwicklung des letzten Jahres hat sich auch im ersten Quartal 2019 fortgesetzt. Aufgrund der Angebotsverknappung in den Top-7-Standorten ist vorerst nicht damit zu rechnen, dass die Spitzen- und Durchschnittsmieten sinken. Der Mangel an geeigneten Büroflächen limitiert den Flächenumsatz, während die Nachfrage weiterhin hoch ist“, sagt GPP-Sprecher Guido Nabben.
„Die Stimmung in der deutschen Wirtschaft ist laut Ifo-Geschäftsklima zuletzt wieder überraschend gestiegen. Trotz abgekühlter Konjunktur soll außerdem die Zahl der Erwerbstätigen nach oben gehen. Daher blicken wir optimistisch auf die weitere Entwicklung auf dem Vermietungsmarkt für Gewerbe-Immobilien. Es ist absehbar, dass die Fertigstellungsleistung 2019 und 2020 gegenüber früheren Jahren zunimmt, wenngleich bereits zahlreiche Flächen vorvermietet sind“, prognostiziert Nabben für 2019.
TOP-7-BÜROMÄRKTE IM DETAIL
KÖLN
• In Köln wurden im 1. Quartal 80.000 m² Bürofläche umgesetzt. Mit einem Plus von 45 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum erfuhr die Domstadt damit den größten Zuwachs unter den Top-7-Standorten.
• Zusammen mit weiteren größeren Vermietungen hatte der Vertragsabschluss der Sparkasse KölnBonn maßgeblichen Anteil am gestiegenen Büroflächenumsatz: Das Kreditinstitut mietete ca. 16.000 m² in der Projektentwicklung „KITE“ in der Butzweilerhofallee / Rudi-Conin-Straße an.
• Die Durchschnittsmiete von 15,30 €/m²/Monat lag zwar eher im unteren Spektrum der Top-7-Standorte, dennoch verzeichnete Köln mit 16 % den größten Anstieg im Vergleich zum Vorjahr. Und auch die Spitzenmiete stieg um 8 % auf 23,50 €/m²/Monat.
• Aufgrund der auf 2,4 % gesunkenen Leerstandsquote gewannen vor allem im Innenstadtbereich Projektentwicklungen immer mehr an Bedeutung.
• 9.900 m² Flächenumsatz durch Co-Working-Anbieter und Business-Center entsprachen einem Zuwachs dieses Segments um 482 % gegenüber dem 1. Quartal des Vorjahres.
HAMBURG
• Hamburg sicherte sich mit einem Anstieg von 29 % auf 135.000 m² umgesetzte Bürofläche den zweiten Platz.
• Vier Großabschlüsse generierten im 1. Quartal mehr als ein Drittel des Gesamtumsatzes. Darunter fällt die Anmietung von ca. 22.000 m² im „Unilever-Haus“ am Strandkai durch Xing sowie der Vertragsabschluss von Vattenfall Europe über eine Fläche von etwa 17.500 m² im „Edge Elbside“.
• Sowohl die Durchschnittsmiete (16,50 €/m²/Monat) als auch die Spitzenmiete (28,00 €/m²/Monat) erreichten im 1. Quartal neue Höchstwerte.
• Die Leerstandsquote sank im Vergleich zum Vorjahreszeitraum weiter auf 3,2 %. Da über die Hälfte der für 2019 geplanten Neuflächen bereits vermietet ist, ist keine Entspannung zu erwarten.
DÜSSELDORF
• Düsseldorf legte mit 87.400 m² umgesetzter Bürofläche deutlich zu. Die Stadt am Rhein verzeichnete einen Anstieg von 28 % und liegt damit nur knapp hinter Hamburg.
• Im 1. Quartal gab es drei Großabschlüsse über 5.000 m² zu vermelden. Die größte Fläche mit 12.820 m² mietete die Barmer Krankenkasse im „Albertusbogen“ am Heerdter Lohweg.
• Die Spitzenmiete hielt mit 27,50 €/m²/Monat auch nach dem 1. Quartal ihr hohes Niveau. Verantwortlich dafür war hauptsächlich die zunehmende Flächenknappheit im Innenstadtbereich. Die Durchschnittsmiete stieg gegenüber dem 1. Quartal 2018 um 5 % auf 16,20 €/m²/Monat.
• Die Leerstandsquote sank weiter leicht und lag im 1. Quartal bei 7,5 %.
MÜNCHEN
• Mit einer umgesetzten Bürofläche von 194.500 m² übertraf München das Niveau des Vorjahresquartals leicht um 2 %.
• Unter mehreren Großvermietungen im 1. Quartal sicherte sich Accenture den flächenmäßig größten Deal: Ca. 14.500 m² im Campus „Neue Balan“ werden nun von dem Beratungsdienstleister genutzt.
• Die Spitzenmiete blieb mit 35,00 €/m²/Monat im Vergleich zum Vorjahr unverändert. Höher war die Spitzenmiete dennoch nach wie vor nur in Frankfurt. Die Durchschnittsmiete stieg moderat um 2 % auf 18,50 €/m²/Monat.
• In München fiel das Angebot zusammen mit Berlin am knappsten aus: Die Leerstandsquote sank auf 1,7 %.
BERLIN
• Die Hauptstadt lag mit 180.000 m² umgesetzter Bürofläche fast auf dem sehr starken Vorjahresniveau (-3 %).
• Neben der Anmietung von etwa 19.500 m² im Büro- und Geschäftshaus „Kuhdamm Eck“ durch RSG-Group gab es im 1. Quartal zahlreiche weitere Großabschlüsse zu verbuchen.
• Der rasante Anstieg der Mietpreise der letzten Jahre setzte sich im 1. Quartal – wenn auch etwas abgeschwächt – fort. Übertraf 2017 noch keine Vermietung das Preisniveau von 30,00 €/m²/Monat, lagen nach den ersten drei Monaten 2019 hingegen bereits 38,7 % des Flächenumsatzes jenseits dieser Marke. Während die Spitzenmiete auf 34,00 €/m²/Monat (+10 %) anzog, baute Berlin den Vorsprung auf Frankfurt bei der Durchschnittsmiete (23,00 €/m²/Monat, +15 %) weiter aus.
• Wie auch in München war der Büromarkt in Berlin von besonderer Angebotsknappheit geprägt: Die Leerstandsquote bewegte sich auf einem Rekordtief von 1,7 %. Großflächige Nachfragen konnten fast nur über Projektentwicklungen bedient werden, die Vorvermietungsquote für Fertigstellungen 2019 und 2020 war mit 56 % deshalb entsprechend hoch.
• Der Nachfragetrend im Bereich Co-Working / Business-Center hat sich fortgesetzt: Durch einen Anstieg um nochmals 16 % betrug die umgesetzte Fläche hier 18.000 m².
STUTTGART
• Der Büroflächenumsatz von 84.000 m² lag 8 % unter dem Vorjahresergebnis. Im Gegensatz zum Vorjahreszeitraum, der wesentlich durch Eigennutzerabschlüsse geprägt war, trugen fast ausschließlich Fremdanmietungen zum Ergebnis bei.
• Über die Hälfte des Flächenumsatzes ging auf zwei Großabschlüsse zurück: Zum einen mietete Vector Informatik ca. 25.000 m² im „W 9“ in der Weissacher Straße an, zum anderen schloss die Siemens AG einen Vertrag über ca. 20.000 m² im Bürokomplex „Urbanic“ in der Schwieberdinger Straße ab.
• Als einzige Stadt unter den Top-7-Standorten gab die Spitzenmiete in Stuttgart mangels Neubauentwicklungen sogar leicht um 2 % nach und lag am Ende des 1. Quartals bei 23,50 €/m²/ Monat. Die beiden Großabschlüsse sorgten jedoch für einen deutlichen Anstieg der Durchschnittsmiete um 8 % auf 15,70 €/m²/Monat.
• Das Flächenangebot in Stuttgart ist nach wie vor angespannt, die Leerstandsquote verharrte unverändert zum Vorjahreszeitraum bei 2,2 %.
FRANKFURT
• In der Mainmetropole lag der Büroflächenumsatz nach einem Quartal bei 97.100 m² und ging im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 37 % zurück. Das Ergebnis beinhaltete keine einzige Eigennutzung.
• Die in den letzten Jahren üblichen Großabschlüsse jenseits von 10.000 m² blieben im 1. Quartal aus. Einzig die GIZ mietete ca. 10.700 m² Bürofläche in Eschborn an.
• Bei der Spitzenmiete lag Frankfurt vor den übrigen Top-7-Städten. Mit einem Anstieg von 5 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum kam die Mainmetropole auf 43,40 €/m²/Monat. Die Durchschnittsmiete hingegen ging leicht auf 19,90 €/m²/Monat zurück (-3 %).
• Die Leerstandsquote war mit 7,5 % zum Quartalsende vergleichsweise komfortabel. Einerseits werden bei innerstädtischen Umzügen immer wieder Flächen frei, andererseits steigen die Fertigstellungsraten derzeit wieder an.
