10.04.2019 Düsseldorf mit Spitzenumsatz am Markt für Privatimmobilien
Düsseldorf verzeichnet seit Jahren eine anhaltend steigende Einwohnerzahl: Anfang 2019 belief sich die Einwohnerzahl in Düsseldorf nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf rd. 619.000. Allein in den letzten zehn Jahren ist damit die Zahl der Personen mit Hauptwohnsitz in Düsseldorf um rd. 38.000 bzw. 6,5% gestiegen.
Düsseldorf zählt Anfang 2019 rd. 345.800 Privathaushalte. Der Bestand an Wohnungen beträgt nach aktuellen Hochrechnungen von AENGEVELT-RESEARCH ca. 345.700 Wohneinheiten. Da hiervon indessen markttypisch eine notwendige Fluktuations- bzw. Mobilitätsreserve in Höhe von mindestens 4% zu berücksichtigen ist, stellt sich der marktaktive Wohnungsbestand auf lediglich 331.900 Wohnungen. Vor diesem Hintergrund beläuft sich die nominelle Unterversorgung (Wohnungsdefizit) am Düsseldorfer Wohnungsmarkt kalkulatorisch auf ca. 13.900 Wohneinheiten.
Aktuelle Prognosen sehen für Düsseldorf zudem eine weitere positive Bevölkerungs-entwicklung: In Abhängigkeit von zukünftigen Migrationsströmen ist nach Angaben der aktuellen „Regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung 2014 bis 2040/2060“ davon auszugehen, dass die Bevölkerungszahl für Düsseldorf im Jahr 2030 bei rd. 655.000 liegen wird. Dies bedeutet einen Anstieg der Privathaushalte (als Wohnungsnachfrager) um rd. 20.000.
Zusammen mit dem Nachholbedarf gemäß des Wohnungsdefizits und des jährlichen Ersatzbedarfs (0,5% des Wohnungsbestandes = 1.700 WE p.a.) ergibt sich daraus ein Gesamtneubaubedarf von knapp 54.000 Wohnungen bis 2030, das sind für die nächsten zwölf Jahre rd. 4.500 neue Wohnungen pro Jahr.
Diese Zahl wurde zumindest bei den Baugenehmigungen in 2016 mit rd. 4.500 Wohnungen erreicht, was gegenüber 2015 (1.431) eine mehr als Verdreifachung bedeutet. Allerdings sank sie bereits in 2017 wieder auf 3.655 Wohneinheiten. In 2018 ist sie nach Berechnungen von AENGEVELT-RRESEARCH nochmals auf rd. 2.700 WE zurückgegangen.
Ausschlaggebend für die aktuelle Wohnraumversorgung sind indessen Fertigstellungen: Diese sind nach AENGEVELT-Schätzungen mit rd. 2.350 WE in 2018 im Vergleich zum Vorjahr (2017: rd. 2.813) wieder gesunken und liegen auch unter dem 2016er Wert (rd. 2.600 WE). Damit wurde der Mindest-Erhaltungsbedarf (rd. 1.700 Wohnungen p.a.) seit mehr als einem Dutzend Jahren erst zum vierten Mal nach 2014 (2.373 WE), 2016 und 2017 übertroffen. Berücksichtigt man indessen wie oben ausgeführt den Gesamtneubaubedarf, wird eine markante Versorgungslücke deutlich.
Dies bedeutet zumindest mittelfristig angesichts der anhaltenden bzw. steigenden Wohnungsnachfrage keine Entspannung am Düsseldorfer Wohnungsmarkt, vielmehr ist von einem in der Breite weiter anziehenden Miet- und Kaufpreisniveau auszugehen.
Privatimmobilien erzielen Spitzenergebnis
2018 konnte am Düsseldorfer Markt für Privatimmobilien durch Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen mit rd. EUR 1,42 Mrd. der zweithöchste Wert nach dem Rekordergebnis des Vorjahres (2017: rd. EUR 1,52 Mrd.) erzielt werden. Getragen wurde diese Entwicklung von Verkäufen in beiden Segmenten.
Eigentumswohnungen – dritthöchstes Ergebnis
• Im Marktsegment „Eigentumswohnungen“ wurden 2018 in Düsseldorf 2.986 Verkäufe gezählt. Das sind 7% weniger als 2017 (3.215 Verkäufe).
• Das Transaktionsvolumen durchbrach 2018 mit rd. EUR 1,02 Mrd. zum dritten Mal die Marke von EUR 1 Mrd. (2017: EUR 1,12 Mrd.; 2016: EUR 1,03 Mrd.) und erzielte damit den dritthöchsten Wert der letzten 25 Jahre.
• Seit 2008 ist der mittlere Kaufpreis pro Erwerbsfall kontinuierlich auf zuletzt rd. EUR 350.000 in 2017 gestiegen. 2018 gab es nun erstmals einen moderaten Preisrückgang auf rd. EUR 342.000 pro Erwerbsfall. Dieser Wert übertrifft indessen deutlich das Mittel der jüngsten Dekade (Ø 2008-2017: EUR 244.000) um 40%.
Ein- und Zweifamilienhäuser legen zu
• Das Transaktionsvolumen im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser zog von EUR 392 Mio. in 2017 auf rd. EUR 406 Mio. im letzten Jahr an (+3,5%.) und ist damit ebenfalls das dritthöchste Transaktionsniveau der letzten 25 Jahre.
• Die Anzahl der Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern sank dagegen von 573 in 2017 auf 551 Kauffälle im letzten Jahr.
• Entsprechend stieg der durchschnittliche Verkaufspreis je Erwerbsvorgang um 7% auf den neuen Spitzenwert von ca. EUR 736.000 (2017: EUR 685.000). Damit konnte sich 2018 der seit 17 Jahren festgestellte Trend - mit Ausnahme des Jahres 2013 - zu jährlich neuen Höchstwerten fortsetzen.
AENGEVELT-Kaufpreisindizes: Preisanstieg in allen Kategorien
Bereits vor mehr als 30 Jahren entwickelte AENGEVELT gemeinsam mit dem „Institut für Wohnungsrecht und Wohnungswirtschaft“ der Universität Köln als deutsche Brancheninnovation Kaufpreisindizes für Eigentumswohnungen und Ein-/Zweifamilienhäuser, die praxisnah ausschließlich auf tatsächlichen Verkäufen im Stadtgebiet Düsseldorf beruhen und jährlich neu berechnet werden. Die Analysen für das Berichtsjahr 2018 ergeben einen Anstieg über alle Preiszonen, allerdings mit unterschiedlicher Ausprägung:
• Im Gesamtsegment der Eigentumswohnungen erhöhten sich die durchschnittlichen Quadratmeterpreise 2018 um 4,3% von EUR 3.978,-/m² (2015) auf EUR 4.151,-/m².
Die höchste Teuerungsrate wurde dabei für Eigentumswohnungen der „gehobene Preiskategorie (EUR 3.500,-/m² bis unter EUR 5.000,-/m²) mit +4,6% auf EUR 4.339,-/m² (2017: EUR 4.149,-/m²) ermittelt, gefolgt von der „mittleren Preiskategorie“ (EUR 2.500,-/m² bis unter EUR 3.500,-/m²), die um 3,9% auf EUR 3.440,-/m² zulegte. Ebenfalls über drei Prozent Zuwachs analysiert AENGEVELT in der „unteren Preiskategorie“ (< EUR 2.500,-/m²) mit EUR 2.463,-/m² (+3,3%). Die „höhere Preiskategorie (ab EUR 5.000,-/m²) legte um +2,8% auf EUR 6.218,-/m² zu.
• Im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser erhöhten sich die durchschnittlich realisierten Objektpreise über alle Preiszonen binnen Jahresfrist von rd. EUR 1,39 Mio. (2017) um 3,3% auf nunmehr EUR 1,43 Mio.
Am stärksten stiegen die Kaufpreise in der „höheren Preiskategorie" (ab EUR 1,2 Mio.): Hier zog der mittlere Kaufpreis um +3,0% auf EUR 2,65 Mio. an, gefolgt von der „mittleren Preiskategorie“ (von EUR 400.000 bis unter EUR 800.000), die einen Anstieg um +2,9% auf rd. EUR 702.500 verzeichnet.
In der „unteren“ (unter EUR 400.000) und der „gehobenen Preiskategorie“ (EUR 800.000 bis unter EUR 1,2 Mio.) legten die mittleren Kaufpreis um +1,1% bzw. +1,0% auf EUR 383.600 bzw. EUR 1,18 Mio. pro Erwerbsfall zu.
Trends am Markt für Privatimmobilien
• Anhaltend wachsende Bevölkerungs- und Haushaltszahlen führen zu einer weiter steigenden Wohnungsnachfrage. Dabei besteht ein anhaltender Bedarf an allen Wohnungstypen (u.a. seniorengerecht, studentisches Wohnen/Mikro-Apartments, familiengerecht etc.).
• Dies führt zu einem steigenden Miet-/Kaufpreisniveau insbesondere in gefragten Quartieren, aber auch stadtweit mit der Folge zunehmender Angebotsverknappungen im einkommens¬adäquaten unteren Miet- und Kaufpreisniveau.
• Grundsätzlich bleiben Umsatzdynamik und -niveau auf dem Düsseldorfer Markt für Privatim¬mobilien auch in den kommenden Jahren hoch.
• Die Ergebnisse der AENGEVELT-Kaufpreisindizes zeigen zudem, dass sich Verteuerungen über alle Preiskategorien fortsetzen und damit die Bildung von Wohneigentum insbesondere für Schwellenhaushalte und geringer Verdienende zunehmend schwieriger wird.
Düsseldorf zählt Anfang 2019 rd. 345.800 Privathaushalte. Der Bestand an Wohnungen beträgt nach aktuellen Hochrechnungen von AENGEVELT-RESEARCH ca. 345.700 Wohneinheiten. Da hiervon indessen markttypisch eine notwendige Fluktuations- bzw. Mobilitätsreserve in Höhe von mindestens 4% zu berücksichtigen ist, stellt sich der marktaktive Wohnungsbestand auf lediglich 331.900 Wohnungen. Vor diesem Hintergrund beläuft sich die nominelle Unterversorgung (Wohnungsdefizit) am Düsseldorfer Wohnungsmarkt kalkulatorisch auf ca. 13.900 Wohneinheiten.
Aktuelle Prognosen sehen für Düsseldorf zudem eine weitere positive Bevölkerungs-entwicklung: In Abhängigkeit von zukünftigen Migrationsströmen ist nach Angaben der aktuellen „Regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung 2014 bis 2040/2060“ davon auszugehen, dass die Bevölkerungszahl für Düsseldorf im Jahr 2030 bei rd. 655.000 liegen wird. Dies bedeutet einen Anstieg der Privathaushalte (als Wohnungsnachfrager) um rd. 20.000.
Zusammen mit dem Nachholbedarf gemäß des Wohnungsdefizits und des jährlichen Ersatzbedarfs (0,5% des Wohnungsbestandes = 1.700 WE p.a.) ergibt sich daraus ein Gesamtneubaubedarf von knapp 54.000 Wohnungen bis 2030, das sind für die nächsten zwölf Jahre rd. 4.500 neue Wohnungen pro Jahr.
Diese Zahl wurde zumindest bei den Baugenehmigungen in 2016 mit rd. 4.500 Wohnungen erreicht, was gegenüber 2015 (1.431) eine mehr als Verdreifachung bedeutet. Allerdings sank sie bereits in 2017 wieder auf 3.655 Wohneinheiten. In 2018 ist sie nach Berechnungen von AENGEVELT-RRESEARCH nochmals auf rd. 2.700 WE zurückgegangen.
Ausschlaggebend für die aktuelle Wohnraumversorgung sind indessen Fertigstellungen: Diese sind nach AENGEVELT-Schätzungen mit rd. 2.350 WE in 2018 im Vergleich zum Vorjahr (2017: rd. 2.813) wieder gesunken und liegen auch unter dem 2016er Wert (rd. 2.600 WE). Damit wurde der Mindest-Erhaltungsbedarf (rd. 1.700 Wohnungen p.a.) seit mehr als einem Dutzend Jahren erst zum vierten Mal nach 2014 (2.373 WE), 2016 und 2017 übertroffen. Berücksichtigt man indessen wie oben ausgeführt den Gesamtneubaubedarf, wird eine markante Versorgungslücke deutlich.
Dies bedeutet zumindest mittelfristig angesichts der anhaltenden bzw. steigenden Wohnungsnachfrage keine Entspannung am Düsseldorfer Wohnungsmarkt, vielmehr ist von einem in der Breite weiter anziehenden Miet- und Kaufpreisniveau auszugehen.
Privatimmobilien erzielen Spitzenergebnis
2018 konnte am Düsseldorfer Markt für Privatimmobilien durch Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen mit rd. EUR 1,42 Mrd. der zweithöchste Wert nach dem Rekordergebnis des Vorjahres (2017: rd. EUR 1,52 Mrd.) erzielt werden. Getragen wurde diese Entwicklung von Verkäufen in beiden Segmenten.
Eigentumswohnungen – dritthöchstes Ergebnis
• Im Marktsegment „Eigentumswohnungen“ wurden 2018 in Düsseldorf 2.986 Verkäufe gezählt. Das sind 7% weniger als 2017 (3.215 Verkäufe).
• Das Transaktionsvolumen durchbrach 2018 mit rd. EUR 1,02 Mrd. zum dritten Mal die Marke von EUR 1 Mrd. (2017: EUR 1,12 Mrd.; 2016: EUR 1,03 Mrd.) und erzielte damit den dritthöchsten Wert der letzten 25 Jahre.
• Seit 2008 ist der mittlere Kaufpreis pro Erwerbsfall kontinuierlich auf zuletzt rd. EUR 350.000 in 2017 gestiegen. 2018 gab es nun erstmals einen moderaten Preisrückgang auf rd. EUR 342.000 pro Erwerbsfall. Dieser Wert übertrifft indessen deutlich das Mittel der jüngsten Dekade (Ø 2008-2017: EUR 244.000) um 40%.
Ein- und Zweifamilienhäuser legen zu
• Das Transaktionsvolumen im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser zog von EUR 392 Mio. in 2017 auf rd. EUR 406 Mio. im letzten Jahr an (+3,5%.) und ist damit ebenfalls das dritthöchste Transaktionsniveau der letzten 25 Jahre.
• Die Anzahl der Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern sank dagegen von 573 in 2017 auf 551 Kauffälle im letzten Jahr.
• Entsprechend stieg der durchschnittliche Verkaufspreis je Erwerbsvorgang um 7% auf den neuen Spitzenwert von ca. EUR 736.000 (2017: EUR 685.000). Damit konnte sich 2018 der seit 17 Jahren festgestellte Trend - mit Ausnahme des Jahres 2013 - zu jährlich neuen Höchstwerten fortsetzen.
AENGEVELT-Kaufpreisindizes: Preisanstieg in allen Kategorien
Bereits vor mehr als 30 Jahren entwickelte AENGEVELT gemeinsam mit dem „Institut für Wohnungsrecht und Wohnungswirtschaft“ der Universität Köln als deutsche Brancheninnovation Kaufpreisindizes für Eigentumswohnungen und Ein-/Zweifamilienhäuser, die praxisnah ausschließlich auf tatsächlichen Verkäufen im Stadtgebiet Düsseldorf beruhen und jährlich neu berechnet werden. Die Analysen für das Berichtsjahr 2018 ergeben einen Anstieg über alle Preiszonen, allerdings mit unterschiedlicher Ausprägung:
• Im Gesamtsegment der Eigentumswohnungen erhöhten sich die durchschnittlichen Quadratmeterpreise 2018 um 4,3% von EUR 3.978,-/m² (2015) auf EUR 4.151,-/m².
Die höchste Teuerungsrate wurde dabei für Eigentumswohnungen der „gehobene Preiskategorie (EUR 3.500,-/m² bis unter EUR 5.000,-/m²) mit +4,6% auf EUR 4.339,-/m² (2017: EUR 4.149,-/m²) ermittelt, gefolgt von der „mittleren Preiskategorie“ (EUR 2.500,-/m² bis unter EUR 3.500,-/m²), die um 3,9% auf EUR 3.440,-/m² zulegte. Ebenfalls über drei Prozent Zuwachs analysiert AENGEVELT in der „unteren Preiskategorie“ (< EUR 2.500,-/m²) mit EUR 2.463,-/m² (+3,3%). Die „höhere Preiskategorie (ab EUR 5.000,-/m²) legte um +2,8% auf EUR 6.218,-/m² zu.
• Im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser erhöhten sich die durchschnittlich realisierten Objektpreise über alle Preiszonen binnen Jahresfrist von rd. EUR 1,39 Mio. (2017) um 3,3% auf nunmehr EUR 1,43 Mio.
Am stärksten stiegen die Kaufpreise in der „höheren Preiskategorie" (ab EUR 1,2 Mio.): Hier zog der mittlere Kaufpreis um +3,0% auf EUR 2,65 Mio. an, gefolgt von der „mittleren Preiskategorie“ (von EUR 400.000 bis unter EUR 800.000), die einen Anstieg um +2,9% auf rd. EUR 702.500 verzeichnet.
In der „unteren“ (unter EUR 400.000) und der „gehobenen Preiskategorie“ (EUR 800.000 bis unter EUR 1,2 Mio.) legten die mittleren Kaufpreis um +1,1% bzw. +1,0% auf EUR 383.600 bzw. EUR 1,18 Mio. pro Erwerbsfall zu.
Trends am Markt für Privatimmobilien
• Anhaltend wachsende Bevölkerungs- und Haushaltszahlen führen zu einer weiter steigenden Wohnungsnachfrage. Dabei besteht ein anhaltender Bedarf an allen Wohnungstypen (u.a. seniorengerecht, studentisches Wohnen/Mikro-Apartments, familiengerecht etc.).
• Dies führt zu einem steigenden Miet-/Kaufpreisniveau insbesondere in gefragten Quartieren, aber auch stadtweit mit der Folge zunehmender Angebotsverknappungen im einkommens¬adäquaten unteren Miet- und Kaufpreisniveau.
• Grundsätzlich bleiben Umsatzdynamik und -niveau auf dem Düsseldorfer Markt für Privatim¬mobilien auch in den kommenden Jahren hoch.
• Die Ergebnisse der AENGEVELT-Kaufpreisindizes zeigen zudem, dass sich Verteuerungen über alle Preiskategorien fortsetzen und damit die Bildung von Wohneigentum insbesondere für Schwellenhaushalte und geringer Verdienende zunehmend schwieriger wird.
