16.04.2019 AENGEVELT analysiert top Ergebnis am Grundstücksmarkt Dresden
Am Dresdner Immobilienmarkt wurden durch Verkäufe (Asset-Deals) im Jahre 2018 nach vorläufigen Angaben des Dresdner Gutachterausschusses rd. EUR 2,1 Mrd. kontrahiert. Das waren nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH rd. 18% bzw. EUR 450 Mio. weniger als im Vorjahr (2017: rd. EUR 2,6 Mrd.). Im 10-Jahresvergleich (Ø 2008 bis 2017: EUR 1,5 Mrd.) liegt das Ergebnis indessen markant rd. 40% bzw. EUR 600 Mio. deutlich über dem Mittelwert (Ø 2008 bis 2017: EUR 1,5 Mrd.).
Hinzu kommen nochmals rd. EUR 344 Mio. aus Gesellschaftsanteilsverkäufen, so genannten Share-Deals (2017: EUR 190 Mio.), so dass sich der Gesamtumsatz am Dresdner Grundstücksmarkt 2018 auf rd. EUR 2,45 Mrd. summiert und damit den zweithöchsten Wert nach dem Vorjahresrekord (2017: EUR 2,74 Mrd.) markiert.
Von dem Transaktionsvolumen aus Immobilienverkäufen (Asset-Deals) in Höhe von rd. EUR 2,1 Mrd. entfielen im Jahr 2018:
• rd. EUR 1,36 Mrd. auf bebaute Liegenschaften (2017: rd. EUR 1,61 Mrd.) = - 16%
• rd. EUR 154 Mio. auf unbebaute Liegenschaften (2017: rd. EUR 123 Mio.) = +25%
• rd. EUR 534 Mio. auf Wohn- und Teileigentum (2017: rd. EUR 712 Mio.) = - 25%
Ungeachtet der Rückgänge in den Segmenten “bebaute Liegenschaften“ und “Wohn- und Teileigentum“ liegen die jeweiligen 2018er Ergebnisse über den Mittelwerten der jüngsten 10 Jahre: “bebaute Liegenschaften“: +56% (Ø 2008 – 2017: EUR 869 Mio.), “Wohn- und Teileigentum“: +9% (Ø 2008-2017: rd. EUR 490 Mio.).
Investmentmarkt: Transaktionsvolumen überdurchschnittlich
• Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH ging das Umsatzvolumen am Dresdner Investmentmarkt (Wohn- und Gewerbeinvestments, Asset-Deals) im Berichtsjahr 2018 nach vorläufigen Angaben des Dresdner Gutachterausschusses gegenüber dem Vorjahr um 16% auf EUR 1,36 Mrd. zurück (2017: rd. EUR 1,61 Mrd.). Es liegt damit indessen 59% über dem jüngsten Dekadenmittel (Ø 2008 bis 2017: EUR 859 Mio.).
• Zu diesem Wert kommen zusätzlich noch EUR 344 Mio. aus Share-Deals (2017: EUR 190 Mio.), so dass sich das Gesamtergebnis mit EUR 1,71 Mrd. dem Vorjahreswert annähert (2017: EUR 1,8 Mrd.).
• Im Bereich der Dresdner Wohninvestments (Mehrfamilienhäuser und unbebaute Mehrfamilienhausgrundstücke) stieg der kontrahierte Geldumsatz 2018 gegenüber dem Vorjahr markant um 92% bzw. EUR 248 Mio. auf rd. EUR 517 Mio. (2017: EUR 269 Mio.).
• Im Segment der Wohn-/Geschäftshäuser (Gewerbeflächenanteil > 20%) ging der Geldumsatz 2018 mit rd. EUR 505 Mio. um 25% gegenüber dem Vorjahreswert zurück (2017: EUR 672 Mio.).
• Am Dresdner Markt für Gewerbeinvestments (bebaut und unbebaut, Asset-Deals) ging das Transaktionsvolumen markant um 49% auf rd. EUR 340 Mio. zurück (2017: EUR 673 Mio.).
Sinkende, aber immer noch überdurchschnittlich hohe Renditen
• Die Kompression der Renditen setzte sich wie von AENGEVELT-RESEARCH im Vorbericht prognostiziert auch 2018 weiter fort. Das im Vergleich zu A-Standorten noch immer vorteilhafte Rendite-Niveau ist Stimulanz für den Dresdner Investmentmarkt, das allgemeine Risiko-Rendite-Profil ist noch immer sehr attraktiv. Der regen Nachfrage steht weiterhin eine Verknappung des marktgerechten Angebots gegenüber:
• Dem regen Treiben am Markt für Büro- und Geschäftshäuser geschuldet, reduzierte sich die mittlere marktübliche Rendite moderat weiter, aktuell stellt sie sich auf rd. 5,8% p.a. (2017: 6% p.a.). Die Spitzenrendite für reine Büroimmobilien sank auf rd. 4,5%, was auch ein Zeugnis erhöhter Kaufpreisvorstellungen von Bestandshaltern ist, die vom steigenden gesamtstädtischen Mietniveau profitieren.
• Die Veränderungen der Wohnimmobilienrenditen auf dem Dresdener Immobilienmarkt sanken in den Vorjahren deutlicher ab als Gewerbeimmobilienrenditen, vor allem im historischen Trend zeigt sich, dass Dresden an Attraktivität zugewonnen hat. Marktübliche Renditen für reine Wohninvestments liegen aktuell bei 4,8% p.a., in Verbindung mit einem Einzelhandelsanteil (Wohn- und Geschäftshäuser) liegen die Einstiegsrenditen noch niedriger. Die Spitzenrendite für Wohnimmobilien stellt sich mittlerweile auf nur noch 3,8% p.a. (2017: 4% p.a.).
• Eine weitere deutliche Renditekompression zeigt der Investmentmarkt für Logistik- und Lagerflächen. Die mittlere marktübliche Rendite liegt aktuell bei rd. 7,5% p.a. (-70 bps im Vergleich zum Vorjahr), in der Spitze liegt die Rendite für Top-Objekte bei 5,7% p.a. (2017: 6,2% p.a.).
AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert folgende Trends:
• In den kommenden Jahren sind die Aussichten für die Immobilienbranche in Dresden ausgesprochen gut: Dresden wächst auch weiterhin, das trifft sowohl auf die Wirtschaft als auch auf die Bevölkerungszahl zu.
• Es besteht weiterhin Anlagedruck angesichts anhaltend hoher Liquidität; hier lenken die ausgesprochen hohen Einstiegsfaktoren in den Big Seven den Fokus noch mehr auf strukturstark wachsende B-Städte mit Dresden in der Spitzengruppe.
• Entsprechend prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH 2019 ein erneut überdurchschnittliches Transaktionsvolumen am Grundstückmarkt um EUR 2,2 Mrd., allerdings in Abhängigkeit von der Verkaufsbereitschaft der Eigentümer.
• Der Trend der Renditekompression setzt sich wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert fort. Vor allem die Verknappung des Angebots wirkt sich auf die Renditen reduzierend aus. Ungeachtet der gesunkenen Einstiegsrenditen sind Wohn- und Gewerbeimmobilien in Dresden im Vergleich mit Immobilienrenditen der Top-7 Standorte und besonders mit Kapitalmarktrenditen immer noch eine sehr günstige Anlageform. Das anhaltend niedrige Zinsniveau der Europäischen Zentralbank unterstützt das positive Investmentklima in Dresden durch noch immer günstige Finanzierungsmöglichkeiten.
• Das Dresdner Wohninvestmentsegment profitiert vom anhaltenden Einwohner- und Haushaltswachstum mit weiterhin überdurchschnittlichen Transaktionsvolumina.
Hinzu kommen nochmals rd. EUR 344 Mio. aus Gesellschaftsanteilsverkäufen, so genannten Share-Deals (2017: EUR 190 Mio.), so dass sich der Gesamtumsatz am Dresdner Grundstücksmarkt 2018 auf rd. EUR 2,45 Mrd. summiert und damit den zweithöchsten Wert nach dem Vorjahresrekord (2017: EUR 2,74 Mrd.) markiert.
Von dem Transaktionsvolumen aus Immobilienverkäufen (Asset-Deals) in Höhe von rd. EUR 2,1 Mrd. entfielen im Jahr 2018:
• rd. EUR 1,36 Mrd. auf bebaute Liegenschaften (2017: rd. EUR 1,61 Mrd.) = - 16%
• rd. EUR 154 Mio. auf unbebaute Liegenschaften (2017: rd. EUR 123 Mio.) = +25%
• rd. EUR 534 Mio. auf Wohn- und Teileigentum (2017: rd. EUR 712 Mio.) = - 25%
Ungeachtet der Rückgänge in den Segmenten “bebaute Liegenschaften“ und “Wohn- und Teileigentum“ liegen die jeweiligen 2018er Ergebnisse über den Mittelwerten der jüngsten 10 Jahre: “bebaute Liegenschaften“: +56% (Ø 2008 – 2017: EUR 869 Mio.), “Wohn- und Teileigentum“: +9% (Ø 2008-2017: rd. EUR 490 Mio.).
Investmentmarkt: Transaktionsvolumen überdurchschnittlich
• Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH ging das Umsatzvolumen am Dresdner Investmentmarkt (Wohn- und Gewerbeinvestments, Asset-Deals) im Berichtsjahr 2018 nach vorläufigen Angaben des Dresdner Gutachterausschusses gegenüber dem Vorjahr um 16% auf EUR 1,36 Mrd. zurück (2017: rd. EUR 1,61 Mrd.). Es liegt damit indessen 59% über dem jüngsten Dekadenmittel (Ø 2008 bis 2017: EUR 859 Mio.).
• Zu diesem Wert kommen zusätzlich noch EUR 344 Mio. aus Share-Deals (2017: EUR 190 Mio.), so dass sich das Gesamtergebnis mit EUR 1,71 Mrd. dem Vorjahreswert annähert (2017: EUR 1,8 Mrd.).
• Im Bereich der Dresdner Wohninvestments (Mehrfamilienhäuser und unbebaute Mehrfamilienhausgrundstücke) stieg der kontrahierte Geldumsatz 2018 gegenüber dem Vorjahr markant um 92% bzw. EUR 248 Mio. auf rd. EUR 517 Mio. (2017: EUR 269 Mio.).
• Im Segment der Wohn-/Geschäftshäuser (Gewerbeflächenanteil > 20%) ging der Geldumsatz 2018 mit rd. EUR 505 Mio. um 25% gegenüber dem Vorjahreswert zurück (2017: EUR 672 Mio.).
• Am Dresdner Markt für Gewerbeinvestments (bebaut und unbebaut, Asset-Deals) ging das Transaktionsvolumen markant um 49% auf rd. EUR 340 Mio. zurück (2017: EUR 673 Mio.).
Sinkende, aber immer noch überdurchschnittlich hohe Renditen
• Die Kompression der Renditen setzte sich wie von AENGEVELT-RESEARCH im Vorbericht prognostiziert auch 2018 weiter fort. Das im Vergleich zu A-Standorten noch immer vorteilhafte Rendite-Niveau ist Stimulanz für den Dresdner Investmentmarkt, das allgemeine Risiko-Rendite-Profil ist noch immer sehr attraktiv. Der regen Nachfrage steht weiterhin eine Verknappung des marktgerechten Angebots gegenüber:
• Dem regen Treiben am Markt für Büro- und Geschäftshäuser geschuldet, reduzierte sich die mittlere marktübliche Rendite moderat weiter, aktuell stellt sie sich auf rd. 5,8% p.a. (2017: 6% p.a.). Die Spitzenrendite für reine Büroimmobilien sank auf rd. 4,5%, was auch ein Zeugnis erhöhter Kaufpreisvorstellungen von Bestandshaltern ist, die vom steigenden gesamtstädtischen Mietniveau profitieren.
• Die Veränderungen der Wohnimmobilienrenditen auf dem Dresdener Immobilienmarkt sanken in den Vorjahren deutlicher ab als Gewerbeimmobilienrenditen, vor allem im historischen Trend zeigt sich, dass Dresden an Attraktivität zugewonnen hat. Marktübliche Renditen für reine Wohninvestments liegen aktuell bei 4,8% p.a., in Verbindung mit einem Einzelhandelsanteil (Wohn- und Geschäftshäuser) liegen die Einstiegsrenditen noch niedriger. Die Spitzenrendite für Wohnimmobilien stellt sich mittlerweile auf nur noch 3,8% p.a. (2017: 4% p.a.).
• Eine weitere deutliche Renditekompression zeigt der Investmentmarkt für Logistik- und Lagerflächen. Die mittlere marktübliche Rendite liegt aktuell bei rd. 7,5% p.a. (-70 bps im Vergleich zum Vorjahr), in der Spitze liegt die Rendite für Top-Objekte bei 5,7% p.a. (2017: 6,2% p.a.).
AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert folgende Trends:
• In den kommenden Jahren sind die Aussichten für die Immobilienbranche in Dresden ausgesprochen gut: Dresden wächst auch weiterhin, das trifft sowohl auf die Wirtschaft als auch auf die Bevölkerungszahl zu.
• Es besteht weiterhin Anlagedruck angesichts anhaltend hoher Liquidität; hier lenken die ausgesprochen hohen Einstiegsfaktoren in den Big Seven den Fokus noch mehr auf strukturstark wachsende B-Städte mit Dresden in der Spitzengruppe.
• Entsprechend prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH 2019 ein erneut überdurchschnittliches Transaktionsvolumen am Grundstückmarkt um EUR 2,2 Mrd., allerdings in Abhängigkeit von der Verkaufsbereitschaft der Eigentümer.
• Der Trend der Renditekompression setzt sich wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert fort. Vor allem die Verknappung des Angebots wirkt sich auf die Renditen reduzierend aus. Ungeachtet der gesunkenen Einstiegsrenditen sind Wohn- und Gewerbeimmobilien in Dresden im Vergleich mit Immobilienrenditen der Top-7 Standorte und besonders mit Kapitalmarktrenditen immer noch eine sehr günstige Anlageform. Das anhaltend niedrige Zinsniveau der Europäischen Zentralbank unterstützt das positive Investmentklima in Dresden durch noch immer günstige Finanzierungsmöglichkeiten.
• Das Dresdner Wohninvestmentsegment profitiert vom anhaltenden Einwohner- und Haushaltswachstum mit weiterhin überdurchschnittlichen Transaktionsvolumina.
