09.05.2019 Magdeburger Einzelhandelsmarkt ist gut aufgestellt
Die Landeshauptstadt Magdeburg genießt als modernes, hochattraktives Einzelhandelszentrum einen ausgezeichneten Ruf und ist nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH unverändert bedeutendes, etabliertes Oberzentrum der Region. Dies belegen die aktuellen einzelhandelsrelevanten Kennziffern (Bund = 100) „Umsatz“ (109,9) und „Kaufkraft“ (93,3) - jeweils pro Kopf - sowie „Zentralität“ (117,9), mit denen Magdeburg z.B. klar vor Leipzig (Umsatz: 91,6; Kaufkraft: 92,9; Zentralität: 98,7) liegt.
Die Attraktivität Magdeburgs als Einzelhandelsstandort spiegelt sich auch in dem seit 2013 um rd. EUR 240 Mio. auf rd. EUR 1,59 Mrd. gestiegenen Einzelhandelsumsatz (+18%).
Dabei stellt sich die Einzelhandelsspitzenmiete in 2018 stabil auf EUR 68,-/m² (2017: EUR 68,-/m²; 2016: EUR 65,-/m²; 2015: EUR 60,-/m²), während sie beispielsweise in Dresden (EUR 115,-/m²) und Leipzig (EUR 130,-/m²) - als den beiden teuersten ostdeutschen Einzelhandelsstandorten (ohne Berlin) - um jeweils EUR 5,-/m² zurückgegangen ist. Insgesamt bietet Magdeburg damit unverändert günstige Rahmenbedingungen für neue Einzelhandelskonzepte und expandierende Filialketten.
Überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung
• Magdeburg verfügt aktuell über rd. 660.000 m² Einzelhandelsfläche. Das entspricht einer Verkaufsflächenausstattung von rd. 2,8 m² pro Einwohner. Die sachsen-anhaltinische Landeshauptstadt liegt damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt (ca. 1,5 m²/Ew.) und auch über den Referenzwerten von Städten wie Dresden (1,9 m²/Ew.), Leipzig (1,2 m²/Ew.) und Berlin (1,8 m²/Ew.).
• Auf die Innenstadt Magdeburgs entfällt hiervon indessen lediglich ein Verkaufsflächen-anteil von rd. 20% des gesamtstädtischen Bestandes. Hierbei gleicht die Magdeburger City allerdings weniger einem kleinteilig geprägten historischen Stadtkern, sondern folgt der Typologie einer breit angelegten Geschäftsstraße/Flaniermeile („Breiter Weg“) mit angrenzenden Kaufhäusern, Shopping¬centern und -passagen.
• Zu den großflächigsten innerstädtischen Einzelhandelsobjekten zählen das erfolgreich erweiterte „Allee-Center“ (35.000 m² VF), das „City Carré“ (25.000 m² VF), das „Karstadt“-Warenhaus“ (21.500 m² VF) sowie das von AENGEVELT verkaufsvermittelte „Ulrichshaus“ (15.000 m² VF) und das ebenfalls vom Haus AENGEVELT über Jahre gezielt projektvorbereitete „Marietta Quartier“ (5.300 m² VF), in dem Schlüsselmieter ihre Mietverträge durch Vermittlung von AENGEVELT bereits vorfristig verlängert haben.
• Mit dem Neubauvorhaben auf dem Areal „Blauer Bock“ erfährt die Magdeburger City zudem eine qualitativ hochwertige Erweiterung um rd. 3.500 m² Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gastronomiefläche, die die Chance zur Ansiedlung neuer Gastronomie- und/oder Handelskonzepte bietet.
• Die Attraktivität Magdeburgs wird auch durch zahlreiche Neueröffnungen in 2018 bestätigt: Dazu zählten Im Berichtsjahr u.a. die Gastronomiekette “L´Osteria“ (450 m²) und der Modefilialist “G-Star RAW“ (250 m²) im Allee-Center und die durch AENGEVELT im “Ulrichshaus“ angesiedelte, international tätige Systemgastronomie “dean&david“. Weitere Neuan¬siedlungen erfolgten u.a. im “Flora Park“: Hier vermittelte AENGEVELT einen langfristigen Mietvertrag über rd. 2.600 m² an den Trampolinpark “SkyFly“, die erste Einrichtung dieser Art im Raum Magdeburg. Außerdem siedelte sich hier der französische Sportartikelhersteller “DECATHLON“ neu auf 2.500 m² an.
Stabile Einzelhandelsmieten
• Die Einzelhandelsspitzenmiete stellt sich in Magdeburg in präferierten 1A-Lagen (insbesondere im Bereich „Allee-Center“/“Ulrichshaus“/“Karstadt“/“Marietta-Quartier“) im kleinteiligen Flächensegment (ca. 100 m²) stabil auf EUR 68,-/m² (2017: EUR 68,-/m²; 2016: EUR 65,-/m²; 2015: EUR 60,-/m²).
Damit liegt das Magdeburger Spitzenmietniveau deutlich bis markant unterhalb der Topmieten anderer ostdeutscher Städte wie Erfurt (EUR 90,-/m²), Dresden (EUR 120,-/m²), Leipzig (EUR 135,-/m²) und Berlin (EUR 340,-/m²) und bietet so sehr günstige Rahmenbedingungen für neue Einzelhandelskonzepte und expandierende Filialketten.
• In frequenzbedingt nachgeordneten Citystandorten wie beispielweise „Hundertwasserhaus“, Regierungsstraße oder auf dem Nordabschnitt des Breiten Weges zeigte sich das Mietpreisniveau im Berichtszeitraum stabil. Bewegten sich hier die Ladenmieten im Jahr 2008 noch zwischen EUR 11,-/m² bis € 15,-/m², stellen sich die aktuellen Mietwerte bei Neuabschlüssen auf EUR 22,-/m² bis 25,-/m².
• Das in Stadtteilzentren wie z.B. Halberstädter Straße, Leipziger Straße und Großer Dies-dorfer Straße gezahlte Mietpreisniveau bewegt sich standort- bzw. objektabhängig aktuell in einer Spanne zwischen EUR 8,50 und 12,50/m².
• Verkaufsflächen an frequenzstarken Ausfallstraßen und in den dort ansässigen großflächigen Fachmärkten oder Shopping-Centern, wie z. B. Elbe-Park und Flora-Park, werden aktuell für EUR 6,- bis 12,-/m² gehandelt.
Trends der Marktentwicklung
• Im Top-A-Bereich etabliert sich analog zur Entwicklung in anderen Großstädten auch in der Landeshauptstadt Magdeburg eine Flächennachfrage auf hohem Niveau.
• Entsprechend prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für das laufende Jahr 2019 eine für alle marktrelevanten Lagen weitgehend stabile Entwicklung der Mietpreisniveaus.
• In nachgeordneten Lagen sind abhängig von Flächenattraktivität und Standortqualität bei suboptimalen Rahmenbedingungen zum Teil rückläufige Flächennachfragen und deutlich längere Vermarktungszeiten nicht auszuschließen.
Die Attraktivität Magdeburgs als Einzelhandelsstandort spiegelt sich auch in dem seit 2013 um rd. EUR 240 Mio. auf rd. EUR 1,59 Mrd. gestiegenen Einzelhandelsumsatz (+18%).
Dabei stellt sich die Einzelhandelsspitzenmiete in 2018 stabil auf EUR 68,-/m² (2017: EUR 68,-/m²; 2016: EUR 65,-/m²; 2015: EUR 60,-/m²), während sie beispielsweise in Dresden (EUR 115,-/m²) und Leipzig (EUR 130,-/m²) - als den beiden teuersten ostdeutschen Einzelhandelsstandorten (ohne Berlin) - um jeweils EUR 5,-/m² zurückgegangen ist. Insgesamt bietet Magdeburg damit unverändert günstige Rahmenbedingungen für neue Einzelhandelskonzepte und expandierende Filialketten.
Überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung
• Magdeburg verfügt aktuell über rd. 660.000 m² Einzelhandelsfläche. Das entspricht einer Verkaufsflächenausstattung von rd. 2,8 m² pro Einwohner. Die sachsen-anhaltinische Landeshauptstadt liegt damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt (ca. 1,5 m²/Ew.) und auch über den Referenzwerten von Städten wie Dresden (1,9 m²/Ew.), Leipzig (1,2 m²/Ew.) und Berlin (1,8 m²/Ew.).
• Auf die Innenstadt Magdeburgs entfällt hiervon indessen lediglich ein Verkaufsflächen-anteil von rd. 20% des gesamtstädtischen Bestandes. Hierbei gleicht die Magdeburger City allerdings weniger einem kleinteilig geprägten historischen Stadtkern, sondern folgt der Typologie einer breit angelegten Geschäftsstraße/Flaniermeile („Breiter Weg“) mit angrenzenden Kaufhäusern, Shopping¬centern und -passagen.
• Zu den großflächigsten innerstädtischen Einzelhandelsobjekten zählen das erfolgreich erweiterte „Allee-Center“ (35.000 m² VF), das „City Carré“ (25.000 m² VF), das „Karstadt“-Warenhaus“ (21.500 m² VF) sowie das von AENGEVELT verkaufsvermittelte „Ulrichshaus“ (15.000 m² VF) und das ebenfalls vom Haus AENGEVELT über Jahre gezielt projektvorbereitete „Marietta Quartier“ (5.300 m² VF), in dem Schlüsselmieter ihre Mietverträge durch Vermittlung von AENGEVELT bereits vorfristig verlängert haben.
• Mit dem Neubauvorhaben auf dem Areal „Blauer Bock“ erfährt die Magdeburger City zudem eine qualitativ hochwertige Erweiterung um rd. 3.500 m² Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gastronomiefläche, die die Chance zur Ansiedlung neuer Gastronomie- und/oder Handelskonzepte bietet.
• Die Attraktivität Magdeburgs wird auch durch zahlreiche Neueröffnungen in 2018 bestätigt: Dazu zählten Im Berichtsjahr u.a. die Gastronomiekette “L´Osteria“ (450 m²) und der Modefilialist “G-Star RAW“ (250 m²) im Allee-Center und die durch AENGEVELT im “Ulrichshaus“ angesiedelte, international tätige Systemgastronomie “dean&david“. Weitere Neuan¬siedlungen erfolgten u.a. im “Flora Park“: Hier vermittelte AENGEVELT einen langfristigen Mietvertrag über rd. 2.600 m² an den Trampolinpark “SkyFly“, die erste Einrichtung dieser Art im Raum Magdeburg. Außerdem siedelte sich hier der französische Sportartikelhersteller “DECATHLON“ neu auf 2.500 m² an.
Stabile Einzelhandelsmieten
• Die Einzelhandelsspitzenmiete stellt sich in Magdeburg in präferierten 1A-Lagen (insbesondere im Bereich „Allee-Center“/“Ulrichshaus“/“Karstadt“/“Marietta-Quartier“) im kleinteiligen Flächensegment (ca. 100 m²) stabil auf EUR 68,-/m² (2017: EUR 68,-/m²; 2016: EUR 65,-/m²; 2015: EUR 60,-/m²).
Damit liegt das Magdeburger Spitzenmietniveau deutlich bis markant unterhalb der Topmieten anderer ostdeutscher Städte wie Erfurt (EUR 90,-/m²), Dresden (EUR 120,-/m²), Leipzig (EUR 135,-/m²) und Berlin (EUR 340,-/m²) und bietet so sehr günstige Rahmenbedingungen für neue Einzelhandelskonzepte und expandierende Filialketten.
• In frequenzbedingt nachgeordneten Citystandorten wie beispielweise „Hundertwasserhaus“, Regierungsstraße oder auf dem Nordabschnitt des Breiten Weges zeigte sich das Mietpreisniveau im Berichtszeitraum stabil. Bewegten sich hier die Ladenmieten im Jahr 2008 noch zwischen EUR 11,-/m² bis € 15,-/m², stellen sich die aktuellen Mietwerte bei Neuabschlüssen auf EUR 22,-/m² bis 25,-/m².
• Das in Stadtteilzentren wie z.B. Halberstädter Straße, Leipziger Straße und Großer Dies-dorfer Straße gezahlte Mietpreisniveau bewegt sich standort- bzw. objektabhängig aktuell in einer Spanne zwischen EUR 8,50 und 12,50/m².
• Verkaufsflächen an frequenzstarken Ausfallstraßen und in den dort ansässigen großflächigen Fachmärkten oder Shopping-Centern, wie z. B. Elbe-Park und Flora-Park, werden aktuell für EUR 6,- bis 12,-/m² gehandelt.
Trends der Marktentwicklung
• Im Top-A-Bereich etabliert sich analog zur Entwicklung in anderen Großstädten auch in der Landeshauptstadt Magdeburg eine Flächennachfrage auf hohem Niveau.
• Entsprechend prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für das laufende Jahr 2019 eine für alle marktrelevanten Lagen weitgehend stabile Entwicklung der Mietpreisniveaus.
• In nachgeordneten Lagen sind abhängig von Flächenattraktivität und Standortqualität bei suboptimalen Rahmenbedingungen zum Teil rückläufige Flächennachfragen und deutlich längere Vermarktungszeiten nicht auszuschließen.
