21.05.2019 Wohnwetterkarte zeigt: Bautätigkeit in Deutschland ist falsch verteilt
Der Projekt- und Gebietsentwickler BPD (Bouwfonds Property Development) und das Analyseunternehmen bulwiengesa haben in einer gemeinsamen Studie die Situation des Wohnungsmarktes in Deutschland analysiert. Die Resultate wurden im Rahmen einer so genannten „Wohnwetterkarte“ zusammengetragen. Sie zeigt in Analogie zu einer Wetterkarte anhand eines Temperaturgefälles den Zustand des Wohnungsmarktes in rund 11.000 deutschen Gemeinden an. Für jede Gemeinde wird damit die „Temperatur“ des Wohnungsmarktes bildhaft dargestellt und gibt einen Ausblick auf die nächsten drei bis fünf Jahre.
Als Indikator dient insbesondere zuvorderst die Nachfrage nach Wohnungen (Ersatz-, Zusatz- und Nachholbedarf), die unter anderem mit dem aktuellen Bauvolumen abgeglichen wurde. Ein zentrales Ergebnis: Die Bautätigkeit in Deutschland ist falsch verteilt. Die Wohnungsmärkte in Süddeutschland und den großen Ballungsräumen sind heiß, weil die Bautätigkeit nicht mit der hohen Nachfrage Schritt halten kann. In den meisten Regionen im Osten der Republik und in vielen Mittelgebirgen ist das Wohnwetter hingegen kalt. Dort werden, gemessen an der geringeren Nachfrage, tendenziell zu viele Wohnungen errichtet.
Franz-Josef Lickteig, Geschäftsführer der BPD in Deutschland, sagt: „Die Wohnwetterkarte zeigt uns, wie heterogen der Wohnungsmarkt in Deutschland ist. Baulandengpässe sind eine gewaltige Herausforderung in den Großstädten. Aber oft wird übersehen, dass sich in manchen Regionen ein Überangebot aufbaut.“
Groß- und Universitätsstädte sind Hitzeinseln
Eine besonders hohe Diskrepanz zwischen Nachfrage und Angebot weisen Großstädte auf. In München und Stuttgart erstreckt sich die Entwicklung bis weit in das jeweilige Umland. In Berlin, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Hamburg und Bremen ist der Effekt deutlich stärker auf die Städte selbst und ihr näheres Umland konzentriert. Auch kleinere Städte wie Kiel, Rostock, Münster, Karlsruhe oder Freiburg sind gemäß der Wohnwetterkarte zu heiß. Beflügelt werden die Wohnungsmärkte hier vor allem durch eine hohe Anzahl von Studierenden in Kombination mit einer gewissen Wirtschaftsstärke.
Ebenfalls überdurchschnittlich heiß sind Regionen entlang der niederländischen, luxemburgischen und Schweizer Grenze. Sie bekommen die Auswirkungen der guten Wirtschaftsentwicklung und der teilweise überhitzten Märkten jenseits der deutschen Grenze zu spüren.
Auch ländliche Regionen stehen unter Druck
Auf dem Land ist die Wohnwetterlage im Gegensatz dazu durchwachsen. In den meisten ländlichen Regionen wird für die geringe Nachfrage zu viel gebaut. Ausnahmen bilden beispielsweise die Regionen Emsland-Cloppenburg-Vechta, Konstanz-Tuttlingen-Balingen und Ulm-Oberschwaben-Allgäu – hier führen hohe Geburtenraten und eine erfolgreiche mittelständische Wirtschaft zu einer hohen Wohnflächennachfrage.
Mittelgebirge auf dem Niveau des ländlichen Ostdeutschlands
In den westdeutschen Mittelgebirgslandschaften wie Sauerland, Vogelsberg, Hunsrück und Eifel fällt das Thermometer auf das Temperaturniveau des ländlichen Ostdeutschlands. Auffallend kühler als ihre Umgebung sind Schwarzwald, Odenwald, Spessart und Bayerischer Wald. Die geringe Nachfrage in diesen Regionen lässt sich vermutlich auf die vergleichsweise schlechte Verkehrserschließung zurückführen.
„Wir müssen die Ballungszentren mit Gebietsentwicklungen im Umland entlasten. Dazu braucht es vor allem eine gute Verkehrsinfrastruktur, um heiße mit kühleren Regionen zu verbinden. Auf der anderen Seite muss den Fehlentwicklungen auf dem Land Einhalt geboten werden. Hier ist vor allem die Raumplanung gefragt“, sagt Franz-Josef Lickteig.
Als Indikator dient insbesondere zuvorderst die Nachfrage nach Wohnungen (Ersatz-, Zusatz- und Nachholbedarf), die unter anderem mit dem aktuellen Bauvolumen abgeglichen wurde. Ein zentrales Ergebnis: Die Bautätigkeit in Deutschland ist falsch verteilt. Die Wohnungsmärkte in Süddeutschland und den großen Ballungsräumen sind heiß, weil die Bautätigkeit nicht mit der hohen Nachfrage Schritt halten kann. In den meisten Regionen im Osten der Republik und in vielen Mittelgebirgen ist das Wohnwetter hingegen kalt. Dort werden, gemessen an der geringeren Nachfrage, tendenziell zu viele Wohnungen errichtet.
Franz-Josef Lickteig, Geschäftsführer der BPD in Deutschland, sagt: „Die Wohnwetterkarte zeigt uns, wie heterogen der Wohnungsmarkt in Deutschland ist. Baulandengpässe sind eine gewaltige Herausforderung in den Großstädten. Aber oft wird übersehen, dass sich in manchen Regionen ein Überangebot aufbaut.“
Groß- und Universitätsstädte sind Hitzeinseln
Eine besonders hohe Diskrepanz zwischen Nachfrage und Angebot weisen Großstädte auf. In München und Stuttgart erstreckt sich die Entwicklung bis weit in das jeweilige Umland. In Berlin, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Hamburg und Bremen ist der Effekt deutlich stärker auf die Städte selbst und ihr näheres Umland konzentriert. Auch kleinere Städte wie Kiel, Rostock, Münster, Karlsruhe oder Freiburg sind gemäß der Wohnwetterkarte zu heiß. Beflügelt werden die Wohnungsmärkte hier vor allem durch eine hohe Anzahl von Studierenden in Kombination mit einer gewissen Wirtschaftsstärke.
Ebenfalls überdurchschnittlich heiß sind Regionen entlang der niederländischen, luxemburgischen und Schweizer Grenze. Sie bekommen die Auswirkungen der guten Wirtschaftsentwicklung und der teilweise überhitzten Märkten jenseits der deutschen Grenze zu spüren.
Auch ländliche Regionen stehen unter Druck
Auf dem Land ist die Wohnwetterlage im Gegensatz dazu durchwachsen. In den meisten ländlichen Regionen wird für die geringe Nachfrage zu viel gebaut. Ausnahmen bilden beispielsweise die Regionen Emsland-Cloppenburg-Vechta, Konstanz-Tuttlingen-Balingen und Ulm-Oberschwaben-Allgäu – hier führen hohe Geburtenraten und eine erfolgreiche mittelständische Wirtschaft zu einer hohen Wohnflächennachfrage.
Mittelgebirge auf dem Niveau des ländlichen Ostdeutschlands
In den westdeutschen Mittelgebirgslandschaften wie Sauerland, Vogelsberg, Hunsrück und Eifel fällt das Thermometer auf das Temperaturniveau des ländlichen Ostdeutschlands. Auffallend kühler als ihre Umgebung sind Schwarzwald, Odenwald, Spessart und Bayerischer Wald. Die geringe Nachfrage in diesen Regionen lässt sich vermutlich auf die vergleichsweise schlechte Verkehrserschließung zurückführen.
„Wir müssen die Ballungszentren mit Gebietsentwicklungen im Umland entlasten. Dazu braucht es vor allem eine gute Verkehrsinfrastruktur, um heiße mit kühleren Regionen zu verbinden. Auf der anderen Seite muss den Fehlentwicklungen auf dem Land Einhalt geboten werden. Hier ist vor allem die Raumplanung gefragt“, sagt Franz-Josef Lickteig.
