29.05.2019 Studie: Steigende Bürobeschäftigung ohne ausreichenden Neubau
Die Empira Gruppe, ein führender Investment-Manager für institutionelle Immobilieninvestments im deutschsprachigen Europa, hat in ihrer neuesten Studie 15 große deutsche Büromärkte untersucht. Der Bericht analysiert die Veränderungen hinsichtlich Bürobeschäftigtenzahlen, Mietpreisen, Renditen und Leerständen und leitet daraus eine Priorisierung einzelner Märkte für Entwickler und Investoren ab. Übergreifend kommt die Studie zur Erkenntnis, dass für den starken Anstieg der Bürobeschäftigung das Flächenangebot zunehmend knapp wird. So stieg die Zahl der Bürobeschäftigten deutschlandweit seit 2008 um gut 20% auf nahezu 11 Millionen, während die jährliche Neubauleistung stagniert. Im Schnitt kommen je neuem Bürobeschäftigten lediglich 10 m² Fläche hinzu – ein Beschäftigter benötigt dagegen eher 15 oder mehr Quadratmeter inklusive aller weiterer Flächen wie Serverräume, Archive, Flure, etc.
„Im Schatten der täglichen Diskussion um die Knappheit von Wohnflächen und die Regulierung von Wohnimmobilienmärkten erscheinen die Entwicklungen bei Gewerbeimmobilien weniger auffällig. Entsprechende Flächen gelten als verfügbar, Investitionen als relativ einfach. Dabei ist auch hier ein starker Wettbewerb, speziell im Bereich der Büroimmobilien, entbrannt. Anlegern und Entwicklern bieten sich daher je nach Standort enorme Chancen“, erklärt Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Research der Empira Gruppe und Autor der Studie.
„Viele institutionelle Anleger, die ja grundsätzlich bevorzugt in Büroimmobilien in A-Lagen deutscher Großstädte investieren, finden kaum mehr Objekte zu adäquaten Preisen. Ein Blick auf die Leerstandsquoten in unserer Studie belegt den zunehmenden Produktmangel. Daher sehen wir unter institutionellen Anlegern ganz klar den Trend zur eigenen Projektentwicklung für die anschließende Bestandshaltung“, ergänzt Lahcen Knapp, CEO der Empira Gruppe.
Große Divergenz bei Leerstand und Mieten
Bundesweit macht die Untersuchung einen Büroleerstand von aktuell 4,1% bei konstant sinkenden Werten seit 2010 aus. Dabei liegt der Schnitt der Top 7 seit 2015 unterhalb des deutschlandweiten Durchschnitts. Innerhalb der analysierten Büromärkte lagen die Extremwerte bei 1,6% in Bonn und 7,4% in Frankfurt am Main. Abgesehen von Frankfurt am Main, Düsseldorf, Leipzig und Dresden lagen die übrigen Standorte allesamt bei Leerständen von weniger als 5%. Im Vergleich zu 2010 fielen die Leerstände in 14 der untersuchten Standorte, einzig Essen verzeichnete einen leichten Anstieg auf 4,6%.
Noch größer sind die Unterschiede zwischen den einzelnen Büromärkten hinsichtlich des Mietpreises. Durchschnittlich fallen zwischen 21,18 €/m² (München) und 9,49 €/m² (Leipzig) an, während die Werte in der Spitze zwischen 41,18 €/m² (München) und 14,00 €/m² (Essen) schwanken. Diese große Bandbreite erklärt sich u. a. aus der extrem unterschiedlichen Preiswachstumsdynamik der letzten Jahre. So betrug der Anstieg der durchschnittlichen Büromiete in Berlin seit 2013 rund 71%, während sich der Wert in Bonn um weniger als 11% erhöhte. Auf Jahresbasis wuchsen die durchschnittlichen Büromieten in Berlin damit um rund 11%, in Bonn um ca. 2%. Im Vergleich dazu betrug die allgemeine Preisinflation in Deutschland seit 2013 im Schnitt 1,1%.
Tertiarisierungsgrad der Wirtschaft steigt, Büroneubau nicht
Sehr deutlich wird der Strukturwandel der deutschen Volkswirtschaft in Richtung Dienstleistungsgesellschaft. In allen 15 untersuchten Märkten nahm der sogenannte Tertiarisierungsgrad zwischen 2008 und 2017 zu, was einem wachsenden Anteil von Dienstleistungsbeschäftigten an der Gesamtheit sozialversicherungspflichtig Beschäftigter entspricht. Die Zuwächse betrugen zwischen 0,4%-Punkten im Bankenstandort Frankfurt und 5,4%-Punkten im stärker diversifizierten München. „Dieser deutliche Trend ist für die Immobilienbranche sehr relevant, da selbst bei abnehmender Beschäftigungsdynamik mit einer anhaltenden, zumindest anteiligen Zunahme von Büroarbeitsplätzen zu rechnen ist. Weder das bisher bereits starke Wachstum der Bürobeschäftigung noch der weiter erwartete Anstieg können durch das gegenwärtige Neubauvolumen aufgefangen werden. Dies gilt vor allem für die gefragten Dienstleistungsstandorte“, so Metzner.
„Im Schatten der täglichen Diskussion um die Knappheit von Wohnflächen und die Regulierung von Wohnimmobilienmärkten erscheinen die Entwicklungen bei Gewerbeimmobilien weniger auffällig. Entsprechende Flächen gelten als verfügbar, Investitionen als relativ einfach. Dabei ist auch hier ein starker Wettbewerb, speziell im Bereich der Büroimmobilien, entbrannt. Anlegern und Entwicklern bieten sich daher je nach Standort enorme Chancen“, erklärt Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Research der Empira Gruppe und Autor der Studie.
„Viele institutionelle Anleger, die ja grundsätzlich bevorzugt in Büroimmobilien in A-Lagen deutscher Großstädte investieren, finden kaum mehr Objekte zu adäquaten Preisen. Ein Blick auf die Leerstandsquoten in unserer Studie belegt den zunehmenden Produktmangel. Daher sehen wir unter institutionellen Anlegern ganz klar den Trend zur eigenen Projektentwicklung für die anschließende Bestandshaltung“, ergänzt Lahcen Knapp, CEO der Empira Gruppe.
Große Divergenz bei Leerstand und Mieten
Bundesweit macht die Untersuchung einen Büroleerstand von aktuell 4,1% bei konstant sinkenden Werten seit 2010 aus. Dabei liegt der Schnitt der Top 7 seit 2015 unterhalb des deutschlandweiten Durchschnitts. Innerhalb der analysierten Büromärkte lagen die Extremwerte bei 1,6% in Bonn und 7,4% in Frankfurt am Main. Abgesehen von Frankfurt am Main, Düsseldorf, Leipzig und Dresden lagen die übrigen Standorte allesamt bei Leerständen von weniger als 5%. Im Vergleich zu 2010 fielen die Leerstände in 14 der untersuchten Standorte, einzig Essen verzeichnete einen leichten Anstieg auf 4,6%.
Noch größer sind die Unterschiede zwischen den einzelnen Büromärkten hinsichtlich des Mietpreises. Durchschnittlich fallen zwischen 21,18 €/m² (München) und 9,49 €/m² (Leipzig) an, während die Werte in der Spitze zwischen 41,18 €/m² (München) und 14,00 €/m² (Essen) schwanken. Diese große Bandbreite erklärt sich u. a. aus der extrem unterschiedlichen Preiswachstumsdynamik der letzten Jahre. So betrug der Anstieg der durchschnittlichen Büromiete in Berlin seit 2013 rund 71%, während sich der Wert in Bonn um weniger als 11% erhöhte. Auf Jahresbasis wuchsen die durchschnittlichen Büromieten in Berlin damit um rund 11%, in Bonn um ca. 2%. Im Vergleich dazu betrug die allgemeine Preisinflation in Deutschland seit 2013 im Schnitt 1,1%.
Tertiarisierungsgrad der Wirtschaft steigt, Büroneubau nicht
Sehr deutlich wird der Strukturwandel der deutschen Volkswirtschaft in Richtung Dienstleistungsgesellschaft. In allen 15 untersuchten Märkten nahm der sogenannte Tertiarisierungsgrad zwischen 2008 und 2017 zu, was einem wachsenden Anteil von Dienstleistungsbeschäftigten an der Gesamtheit sozialversicherungspflichtig Beschäftigter entspricht. Die Zuwächse betrugen zwischen 0,4%-Punkten im Bankenstandort Frankfurt und 5,4%-Punkten im stärker diversifizierten München. „Dieser deutliche Trend ist für die Immobilienbranche sehr relevant, da selbst bei abnehmender Beschäftigungsdynamik mit einer anhaltenden, zumindest anteiligen Zunahme von Büroarbeitsplätzen zu rechnen ist. Weder das bisher bereits starke Wachstum der Bürobeschäftigung noch der weiter erwartete Anstieg können durch das gegenwärtige Neubauvolumen aufgefangen werden. Dies gilt vor allem für die gefragten Dienstleistungsstandorte“, so Metzner.
