05.06.2019 Offene Immobilienfonds: Marktstudie und Ratings 2019
Die Ratingagentur Scope hat 13 offene Immobilienfonds für Privatanleger und weitere sieben Fonds für institutionelle Investoren analysiert. Vier Fonds konnten ihr Rating im Vergleich zum Vorjahr verbessern. Zwei Fonds haben sich verschlechtert.
Das Rating von Scope reflektiert das Risiko-Rendite-Verhältnis offener Immobilienfonds im Vergleich zu Alternativanlagen. Die Risiken der Fonds sind im Durchschnitt gestiegen. Verantwortlich dafür sind vor allem hohe Ankaufsvolumina bei aktuell hohen Marktpreisen sowie vermehrte Investitionen in Projektentwicklungen. Darüber hinaus nehmen die Risiken in einzelnen Segmenten wie Shopping-Centern zu. Das im Durchschnitt erhöhte Risikoprofil der Fonds wird jedoch durch steigende Renditen ausgeglichen. Diese lassen sich auf hohe Vermietungsquoten und steigende Immobilienwerte zurückführen.
Vermietungsquoten steigen das siebte Jahr in Folge
Die durchschnittliche nach Immobilienvermögen gewichtete Vermietungsquote ist erneut leicht gestiegen – von 95,6% im Jahr 2017 auf 95,8% Ende 2018. Dies war der siebte Anstieg in Folge. Im Jahr 2011 betrug die durchschnittliche Vermietungsquote nur 91,8%. Der erneute Anstieg basiert zum Teil auf der nach wie vor hohen Flächennachfrage insbesondere auf den europäischen Büromärkten. Außerdem: Zahlreiche Manager offener Immobilienfonds nutzen das aktuelle Hochpreisumfeld gezielt für Portfoliobereinigungen.
Objektgröße und -alter nimmt zu
Die durchschnittliche Größe der Immobilien in den Portfolios der offenen Immobilienpublikumsfonds nimmt seit fünf Jahren konstant zu. Ende 2018 betrug sie 101 Mio. Euro. Im Jahr 2014 waren es nur 79 Mio. Euro. Das entspricht einem Zuwachs von rund 28%. Vor allem der Anteil von Objekten in der Größenordnung 200 bis 500 Mio. Euro ist spürbar angewachsen. Das durchschnittliche Alter der Fondsobjekte ist seit 2014 von 12 auf 14 Jahre gestiegen. Vor allem der Anteil der Objekte mit einem Alter zwischen 15 und 20 Jahren hat signifikant von 11% auf 22% zugenommen.
Investitionen: Deutsche Immobilien und Projektentwicklungen im Fokus
Das Investitionsvolumen liegt mit knapp acht Milliarden Euro weiterhin auf einem sehr hohen Niveau. Fast drei Milliarden Euro und damit rund 39% des gesamten Investitionsvolumens wurden in deutsche Immobilien investiert. Der Anteil der UK- und US-Immobilien hat sich signifikant verringert. Investitionen in Projektentwicklungen haben 2018 deutlich zugenommen und befinden sich mit 1,2 Mrd. Euro auf einem Fünfjahreshoch.
Marktbefragung: Stimmung unter Anbietern weiter prächtig
Mehr als 80% der Anbieter offener Immobilienfonds beurteilen ihre Lage in diesem Jahr als gut oder sogar sehr gut. Auch für 2020 ist keine Eintrübung der Stimmungslage in Sicht. Die positive Einschätzung der Lage geht mit einem weiterhin hohen Niveau erwarteter Mittelzuflüsse einher: Sämtliche Anbieter erwarten für die gesamte Branche in diesem Jahr Netto-Mittelzuflüsse. Fast 60% rechnen sogar mit deutlichen Zuflüssen.
Ausblick
Scope erwartet auch in diesem Jahr große Nachfrage nach offenen Immobilienfonds. Hauptgrund bleibt die im aktuellen Marktumfeld vergleichsweise attraktive Rendite. Zahlreiche Fonds begrenzen Mittelzuflüsse. Dieser Nachfrage-Überhang hat bereits zur Auflage neuer Produkte geführt. Zahlreiche Anbieter planen die Auflage weiterer Fonds. Die größte Herausforderung für Asset Manager bleibt der Ankauf von Objekten auf einem attraktiven Renditeniveau. Um die weiterhin hohen Liquiditätsbestände zu investieren, nehmen sie zunehmend größere Risiken wie Investitionen in Projektentwicklungen oder in weniger liquide Märkte in Kauf.
Das Rating von Scope reflektiert das Risiko-Rendite-Verhältnis offener Immobilienfonds im Vergleich zu Alternativanlagen. Die Risiken der Fonds sind im Durchschnitt gestiegen. Verantwortlich dafür sind vor allem hohe Ankaufsvolumina bei aktuell hohen Marktpreisen sowie vermehrte Investitionen in Projektentwicklungen. Darüber hinaus nehmen die Risiken in einzelnen Segmenten wie Shopping-Centern zu. Das im Durchschnitt erhöhte Risikoprofil der Fonds wird jedoch durch steigende Renditen ausgeglichen. Diese lassen sich auf hohe Vermietungsquoten und steigende Immobilienwerte zurückführen.
Vermietungsquoten steigen das siebte Jahr in Folge
Die durchschnittliche nach Immobilienvermögen gewichtete Vermietungsquote ist erneut leicht gestiegen – von 95,6% im Jahr 2017 auf 95,8% Ende 2018. Dies war der siebte Anstieg in Folge. Im Jahr 2011 betrug die durchschnittliche Vermietungsquote nur 91,8%. Der erneute Anstieg basiert zum Teil auf der nach wie vor hohen Flächennachfrage insbesondere auf den europäischen Büromärkten. Außerdem: Zahlreiche Manager offener Immobilienfonds nutzen das aktuelle Hochpreisumfeld gezielt für Portfoliobereinigungen.
Objektgröße und -alter nimmt zu
Die durchschnittliche Größe der Immobilien in den Portfolios der offenen Immobilienpublikumsfonds nimmt seit fünf Jahren konstant zu. Ende 2018 betrug sie 101 Mio. Euro. Im Jahr 2014 waren es nur 79 Mio. Euro. Das entspricht einem Zuwachs von rund 28%. Vor allem der Anteil von Objekten in der Größenordnung 200 bis 500 Mio. Euro ist spürbar angewachsen. Das durchschnittliche Alter der Fondsobjekte ist seit 2014 von 12 auf 14 Jahre gestiegen. Vor allem der Anteil der Objekte mit einem Alter zwischen 15 und 20 Jahren hat signifikant von 11% auf 22% zugenommen.
Investitionen: Deutsche Immobilien und Projektentwicklungen im Fokus
Das Investitionsvolumen liegt mit knapp acht Milliarden Euro weiterhin auf einem sehr hohen Niveau. Fast drei Milliarden Euro und damit rund 39% des gesamten Investitionsvolumens wurden in deutsche Immobilien investiert. Der Anteil der UK- und US-Immobilien hat sich signifikant verringert. Investitionen in Projektentwicklungen haben 2018 deutlich zugenommen und befinden sich mit 1,2 Mrd. Euro auf einem Fünfjahreshoch.
Marktbefragung: Stimmung unter Anbietern weiter prächtig
Mehr als 80% der Anbieter offener Immobilienfonds beurteilen ihre Lage in diesem Jahr als gut oder sogar sehr gut. Auch für 2020 ist keine Eintrübung der Stimmungslage in Sicht. Die positive Einschätzung der Lage geht mit einem weiterhin hohen Niveau erwarteter Mittelzuflüsse einher: Sämtliche Anbieter erwarten für die gesamte Branche in diesem Jahr Netto-Mittelzuflüsse. Fast 60% rechnen sogar mit deutlichen Zuflüssen.
Ausblick
Scope erwartet auch in diesem Jahr große Nachfrage nach offenen Immobilienfonds. Hauptgrund bleibt die im aktuellen Marktumfeld vergleichsweise attraktive Rendite. Zahlreiche Fonds begrenzen Mittelzuflüsse. Dieser Nachfrage-Überhang hat bereits zur Auflage neuer Produkte geführt. Zahlreiche Anbieter planen die Auflage weiterer Fonds. Die größte Herausforderung für Asset Manager bleibt der Ankauf von Objekten auf einem attraktiven Renditeniveau. Um die weiterhin hohen Liquiditätsbestände zu investieren, nehmen sie zunehmend größere Risiken wie Investitionen in Projektentwicklungen oder in weniger liquide Märkte in Kauf.
