13.06.2019 Coworking-Markt Europa wächst – London, Paris und Warschau vorne
Der europäische Coworking-Markt hat sich aufgrund einiger Großabschlüsse im Jahr 2018 positiv entwickelt. Angesichts der zunehmenden Flexibilität, die von Unternehmen gefordert wird, wird Coworking immer beliebter, was in den europäischen Großstädten zu zahlreichen Abschlüssen in diesem Bereich geführt hat. Der Arbeitsplatz wird neu definiert, die Bedeutung des gemeinsamen Arbeitens nimmt zu und dafür werden die entsprechenden Angebote geschaffen. Deshalb müssen sich Immobilienstrategien an diese neuen Anforderungen anpassen. BNP Paribas Real Estate hat diese Entwicklung analysiert.
Dynamischer Markt in Europa 2018, Nachfrage nach größeren Mieteinheiten steigt
Sowohl die Anzahl als auch die Durchschnittsgröße von Coworking-Flächen haben europaweit zugenommen. London bietet weiterhin das größte Angebot und verbuchte Neuanmietungen von insgesamt 180.000 m2 (+13 % verglichen mit 2017). Von den 18 untersuchten europäischen Städten verzeichneten Wien, Mailand, Köln und Dublin besonders positive Marktentwicklungen und ein beschleunigtes Wachstum. Wien und Mailand erzielten ein Rekordergebnis mit jeweils 30.365 m2 beziehungsweise 38.211 m2. Dies entspricht gegenüber 2017 einem Wachstum von 449 % und 294 %. In Köln wurden 2018 sechs Anmietungen mit einer Gesamtfläche von 29.200 m2 verbucht (+161 %). In Dublin war der Markt von acht Anmietungen mit insgesamt 43.338 m2 geprägt (+122 %). Die durchschnittlich angemietete Fläche lag hier bei 5.417 m2, was der europäischen Bestmarke entspricht.
Im Jahr 2018 war ein Trend zu größeren Mieteinheiten zu beobachten; insbesondere in Wien, wo die durchschnittlich angemietete Flächengröße bei gut 5.000 m² lag (+83 %). Dies ist größtenteils auf den Markteintritt internationaler Akteure zurückzuführen, die auch Interesse an größeren Flächen haben. In Amsterdam lag die durchschnittlich angemietete Fläche bei rund 3.500 m2 (+29 %) und in Madrid bei 2.701 m2 (+10 %).
Coworking-Markt Deutschland
Durch seine polyzentrische Struktur mit mehreren großen Standorten schaffte es zwar keine deutsche Stadt unter die Top 3 in Europa, jedoch finden sich mit Berlin (89.200 m²), Frankfurt (58.000 m²) sowie München (56.400 m²) gleich drei Vertreter innerhalb der zehn wichtigsten europäischen Märkte für flexible Workspaces. In allen drei deutschen Metropolen wurden in diesem Segment neue Rekorde erreicht. Besonders in der Hauptstadt Berlin ist Coworking bereits seit mehreren Jahren ein relevanter Nachfragefaktor auf dem Vermietungsmarkt: So betrug 2018 der Anteil flexibler Arbeitsplatzkonzepte rund 12,4 % des Gesamtflächenumsatzes. Neben internationalen Konzepten wie WeWork oder Spaces wird der Berliner Markt auch von kleineren lokalen Unternehmen geprägt. So schloss alleine das Start-up Unicorn vier neue Mietverträge 2018 ab. Am expansivsten präsentierte sich jedoch WeWork, die insgesamt 17.000 m² anmieteten.
Das stärkste Umsatzwachstum unter den deutschen Top 3 verzeichnete München, wo ein Anstieg um über 141 % registriert wurde. Eine Entwicklungstendenz an allen drei Standorten ist der deutliche Anstieg des Mietpreisniveaus. Mit Durchschnittsmieten zwischen 22 €/m² (München) und 26,90 €/m² (Berlin) ist die Zahlungsbereitschaft von Coworking-Anbietern signifikant höher als bei traditionellen Unternehmen, da sie durch ihr Geschäftskonzept auf hochwertige und großflächige Flächen in zentralen Lagen angewiesen sind, die es derzeit nur beschränkt oder lediglich in Neubauprojekten gibt.
London, Paris und Warschau dominant
Insbesondere aufgrund der Expansion der großen Global Player in der Branche dominieren London, Paris und Warschau den europäischen Coworking-Markt. Im Jahr 2018 kamen in London 70 neue Coworking-Flächen hinzu, die sich insbesondere auf die etablierten Teilmärkte City und West End verteilen. Paris verzeichnete 28 Abschlüsse mit einer Gesamtmietfläche von rund 117.900 m² (+19 %). Die Objekte befinden sich zum Großteil im Teilmarkt Inner City und insbesondere im CBD. In Warschau kamen im Jahr 2018 32 neue Coworking-Flächen mit insgesamt knapp 110.000 m² hinzu. Davon entfallen über 40.000 m² auf WeWork, einen der großen Global Player in der Branche.
In Zentral-London ist der Markt für Coworking und Serviced Offices in den vergangenen Jahren deutlich gewachsen. So entfiel im Jahr 2018 eine Mietfläche von rund 183.000 m² auf Coworking- und Serviced Office-Anbieter. Dies entspricht einem Plus von 13 % gegenüber dem Vorjahr. Zu den nachfragestärksten Teilmärkten in London gehören die City (40 % der Anmietungen von flexiblen Büroflächen im Jahr 2018), West End (28 %) und Midtown (17 %). Die hohe Nutzernachfrage nach diesen Flächen ist vor allem auf die höhere Flexibilität und potenzielle Kosteneinsparungen zurückzuführen. Das Interesse an weniger traditionellen Büroflächen steigt jedoch nicht nur seitens kleiner, sondern auch vieler großer Nutzer. Eigentümer müssen die Vermarktung ihrer Gebäude und Flächen also entsprechend anpassen. Dazu gehören unter anderem flexible Mietlaufzeiten, mehr Mieter-Incentives oder eine stärkere Ansprache als Dienstleister im Vergleich zu bloßen Flächenanbietern. Vermieter, die diesem Trend folgen, betrachten Vermietungen an Serviced Office-Anbieter weniger als letzte Wahl, sondern zunehmend als zusätzliches Angebot für größere Bestandsmieter.
In Frankreich hat sich das Coworking-Modell nur langsam durchgesetzt, sorgt aber mittlerweile für einen Aufschwung im Bürosektor. Im Jahr 2018 wurden auf dem Markt 28 Abschlüsse mit einer Gesamtfläche von gut 118.000 m² getätigt (+19 %). Der Pariser Markt verzeichnet bereits eine hohe Aktivität aus dem In- und Ausland, das Angebot ist jedoch weiterhin sehr konzentriert. So entfielen über 53 % der Coworking-Abschlüsse im Jahr 2018 auf den CBD, 40 % auf Standorte außerhalb des CBD und 2,5 % auf das Geschäftsviertel La Défense. Die Entwicklung und Professionalisierung des Coworking-Sektors setzen sich fort. Coworking-Kunden mieten immer größere Flächen an und setzen auf neue Strategien, um sowohl Selbstständige als auch größere Unternehmen anzusprechen.
Auf dem Coworking-Markt in Warschau sind sowohl renommierte internationale Akteure als auch lokale Anbieter und Eigenmarken von Büro-Projektentwicklern aktiv. Die große Flächennachfrage von Coworking-Anbietern im Jahr 2017 setzte sich auch 2018 fort. So entfielen rund 110.000 m² der Anmietungen auf das Segment flexible Büroflächen. Die meisten Coworking-Flächen befinden sich in den zentralen Geschäftsvierteln: Im Jahr 2018 entfielen 32 % der Abschlüsse auf den CBD, 45 % auf den Teilmarkt City Centre und 9 % auf den Stadtteil Mokotów-S?u?ewiec (9 %). In Warschau befinden sich die meisten Coworking-Konzepte in modernen Gebäuden: Parallel zu dem rasanten Wachstum an mehreren Standorten steigt also auch die Flächenqualität.
„Nach einer sprunghaften Zunahme der Coworking-Flächen in den vergangenen Jahren von weltweit rund 1.000 im Jahr 2012 auf aktuell über 18.000 rechnen wir mit einer Stabilisierung des Marktes und lokal sogar mit Marktkonsolidierungen. Weltweit waren 2018 ein Viertel der Coworking-Spaces weiterhin unrentabel. Daher muss sich der Markt in den kommenden Jahren neu ausrichten und weiterentwickeln. Während Coworking-Nutzer von der Flexibilität des Modells profitieren, unterzeichnen die Anbieter häufig Mietverträge ohne Sonderkündigungsrecht und müssen die Rentabilität ihrer Geschäftsmodelle langfristig sicherstellen. Zudem werden kleinere Anbieter, die sich nicht gegen die großen Marken behaupten können, in bestimmte Marktnischen gedrängt. Der Trend geht jedoch eindeutig hin zu neuen Formen der Zusammenarbeit, und Coworking ist im Dienstleistungssektor bereits fest etabliert”, erläutert Richard Malle, Global Head of Research bei BNP Paribas Real Estate.
Dynamischer Markt in Europa 2018, Nachfrage nach größeren Mieteinheiten steigt
Sowohl die Anzahl als auch die Durchschnittsgröße von Coworking-Flächen haben europaweit zugenommen. London bietet weiterhin das größte Angebot und verbuchte Neuanmietungen von insgesamt 180.000 m2 (+13 % verglichen mit 2017). Von den 18 untersuchten europäischen Städten verzeichneten Wien, Mailand, Köln und Dublin besonders positive Marktentwicklungen und ein beschleunigtes Wachstum. Wien und Mailand erzielten ein Rekordergebnis mit jeweils 30.365 m2 beziehungsweise 38.211 m2. Dies entspricht gegenüber 2017 einem Wachstum von 449 % und 294 %. In Köln wurden 2018 sechs Anmietungen mit einer Gesamtfläche von 29.200 m2 verbucht (+161 %). In Dublin war der Markt von acht Anmietungen mit insgesamt 43.338 m2 geprägt (+122 %). Die durchschnittlich angemietete Fläche lag hier bei 5.417 m2, was der europäischen Bestmarke entspricht.
Im Jahr 2018 war ein Trend zu größeren Mieteinheiten zu beobachten; insbesondere in Wien, wo die durchschnittlich angemietete Flächengröße bei gut 5.000 m² lag (+83 %). Dies ist größtenteils auf den Markteintritt internationaler Akteure zurückzuführen, die auch Interesse an größeren Flächen haben. In Amsterdam lag die durchschnittlich angemietete Fläche bei rund 3.500 m2 (+29 %) und in Madrid bei 2.701 m2 (+10 %).
Coworking-Markt Deutschland
Durch seine polyzentrische Struktur mit mehreren großen Standorten schaffte es zwar keine deutsche Stadt unter die Top 3 in Europa, jedoch finden sich mit Berlin (89.200 m²), Frankfurt (58.000 m²) sowie München (56.400 m²) gleich drei Vertreter innerhalb der zehn wichtigsten europäischen Märkte für flexible Workspaces. In allen drei deutschen Metropolen wurden in diesem Segment neue Rekorde erreicht. Besonders in der Hauptstadt Berlin ist Coworking bereits seit mehreren Jahren ein relevanter Nachfragefaktor auf dem Vermietungsmarkt: So betrug 2018 der Anteil flexibler Arbeitsplatzkonzepte rund 12,4 % des Gesamtflächenumsatzes. Neben internationalen Konzepten wie WeWork oder Spaces wird der Berliner Markt auch von kleineren lokalen Unternehmen geprägt. So schloss alleine das Start-up Unicorn vier neue Mietverträge 2018 ab. Am expansivsten präsentierte sich jedoch WeWork, die insgesamt 17.000 m² anmieteten.
Das stärkste Umsatzwachstum unter den deutschen Top 3 verzeichnete München, wo ein Anstieg um über 141 % registriert wurde. Eine Entwicklungstendenz an allen drei Standorten ist der deutliche Anstieg des Mietpreisniveaus. Mit Durchschnittsmieten zwischen 22 €/m² (München) und 26,90 €/m² (Berlin) ist die Zahlungsbereitschaft von Coworking-Anbietern signifikant höher als bei traditionellen Unternehmen, da sie durch ihr Geschäftskonzept auf hochwertige und großflächige Flächen in zentralen Lagen angewiesen sind, die es derzeit nur beschränkt oder lediglich in Neubauprojekten gibt.
London, Paris und Warschau dominant
Insbesondere aufgrund der Expansion der großen Global Player in der Branche dominieren London, Paris und Warschau den europäischen Coworking-Markt. Im Jahr 2018 kamen in London 70 neue Coworking-Flächen hinzu, die sich insbesondere auf die etablierten Teilmärkte City und West End verteilen. Paris verzeichnete 28 Abschlüsse mit einer Gesamtmietfläche von rund 117.900 m² (+19 %). Die Objekte befinden sich zum Großteil im Teilmarkt Inner City und insbesondere im CBD. In Warschau kamen im Jahr 2018 32 neue Coworking-Flächen mit insgesamt knapp 110.000 m² hinzu. Davon entfallen über 40.000 m² auf WeWork, einen der großen Global Player in der Branche.
In Zentral-London ist der Markt für Coworking und Serviced Offices in den vergangenen Jahren deutlich gewachsen. So entfiel im Jahr 2018 eine Mietfläche von rund 183.000 m² auf Coworking- und Serviced Office-Anbieter. Dies entspricht einem Plus von 13 % gegenüber dem Vorjahr. Zu den nachfragestärksten Teilmärkten in London gehören die City (40 % der Anmietungen von flexiblen Büroflächen im Jahr 2018), West End (28 %) und Midtown (17 %). Die hohe Nutzernachfrage nach diesen Flächen ist vor allem auf die höhere Flexibilität und potenzielle Kosteneinsparungen zurückzuführen. Das Interesse an weniger traditionellen Büroflächen steigt jedoch nicht nur seitens kleiner, sondern auch vieler großer Nutzer. Eigentümer müssen die Vermarktung ihrer Gebäude und Flächen also entsprechend anpassen. Dazu gehören unter anderem flexible Mietlaufzeiten, mehr Mieter-Incentives oder eine stärkere Ansprache als Dienstleister im Vergleich zu bloßen Flächenanbietern. Vermieter, die diesem Trend folgen, betrachten Vermietungen an Serviced Office-Anbieter weniger als letzte Wahl, sondern zunehmend als zusätzliches Angebot für größere Bestandsmieter.
In Frankreich hat sich das Coworking-Modell nur langsam durchgesetzt, sorgt aber mittlerweile für einen Aufschwung im Bürosektor. Im Jahr 2018 wurden auf dem Markt 28 Abschlüsse mit einer Gesamtfläche von gut 118.000 m² getätigt (+19 %). Der Pariser Markt verzeichnet bereits eine hohe Aktivität aus dem In- und Ausland, das Angebot ist jedoch weiterhin sehr konzentriert. So entfielen über 53 % der Coworking-Abschlüsse im Jahr 2018 auf den CBD, 40 % auf Standorte außerhalb des CBD und 2,5 % auf das Geschäftsviertel La Défense. Die Entwicklung und Professionalisierung des Coworking-Sektors setzen sich fort. Coworking-Kunden mieten immer größere Flächen an und setzen auf neue Strategien, um sowohl Selbstständige als auch größere Unternehmen anzusprechen.
Auf dem Coworking-Markt in Warschau sind sowohl renommierte internationale Akteure als auch lokale Anbieter und Eigenmarken von Büro-Projektentwicklern aktiv. Die große Flächennachfrage von Coworking-Anbietern im Jahr 2017 setzte sich auch 2018 fort. So entfielen rund 110.000 m² der Anmietungen auf das Segment flexible Büroflächen. Die meisten Coworking-Flächen befinden sich in den zentralen Geschäftsvierteln: Im Jahr 2018 entfielen 32 % der Abschlüsse auf den CBD, 45 % auf den Teilmarkt City Centre und 9 % auf den Stadtteil Mokotów-S?u?ewiec (9 %). In Warschau befinden sich die meisten Coworking-Konzepte in modernen Gebäuden: Parallel zu dem rasanten Wachstum an mehreren Standorten steigt also auch die Flächenqualität.
„Nach einer sprunghaften Zunahme der Coworking-Flächen in den vergangenen Jahren von weltweit rund 1.000 im Jahr 2012 auf aktuell über 18.000 rechnen wir mit einer Stabilisierung des Marktes und lokal sogar mit Marktkonsolidierungen. Weltweit waren 2018 ein Viertel der Coworking-Spaces weiterhin unrentabel. Daher muss sich der Markt in den kommenden Jahren neu ausrichten und weiterentwickeln. Während Coworking-Nutzer von der Flexibilität des Modells profitieren, unterzeichnen die Anbieter häufig Mietverträge ohne Sonderkündigungsrecht und müssen die Rentabilität ihrer Geschäftsmodelle langfristig sicherstellen. Zudem werden kleinere Anbieter, die sich nicht gegen die großen Marken behaupten können, in bestimmte Marktnischen gedrängt. Der Trend geht jedoch eindeutig hin zu neuen Formen der Zusammenarbeit, und Coworking ist im Dienstleistungssektor bereits fest etabliert”, erläutert Richard Malle, Global Head of Research bei BNP Paribas Real Estate.
