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10.07.2019 Investmentmarkt: Kölner Eigentümer halten an ihren Beständen fest

Stabil und in etwa auf dem Niveau des Vorjahres präsentieren sich der Kölner Bürovermietungs- und Investmentmarkt: Ersterer kommt zum Halbjahr auf 147.000 m² und liegt damit acht Prozent über dem Vorjahreswert. Zugleich ging die Zahl der Abschlüsse aber deutlich um 28 Prozent zurück. Der Investmentmarkt in der Domstadt verbuchte unterdessen ein Transaktionsvolumen[1] von 930 Mio. Euro und lag damit minimal um zwei Prozent unter dem Vorjahresergebnis. Das ist umso beachtlicher, da auch hier die Zahl der Transaktionen signifikant abnahm.

Angebotsmangel drückt Zahl der Abschlüsse und stellt Praxen und Kanzleien vor Probleme

Auf dem Bürovermietungsmarkt konnte das zweite Quartal mit 63.000 m² den starken Jahresauftakt (84.000 m²) nicht wiederholen. Das Halbjahresresultat von 147.000 m² liegt so ein Zehntel unter dem Schnitt der vergangenen fünf Jahre. Beachtlich ist vor allem der Rückgang der Anzahl der Anmietungen auf Jahresfrist von 252 auf 182 – was sogar 34 Prozent unter dem Mittelwert der Jahre 2014 bis 2018 liegt. Seit 2012 hatte jedes erste Halbjahr mindestens 245 Anmietungen verzeichnet.

Andreas Reul, Team Leader Office Leasing JLL Köln: „In den Zahlen schlägt sich der Angebotsmangel in einer fast vollvermieteten Innenstadt wieder. Das betrifft mittlerweile auch Flächen unter 500 m². Hier haben wir es häufig mit kleinen Unternehmen, Kanzleien oder Praxen zu tun, die Flächen suchen, aber nicht über eigene Immobilienexperten verfügen. Für sie ist es besonders schwer, in dieser Marktlage überhaupt fündig zu werden.“ Entsprechend bleibt er mit seiner Prognose für das Gesamtjahr von 280.000 m² auch unter dem Schnitt der vergangenen fünf und zehn Jahre.

Größenklasse zwischen 2.500 und 5.000 m² legt 90 Prozent Flächenumsatz zu

Die entgegengesetzte Entwicklung bei vermieteter Fläche und Dealzahl spiegelt sich auch im Vergleich der Größenklassen. Während die kleineren Kategorien bis 1.000 m² bis zu 40 Prozent an Fläche einbüßten, ging es für die Kategorien im vierstelligen Bereich deutlich nach oben. Die Klasse zwischen 2.500 und 5.000 m² legte im Jahresvergleich sogar um 90 Prozent zu. Die durchschnittliche Abschlussgröße stieg drastisch um 49 Prozent auf 867 m².

Im Gegensatz zum Vorjahr wurde im ersten Halbjahr auch eine Anmietung jenseits der 10.000 m² verbucht – die Sparkasse Köln/Bonn mit 16.000 m² im Kite Butzweilerhof. Zu den größten Abschlüssen zählte auch das EDV-Unternehmen Cancom im I/D Cologne mit 7.000 m².

Fast die Hälfte aller Abschlüsse entfiel auf die City, wo mit 88 Deals 52.000 m² umgesetzt wurden. Erst mit Abstand folgt Ossendorf/Nippes mit 26.000 m² bei neun Abschlüssen. Die aktivsten Nutzer – sowohl in Anzahl wie Fläche – waren die unternehmensbezogenen Dienstleister, die in 39 Abschlüssen 30.500 m² anmieteten. Dahinter rangieren Banken und Finanzdienstleister, die sich 20.000 m² mit sieben Verträgen sicherten.

Leerstandsquote verliert binnen eines Jahres 1,1 Prozentpunkte auf 2,6 Prozent
Nochmals deutlich nach unten ging es für die Leerstandsquote – von 3,7 Prozent auf aktuell nur noch 2,6 Prozent. Und auch hier erwartet Andreas Reul, dass es bis Jahresende ungebremst auf 2,3 Prozent weitergeht. „Es wird generell zu wenig gebaut und damit schrumpfen die Optionen für Unternehmen, sich anzusiedeln oder zu erweitern.“ Im ersten Halbjahr wurden nur 17.000 m² Bürofläche fertiggestellt, von denen bei Fertigstellung noch sieben Prozent verfügbar waren. Insgesamt sind in Köln derzeit 264.000 m² im Bau, das meiste davon rechtsrheinisch.

Entspannung ist also kaum in Sicht, „es sei denn, die in Köln ansässige Industrie entschließt sich in der künftigen Wirtschaftslage dazu, Stellen und damit auch Büroflächen abzubauen. Dann könnten sehr hochwertige Kontingente auf den Markt kommen – allerdings meist in Randlagen“.

An einem Punkt entwickelt Köln aber mittlerweile eine in den vergangenen Jahren ungekannte Dynamik: bei der Miete. Binnen eines Jahres zog die Bürospitzenmiete von 22 Euro auf 25 Euro an und könnte bis Jahresende einen weiteren Euro drauflegen. „Der jahrelange Stillstand scheint vorbei, haben wir im ersten Halbjahr doch drei Abschlüsse über 25 Euro gesehen, die zusammen auf knapp 7.000 m² kommen“, analysiert Reul. Das sei ein Anreiz für Entwickler zu bauen und ebenso für Eigentümer, wieder in ihren Bestand zu investieren und höhere Mieten zu erzielen.

Investmentmarkt hält Volumen bei signifikant weniger Transaktionen

Der Kölner Investmentmarkt hat sich im ersten Halbjahr wacker geschlagen und dem Bundestrend weitgehend getrotzt. Geht es in Köln im Vergleich zum Vorjahr mit 930 Mio. Euro rund zwei Prozent nach unten, waren es im Schnitt der Big 7 mit minus 14 Prozent deutlich mehr. Langfristig gesehen, liegt das Transaktionsvolumen aber stattliche 51 Prozent über dem Mittelwert der vergangenen zehn Jahre.

Auffällig ist allerdings, dass im ersten Halbjahr insgesamt nur gut 20 Transaktionen verbucht wurden. „Es gibt einige Objekte, die Anfang des Jahres in die Vermarktung gegangen sind, die aber erst in der zweiten Jahreshälfte verkauft werden“, erklärt Daniele Provenzano, Team Leader Office Investment JLL Köln. „Zugleich herrscht ein extremer Angebotsmangel. Vielen Eigentümern, vor allem privaten Investoren und Versicherungen, fällt es derzeit sehr schwer, alternative Anlagen zu ihren Immobilien zu finden, die ähnlich renditestark sind.“ Sprich: Wer jetzt verkauft macht hohe Gewinne, muss aber einkalkulieren, dass er jetzt meist auch nur teuer reinvestieren kann.

Wenn so wenige Objekte gehandelt werden, gibt die Verfügbarkeit einen noch größeren Ausschlag, wie sich bei der Verteilung der Assetklassen zeigt. So kommt Köln durch zwei Transaktionen auf die bundesweite Spitzenquote von 26 Prozent für Hotels, die damit Büro (23 %) auf den ungewohnten zweiten Platz verdrängen. Dahinter folgen Objekt in Mischnutzung (21 %) und Living mit 17 Prozent.

„Der Markt ist deutlich kompetitiver geworden, es herrscht ein hoher Kapitaldruck. Deshalb wird auf weniger Objekte auch höher geboten. Ich rechne damit, dass wir im Herbst noch einige hochpreisige Transaktionen in Köln sehen werden, so dass wir wieder an das Ergebnis von 2018 von rund 2,5 Mrd. Euro herankommen, es vielleicht sogar übertreffen werden“, sagt Provenzano.

Wie stark das Feld verdichtet ist, belegt, dass die fünf größten Abschlüsse zusammengenommen 70 Prozent des Transaktionsvolumens ausmachten. Die Spitzenposition hat dabei das „Kölnisch Quartier“, das als Mischnutzungsobjekt für 155 Mio. Euro von Tristan und Freo an East Guardian ging. Dahinter folgen Objekte aus den Assetklassen Living, Büro sowie zwei Hotels.

Im Vergleich der Risikoklassen erzielt Köln mit 79 Prozent Core-Produkten den größten Anteil unter den Big 7. Value Add kommt auf elf Prozent, Core plus und opportunistisch auf je fünf.

Internationale Investoren kommen diesmal kaum zum Zug

Zugleich hat sich der Kölner Investmentmarkt als nahezu absolut national dominiert gezeigt. Ausländische Investoren kommen als Käufer nur auf ein Prozent Anteil am Transaktionsvolumen. Als Verkäufer waren sie zu 51 Prozent beteiligt, reduzierten somit per Saldo ihre Bestände um rund 470 Mio. Euro.

„Dieses ungewöhnliche Missverhältnis ist aber nur eine Momentaufnahme, weil im ersten Halbjahr nicht das entsprechende Produkt für ausländische Investoren gehandelt wurde. Deshalb spiegelt das Ergebnis nicht den Markt, sondern nur die Angebotsseite, denn das Interesse der internationalen Akteure an Köln ist größer denn je“, stellt Provenzano klar.

Ein Grund dafür ist die Bürospitzenrendite, die in Köln zwar binnen eines Jahres um 25 Basispunkte auf 3,20 Prozent gesunken ist, damit aber immer noch zu den ertragreichsten unter den Big 7 gehört. „Durch die anstehenden Transaktionen im zweiten Halbjahr ist aber davon auszugehen, dass die Rendite weiter unter Druck gerät und am Ende des Jahres bei 3,10 Prozent liegen wird“, blickt Provenzano voraus.





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