18.07.2019 Düsseldorfer Büromarkt zeigt sich umsatzstark
Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH eruzielte der Büromarkt der Region Düsseldorf (inkl. Umland mit Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) im ersten Halbjahr 2019 einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 241.000 m². Er liegt damit rd. 38.000 m² bzw. 19% über dem Rekord-Vorjahresergebnis (1. Hj. 2018: rd. 203.000 m²). Damit wurde das zweithöchste Halbjahresergebnis der letzten Dekade erzielt, das das langjährige Umsatzmittel (Durschschnitt 2009-2018: 181.000 m² p. a.) um ein Drittel übertrifft.
Für Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, ein überdurchschnittliches und angesichts internationaler politischer und wirtschaftlicher Krisenszenarien sehr gutes Ergebnis: „Der regionale Düsseldorfer Büroflächenmarkt präsentiert sich trotz der in diesem Jahr nachlassenden Wirtschaftsentwicklung insgesamt sehr robust.“
Prognose 2019
• Für das Gesamtjahr 2019 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen regionalen Büroflächenumsatz von mindestens 450.000 m² (2018: rd. 390.000 m²). „Dieser Wert“, so Fenderl, „läge somit markant über dem mittleren Umsatzvolumen der letzten Dekade (2009-2018: 367.000 m² p. a.).“
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
Innerhalb der Region Düsseldorf kam es zu folgenden Umsatzverteilungen:
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet zog das kontrahierte Büroflächenvolumen im ersten Halbjahr 2019 um 20% gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf ca. 222.000 m², die Marktquote am Gesamtumsatz stieg auf 92% (1. Hj. 2018: ca. 185.000 m² bzw. 91%).
• Der Büroflächenumsatz im Umland (Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) stieg mit rd. 19.000 m² gegenüber dem Vorjahreszeitraum nur minimal, der Anteil am Gesamtabsatz betrug rd. 8% (1. Hj. 2018: ca. 18.000 m² bzw. 9%).
• Hintergrund für das hohe Halbjahresergebnis: Nachdem im Vorjahreszeitraum nur eine Vermietung über 10.000 m² mit rd. 35.500 m² (Deloitte im „Heinrich Campus“) in der Büromarktregion Düsseldorf erfolgte, konnten im ersten Halbjahr 2019 drei Abschlüsse in dieser Größenordnung mit insgesamt rd. 66.000 m² gemeldet werden:
- Größte Vermietungstransaktion im bisherigen Jahresverlauf war die Anmietung von rd. 36.800 m² Bürofläche in der Projektentwicklung "Mizal" an der Völklinger Straße im Stadtteil Friedrichstadt durch das internationale Medienunternehmen WPP.
- Der Bau- und Liegenschaftsbetrieb (BLB) des Landes Nordrhein-Westfalen hat unter Beteiligung von AENGEVELT im Bürokomplex „RWI 4“ an der Völklinger Straße einen Mietvertrag über rd. 15.600 m² Bürofläche abgeschlossen. Des Weiteren sicherte sich die Barmer GEK rd. 13.600 m² im Albertusbogen im Heerdter Lohweg.
• Schwerpunkte des Büroflächenumsatzes innerhalb des Düsseldorfer Stadtgebietes waren die Cityrandbereiche. Auf sie entfielen im ersten Halbjahr 2019 rd. 131.500 m² bzw. 54% des regionalen Gesamtbüro-flächenumsatzes (1. Hj. 2018: 105.500 m² bzw. 52%).
• Der Büroflächenumsatz in den Stadtrandbereichen war mit rd. 79.200 m² höher als im Vorjahr (1. Hj. 2018: 57.900 m²). Die Umsatzquote stieg dementsprechend von 28% im Vorjahr auf aktuell 33%.
• Demgegenüber analysierte AENGEVELT im Citykern (inkl. “Königsallee“, “Banken¬viertel") eine Halbierung der Vermietungs-aktivitäten: Die Nach¬frage sank gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 21.600 m² auf nunmehr 11.300 m². Die Marktquote halbierte sich von 11% auf aktuell 5%.
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• Den größten Marktanteil erreichte im ersten Halbjahr 2019 mit rd. 101.400 m² bzw. 42% des Gesamtumsatzes die Gruppe der Medien-, IT- und EDV-Unternehmen. Im Vorjahreszeitraum war deren Anteil markant geringer (1. Hj. 2018: 15.000 m² bzw. 7%).
• Einen großen „Bedeutungsverlust“ in der Region Düsseldorf musste im ersten Halbjahr 2019 die Nachfragegruppe der „beratenden und sonstigen Dienstleister“ mit einem hohen Umsatzrückgang verbuchen. Sowohl der absolute Flächenumsatz mit rd. 47.200 m² als auch die Quote (19%) sanken deutlich (1. Hj. 2018: 139.800 m² bzw. 69%).
• Demgegenüber mieteten Finanzdienstleister in der Region Düsseldorf mit 26.300 m² etwa doppelt so viel Bürofläche wie im Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2018: 12.700 m²). Die Markquote stieg hier von 6% auf aktuell 11% an.
• Die Gruppe der "sonstigen Nutzer", in die vor allem Verkehrs-, Industrie- und Handelsunternehmen einfließen, hat im bisherigen Jahresverlauf 2019 rd. 37.500 m² angemietet (1. Hj. 2918: 22.100 m²).
• Die Nachfrage der öffentlichen Hand und Verbände zeigte sich mit 28.600 m² bzw. einer Quote von 12% erheblich stärker als im Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2018: 13.400 m² bzw. 7%).
Weiterhin geringe Neubautätigkeit
• Nachdem in Düsseldorf der Umfang der Bürofertigstellungen (Neubau und umfassende Sanierung) in den Jahren 2015 und 2016 mit 69.000 m² bzw. 48.000 m² sehr gering war, konnte das Volumen in 2017 mit rd. 82.000 m² etwas anziehen. Dennoch wird auch die diesjährige Neubautätigkeit mit ca. 99.000 m² fertig gestellter Bürofläche nur knapp oberhalb des Dekadenmittels (2009-2018: Ø 97.000 m² p. a.) liegen.
Büroflächenangebot
• Zur Jahresmitte 2019 stellt sich der Angebotssockel auf rd. 670.000 m² Bürofläche und liegt damit rd. 12% unter dem Vorjahreswert (Ende Juni 2018: rd. 760.000 m²).
• Auf das Düsseldorfer Stadtgebiet entfallen davon rd. 460.000 m², auf das Umland rd. 210.000 m² (Ende Juni 2018: 540.000 m² bzw. 220.000 m²).
• Die Leerstandsquote für die gesamte Büromarktregion (einschl. Umland) stellt sich damit bei einem Gesamtmietflächenbestand von rd. 9,34 Mio. m² auf ca. 7,2% Mitte 2019 (Mitte 2018: 8,2%).
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet beträgt die Leerstandsquote Ende Juni 2019 rd. 6,0%, im Umland rd. 12,5% (Ende Juni 2018: 7,1% bzw. 13,1%).
• Bis zum Jahresende 2019 rechnet AENGEVELT-RESEARCH im Rahmen überdurchschnittlicher Flächennachfrage und des nur zögerlichen Fertigstellungsvolumens mit einem weiteren Rückgang der Angebotsreserve.
Anstieg der Mietpreise für Büroflächen
• Binnen Jahresfrist konnte die gewichtete Spitzenmiete aufgrund hochpreisiger Anmietungen auf aktuell rd. EUR 28,-/m² ansteigen. Bis zum Jahresende 2019 geht AENGEVELT-RESEARCH von einem weiteren Anziehen der Spitzenmiete auf voraussichtlich EUR 28,50/m² aus.
• Die mittlere Miete in Citylagen stieg binnen Jahresfrist von rd. EUR 18,50/m² zur Jahresmitte 2018 auf aktuell EUR 18,60/m².
Für Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, ein überdurchschnittliches und angesichts internationaler politischer und wirtschaftlicher Krisenszenarien sehr gutes Ergebnis: „Der regionale Düsseldorfer Büroflächenmarkt präsentiert sich trotz der in diesem Jahr nachlassenden Wirtschaftsentwicklung insgesamt sehr robust.“
Prognose 2019
• Für das Gesamtjahr 2019 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen regionalen Büroflächenumsatz von mindestens 450.000 m² (2018: rd. 390.000 m²). „Dieser Wert“, so Fenderl, „läge somit markant über dem mittleren Umsatzvolumen der letzten Dekade (2009-2018: 367.000 m² p. a.).“
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
Innerhalb der Region Düsseldorf kam es zu folgenden Umsatzverteilungen:
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet zog das kontrahierte Büroflächenvolumen im ersten Halbjahr 2019 um 20% gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf ca. 222.000 m², die Marktquote am Gesamtumsatz stieg auf 92% (1. Hj. 2018: ca. 185.000 m² bzw. 91%).
• Der Büroflächenumsatz im Umland (Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) stieg mit rd. 19.000 m² gegenüber dem Vorjahreszeitraum nur minimal, der Anteil am Gesamtabsatz betrug rd. 8% (1. Hj. 2018: ca. 18.000 m² bzw. 9%).
• Hintergrund für das hohe Halbjahresergebnis: Nachdem im Vorjahreszeitraum nur eine Vermietung über 10.000 m² mit rd. 35.500 m² (Deloitte im „Heinrich Campus“) in der Büromarktregion Düsseldorf erfolgte, konnten im ersten Halbjahr 2019 drei Abschlüsse in dieser Größenordnung mit insgesamt rd. 66.000 m² gemeldet werden:
- Größte Vermietungstransaktion im bisherigen Jahresverlauf war die Anmietung von rd. 36.800 m² Bürofläche in der Projektentwicklung "Mizal" an der Völklinger Straße im Stadtteil Friedrichstadt durch das internationale Medienunternehmen WPP.
- Der Bau- und Liegenschaftsbetrieb (BLB) des Landes Nordrhein-Westfalen hat unter Beteiligung von AENGEVELT im Bürokomplex „RWI 4“ an der Völklinger Straße einen Mietvertrag über rd. 15.600 m² Bürofläche abgeschlossen. Des Weiteren sicherte sich die Barmer GEK rd. 13.600 m² im Albertusbogen im Heerdter Lohweg.
• Schwerpunkte des Büroflächenumsatzes innerhalb des Düsseldorfer Stadtgebietes waren die Cityrandbereiche. Auf sie entfielen im ersten Halbjahr 2019 rd. 131.500 m² bzw. 54% des regionalen Gesamtbüro-flächenumsatzes (1. Hj. 2018: 105.500 m² bzw. 52%).
• Der Büroflächenumsatz in den Stadtrandbereichen war mit rd. 79.200 m² höher als im Vorjahr (1. Hj. 2018: 57.900 m²). Die Umsatzquote stieg dementsprechend von 28% im Vorjahr auf aktuell 33%.
• Demgegenüber analysierte AENGEVELT im Citykern (inkl. “Königsallee“, “Banken¬viertel") eine Halbierung der Vermietungs-aktivitäten: Die Nach¬frage sank gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 21.600 m² auf nunmehr 11.300 m². Die Marktquote halbierte sich von 11% auf aktuell 5%.
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• Den größten Marktanteil erreichte im ersten Halbjahr 2019 mit rd. 101.400 m² bzw. 42% des Gesamtumsatzes die Gruppe der Medien-, IT- und EDV-Unternehmen. Im Vorjahreszeitraum war deren Anteil markant geringer (1. Hj. 2018: 15.000 m² bzw. 7%).
• Einen großen „Bedeutungsverlust“ in der Region Düsseldorf musste im ersten Halbjahr 2019 die Nachfragegruppe der „beratenden und sonstigen Dienstleister“ mit einem hohen Umsatzrückgang verbuchen. Sowohl der absolute Flächenumsatz mit rd. 47.200 m² als auch die Quote (19%) sanken deutlich (1. Hj. 2018: 139.800 m² bzw. 69%).
• Demgegenüber mieteten Finanzdienstleister in der Region Düsseldorf mit 26.300 m² etwa doppelt so viel Bürofläche wie im Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2018: 12.700 m²). Die Markquote stieg hier von 6% auf aktuell 11% an.
• Die Gruppe der "sonstigen Nutzer", in die vor allem Verkehrs-, Industrie- und Handelsunternehmen einfließen, hat im bisherigen Jahresverlauf 2019 rd. 37.500 m² angemietet (1. Hj. 2918: 22.100 m²).
• Die Nachfrage der öffentlichen Hand und Verbände zeigte sich mit 28.600 m² bzw. einer Quote von 12% erheblich stärker als im Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2018: 13.400 m² bzw. 7%).
Weiterhin geringe Neubautätigkeit
• Nachdem in Düsseldorf der Umfang der Bürofertigstellungen (Neubau und umfassende Sanierung) in den Jahren 2015 und 2016 mit 69.000 m² bzw. 48.000 m² sehr gering war, konnte das Volumen in 2017 mit rd. 82.000 m² etwas anziehen. Dennoch wird auch die diesjährige Neubautätigkeit mit ca. 99.000 m² fertig gestellter Bürofläche nur knapp oberhalb des Dekadenmittels (2009-2018: Ø 97.000 m² p. a.) liegen.
Büroflächenangebot
• Zur Jahresmitte 2019 stellt sich der Angebotssockel auf rd. 670.000 m² Bürofläche und liegt damit rd. 12% unter dem Vorjahreswert (Ende Juni 2018: rd. 760.000 m²).
• Auf das Düsseldorfer Stadtgebiet entfallen davon rd. 460.000 m², auf das Umland rd. 210.000 m² (Ende Juni 2018: 540.000 m² bzw. 220.000 m²).
• Die Leerstandsquote für die gesamte Büromarktregion (einschl. Umland) stellt sich damit bei einem Gesamtmietflächenbestand von rd. 9,34 Mio. m² auf ca. 7,2% Mitte 2019 (Mitte 2018: 8,2%).
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet beträgt die Leerstandsquote Ende Juni 2019 rd. 6,0%, im Umland rd. 12,5% (Ende Juni 2018: 7,1% bzw. 13,1%).
• Bis zum Jahresende 2019 rechnet AENGEVELT-RESEARCH im Rahmen überdurchschnittlicher Flächennachfrage und des nur zögerlichen Fertigstellungsvolumens mit einem weiteren Rückgang der Angebotsreserve.
Anstieg der Mietpreise für Büroflächen
• Binnen Jahresfrist konnte die gewichtete Spitzenmiete aufgrund hochpreisiger Anmietungen auf aktuell rd. EUR 28,-/m² ansteigen. Bis zum Jahresende 2019 geht AENGEVELT-RESEARCH von einem weiteren Anziehen der Spitzenmiete auf voraussichtlich EUR 28,50/m² aus.
• Die mittlere Miete in Citylagen stieg binnen Jahresfrist von rd. EUR 18,50/m² zur Jahresmitte 2018 auf aktuell EUR 18,60/m².
