22.07.2019 Büromarkt Dortmund: Flächenknappheit bringt schwaches Ergebnis
Für den Büromarkt im Wirtschaftsraum Dortmund ermittelte die CUBION Immobilien AG, Partner der NAI apollo group, zum Halbjahr 2019 eine Vermietungsleistung von insgesamt 31.000 m² und einen zusätzlichen Flächenumsatz durch Eigennutzer von rd. 15.000 m². Während die Vermietungsleistung aufgrund vorherrschender Flächenknappheit ein erwartet schwaches Ergebnis zeigt, gleicht eine überdurchschnittlich hohe Eigennutzerquote diesen Makel zur Halbzeit aus. Es ergibt sich ein Gesamtflächenumsatz in Höhe von 46.000 m², der statistisch nahezu dem mittelfristigen Durchschnittswert des Büroflächenumsatzes in Dortmund entspricht (Zum Vergleich: Ø Gesamtjahresumsatz der letzten 5 Jahre: rd. 93.500 m²).
„Gestützt wurde der Flächenumsatz zum Halbjahr durch die Eigennutzer und hier maßgeblich durch die WILO SE, die am Stammsitz an der Dortmunder Nortkirchenstraße das neue Verwaltungsgebäude „Wilo Future Office“ mir rd. 12.000 m² Bürofläche errichtet.“ erläutert der CUBION-Vorstand Markus Büchte die Situation. „Die drei größten Mietverträge wurden im Umfeld des Hauptbahnhofes und am Phoenix-See abgeschlossen. Der größte Kontrakt über rund 3.550 m² betrifft dabei die Verlagerung der Wirtschaftsförderung Dortmund. Für diese mietete die Stadt Dortmund im Objekt Kurfürstenstraße 2/Grüne Straße 2-6 neue Flächen an.“ Einen weiteren Mietvertrag über etwa 1.800 m² unterzeichnete CHECK24 am Königswall 21 im Harenberg-City-Center. Es folgt der Abschluss mit einem medizinischen Versorgungszentrum über rund 1.100 m² in einem neuen Ärztehaus an der Phoenixseestraße 13.
Insgesamt wurden zum Halbjahr 70 relevante Mietverträge registriert (Gesamtjahr 2018: 103 Verträge). Die große Vertragsanzahl bei relativ geringem Flächenumsatz zeigt bereits an, dass die durchschnittliche Vertragsgröße stark zurückgegangen ist. Und in der Tat betreffen rd. 96 % aller Mietverträge Flächen bis maximal 1.000 m². 61 der 70 Verträge kommen über eine Mietfläche von 500 m² nicht hinaus und 27 Verträge beziehen sich auf Mietflächen bis maximal 250 m².
Mit rund 27 % relativem Anteil an der Vermietungsleistung wurden wieder die meisten Büroflächen im Teilmarkt „Citykern“ vermietet. Die „Stadtkrone Ost“ folgt mit etwa 24 % relativem Anteil auf dem zweiten Rang. Dies ist maßgeblich auf eine äußerst erfolgreiche Vermietung von Flächen in einem Projekt der SIG Schürmann an der Freie-Vogel-Straße 367-371 zurückzuführen. Das in Realisierung befindliche Neubauprojekt steht bereits kurz vor der Vollvermietung. Rang drei belegt der „Büroboulevard B1“ mit rund 19 % relativem Anteil.
Die Branchenauswertung führt zum Halbjahr 2019 der Sektor „unternehmensbezogene Dienstleistungen“ mit einem relativen Anteil von 23 % an. Es folgen gleichauf mit jeweils rd. 21 % die „Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen“, die „Öffentliche Hand“ sowie „Sonstige Dienstleistungen“.
Die Leerstandquote liegt aktuell bei sehr niedrigen rd. 2,3 %. Die gute Nachricht dabei ist, dass die Quote im Verhältnis zum Jahreswechsel nahezu stabil geblieben ist (Ende 2018: 2,2 %), da ein weiterhin starker und schneller Rückgang erwartet wurde. Andererseits dürfte dies nur eine Momentaufnahme sein. Die Betrachtung aller Parameter wie Nachfrageentwicklung, Neubaufertigstellungen, Vorvermietungsquoten und auch Marktentwicklung in den Nachbarstädten unterstützen die Annahme, dass die Angebotsreserve bis zum Jahresende deutlich unter 2 % sinken wird.
„Das für 2019 erwartete Fertigstellungsvolumen (rd. 36.000 m²) ist zu 92 % bereits vermietet. Ein wenig Entspannung bietet die Neubautätigkeit im kommenden Jahr. Das erwartete Fertigstellungsvolumen für 2020 umfasst etwa 43.000 m². Davon steht heute noch knapp die Hälfte zur Verfügung, wenngleich auch hier bereits Reservierungen bestehen und weitreichende Verhandlungen im Gang sind.“ berichtet Markus Büchte.
Die Spitzenmiete liegt in Dortmund unverändert um 14,50 EUR/m². Die gewichtete effektive Durchschnittsmiete im Gesamtmarkt liegt bei 11,03 EUR/m² und ist damit im Vergleich zum Jahresende (2018: 10,06 EUR) um 9,6 % gestiegen. Dies ist auf relativ viele Vermietungen im Neubauerstbezug zurückzuführen. Rechnet man Abschlüsse in Neubauten heraus, so ergibt sich im Bestand eine gewichtete effektive Durchschnittsmiete von jetzt 9,89 EUR/m² (Vorjahr: 8,66 EUR/m²) bei einem Plus von 2,4 %.
Für das Gesamtjahr 2019 erwartet CUBION aufgrund der weiterhin knappen Verfügbarkeiten einen eher niedrigen Flächenumsatz, der um 70.000 m² liegen könnte. Eine Überraschung wäre hier weiterhin eigentlich nur von Eigennutzerseite möglich.
„Gestützt wurde der Flächenumsatz zum Halbjahr durch die Eigennutzer und hier maßgeblich durch die WILO SE, die am Stammsitz an der Dortmunder Nortkirchenstraße das neue Verwaltungsgebäude „Wilo Future Office“ mir rd. 12.000 m² Bürofläche errichtet.“ erläutert der CUBION-Vorstand Markus Büchte die Situation. „Die drei größten Mietverträge wurden im Umfeld des Hauptbahnhofes und am Phoenix-See abgeschlossen. Der größte Kontrakt über rund 3.550 m² betrifft dabei die Verlagerung der Wirtschaftsförderung Dortmund. Für diese mietete die Stadt Dortmund im Objekt Kurfürstenstraße 2/Grüne Straße 2-6 neue Flächen an.“ Einen weiteren Mietvertrag über etwa 1.800 m² unterzeichnete CHECK24 am Königswall 21 im Harenberg-City-Center. Es folgt der Abschluss mit einem medizinischen Versorgungszentrum über rund 1.100 m² in einem neuen Ärztehaus an der Phoenixseestraße 13.
Insgesamt wurden zum Halbjahr 70 relevante Mietverträge registriert (Gesamtjahr 2018: 103 Verträge). Die große Vertragsanzahl bei relativ geringem Flächenumsatz zeigt bereits an, dass die durchschnittliche Vertragsgröße stark zurückgegangen ist. Und in der Tat betreffen rd. 96 % aller Mietverträge Flächen bis maximal 1.000 m². 61 der 70 Verträge kommen über eine Mietfläche von 500 m² nicht hinaus und 27 Verträge beziehen sich auf Mietflächen bis maximal 250 m².
Mit rund 27 % relativem Anteil an der Vermietungsleistung wurden wieder die meisten Büroflächen im Teilmarkt „Citykern“ vermietet. Die „Stadtkrone Ost“ folgt mit etwa 24 % relativem Anteil auf dem zweiten Rang. Dies ist maßgeblich auf eine äußerst erfolgreiche Vermietung von Flächen in einem Projekt der SIG Schürmann an der Freie-Vogel-Straße 367-371 zurückzuführen. Das in Realisierung befindliche Neubauprojekt steht bereits kurz vor der Vollvermietung. Rang drei belegt der „Büroboulevard B1“ mit rund 19 % relativem Anteil.
Die Branchenauswertung führt zum Halbjahr 2019 der Sektor „unternehmensbezogene Dienstleistungen“ mit einem relativen Anteil von 23 % an. Es folgen gleichauf mit jeweils rd. 21 % die „Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen“, die „Öffentliche Hand“ sowie „Sonstige Dienstleistungen“.
Die Leerstandquote liegt aktuell bei sehr niedrigen rd. 2,3 %. Die gute Nachricht dabei ist, dass die Quote im Verhältnis zum Jahreswechsel nahezu stabil geblieben ist (Ende 2018: 2,2 %), da ein weiterhin starker und schneller Rückgang erwartet wurde. Andererseits dürfte dies nur eine Momentaufnahme sein. Die Betrachtung aller Parameter wie Nachfrageentwicklung, Neubaufertigstellungen, Vorvermietungsquoten und auch Marktentwicklung in den Nachbarstädten unterstützen die Annahme, dass die Angebotsreserve bis zum Jahresende deutlich unter 2 % sinken wird.
„Das für 2019 erwartete Fertigstellungsvolumen (rd. 36.000 m²) ist zu 92 % bereits vermietet. Ein wenig Entspannung bietet die Neubautätigkeit im kommenden Jahr. Das erwartete Fertigstellungsvolumen für 2020 umfasst etwa 43.000 m². Davon steht heute noch knapp die Hälfte zur Verfügung, wenngleich auch hier bereits Reservierungen bestehen und weitreichende Verhandlungen im Gang sind.“ berichtet Markus Büchte.
Die Spitzenmiete liegt in Dortmund unverändert um 14,50 EUR/m². Die gewichtete effektive Durchschnittsmiete im Gesamtmarkt liegt bei 11,03 EUR/m² und ist damit im Vergleich zum Jahresende (2018: 10,06 EUR) um 9,6 % gestiegen. Dies ist auf relativ viele Vermietungen im Neubauerstbezug zurückzuführen. Rechnet man Abschlüsse in Neubauten heraus, so ergibt sich im Bestand eine gewichtete effektive Durchschnittsmiete von jetzt 9,89 EUR/m² (Vorjahr: 8,66 EUR/m²) bei einem Plus von 2,4 %.
Für das Gesamtjahr 2019 erwartet CUBION aufgrund der weiterhin knappen Verfügbarkeiten einen eher niedrigen Flächenumsatz, der um 70.000 m² liegen könnte. Eine Überraschung wäre hier weiterhin eigentlich nur von Eigennutzerseite möglich.
