25.07.2019 Büromärkte: Positive Nachfrageseite – Oft geringes Flächenangebot
Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 13 deutschen Büromärkten (Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt a. M., Hamburg, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart) durch DIP - Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord- und Süd- bzw. West- und Ostdeutschland und zwischen Städten verschiedener Marktgröße.
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass trotz abgekühlter Konjunktur eine weiterhin robuste Wirtschaftslage in Deutschland die Entwicklung der Büromärkte auf der Nachfrageseite zwar positiv beeinflusst, doch die Unternehmen aufgrund des teilweise sehr engen Marktes (zu geringes Flächenangebot) oftmals keine adäquaten Flächen finden:
- Im ersten Halbjahr 2019 liegt der Gesamtbüroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) mit rd. 2,10 Mio. m² rd. 2% über dem Vorjahresergebnis (2,06 Mio. m²) und sogar 25% über dem langjährigen Mittel (Ø 2009-2018: 1,68 Mio. m², jeweils erstes Halbjahr).
- Der Büroflächenleerstand ist in den DIP-Märkten binnen Jahresfrist um rd. 0,9 Mio. m² gesunken. Er liegt aktuell bei rd. 3,9 Mio. m². Die Leerstandsquote sank von 4,5% Ende Juni 2018 auf aktuell 3,6%.
- Gleichzeitig ist die durchschnittliche Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum um EUR 2,40/m² bzw. 8,2% auf rd. 31,60 EUR/m² gestiegen (1. Hj. 2018: EUR 29,20/m²).
DIP-Büromärkte: Knapp höherer Büroflächenumsatz
In den erfassten 13 deutschen DIP-Büromärkten (Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart) wurde im ersten Halbjahr 2019 mit rd. 2,10 Mio. m² ein um ca. 2% höherer Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) als im Vorjahr (1. Hj. 2018: rd. 2,06 Mio. m²) registriert. Außerdem ist das erreichte Umsatzniveau im ersten Halbjahr das zweithöchste der letzten 25 Jahre.
Dabei entwickelte sich der Markt sehr heterogen:
• Zum Teil deutlich gesunkene Büroflächenumsätze analysiert DIP in den Städten Nürnberg (-57%), Leipzig (-35%), Karlsruhe (-32%), Dresden (-28%), München (-9%) und Berlin (-4%).
• Demgegenüber stiegen in Magdeburg (+67%), Hamburg (+27%), Köln (+21%), Düsseldorf (+19%), Stuttgart (+17%), Essen (+9%) und Frankfurt am Main (+7%) die Flächenumsätze in höchst unterschiedlicher Dynamik.
Anziehende Büroflächenumsätze in den „Big Seven“
• Auf die „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfiel ein Büroflächenumsatz von insgesamt 1,87 Mio. m² (+6%) bzw. ein Anteil von 89% des gesamten Büroflächenumsatzes in den 13 DIP-Märkten (1. Hj. 2018: 1,76 Mio. m² bzw. 85%).
• München gilt aktuell als deutschlandweit umsatzstärkster Büromarkt mit einem Halbjahresumsatz von rd. 405.000 m² (-9%) und liegt vor dem Berliner Bürovermietungsmarkt (385.000 m²; -4%).
• Als drittstärkster Standort konnte Hamburg mit rd. 295.000 m² seinen Umsatz im Vergleich zum Vorjahr (ca. 232.000 m², +27%) markant steigern.
• Die größte absolute Umsatzsteigerung binnen Jahresfrist konnte innerhalb der "Big Seven" in Hamburg (+63.000 m²) und Düsseldorf (+38.000 m²) generiert werden.
• Von den „Big Seven“ verzeichnete München (-39.000 m²) die markanteste Umsatzeinbuße.
Büroflächenumsätze der mittelgroßen DIP-Bürozentren gesunken
• In den mittelgroßen DIP-Bürozentren war die Entwicklung des Flächenumsatzes (im Mittel der restlichen Märkte) insgesamt negativ: Im Vorjahresvergleich sank der Flächenumsatz in den Städten Dresden, Essen, Karlsruhe, Leipzig, Magdeburg und Nürnberg um 25% auf rd. 225.000 m² (1. Halbjahr 2018: ca. 300.000 m²). Im Zuge des Umsatzrückgangs ging auch der Anteil an dem von DIP erfassten Gesamtumsatz auf rd. 11% zurück (2018: 15%).
• Allerdings war die Dynamik der Entwicklung in den einzelnen Städten sehr unterschiedlich: So sind z. B. die Flächenumsätze in Magdeburg um 67% auf 10.000 m² und in Essen um 9% auf 89.000 m² gestiegen, während in Nürnberg ein Rückgang der Umsätze um 57% auf 30.000 m² zu beobachten war.
Sinkende Büroflächenleerstände
• Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen hat sich innerhalb eines Jahres in den 13 analysierten deutschen Märkten um rd. 930.000 m² von rd. 4,80 Mio. m² Mitte 2018 auf ca. 3,87 Mio. m² Mitte 2019 reduziert.
• Analog dazu sank die durchschnittliche Leerstandsquote der 13 DIP-Büromärkte binnen Jahresfrist von 4,5% auf aktuell 3,6%.
Spitzenmieten und durchschnittliche City-Mieten deutlich im Plus
• Im Rahmen der gestiegenen Flächenumsätze hat die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete innerhalb eines Jahres in den 13 analysierten deutschen DIP-Büromärkten um 8,2% auf rd. EUR 31,60/m² Ende Juni 2019 angezogen (Ende Juni 2018: ca. EUR 29,60/m²). Hier sind vor allem die gestiegenen Spitzenmieten in Berlin (EUR 36,-/m², +14%), Leipzig (EUR 14,50/m², +11,5%) und Köln (EUR 24,-/m², +9%) zu nennen.
Bundesweiter Mietpreisführer bleibt Frankfurt am Main mit einer binnen Jahresfrist anziehenden Spitzenmiete von EUR 42,50/m² (+6%).
• Weniger markant zog das durchschnittliche, in den DIP-Märkten analysierte Mietniveau für Büroflächen in Citylagen an und zwar um 4,4% bzw. EUR 0,90/m² von rd. EUR 20,50/m² Mitte 2018 auf rd. EUR 21,40/m² Mitte 2019.
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass trotz abgekühlter Konjunktur eine weiterhin robuste Wirtschaftslage in Deutschland die Entwicklung der Büromärkte auf der Nachfrageseite zwar positiv beeinflusst, doch die Unternehmen aufgrund des teilweise sehr engen Marktes (zu geringes Flächenangebot) oftmals keine adäquaten Flächen finden:
- Im ersten Halbjahr 2019 liegt der Gesamtbüroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) mit rd. 2,10 Mio. m² rd. 2% über dem Vorjahresergebnis (2,06 Mio. m²) und sogar 25% über dem langjährigen Mittel (Ø 2009-2018: 1,68 Mio. m², jeweils erstes Halbjahr).
- Der Büroflächenleerstand ist in den DIP-Märkten binnen Jahresfrist um rd. 0,9 Mio. m² gesunken. Er liegt aktuell bei rd. 3,9 Mio. m². Die Leerstandsquote sank von 4,5% Ende Juni 2018 auf aktuell 3,6%.
- Gleichzeitig ist die durchschnittliche Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum um EUR 2,40/m² bzw. 8,2% auf rd. 31,60 EUR/m² gestiegen (1. Hj. 2018: EUR 29,20/m²).
DIP-Büromärkte: Knapp höherer Büroflächenumsatz
In den erfassten 13 deutschen DIP-Büromärkten (Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart) wurde im ersten Halbjahr 2019 mit rd. 2,10 Mio. m² ein um ca. 2% höherer Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) als im Vorjahr (1. Hj. 2018: rd. 2,06 Mio. m²) registriert. Außerdem ist das erreichte Umsatzniveau im ersten Halbjahr das zweithöchste der letzten 25 Jahre.
Dabei entwickelte sich der Markt sehr heterogen:
• Zum Teil deutlich gesunkene Büroflächenumsätze analysiert DIP in den Städten Nürnberg (-57%), Leipzig (-35%), Karlsruhe (-32%), Dresden (-28%), München (-9%) und Berlin (-4%).
• Demgegenüber stiegen in Magdeburg (+67%), Hamburg (+27%), Köln (+21%), Düsseldorf (+19%), Stuttgart (+17%), Essen (+9%) und Frankfurt am Main (+7%) die Flächenumsätze in höchst unterschiedlicher Dynamik.
Anziehende Büroflächenumsätze in den „Big Seven“
• Auf die „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfiel ein Büroflächenumsatz von insgesamt 1,87 Mio. m² (+6%) bzw. ein Anteil von 89% des gesamten Büroflächenumsatzes in den 13 DIP-Märkten (1. Hj. 2018: 1,76 Mio. m² bzw. 85%).
• München gilt aktuell als deutschlandweit umsatzstärkster Büromarkt mit einem Halbjahresumsatz von rd. 405.000 m² (-9%) und liegt vor dem Berliner Bürovermietungsmarkt (385.000 m²; -4%).
• Als drittstärkster Standort konnte Hamburg mit rd. 295.000 m² seinen Umsatz im Vergleich zum Vorjahr (ca. 232.000 m², +27%) markant steigern.
• Die größte absolute Umsatzsteigerung binnen Jahresfrist konnte innerhalb der "Big Seven" in Hamburg (+63.000 m²) und Düsseldorf (+38.000 m²) generiert werden.
• Von den „Big Seven“ verzeichnete München (-39.000 m²) die markanteste Umsatzeinbuße.
Büroflächenumsätze der mittelgroßen DIP-Bürozentren gesunken
• In den mittelgroßen DIP-Bürozentren war die Entwicklung des Flächenumsatzes (im Mittel der restlichen Märkte) insgesamt negativ: Im Vorjahresvergleich sank der Flächenumsatz in den Städten Dresden, Essen, Karlsruhe, Leipzig, Magdeburg und Nürnberg um 25% auf rd. 225.000 m² (1. Halbjahr 2018: ca. 300.000 m²). Im Zuge des Umsatzrückgangs ging auch der Anteil an dem von DIP erfassten Gesamtumsatz auf rd. 11% zurück (2018: 15%).
• Allerdings war die Dynamik der Entwicklung in den einzelnen Städten sehr unterschiedlich: So sind z. B. die Flächenumsätze in Magdeburg um 67% auf 10.000 m² und in Essen um 9% auf 89.000 m² gestiegen, während in Nürnberg ein Rückgang der Umsätze um 57% auf 30.000 m² zu beobachten war.
Sinkende Büroflächenleerstände
• Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen hat sich innerhalb eines Jahres in den 13 analysierten deutschen Märkten um rd. 930.000 m² von rd. 4,80 Mio. m² Mitte 2018 auf ca. 3,87 Mio. m² Mitte 2019 reduziert.
• Analog dazu sank die durchschnittliche Leerstandsquote der 13 DIP-Büromärkte binnen Jahresfrist von 4,5% auf aktuell 3,6%.
Spitzenmieten und durchschnittliche City-Mieten deutlich im Plus
• Im Rahmen der gestiegenen Flächenumsätze hat die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete innerhalb eines Jahres in den 13 analysierten deutschen DIP-Büromärkten um 8,2% auf rd. EUR 31,60/m² Ende Juni 2019 angezogen (Ende Juni 2018: ca. EUR 29,60/m²). Hier sind vor allem die gestiegenen Spitzenmieten in Berlin (EUR 36,-/m², +14%), Leipzig (EUR 14,50/m², +11,5%) und Köln (EUR 24,-/m², +9%) zu nennen.
Bundesweiter Mietpreisführer bleibt Frankfurt am Main mit einer binnen Jahresfrist anziehenden Spitzenmiete von EUR 42,50/m² (+6%).
• Weniger markant zog das durchschnittliche, in den DIP-Märkten analysierte Mietniveau für Büroflächen in Citylagen an und zwar um 4,4% bzw. EUR 0,90/m² von rd. EUR 20,50/m² Mitte 2018 auf rd. EUR 21,40/m² Mitte 2019.
