16.09.2019 Trendreport Logistik: Anstieg der Preise und Rückgang der Renditen
Durch das weitere Wachstum des Onlinehandels wird auch zukünftig die Nachfrage nach Logistikimmobilien auf hohem Niveau stabil bleiben. Deswegen werden tendenziell kleinere Logistikimmobilien in zentraleren Lagen an Bedeutung gewinnen. Dies wird sich jedoch vor allem in den Ballungsräumen bemerkbar machen und macht die „klassischen“ Warenverteilzentren keineswegs überflüssig. Das ist eines der zentralen Ergebnisse der neuen DIWG valuation-Untersuchung „Trendreport Logistik 2019“.
Andreas Borutta, Geschäftsführer der DIWG valuation GmbH: „Unser Trendreport bietet neben den Kennzahlen zum Vermietungs- und Investmentmarkt auch eine Übersicht über die elf Logistikregionen in Deutschland, die unterschiedlichen Arten von
Logistikimmobilien sowie die Anforderungen an den Standort und die Immobilie.“
Mieten für Logistikimmobilien steigen weiter
Die Mieten in den von der DIWG valuation erfassten Objekten sind im letzten Jahr erneut angestiegen. Damit setzt sich der Trend der letzten Jahre weiter fort. Borutta: „Allerdings fiel der Mietpreisanstieg 2018 deutlich stärker aus als in den Vorjahren, was eine Folge der immer weiter zunehmenden Flächenknappheit ist. Das Fehlen entsprechender Grundstücke für Logistiknutzung und das damit einhergehende geringe Projektentwicklungsvolumen, das in vielen Regionen den tatsächlichen Bedarf nicht deckt, werden zunehmend zum Problem.“
Die bundesweit ermittelte Durchschnittsmiete für Neuverträge aus dem Jahr 2018 liegt im Durchschnitt bei 6,76 Euro pro Quadratmeter, was in etwa einer Verdoppelung seit 2013 entspricht. Insgesamt sind die Mieten seit 2013 kontinuierlich angestiegen und übertrafen 2018 erstmals wieder die relativ hohen Nominalmieten des Jahres 2003. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass die hohen Mieten in 2003 durch Großabschlüsse zu überdurchschnittlichen Konditionen beeinflusst wurden.
„Insgesamt gehen wir davon aus, dass in den meisten Regionen die Mieten für Logistikflächen mittelfristig weiter ansteigen werden. Dies insbesondere vor dem Hintergrund der zunehmenden Flächenknappheit für Projektentwicklungen sowie der immer weiteren Zunahme des Onlinehandels, der auch den Bedarf nach Logistikimmobilien weiter anheizt“, führt Borutta aus.
Regional große Mietpreisunterschiede prägen Markt
Die durchschnittlichen Mietpreise für Logistikimmobilien weisen regional betrachtet deutliche Unterschiede auf. Die Region München erreicht mit durchschnittlich 5,70 Euro pro Quadratmeter deutschlandweit die höchsten Mietpreise. Auch insgesamt betrachtet liegen die Mieten an den Top-7 Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) mit durchschnittlich 4,40 Euro pro Quadratmeter spürbar über den Mieten in den Logistikclustern außerhalb der Top-7 mit durchschnittlich 3,57 Euro pro Quadratmeter. Hier liegt der Standort Nürnberg mit einer Durchschnittsmiete von 4,38 Euro pro Quadratmeter an der Spitze, wobei auch die Regionen Hannover / Braunschweig und Rhein-Neckar deutlich herausstechen. Schlusslicht der untersuchten Regionen ist Mönchengladbach mit einer Durchschnittsmiete von 2,69 Euro pro Quadratmeter. Hier macht sich offenbar der starke Wettbewerb durch die angrenzenden Logistikcluster Düsseldorf, Köln und das Ruhrgebiet bemerkbar. Auch die Region Osnabrück / Münster liegt mit einer Durchschnittsmiete von 3,11 Euro pro Quadratmeter unter dem Durchschnittswert
Nachfrage nach Logistikinvestments auf Rekordniveau
Die in den letzten Jahren ohnehin starke Nachfrage nach Logistikinvestments ist seit 2011 sprunghaft angestiegen und erreichte im Jahr 2017 einen neuen Rekord. Im Jahr 2018 gab das Investitionsvolumen für Logistikimmobilien zwar leicht nach, lag aber dennoch deutlich über dem Durchschnittswert der letzten fünf Jahre. Bei einem bundesweiten Investitionsvolumen von rund 79,0 Milliarden Euro wurden rund 7,9 Milliarden Euro in Logistik- und Produktionsimmobilien investiert. Dies entspricht einem Anteil von 10 Prozent. Bedingt durch den starken Nachfrageanstieg sind die Renditen seit 2009 auf Talfahrt. Während die Spitzenrendite an den Top-5 Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) im Jahr 2009 noch bei knapp 7,5 Prozent lag, wurden zum Jahresende 2018 nur noch rund 4,05 Prozent erreicht. Im Laufe des ersten Halbjahres 2019 gab die Rendite weiter nach und erreichte zuletzt nur noch 3,9 Prozent.
Borutta: „Während sich deutsche Investoren mit Renditen unter 6,0 Prozent für Logistikobjekte schwertun, sind Produkte auch mit noch geringeren Renditen bei ausländischen Investoren Selbstläufer. So wurde Anfang 2019 ein Logistikzentrum im Großraum Hamburg mit einer gewichteten Restlaufzeit von nur 1,7 Jahren zum 21,6-fachen der Jahresmiete verkauft – dies entspricht einer Rendite von 4,6 Prozent.“
Ausblick
Durch den kontinuierlich wachsenden Umsatz im Online-Handel steigt der Bedarf an Logistikflächen (insbesondere Distributionsflächen) stetig, während der stationäre Handel, insbesondere in den Bereichen Elektronik und Mode bereits stark unter der Online-Konkurrenz leidet. „Besonders an Bedeutung gewinnen durch den Online-Handel City-Hubs am Rand von Großstädten, von wo aus die Verteilung der Waren an den Endkunden erfolgt. Die Nähe zum Verbraucher ermöglicht kurze Lieferzeiten, wie dies insbesondere im Lebensmittelbereich erforderlich ist. Zudem können diese Verteilzentren deutlich kleiner ausfallen als normale Distributionshallen. Da sowohl Mieten als auch Kaufpreise, nicht zuletzt aufgrund der höheren Bodenwerte, am Rand von Großstädten deutlich teurer sind als auf dem Land, ist in den nächsten Jahren mit einem weiteren Anstieg der Kaufpreise und einem Rückgang der Renditen zu rechnen“, so Borutta abschließend.
Andreas Borutta, Geschäftsführer der DIWG valuation GmbH: „Unser Trendreport bietet neben den Kennzahlen zum Vermietungs- und Investmentmarkt auch eine Übersicht über die elf Logistikregionen in Deutschland, die unterschiedlichen Arten von
Logistikimmobilien sowie die Anforderungen an den Standort und die Immobilie.“
Mieten für Logistikimmobilien steigen weiter
Die Mieten in den von der DIWG valuation erfassten Objekten sind im letzten Jahr erneut angestiegen. Damit setzt sich der Trend der letzten Jahre weiter fort. Borutta: „Allerdings fiel der Mietpreisanstieg 2018 deutlich stärker aus als in den Vorjahren, was eine Folge der immer weiter zunehmenden Flächenknappheit ist. Das Fehlen entsprechender Grundstücke für Logistiknutzung und das damit einhergehende geringe Projektentwicklungsvolumen, das in vielen Regionen den tatsächlichen Bedarf nicht deckt, werden zunehmend zum Problem.“
Die bundesweit ermittelte Durchschnittsmiete für Neuverträge aus dem Jahr 2018 liegt im Durchschnitt bei 6,76 Euro pro Quadratmeter, was in etwa einer Verdoppelung seit 2013 entspricht. Insgesamt sind die Mieten seit 2013 kontinuierlich angestiegen und übertrafen 2018 erstmals wieder die relativ hohen Nominalmieten des Jahres 2003. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass die hohen Mieten in 2003 durch Großabschlüsse zu überdurchschnittlichen Konditionen beeinflusst wurden.
„Insgesamt gehen wir davon aus, dass in den meisten Regionen die Mieten für Logistikflächen mittelfristig weiter ansteigen werden. Dies insbesondere vor dem Hintergrund der zunehmenden Flächenknappheit für Projektentwicklungen sowie der immer weiteren Zunahme des Onlinehandels, der auch den Bedarf nach Logistikimmobilien weiter anheizt“, führt Borutta aus.
Regional große Mietpreisunterschiede prägen Markt
Die durchschnittlichen Mietpreise für Logistikimmobilien weisen regional betrachtet deutliche Unterschiede auf. Die Region München erreicht mit durchschnittlich 5,70 Euro pro Quadratmeter deutschlandweit die höchsten Mietpreise. Auch insgesamt betrachtet liegen die Mieten an den Top-7 Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) mit durchschnittlich 4,40 Euro pro Quadratmeter spürbar über den Mieten in den Logistikclustern außerhalb der Top-7 mit durchschnittlich 3,57 Euro pro Quadratmeter. Hier liegt der Standort Nürnberg mit einer Durchschnittsmiete von 4,38 Euro pro Quadratmeter an der Spitze, wobei auch die Regionen Hannover / Braunschweig und Rhein-Neckar deutlich herausstechen. Schlusslicht der untersuchten Regionen ist Mönchengladbach mit einer Durchschnittsmiete von 2,69 Euro pro Quadratmeter. Hier macht sich offenbar der starke Wettbewerb durch die angrenzenden Logistikcluster Düsseldorf, Köln und das Ruhrgebiet bemerkbar. Auch die Region Osnabrück / Münster liegt mit einer Durchschnittsmiete von 3,11 Euro pro Quadratmeter unter dem Durchschnittswert
Nachfrage nach Logistikinvestments auf Rekordniveau
Die in den letzten Jahren ohnehin starke Nachfrage nach Logistikinvestments ist seit 2011 sprunghaft angestiegen und erreichte im Jahr 2017 einen neuen Rekord. Im Jahr 2018 gab das Investitionsvolumen für Logistikimmobilien zwar leicht nach, lag aber dennoch deutlich über dem Durchschnittswert der letzten fünf Jahre. Bei einem bundesweiten Investitionsvolumen von rund 79,0 Milliarden Euro wurden rund 7,9 Milliarden Euro in Logistik- und Produktionsimmobilien investiert. Dies entspricht einem Anteil von 10 Prozent. Bedingt durch den starken Nachfrageanstieg sind die Renditen seit 2009 auf Talfahrt. Während die Spitzenrendite an den Top-5 Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) im Jahr 2009 noch bei knapp 7,5 Prozent lag, wurden zum Jahresende 2018 nur noch rund 4,05 Prozent erreicht. Im Laufe des ersten Halbjahres 2019 gab die Rendite weiter nach und erreichte zuletzt nur noch 3,9 Prozent.
Borutta: „Während sich deutsche Investoren mit Renditen unter 6,0 Prozent für Logistikobjekte schwertun, sind Produkte auch mit noch geringeren Renditen bei ausländischen Investoren Selbstläufer. So wurde Anfang 2019 ein Logistikzentrum im Großraum Hamburg mit einer gewichteten Restlaufzeit von nur 1,7 Jahren zum 21,6-fachen der Jahresmiete verkauft – dies entspricht einer Rendite von 4,6 Prozent.“
Ausblick
Durch den kontinuierlich wachsenden Umsatz im Online-Handel steigt der Bedarf an Logistikflächen (insbesondere Distributionsflächen) stetig, während der stationäre Handel, insbesondere in den Bereichen Elektronik und Mode bereits stark unter der Online-Konkurrenz leidet. „Besonders an Bedeutung gewinnen durch den Online-Handel City-Hubs am Rand von Großstädten, von wo aus die Verteilung der Waren an den Endkunden erfolgt. Die Nähe zum Verbraucher ermöglicht kurze Lieferzeiten, wie dies insbesondere im Lebensmittelbereich erforderlich ist. Zudem können diese Verteilzentren deutlich kleiner ausfallen als normale Distributionshallen. Da sowohl Mieten als auch Kaufpreise, nicht zuletzt aufgrund der höheren Bodenwerte, am Rand von Großstädten deutlich teurer sind als auf dem Land, ist in den nächsten Jahren mit einem weiteren Anstieg der Kaufpreise und einem Rückgang der Renditen zu rechnen“, so Borutta abschließend.
