19.09.2019 Flexible Büroflächen auch in B-Märkten auf Wachstumskurs
Die Nachfrage nach flexiblen Büroflächen entwickelt deutschlandweit eine spezifisch eigene Dynamik. Der „Flex-Markt“ ist auf Wachstumskurs, die Betreiber expandieren, nicht nur in den großen Big 7, sondern auch in B-Märkten/Secondary Cities. In einem von Flächenknappheit gekennzeichneten Marktumfeld setzt sich der Trend in allen Angebotssegmenten von Coworking bis Hybrid-Modell fort. Das stärkste Wachstum entfällt dabei auf Betreiber, die ihre Standorte nach dem Hybrid-Modell ausrichten.
Im neuesten Report von JLL „Flex Space goes beyond“, der am 26. September 2019 veröffentlicht wird, sind erstmalig 12 Secondary Cities unter diesem Aspekt berücksichtigt.
Wachstum in den Big 7 – Berlin deutsche Flexhauptstadt, in Europa Platz 4
Die Expansionsgeschwindigkeit flexibler Flächen in den deutschen Big 7 hält unvermindert an. Deren Betreiber positionieren sich in einem nachfrage-dominierten Umfeld, das durch die Konkurrenz um die besten, zentral gelegenen Flächen gekennzeichnet ist. Aktuell sind an 600 Standorten von 260 Betreibern über 1 Mio. m² Fläche angemietet (73% davon sind bereits eröffnete Standorte) und werden einer flexiblen Nutzung zugeführt, entweder als Business Center, Hybrid-Modell oder als Coworking-Angebot.
Stephan Leimbach, Head of Office Leasing JLL Germany: „Berlin ist weiterhin die ‚Flex-Hauptstadt‘ in Deutschland. Mit einer angemieteten Fläche von rund 360.000 m² liegt die Spreemetropole hinter London, Paris und Amsterdam auf Platz vier in Europa. In Deutschland behauptet sich München auf Platz zwei und steht wie Berlin ganz oben auf der Expansionsagenda der Betreiber. Größte Betreiber in Deutschland sind Design Office, WeWork und Regus.“
Betreiber nehmen B-Märkte ins Visier
Nicht nur in den Big 7 gehört das Angebot flexibler Büroflächen mittlerweile als relevante Kenngröße zu den Immobilienmärkten dazu. Auch in den Secondary Cities ist die zunehmende Relevanz flexibler Büroflächen-Angebote unübersehbar. Business Center sind in diesen Märkten bereits seit vielen Jahren bestens etabliert, kleinere Coworking-Anbieter haben in den vergangenen Jahren ebenfalls Standorte eröffnet. Derzeit sind Design Offices und rent24 die beiden größten Hybrid-Betreiber mit eröffneten Standorten in mehreren Secondary Cities. „Das Marktpotential ist sehr groß, da Deutschlands Wirtschaftskraft bekanntlich föderal strukturiert ist, verteilt auf viele Städte und Regionen. Rund 80 Städte von mehr als 100.000 Einwohnern und fast 50 Städte mit einem Büroflächenbestand von jeweils über 1 Mio. m² eröffnen für Flex-Anbieter höchst interessante Perspektiven. Wir gehen insofern davon aus, dass der Bestand an Flex Spaces in den B-Märkten weiterwachsen wird,“ so Andree Scherer, Leader Flex JLL Germany. Scherer nennt allerdings notwendige Voraussetzungen für die Expansion von Flex-Betreibern an solchen Standorten. Dazu zähle eine bedeutende regionale Wirtschaftskraft mit guter Verkehrsanbindung über Straße, Schiene und Luft. „Eine Mischung aus Groß-, sowie kleinen und mittleren Unternehmen bietet generell ein hohes Nachfragepotential für Flex Space. Denn viele Großunternehmen in Secondary Cities sitzen in eigengenutzten Immobilien und haben häufig Flächenengpässe bzw. einen flexiblen Bedarf.“
Top 3 B-Märkte: Nürnberg, Hannover und Essen
Die Nachfragetreiber in den Secondary Cities sind vergleichbar mit jenen der Big 7: Flexibilität, Flächenverfügbarkeit, Einfachheit und Community. Hinzu kommt eine variable und temporäre Nutzung als Satelliten- und Projektstandort.
Nicht überraschend ist das von Flex Space-Betreibern angemietete, deutlich geringere Flächenvolumen in den von JLL untersuchten 12 Secondary Cities: von den 193.000 m², verteilt auf 140 Betreiber an 191 Standorten sind bereits 69 Prozent eröffnet. „Auch strukturell zeigen sich Unterschiede“, sagt Helge Zahrnt, Research JLL Germany. Der Anteil der Hybrid-Flächen sei in den Big 7 mit 63 Prozent gegenüber 50 Prozent in den Secondary Cities höher. Dagegen überwiege bei Letzteren der Anteil von Business Centern und Coworking-Flächen. „Ähnlich wie in den Big 7 ist das Wachstum von Flex Space in den Secondary Cities: 25 Prozent in 2018 und erwarteten 30 Prozent in 2019“, so Zahrnt.
Nürnberg, mit fast 4 Mio. m² Büroflächenbestand und einer Leerstandsquote von nur 2,5 Prozent, hat die meisten Flex Space Flächen (rund 39.000 m²), gefolgt von Hannover (knapp 27.000 m²) und Essen (rund 24.000 m²). „Je größer die Stadt und die Anzahl an ansässigen Unternehmen, desto höher der Fokus für Anbieter wie Design Offices oder auch Regus. Regus ist schon sehr lange an diesen drei Standorten und hat das Thema Business Center positioniert. Expansion in solche Städte ist demnach für einige Anbieter einfacher und lukrativer als in anderen Secondary Cities“, so Andree Scherer. In allen drei Märkten sind Flächeneröffnungen zu erwarten, insgesamt gut 40.000 m². Dabei handelt es sich insbesondere um Expansionsinitiativen von Design Offices in einer Größenordnung von 26.000 m². Design Offices ist in den Secondary Cities bereits auch der flächenmäßig größte Betreiber mit einer überdurchschnittlichen Standort-Pipeline. Regus verfügt dagegen als etablierter Business Center-Betreiber über die meisten Standorte in den analysierten Secondary Cities (15 Standorte eröffnet und zwei in Planung). „Wie in den Big 7 ist auch in den Secondary Cities die Anbieterstruktur von vielen kleinen Betreibern geprägt: von insgesamt rund 140 Betreibern verfügen 120 über nur einen Standort“, so Helge Zahrnt. Die Standortgröße in den Secondary Cities (Fläche je Standort) bewegt sich eher unter 4.000 m².
„Die Angebotspreise der drei Arbeitsplatzkategorien „Hot Desk“, „Fixed Desk“ und „Private Office“ bewegen sich in den Secondary Cities „nur“ zwischen 10 und 20 Prozent unter denen der Big 7.
Das Mietpreisniveau ist aber deutlich niedriger, die gemittelten Bürospitzenmieten liegen bei lediglich 50% der Big 7“, sagt Stephan Leimbach. Und Andree Scherer ergänzt: „Da der Mietpreis ein signifikanter Kostenfaktor ist, haben die Betreiber in den Secondary Cities also deutlich geringere Mietkosten bei nur wenig geringeren Angebotspreisen. Die Kosten für Personal und Flächenausstattung könnten in den Secondary Cities eher geringer als in den Big 7 ausfallen. Gute Chancen auf rentable Betriebe also. Voraussetzung: die Standorte müssen ausreichend ausgelastet sein.“
Am höchsten sind die Angebotspreise für einen Hot Desk in Essen und Münster. Dort werden im Mittel monatlich jeweils 200 Euro/wechselnder Arbeitsplatz im Großraum verlangt. Auch für einen Fixed Desk sind beide Städte mit im Mittel 290 Euro/Arbeitsplatz am teuersten. Bei „Private Offices“ stehen derzeit Hannover mit 625 Euro/Monat und Mannheim mit 600 Euro an der Spitze. „Mannheim und Hannover sind starke Märkte mit einer hohen Nachfrage an „Private Offices“ auch von Großkunden. Zudem ist der Mietpreis für den Flex Provider höher im Vergleich etwa zu Karlsruhe. Dies ist ein starker Faktor für die Preisgestaltung an Hot und Fixed Desk sowie den Private Offices“, so Andree Scherer.
Im neuesten Report von JLL „Flex Space goes beyond“, der am 26. September 2019 veröffentlicht wird, sind erstmalig 12 Secondary Cities unter diesem Aspekt berücksichtigt.
Wachstum in den Big 7 – Berlin deutsche Flexhauptstadt, in Europa Platz 4
Die Expansionsgeschwindigkeit flexibler Flächen in den deutschen Big 7 hält unvermindert an. Deren Betreiber positionieren sich in einem nachfrage-dominierten Umfeld, das durch die Konkurrenz um die besten, zentral gelegenen Flächen gekennzeichnet ist. Aktuell sind an 600 Standorten von 260 Betreibern über 1 Mio. m² Fläche angemietet (73% davon sind bereits eröffnete Standorte) und werden einer flexiblen Nutzung zugeführt, entweder als Business Center, Hybrid-Modell oder als Coworking-Angebot.
Stephan Leimbach, Head of Office Leasing JLL Germany: „Berlin ist weiterhin die ‚Flex-Hauptstadt‘ in Deutschland. Mit einer angemieteten Fläche von rund 360.000 m² liegt die Spreemetropole hinter London, Paris und Amsterdam auf Platz vier in Europa. In Deutschland behauptet sich München auf Platz zwei und steht wie Berlin ganz oben auf der Expansionsagenda der Betreiber. Größte Betreiber in Deutschland sind Design Office, WeWork und Regus.“
Betreiber nehmen B-Märkte ins Visier
Nicht nur in den Big 7 gehört das Angebot flexibler Büroflächen mittlerweile als relevante Kenngröße zu den Immobilienmärkten dazu. Auch in den Secondary Cities ist die zunehmende Relevanz flexibler Büroflächen-Angebote unübersehbar. Business Center sind in diesen Märkten bereits seit vielen Jahren bestens etabliert, kleinere Coworking-Anbieter haben in den vergangenen Jahren ebenfalls Standorte eröffnet. Derzeit sind Design Offices und rent24 die beiden größten Hybrid-Betreiber mit eröffneten Standorten in mehreren Secondary Cities. „Das Marktpotential ist sehr groß, da Deutschlands Wirtschaftskraft bekanntlich föderal strukturiert ist, verteilt auf viele Städte und Regionen. Rund 80 Städte von mehr als 100.000 Einwohnern und fast 50 Städte mit einem Büroflächenbestand von jeweils über 1 Mio. m² eröffnen für Flex-Anbieter höchst interessante Perspektiven. Wir gehen insofern davon aus, dass der Bestand an Flex Spaces in den B-Märkten weiterwachsen wird,“ so Andree Scherer, Leader Flex JLL Germany. Scherer nennt allerdings notwendige Voraussetzungen für die Expansion von Flex-Betreibern an solchen Standorten. Dazu zähle eine bedeutende regionale Wirtschaftskraft mit guter Verkehrsanbindung über Straße, Schiene und Luft. „Eine Mischung aus Groß-, sowie kleinen und mittleren Unternehmen bietet generell ein hohes Nachfragepotential für Flex Space. Denn viele Großunternehmen in Secondary Cities sitzen in eigengenutzten Immobilien und haben häufig Flächenengpässe bzw. einen flexiblen Bedarf.“
Top 3 B-Märkte: Nürnberg, Hannover und Essen
Die Nachfragetreiber in den Secondary Cities sind vergleichbar mit jenen der Big 7: Flexibilität, Flächenverfügbarkeit, Einfachheit und Community. Hinzu kommt eine variable und temporäre Nutzung als Satelliten- und Projektstandort.
Nicht überraschend ist das von Flex Space-Betreibern angemietete, deutlich geringere Flächenvolumen in den von JLL untersuchten 12 Secondary Cities: von den 193.000 m², verteilt auf 140 Betreiber an 191 Standorten sind bereits 69 Prozent eröffnet. „Auch strukturell zeigen sich Unterschiede“, sagt Helge Zahrnt, Research JLL Germany. Der Anteil der Hybrid-Flächen sei in den Big 7 mit 63 Prozent gegenüber 50 Prozent in den Secondary Cities höher. Dagegen überwiege bei Letzteren der Anteil von Business Centern und Coworking-Flächen. „Ähnlich wie in den Big 7 ist das Wachstum von Flex Space in den Secondary Cities: 25 Prozent in 2018 und erwarteten 30 Prozent in 2019“, so Zahrnt.
Nürnberg, mit fast 4 Mio. m² Büroflächenbestand und einer Leerstandsquote von nur 2,5 Prozent, hat die meisten Flex Space Flächen (rund 39.000 m²), gefolgt von Hannover (knapp 27.000 m²) und Essen (rund 24.000 m²). „Je größer die Stadt und die Anzahl an ansässigen Unternehmen, desto höher der Fokus für Anbieter wie Design Offices oder auch Regus. Regus ist schon sehr lange an diesen drei Standorten und hat das Thema Business Center positioniert. Expansion in solche Städte ist demnach für einige Anbieter einfacher und lukrativer als in anderen Secondary Cities“, so Andree Scherer. In allen drei Märkten sind Flächeneröffnungen zu erwarten, insgesamt gut 40.000 m². Dabei handelt es sich insbesondere um Expansionsinitiativen von Design Offices in einer Größenordnung von 26.000 m². Design Offices ist in den Secondary Cities bereits auch der flächenmäßig größte Betreiber mit einer überdurchschnittlichen Standort-Pipeline. Regus verfügt dagegen als etablierter Business Center-Betreiber über die meisten Standorte in den analysierten Secondary Cities (15 Standorte eröffnet und zwei in Planung). „Wie in den Big 7 ist auch in den Secondary Cities die Anbieterstruktur von vielen kleinen Betreibern geprägt: von insgesamt rund 140 Betreibern verfügen 120 über nur einen Standort“, so Helge Zahrnt. Die Standortgröße in den Secondary Cities (Fläche je Standort) bewegt sich eher unter 4.000 m².
„Die Angebotspreise der drei Arbeitsplatzkategorien „Hot Desk“, „Fixed Desk“ und „Private Office“ bewegen sich in den Secondary Cities „nur“ zwischen 10 und 20 Prozent unter denen der Big 7.
Das Mietpreisniveau ist aber deutlich niedriger, die gemittelten Bürospitzenmieten liegen bei lediglich 50% der Big 7“, sagt Stephan Leimbach. Und Andree Scherer ergänzt: „Da der Mietpreis ein signifikanter Kostenfaktor ist, haben die Betreiber in den Secondary Cities also deutlich geringere Mietkosten bei nur wenig geringeren Angebotspreisen. Die Kosten für Personal und Flächenausstattung könnten in den Secondary Cities eher geringer als in den Big 7 ausfallen. Gute Chancen auf rentable Betriebe also. Voraussetzung: die Standorte müssen ausreichend ausgelastet sein.“
Am höchsten sind die Angebotspreise für einen Hot Desk in Essen und Münster. Dort werden im Mittel monatlich jeweils 200 Euro/wechselnder Arbeitsplatz im Großraum verlangt. Auch für einen Fixed Desk sind beide Städte mit im Mittel 290 Euro/Arbeitsplatz am teuersten. Bei „Private Offices“ stehen derzeit Hannover mit 625 Euro/Monat und Mannheim mit 600 Euro an der Spitze. „Mannheim und Hannover sind starke Märkte mit einer hohen Nachfrage an „Private Offices“ auch von Großkunden. Zudem ist der Mietpreis für den Flex Provider höher im Vergleich etwa zu Karlsruhe. Dies ist ein starker Faktor für die Preisgestaltung an Hot und Fixed Desk sowie den Private Offices“, so Andree Scherer.
