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23.09.2019 Berliner Kudamm und Tauentzien: Toplage von internationalem Rang

COMFORT, Spezialist für Einzelhandelsimmobilien, erhebt in regelmäßigen Abständen die wesentlichen Daten, Höchstmieten und Passantenfrequenzen der wichtigsten Berliner Einzelhandelslagen. Untersucht werden die Straßen Kurfürstendamm/ Tauentzienstraße, Alexanderplatz, Friedrichstraße, Hackescher Markt, Schloßstraße und Wilmersdorfer Straße. Die aktuellen Daten und Entwicklungen werden in einer kleinen Serie dargestellt, Teil 1 widmet sich der unangefochtenen Nummer 1 unter den Berliner Lagen – dem Kurfürstendamm/ Tauentzienstraße.

Bei einer Größenordnung von ca. 220.000 m² Verkaufsfläche verfügt die unumstrittene Nummer 1 unter den Berliner 1A-Lagen flächentechnisch über rund ein Drittel der relevanten sechs Einzelhandelslagen in Berlin, die sich auf über 300 Ladengeschäfte verteilt. Mit rund 1,25 Mrd. € Umsatz im Jahr werden hier rund 6,5 bis 7,0% des gesamten Berliner Einzelhandelsumsatzes getätigt, in Bezug auf die sechs 1A-Lagen sind das rund 40%. Die Tauentzienstraße verfügt hierbei über die mit Abstand höchsten Einzelhandelsmieten für kleinteilige Ladenflächen und auch die höchste Passantenfrequenz sowie das mit Abstand größte und berühmteste Kaufhaus Deutschlands, das KaDeWe.

Mit eben jenem Kaufhaus begann im Jahr 1907 die Ausprägung auch als Shoppingmeile. Viele zweifelten an dem Mut Adolf Jandorfs, ausgerechnet in dem noch immer relativ ruhigen Vorort im Westen Berlins ein riesiges Kaufhaus zu errichten, aber der Erfolg war überwältigend, machte Tauentzien und Kurfürstendamm nun auch zur Geschäftsstraße und damit endgültig zur City-Filiale. Dieser Begriff bürgerte sich schnell in den Zeitungen ein, und er traf zu, denn viele Traditionsbetriebe des alten Berliner Zentrums eröffneten jetzt Filialen im Westen, und präsentierten sich hier in moderner, offener und oft internationaler Form. Die City-West war endgültig geboren.

Zwischen Breitscheidtplatz und KaDeWe lassen sich auch heute traditionell die höchsten Passantenfrequenzen Berlins messen. In den aktuellen Zählungen diesen Jahres konnte COMFORT eine Stundenfrequenz von knapp 9.000 Passanten ermitteln. War historisch gesehen die Passantenfrequenz auf der Südseite der Straße immer höher, lässt sich heute beobachten, dass die Frequenzen sich auf beiden Seiten angeglichen haben. Der Durchschnittswert seit 2013 liegt hier gar bei ca. 10.000 Passanten, wobei der Rückgang insbesondere mit diveresen Baustellen, Umbauten und Mieterumzügen zu begründenen ist. So öffnet in Kürze im Europa Center durch Vermietung von COMFORT eine neue Hugendubel Filiale, die das Segment Buchhandel in nennenswerter Größenordnung wieder zurück an den Tauentzien bringt. Gegenüber, im Objekt Tauentzienstraße 13 (ehemals Forever 21), finden derzeit Umbauarbeiten statt. Die Gloria Galerie wird aktuell komplett neu gebaut und in etwa anderthalb Jahren in neuem Glanz mit attraktiven Mietern erstrahlen und sich in einer Reihe mit dem Upper West präsentieren. Nicht zu vergessen sind auch die erheblichen Umbau- und Aufwertungsmaßnahmen des KaDeWe im laufenden Betrieb und der Abriss des benachbarten Parkhauses.


Kurfürstendamm Berlin

Hervorragend entwickelt hat sich in den letzten zehn Jahren ebenfalls der Bereich zwischen Joachimsthaler Straße und Knesebeckstraße. Hier hat sich eine Niveaulage herausgebildet, die sich mit Flagship Stores von Mietern wie beispielsweise Apple, Urban Outfitters, Boss, Tommy Hilfiger oder dem nach Umbau neu eröffneten Juwelier Wempe präsentiert. Die Passantenfrequenzen in diesem Bereich bewegen sich mit gemittelt 4.500 Besuchern pro Stunde auf einem geringeren Niveau als die konsumige Tauentzienstraße. Wichtig jedoch für die Mieter ist die Sichtbarkeit und die Aufenthaltsqualität für die Konsumenten, so ist der Laden oftmals das Schaufenster oder die Visitenkarte der Marke. In diesem Bereich lässt sich eine interessante Mieternachfrage insbesondere internationaler Marken und Labels feststellen, die diesen Bereich in den kommenden Jahren weiter prägen werden.

Im weiteren Verlauf kommt der Entwicklung des ehemaligen Kudamm Karree unter dem neuen Namen Fürst eine wichtige städtebauliche und einzelhandelstechnische Scharnierfunktion zu. Dieser heute in der Entwicklung befindliche Bereich konnte sich in den vergangenen Jahren noch nicht richtig zwischen Konsum und Luxus definieren. Björn Gottschling, Geschäftsführer bei COMFORT, ist sich jedoch sicher, „dass das Fürst als städtebauliches Großprojekt, welches alle innerstädtischen Nutzungen mit Handel, Büro, Hotel und Kultur vereinen wird, zur weiteren Urbanität und Attraktivitätssteigerung des Kurfürstendamm beitragen wird und die logische Gliederung von Konsum, Premium und Luxus vervollständigen wird.“

Der Luxusbereich des Kurfürstendamm zwischen Bleibtreustraße und Olivaer Platz bildet die hochwertige Luxuslage Berlins mit international bekannten Marken. Die Passantenfrequenzen hier liegen lediglich noch bei gut 1.000 Besuchern pro Stunde, was für die Luxuslabels jedoch auch nicht mehr von entscheidender Bedeutung ist. Die Exklusivität der Lage, der Immobilie und des Verkaufsraums steht hier deutlich im Vordergrund.

Kurfürstendamm/ Tauentzienstraße

Mit der städtischen Gesamtentwicklung Berlins und der Festigung des Bereichs Kurfürstendamm/ Tauentzienstraße haben sich in den vergangenen Jahren auch die Mieten auf neue Topwerte entwickelt. Die höchsten Mieten für kleinere Ladenflächen zwischen 80 bis 120 m² lassen sich mit bis zu 400 €/m² am Tauentzien erzielen. Das ist der bundesweit höchste Wert und hat sogar München den Rang abgelaufen. Größere Ladenflächen von 300 bis 500 m² sind mit bis zu 170 €/m² zu bewerten. Die gemittelte Flächenproduktivität der Einzelhändler in dieser Lage liegt zwischen 5.500 und 6.000 €/m² und hebt sich damit positiv von den anderen Lagen ab.

Trotz der durch Strukturwandel und Onlinehandel angespannten Situation im Einzelhandelsmarkt – insbesondere in den klassischen Segmenten wie Textil und Schuhe – lassen sich nach Ansicht der Einzelhandelsexperten von COMFORT sehr positive Tendenzen für die City-West erkennen. Monika Nusche-Kubetzki, bei COMFORT zuständig für internationale Einzelhändler und Crossboarder Aktivitäten: „Berlin hat in den vergangenen Jahren im europäischen Kontext eine rasante Entwicklung genommen. Das Potential der größten Volkswirtschaft Europas gepaart mit steigenden Tourismuszahlen und einer gewissen Coolness hat Berlin auf der Liste von internationalen Konzepten ganz weit nach oben springen lassen. Insbesondere der Kudamm spielt für den Markteintritt nach Deutschland eine ganz wichtige Rolle.“

Neue Mieter wie Hugendubel, Five Guys oder Muji werden in den kommenden Monaten durch diverese Umzüge, Optimierungen und Neuansiedlungen, auch internationaler Marken, ergänzt, die die Lage befruchten und die Attraktivität weiter steigern. Projekte wie das Zoom, das Upper West und das Bikini haben diese Entwicklung der City West in den letzten Jahren beschrieben. Fürst, Gloria oder Kudamm-Eck werden diesen Trend fortsetzen.

Die City-West ist aus Einzelhandelssicht die klare Nummer 1 unter den Berliner Lagen und wird diese Position in den kommenden Jahren festigen und auch im internationalen Kontext behaupten können.








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